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Unterbrechung Wasserversorgung in Mietwohnung – Anspruch auf Hotelkostenerstattung

AG Berlin-Mitte – Az.: 17 C 237/20 – Urteil vom 10.03.2021

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 584,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 165,40 € seit dem 06.02.2020 und aus 419,37 € seit dem 28.08.2020 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.)

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Nachzahlung rückständiger Miete sowie des Nachforderungsbetrages aus der Nebenkostenabrechnung 2018 in der aus dem Tenor ersichtlichen Höhe gemäß § 535 BGB zu.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Monat Februar 2020 aus dem zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis bezüglich der Wohnung im Hause U. … in … B. in Höhe von 165,40 € gemäß § 535 BGB. In Höhe eines weiteren Teilbetrages von 200,00 € ist der Anspruch auf Zahlung von Miete für diesen Monat gemäß § 389 BGB durch die von dem Beklagten erklärte Aufrechnung erloschen. Insoweit steht dem Beklagten ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 535, 280 ff. BGB wegen der Kosten der Fremdunterbringung in der Zeit vom 02. bis zum 03. November 2019 zu.

Unterbrechung Wasserversorgung in Mietwohnung - Anspruch auf Hotelkostenerstattung
(Symbolfoto: FotoDuets/Shutterstock.com)

Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien kam es am Samstag, dem 02. November 2019 über mehrere Stunden zu einer Unterbrechung der Wasserversorgung der von dem Beklagten angemieteten Wohnung. Letztlich kann dahinstehen, ob – wie von den Beklagten behauptet – dem Beklagten von einem Mitarbeiter der W. mitgeteilt worden war, dass er mit einer Unterbrechung der Wasserversorgung über das gesamte Wochenende zu rechnen habe, denn unstreitig wurde dem Beklagten jedenfalls nicht mitgeteilt, wann mit einer Wiederherstellung der Wasserversorgung zu rechnen sei. Aufgrund der Wochenendsituation musste der Beklagte deshalb befürchten, dass eine Wiederherstellung der Wasserversorgung vor Montag nicht erfolgen würde. Er konnte deshalb für eine Fremdunterbringung in einem Hotel sorgen, da ein weiterer Aufenthalt in der Wohnung ohne eine Wasserversorgung nicht zumutbar war. Insoweit steht dem Beklagten jedoch nur ein Anspruch auf Erstattung von Hotelkosten in angemessener Höhe zu, die Kosten für die Unterbringung in dem von dem Beklagten ausgewählten Hotel G. in Höhe von insgesamt 365,40 € sind überhöht und widersprechen der Schadensminderungspflicht gemäß § 254 Abs. 2 BGB. Entgegen der Ansicht des Beklagten spielt insoweit keine Rolle, ob die Klägerin eine nach seiner Ansicht hohe Miete fordert oder sich die Wohnung in einem hochpreisigen Gebiet befindet. Im Rahmen der Schadensminderungspflicht war ihm durchaus zuzumuten, durch eine kurze Recherche in den gängigen Hotelportalen wie H. oder B. ein günstigeres Hotel in der näheren Umgebung zu suchen, worauf nun auch die Klägerin hingewiesen hat. Diese ergeben zum Beispiel derzeit für einen Wochenendaufenthalt für einen Erwachsenen im Hotel P. am A. oder das Hotel T. in der C.-Straße Preise von 158,00 bzw. 154,00 € oder für das Hotel S. am Kanzleramt oder das R. am A. Kosten von 225,00 bzw. 252,00 €. Die Hotels befinden sich jeweils in geringer Entfernung von der streitgegenständlichen Wohnung und bieten einen angemessenen Komfort, so dass dem Beklagten ein Aufenthalt dort zumutbar war. Das Gericht geht deshalb gemäß § 287 ZPO von einem angemessenen Durchschnittspreis von 200,00 € für das Wochenende aus. In dieser Höhe besteht ein Schadensersatzanspruch des Beklagten, den er mit der Mietforderung vom Februar 2020 wirksam aufgerechnet hat. Es verbleibt eine Forderung von 165,40 €.

Ansprüche auf Zahlung der Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für 2016 und 2017 stehen der Klägerin gegenüber dem Beklagten nicht zu. Die Abrechnungen sind formell unwirksam, da es an der Angabe eines nachvollziehbaren Umlagemaßstabes fehlt. Zwar wurde, wie sich aus den nachgereichten Unterlagen ergibt, bei den ursprünglichen Abrechnungen jeweils ein Umlagemaßstab angegeben, dieser wurde bei den streitgegenständlichen Korrekturen jedoch in nicht nachvollziehbarer Weise verändert. Dadurch sind die Abrechnungen nicht mehr aus sich heraus verständlich, sodass es an der formellen Wirksamkeit fehlt. Auch die jeweiligen begleitenden Erläuterungen zu den Korrekturen der Abrechnungen erhellen den zugrunde gelegten Umlagemaßstab nicht in nachvollziehbarer Weise. Die Klägerin hätte insoweit jeweils eine in sich abgeschlossene neue Abrechnung über sämtliche Kostenpositionen erstellen und übersenden müssen. So ist es für den Beklagten nicht zumutbar, sich aus den diversen überreichen Abrechnungen die jeweils tatsächlich geltend gemachten Kostenpositionen herauszusuchen, um diese dann in einer Gesamtaufstellung zu berechnen.

Dagegen ist der Anspruch auf Zahlung der Nachforderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2018 in Höhe von 419,37 € begründet. In dieser Abrechnung werden sämtliche Kostenpositionen und die jeweils zugrunde gelegten Umlagemaßstäbe einheitlich genannt, sodass die Abrechnung nachvollziehbar ist. Die Einwendungen des Beklagten gegen die Abrechnung verfangen nicht, die umgelegten Kosten entsprechend der Vereinbarung in § 16.17 des Mietvertrages. Soweit der Beklagte den tatsächlichen Anfall der Kosten bezüglich der Jalousienanlage bezweifelt, hätte er – wie auch bezüglich der übrigen Positionen – nach Wahrnehmung seines Einsichtsrechts und Prüfung der Abrechnungsunterlagen konkrete Einwendungen erheben müssen. Soweit er vorträgt, dass die zur Wohnung gehörenden Jalousien defekt gewesen sein, handelt es sich allenfalls um einen behebbaren Mangel, der die Umlagefähigkeit der Kosten des Gesamtgebäudes nicht entfallen lässt. Auch die umgelegten Bewachungskosten wurden entsprechend der mietvertraglichen Vereinbarung berücksichtigt. Bewachungskosten sind nach der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 04. Januar 2007 (67 S 287/06) grundsätzlich umlegbar. Soweit der Beklagte moniert, dass die der genannten Entscheidung zugrunde liegenden Verhältnisse sich von denen in dem streitgegenständlichen Gebäude unterscheiden, mag dies im einzelnen sein, das ändert jedoch nichts an der vertraglichen Möglichkeit, solche Kosten als umlagefähig zu vereinbaren. Das gesteigerte Sicherheitsgefühl aufgrund der Bewachung des Objekts kommt auch den Wohnungsmietern zugute, somit auch dem Beklagten. Die Bewachungskosten sind zudem explizit als umlegbare Nebenkosten in dem Mietvertrag genannt, dem Beklagten war bei Abschluss des Mietvertrages also bekannt, dass die insoweit anfallenden Kosten als Betriebskosten umgelegt werden. Insoweit hätte der Beklagte bei Vertragsabschluss durchaus darauf eine individuelle abweichende Vereinbarung dringen können, gerade wenn es sich – wie er meint – um eine hochpreisige Wohnung handelt, die in der Regel nicht so einfach zu vermieten ist. Auch die weiteren Einwendungen des Beklagten lassen den Nachzahlungsanspruch der Klägerin nicht entfallen.

Insgesamt ergibt sich somit ein Zahlungsanspruch der Klägerin in Höhe von 584,77 €. Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 286, 288 BGB begründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO; die der Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO. Gründe für die Zulassung der Berufung liegen nicht vor. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die weder grundsätzliche Bedeutung hat noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert.

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