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Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters – Kündigung

LG Berlin, Az.: 65 S 219/17

Beschluss vom 22.01.2018

In dem Rechtsstreit … u.a. ./. GbR für … beabsichtigt die Kammer, die zulässige, insbesondere statthafte sowie form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Berufungskläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Pankow-Weißensee vom 23. August 2017 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

Gründe

I.

Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung der hier gegenständlichen Wohnung in der … 49 in 13189 Berlin verurteilt. Das zwischen dem Beklagten zu 1) und der der Klägerin bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung vom 30. Mai 2016 beendet worden, §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB, der Beklagte zu 1) nach §§ 546 Abs.1, 573c Abs. 1 BGB zur Räumung verpflichtet, der Beklagte zu 2) nach § 546 Abs. 2 BGB.

Die Kündigung ist wirksam, denn die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB liegen vor.

Nach § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; ein solches liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Der Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten unter anderem dann, wenn er – wie hier der Beklagte – eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vornimmt, ohne zuvor die Erlaubnis des Vermieters nach § 553 Abs. 1 BGB einzuholen, vgl. § 540 Abs. 1 BGB. Das gilt auch dann, wenn er letztlich einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011 – VIII ZR 74/10, NJW 2011, 169, nach juris Rn. 20; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.04.1995 – RE-Miet 3/94, NJW-RR 1991, 461, 462 sowie NJW-RR 1995, 969, 970; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 1370; MünchKommBGB/Häublein, 7. Aufl., § 573 Rn. 56; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Aufl., § 543 Rn. 74, § 573 Rn. 40a).

Der Beklagte zu 2) ist ein Dritter, dessen tatsächlichen Gebrauch der Mietsache die Klägerin nicht genehmigt hat; der Beklagte zu 1) hat eine Untervermieterlaubnis bzw. Erlaubnis, sie dem Beklagten zu 2) zu überlassen, auch nicht eingeholt.

Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters - Kündigung
Foto: nito/Bigstock

Es trifft nicht zu, dass das Amtsgericht die Genehmigung der Untervermietung an den Untermieter R. “in Abrede stellt.” Das Amtsgericht hat auf der Grundlage des Tatsachenvortrags der Beklagten vielmehr den rechtlich erheblichen Gesichtspunkt herausgearbeitet, dass sich die Untervermieterlaubnis eindeutig ausschließlich auf Herrn R. bezog, die Wohnung tatsächlich aber vom Beklagten zu 2) bewohnt wird. So hat der Beklagte zu 1) in der Klageerwiderung vorgetragen, dass die faktische Nutzung des Mietobjektes nach dem zeitlichen Umfang der Anwesenheiten primär beim Beklagten zu 2), sekundär bei dem als Zeugen benannten Untermieter R. und tertiär beim Beklagten zu 1) liege. Dem entspricht die Angabe der ladungsfähigen Anschriften des Herrn R. und des Beklagten zu 2). Danach kann der als Zeuge benannte Herr R. über die …, der in der Erwiderung auf die zunächst nur gegen den Beklagten zu 1) gerichtete Klage noch als Zeuge benannte Beklagte zu 2) über die Anschrift der hier gegenständlichen Wohnung geladen werden.

Der Sachvortrag der Beklagten lässt nur den Schluss zu, dass die aus einem Zimmer bestehende Wohnung überwiegend von dem Beklagten zu 2) bewohnt wird, wobei offen bleiben kann, ob nicht sogar ganz allein.

Es ist nach dem Wortlaut des § 540 Abs. 1 BGB unerheblich, ob die Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 2) in rechtlicher Hinsicht mit einer Untervermietung, das heißt einer Gegenleistung des Beklagten zu 2) an Herrn R. oder den Beklagten zu 1) einher geht, denn das Gesetz knüpft an den Begriff des Überlassens an. Ebenso unerheblich ist, ob der Beklagte zu 1) davon wusste, die Überlassung selbst vorgenommen hat oder der Untermieter Herr R. unter Überschreitung der von der Klägerin erteilten Untervermieterlaubnis die hier gegenständliche, aus einem Zimmer bestehende Wohnung an den Beklagten zu 2) überlassen hat. Ein etwaiges diesbezügliches Verschulden des Untermieters hat der Beklagte zu 1) nach § 540 Abs. 2 BGB zu vertreten.

Schließlich geht auch die Argumentation der Beklagten zu einer Lebenspartnerschaft des Beklagten zu 2) mit dem Untermieter R. ins Leere. Unabhängig davon, dass nach dem Sachvortrag der Beklagten selbst, der Beklagte zu 2) die Wohnung – wie ausgeführt – “primär” nutzt, der Untermieter nur “sekundär”, lassen die Beklagten die Vertragsbeziehungen der Parteien unberücksichtigt. Die Klägerin hat keine Vertragsbeziehung zu dem Untermieter; Vertragsbeziehungen bestehen zwischen dem Beklagten zu 1) (Mieter) und der Klägerin (Vermieterin) einerseits sowie andererseits zwischen dem Beklagten zu 1) und dem Untermieter R.. Im Verhältnis zum Beklagten zu 1) ist der Beklagte zu 2) Dritter, dies auch dann, wenn der Beklagte zu 2) Lebenspartner des Untermieters R. ist, vgl. Wortlaut des § 540 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es mag sein, dass ein eingetragener Lebenspartner wie ein Ehepartner oder leibliches Kind des Mieters nicht in den Anwendungsbereich des § 540 Abs. 1 BGB fiele; das gilt nach dem Wortlaut der Regelung aber nicht für den Lebenspartner des Untermieters.

Die Gebrauchsüberlassung ohne Erlaubnis des Vermieters allein rechtfertigt als Pflichtverletzung zwar nicht den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Es ist vielmehr – wie auch sonst im Rahmen des Kündigungstatbestandes des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB – anhand einer umfassenden Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu prüfen, ob der Pflichtverletzung ein den Ausspruch einer Kündigung tragendes Gewicht zukommt.

Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter dazu bestimmen, einem Dritten ohne die Genehmigung des Vermieters den Gebrauch der Mietsache zu überlassen; insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters kann der Vertragsverletzung Gewicht verleihen; bei einer unberechtigten Verweigerung der Erlaubnis kann der Mieter dem Vermieter (jedenfalls) den Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens nach § 242 BGB entgegenhalten (vgl. BGH, Urt. v. 02.02.2011, a.a.O.; BayObLG, Rechtsentscheid v. 26.04.1995, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 573 BGB Rn. 40a), wenn dieses Verhalten nicht sogar schon der Annahme eines hinreichenden Gewichtes der Vertragsverletzung des Mieters entgegensteht bzw. aufgrund der vorzunehmenden wertenden Betrachtung der Annahme eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. Wertungen: BGH, Urt. v. 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, in: NJW-Spezial 2014, 579, zit. nach juris).

Hier kommt der Vertragsverletzung des Beklagten zu 1) das für den Ausspruch einer Kündigung erforderliche Gewicht zu. Es schon zu Lasten des Beklagten zu 1) zu berücksichtigen, dass er bereits keinen Anspruch auf Fortdauer der Genehmigung überhaupt einer Untervermietung haben dürfte, die Klägerin diese vielmehr widerrufen dürfte, weil der Beklagte zu 1), ohne jede Absicht, dauerhaft in die aus einem Zimmer bestehende Wohnung zurückzukehren, sich vollständig aus dem Mietverhältnis gelöst hat, seit 2012 nicht einmal mehr unmittelbar die Miete an die Klägerin zahlt (vgl. Wertungen in: LG Berlin, Urt. v. 22.03.2017 – 65 S 285/16, WuM 2017, 260, juris; Urt. v. 08.02.2017 – 65 S 433/17, WuM 2017, 263, juris; LG München I, Urt. v. 27.01.2016 – 14 S 11701/15, ZMR 2016, 451, juris). Hinzu kommt aber vor allem, dass der Beklagte zu 1) die Klägerin auch auf ihre konkrete vorgerichtliche Anfrage hin nicht über die tatsächliche Nutzung der Wohnung – primär – durch den Beklagten zu 2) aufgeklärt hat. Der Vermieter selbst, aber auch andere Mieter eines Hauses haben ein berechtigtes Interesse zu wissen, wer sich dort überwiegend aufhält. Dieses Verhalten bestätigt, dass die Belange des Vermieters dem Beklagten zu 1) gleichgültig waren. Angesichts des entgegenkommenden, seine Belange berücksichtigenden Verhaltens der Klägerin im Zusammenhang mit der Erteilung der Erlaubnis, die Räumlichkeiten dem Untermieter R. zu überlassen, stellt sich nicht etwa das Verhalten der Klägerin als missbräuchlich dar, sondern sein Verhalten und das seines Untermieters, das er sich zurechnen lassen muss. Ein pflichtwidriges Verhalten der Klägerin behaupten die Beklagten nicht einmal; dafür ist auch nichts ersichtlich.

Den Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu 2) hat das Amtsgericht folgerichtig und rechtsfehlerfrei auf § 546 Abs. 2 BGB gestützt.

II.

Die Berufungskläger erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO und gegebenenfalls Rücknahme der Berufung binnen 2 Wochen. Es wird darauf hingewiesen, dass sich die Gerichtsgebühren bei Zurücknahme der Berufung ermäßigen.

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