Diese Rechte haben Mieter beim Untervermieten.
Ein Untermietvertrag – was ist das eigentlich und wie funktioniert es? In diesem Artikel lernen Sie, was ein Untermietvertrag ist, warum und wiw man untervermietet und was Sie dabei beachten müssen, wenn Sie Ihre Wohnung untervermieten. Ein Untermietvertrag ist im wesentlichen eine Vereinbarung zwischen dem Hauptmieter und einem Untermieter, in der die Bedingungen des Mietverhältnisses zwischen diesen Parteien festgelegt werden. Der Hauptmieter bleibt dabei jedoch weiterhin Vertragspartner und Ansprechpartner des Vermieters.
Gründe für einen Untermietvertrag für die Wohnung oder Gewerberaum
Es kann durchaus eine wahre Vielzahl von Gründen geben, heutzutage den angemieteten Wohnraum einem Untermieter zur Verfügung zu stellen. Die gestiegenen Mietpreise in den Großstädten ist sicherlich nur einer dieser besagten Gründe.
Auch möglich ist der plötzliche Auszug von einem Partner aufgrund der Beendigung der Beziehung oder ein langer beruflich bedingter Auslandsaufenthalt sind durchaus übliche Gründe für einen Untermietervertrag. Es steht völlig außer Frage, dass die Untervermietung für einen Mieter durchaus seine Vorteile mit sich bringt, allerdings gibt es auch einige Kriterien dabei zu beachten. Dies gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter. Wichtig ist hier vor allem auch der Erlaubnisvorbehalt des Vermieters. Ohne die Erlaubnis dessen ist es nicht möglich seine Wohnung oder seinen Gerwerberaum zur Untermiete anzubieten. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen, welche im Mietvertrag geregelt sein können. Etwa eine generelle Erlaubnis zur Untervermietung, etc.
Wann wird rechtlich betrachtet von der Untervermietung gesprochen?
Rechtlich betrachtet wird von einer Untervermietung gesprochen, wenn ein Mieter einer dritten Person den von dem Mieter angemieteten Wohnraum zur Verfügung stellt. Dies kann auch einzelne Zimmer betreffen. Der Hauptcharakter der Untervermietung liegt jedoch in dem Umstand, dass der von dem Mieter angemietete Wohnraum der dritten Person entgeltlich für die Nutzung überlassen wird.
Siehe auch dazu: Bürgerliches Gesetzbuch – BGB § 540 Gebrauchsüberlassung an Dritte
Wenn ein Mieter jedoch im Besitz sowie in der Verfügungsgewalt des angemieteten Wohnraums bleibt wird rechtlich nicht von einer Untervermietung gesprochen.
Der Kernpunkt der Untervermietung liegt in dem Umstand, dass zwei Vertragsverhältnisse vorliegen. Zum einen wäre hier das Mietvertragsverhältnis zwischen dem Vermieter sowie dem Mieter zu nennen und zum anderen das Vertragsverhältnis zwischen dem Mieter sowie dem Untermieter. Diese beiden Vertragsverhältnisse müssen vollständig getrennt voneinander betrachtet werden. Dementsprechend steht der Untermieter auch in keinem Vertragsverhältnis zu dem Vermieter des Mieters. Auf der Grundlage des Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist ein Untermieter jedoch zu der Räumung des Wohnraums verpflichtet, wenn der Mieter seinen Mietvertrag mit dem Vermieter kündigt.
Was muss bei einem Untermietvertrag zwingend beachtet werden?
Ein Untermietvertragsverhältnis bedarf zwingend eines Untermietvertrages, welcher zwischen dem Mieter sowie dem Untermieter geschlossen wird. In diesem Vertrag sollte auf jeden Fall der genau Mietgegenstand eindeutig benannt werden. Dies bedeutet, dass der genaue Teil der Wohnung bzw. welches Zimmer als Vertragsgegenstand gilt und welches Zimmer bzw. welcher Teil des Wohnraums eben nicht. Gleichermaßen sollte auch die Dauer des Untermietvertrages festgehalten werden. Wichtig hierbei ist der Umstand, ob das Untermietverhältnis unbefristet oder befristet gelten soll.
Der Gesetzgeber schreibt für den Untermietvertrag keine ausdrückliche Form vor. Es empfiehlt sich jedoch auf jeden Fall, einen derartigen Vertrag in schriftlicher Form abzuschließen. Für eine etwaig spätere Beweisführung ist dies auf jeden Fall sehr ratsam.
Ist die Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich?
Ob die Zustimmung des Vermieters für die Untervermietung zwingend erforderlich ist oder nicht hängt letztlich von dem Mietvertrag, der zwischen dem Mieter und dem Vermieter abgeschlossen wurde, ab. Sollte es in diesem Vertrag keine Untervermietungserlaubnis auf genereller Basis enthalten sein, so ist die Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich.
Möchte ein Mieter Familienangehörige wie die Eltern bzw. Kinder oder auch Ehegatten in der Mietwohnung im Zuge eines Untermietverhältnisses aufnehmen, so ist die Zustimmung des Vermieters hierfür nicht zwingend erforderlich. Möchte ein Mieter jedoch den Lebenspartner im Zuge des Untermietverhältnisses aufnehmen, so muss der Vermieter zwingend zustimmen (vgl. Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Aktenzeichen VIII ZR 37/02).
Wenn ein Mieter allerdings Pflegepersonal bzw. Hauspersonal aufnehmen möchte, so bedarf ist die Zustimmung des Vermieters nicht zwingend erforderlich. Gleiches gilt auch, wenn Besuch für einen langen Zeitraum in den Mietwohnraum aufgenommen werden soll. Hierbei muss jedoch beachtet werden, dass ein Vermieter dazu berechtigt ist, die Zustimmung zu dem Untermietverhältnis zu verweigern. Dies setzt allerdings voraus, dass der Mieter dem Vermieter lediglich den reinen Namen des Unternehmers und keinerlei weitere Personalien benennt (vgl. Urteil des AG München, Aktenzeichen 425 C 4118/19). In diesem Zusammenhang muss auch erwähnt werden, dass ein Vermieter grundsätzlich den Anspruch darauf hat, die vollständigen Personalien sowie Kontaktdaten von dem Untermieter in Form des Namens sowie der Anschrift nebst dem Geburtsdatum sowie dem Geburtsort nebst dem Beruf hat (vgl. Urteil des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen 64 T 49/20).
Der Vermieter hat allerdings nicht den gesetzlichen Anspruch darauf, den Untermieter in persönlicher Form kennenzulernen (vgl. Urteil des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen 64 T 49/20).
Grundsätzlich muss der Vermieter der Untervermietung dementsprechend zustimmen, sofern der Mieter das berechtigte Interesse daran vorweisen kann. Ein Vermieter darf jedoch die Untervermietung dann ablehnen, wenn der Hausfrieden in einem Mehrmietparteienobjekt als gestört anzusehen ist bzw. wenn der Wohnraum für das Ansinnen der Untervermietung als zu klein erachtet wird. Es empfiehlt sich aus der Sicht des Mieters auf jeden Fall, die Zustimmung des in schriftlicher Form einzuholen. Sollte ein Vermieter die Erlaubnis zu der Untervermietung verweigern oder gar die Untervermietung untersagen, obwohl bei dem Mieter das berechtigte Interesse an der Untervermietung vorliegt, so hat der Mieter einen Anspruch auf Schadensersatz gegenüber dem Vermieter (vgl. Entscheidung des Bundesgerichtshofs, Aktenzeichen VIII ZR 349/13).
Beispiele für das berechtigte Interesse des Mieters an einer Untervermietung
- ein mehrjähriger Aufenthalt im Ausland aufgrund des Berufs
- persönliche Interessen
- wirtschaftliche Interessen
- Verschlechterungen in der Vermögenssituation des Mieters, wenn diese erheblich sind
- die Trennung von einem Partner, wenn der Partner die Wohnung verlässt
Sollten mehrere Mieter die Wohnung bewohnen, so ist das berechtigte Interesse eines Mieters an der Untervermietung ausreichend (vgl. Entscheidung des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen 67 S 59/21). Wenn ein Mieter die gesamte Wohnung zur Untermiete zur Verfügung stellen wollen, so ist die Zustimmung des Vermieters zwingend erforderlich.
Sollte ein Mieter die Wohnung oder auch Teile der Wohnung einem entsprechenden Untermieter im Zuge eines Untermietervertragsverhältnisses zur Verfügung stellen, ohne dass hierfür die Erlaubnis von dem Vermieter vorliegt, so kann die fristlose Kündigung von dem Mietvertragsverhältnis drohen. Der Gesetzgeber sagt, dass ein derartiges Verhalten das Vertrauensverhältnis zwischen dem Vermieter und dem Mieter zerstört, sodass gem. Urteil des Amtsgerichts München (Aktenzeichen 423 C 29146/12) die fristlose Kündigung als gerechtfertigt anzusehen ist. Diesbezüglich gibt es eine wahre Vielzahl von Gerichtsurteilen, welche diese Ansicht bestätigen.
Die Kündigung des Mietvertragsverhältnisses
Der Hauptvermieter ist, ebenso wie der Untermieter, dazu berechtigt, den Mietvertrag mit einer Kündigung zu beenden. Sollte der Vermieter das Mietvertragsverhältnis kündigen wollen, so muss die gesetzliche Kündigungsfrist im Zuge einer ordentlichen Kündigung beachtet werden. Diese Kündigungsfrist ist mit drei Monaten festgelegt. Eine derartige Kündigung sollte zwingend in schriftlicher Form erfolgen. Ein Untermieter muss diese Kündigung an den Hauptmieter richten, während hingegen der Hauptmieter seine Kündigung an den Vermieter zu richten hat. Als Stichtag zum kündigen gilt der dritte Werktag eines jeden Monats.
Sollte es sich bei dem Mietobjekt lediglich um ein möbliertes Zimmer handeln, so ist der Stichtag für die Kündigung der 15. Werktag des jeweiligen Monats. Das Mietvertragsverhältnis endet in derartigen Fällen zum Ende desjenigen Monats, in dem sie ausgesprochen wurde.
Natürlich gibt es auch die Möglichkeit einer fristlosen bzw. außerordentlichen Kündigung. Hierfür muss es jedoch erhebliche triftige Gründe geben. Ein Untermieter hat in derartigen Fällen unter ganz klar definierten bestimmten Umständen etwaig ein Sonderkündigungsrecht inne.
Wir hoffen, dieser Artikel hat Ihnen geholfen, mehr über Untermietverträge zu erfahren. Wenn Sie Ihre Wohnung oder Ihren Gewerberaum untervermieten möchten, denken Sie immer daran, die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern zu kennen. Achten Sie auf die Klauseln in Ihrem Mietvertrag und informieren Sie sich bei einem Anwalt oder Immobilienexperten, wenn Sie unsicher sind. Gerne stehen wir als Rechtsanwalt für Mietrecht mit unserer langjährigen Erfahrung zur Verfügung und helfen Ihnen, eine Lösung für Ihr Problem zu finden. Wir prüfen Ihren Mietvertrag bzw. Untermietvertrag auf die Einhaltung der gesetzlichen Regelungen. Fordern Sie noch heute unsere Ersteinschätzung an.
