Untervermietung – wann liegt eine Überbelegung vor?

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Gericht entscheidet: Teiluntervermietung trotz Platzmangel erlaubt

Die Untervermietung einer Wohnung ist in Deutschland rechtlich zulässig, solange bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Eine zentrale Frage ist dabei, wann eine Überbelegung der Wohnung vorliegt, die rechtlich unzulässig ist. Dieses Thema ist komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Generell gilt, dass die Wohnung nicht über ihre Kapazität hinaus belegt werden darf. Entscheidend sind hier Kriterien wie die Größe der Wohnung, die Anzahl der Räume sowie die Zahl der Bewohner. Überschreitet die Belegung diese Grenzen, kann dies als unerlaubte Untervermietung gewertet werden. In der Rechtsprechung gibt es hierzu diverse Urteile, die Klarheit schaffen. Im Folgenden wird ein konkreter Fall einer solchen Rechtsfrage erörtert und analysiert.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Paderborn

Untervermietung eines Reihenhauses führt zu Rechtsstreit

In einem aktuellen Fall vor dem Amtsgericht Paderborn ging es um die Untervermietung eines Reihenhauses. Die Mieterin, die einer Teilzeitbeschäftigung nachgeht und staatliche Leistungen bezieht, beabsichtigte zwei weitere Zimmer im ersten Obergeschoss des von ihr bewohnten Reihenhauses unterzuvermieten. Der Vermieter hatte bereits der Untervermietung eines Zimmers an einen Herrn U. zugestimmt. Der Aufforderung der Mieterin, auch der Untervermietung der beiden anderen Zimmer zuzustimmen, kam der Vermieter jedoch nicht nach. Daraufhin erhob die Mieterin Klage auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

Die Mieterin begründete ihr Anliegen damit, dass durch die Untervermietung sichergestellt werden könne, dass die Miete weiterhin pünktlich und vollständig gezahlt werde. Zudem wohne ihr Sohn aufgrund eines Studiums bei der Bundespolizei nur noch zeitweise bei ihr. Jeder Untermieter würde ein eigenes Zimmer erhalten, sodass ausreichend Platz für jeden Bewohner zur Verfügung stünde.

Vermieter befürchtet Überbelegung und Verwahrlosung

Der Vermieter hingegen vertrat die Auffassung, dass bei einer Untervermietung an zwei weitere Personen das Haus mit insgesamt sechs Bewohnern völlig überbelegt wäre. Er äußerte auch den Verdacht, dass die Mieterin durch die Untervermietung mehr einnehmen würde als zur Deckung der Miete erforderlich sei. Zudem ließe die Mieterin das Objekt bereits jetzt erheblich verwahrlosen, was sich bei weiteren Mietern noch verstärken würde.

Die Mieterin bestritt diese Vorwürfe und führte an, dass sich das Mietobjekt in einem tadellosen Zustand befinde. Sie gehe äußerst sorgfältig damit um. Auch habe die Hausverwaltung bei einer Begehung keinerlei Beanstandungen geäußert.

Amtsgericht gibt Mieterin Recht

Das Amtsgericht Paderborn gab schließlich der Mieterin Recht. Nach Anhörung der Mieterin und Vernehmung von Zeugen kam es zu dem Schluss, dass der Mieterin ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung zustehe. Es sei ein legitimes Ziel, die Belastung durch die Miete mithilfe der Untermieteinnahmen zu verringern und nicht mehr auf Sozialleistungen angewiesen zu sein. Eine Gewinnerzielungsabsicht sei nicht erkennbar.

Zudem stehe nach der Beweisaufnahme fest, dass der Sohn tatsächlich nicht mehr dauerhaft im Haus wohne. Der Vermieter habe auch keine durchgreifenden Gründe gegen die Untervermietung vorbringen können. Es lägen weder wichtige Gründe in der Person der potentiellen Untermieter vor noch sei von einer Überbelegung auszugehen. Bei fünf Bewohnern seien die Vorgaben der Wohnraumnutzung noch erfüllt. Auch eine Verwahrlosung des Objekts durch die Mieterin habe der Vermieter nicht ausreichend darlegen können.

In der Entscheidung hob das Gericht hervor, dass ein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung nur aus wichtigen Gründen verweigern kann. Ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung ist grundsätzlich anzuerkennen, sofern nicht im Einzelfall besondere Umstände dagegen sprechen. Dies war vorliegend nicht der Fall, sodass die Klage der Mieterin auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung Erfolg hatte.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Das Thema: Untervermietung wirft bei vielen Lesern Fragen auf. Unsere FAQ-Sektion bietet Ihnen wertvolle Insights und Hintergrundinformationen, um Ihr Verständnis für dieses Thema zu vertiefen. Weiterhin finden Sie in der Folge einige der Rechtsgrundlagen, die für dieses Urteil wichtig waren.

Wann gilt eine Wohnung als überbelegt?

Eine Wohnung gilt als überbelegt, wenn die vorhandene Wohnfläche im Verhältnis zur Anzahl der Bewohner zu gering ist. Maßgeblich für die Beurteilung einer Überbelegung sind die Gesamtwohnfläche, die Anzahl der Räume sowie die Zahl der Bewohner. Dabei ist zu beachten, dass es keine bundesweit einheitlichen gesetzlichen Vorgaben gibt, ab wann eine Überbelegung vorliegt. Einige Bundesländer haben in ihren Wohnungsaufsichtsgesetzen konkrete Richtwerte festgelegt. In Nordrhein-Westfalen muss beispielsweise pro Person eine Wohnfläche von mindestens zehn Quadratmetern vorhanden sein. In Berlin schreibt das Wohnungsaufsichtsgesetz vor, dass für jede Person mindestens neun Quadratmeter und für Kinder bis sechs Jahre mindestens sechs Quadratmeter zur Verfügung stehen müssen.

Fehlen solche landesrechtlichen Regelungen, orientieren sich Gerichte häufig an Faustformeln. So ging das Amtsgericht München in einem Urteil davon aus, dass für jede erwachsene Person oder je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von etwa zwölf Quadratmetern vorhanden sein sollte. Bei Familien seien im Durchschnitt zehn Quadratmeter pro Bewohner ausreichend. Neben der reinen Quadratmeterzahl spielen aber auch andere Faktoren eine Rolle, wie etwa das Vorhandensein von Nebenräumen, der Grundriss der Wohnung oder die familiären Beziehungen der Bewohner untereinander.

Für die Beurteilung einer Überbelegung im Zusammenhang mit einer Untervermietung ist entscheidend, ob die Gesamtzahl der Bewohner nach Einzug des Untermieters noch angemessen ist. Vermieter können eine Untervermietung ablehnen, wenn dadurch eine Überbelegung der Wohnung droht. Dies wäre etwa der Fall, wenn in einer 60 Quadratmeter großen Zweizimmerwohnung bereits ein Ehepaar mit zwei Kindern lebt und noch ein weiterer Erwachsener als Untermieter einziehen möchte. Hier läge die durchschnittliche Wohnfläche pro Person nur noch bei 12 Quadratmetern, was nach den üblichen Richtwerten zu wenig wäre.

Welche Rechte habe ich als Mieter bezüglich der Untervermietung?

Mieter haben grundsätzlich das Recht, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten, sofern sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Die rechtliche Grundlage dafür findet sich in § 553 Absatz 1 BGB. Danach kann der Mieter von seinem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse daran entsteht, einen Teil der Wohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen.

Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Mieter vernünftige und nachvollziehbare wirtschaftliche oder persönliche Gründe für die Untervermietung anführen kann. Beispiele für wirtschaftliche Gründe sind eine Verschlechterung der Einkommensverhältnisse, etwa durch Arbeitslosigkeit oder Aufnahme eines Studiums, so dass der Mieter auf Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist. Auch eine vorübergehende doppelte Belastung mit Unterbringungskosten während eines Auslandsaufenthalts kann ein berechtigtes Interesse begründen.

Persönliche Gründe können zum Beispiel der Auszug des Ehepartners oder Lebensgefährten aus der gemeinsamen Wohnung sein. Auch der Wunsch eines alleinerziehenden Elternteils, mit einer anderen Person zusammenzuwohnen, um die Kinderbetreuung gemeinsam sicherzustellen, stellt ein berechtigtes Interesse dar.

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern. Ein solcher Grund liegt insbesondere dann vor, wenn die Wohnung durch die Aufnahme des Untermieters überbelegt würde. Eine Überbelegung ist gegeben, wenn die Wohnfläche für die Anzahl der Bewohner nicht mehr ausreicht. Als Richtgröße werden dabei oft 9-10 qm pro Person angesetzt. Auch die Anzahl der Räume im Verhältnis zur Personenzahl spielt eine Rolle. So kann eine Überbelegung auch dann vorliegen, wenn zwar rechnerisch genügend Quadratmeter pro Person zur Verfügung stehen, die Wohnung aber zu wenige Zimmer hat.

Unter welchen Umständen darf der Vermieter eine Untervermietung verweigern?

Ein Vermieter darf eine Untervermietung nur aus wichtigen Gründen verweigern. Solche Gründe liegen insbesondere dann vor, wenn die Wohnung durch den Zuzug des Untermieters überbelegt würde oder in der Person des Untermieters ein wichtiger Ablehnungsgrund besteht. Eine Überbelegung ist anzunehmen, wenn nach der Aufnahme des Untermieters die Wohnfläche oder Anzahl der Räume in einem krassen Missverhältnis zur Zahl der Bewohner stehen würde. So kann beispielsweise eine Überbelegung vorliegen, wenn in einer 50 qm großen Zweizimmerwohnung nach Einzug des Untermieters insgesamt fünf Personen wohnen würden.

Wichtige persönliche Ablehnungsgründe können gegeben sein, wenn begründete Zweifel an der Zuverlässigkeit und Zahlungsfähigkeit des Untermieters bestehen oder aufgrund seines bisherigen Verhaltens Störungen des Hausfriedens zu befürchten sind. Bloße Vermutungen oder Vorurteile des Vermieters reichen hierfür jedoch nicht aus. Merkmale wie Herkunft, Religion oder Hautfarbe des Untermieters stellen keine zulässigen Ablehnungsgründe dar.

Der Vermieter darf die Untervermietung auch dann untersagen, wenn der Mieter die Erlaubnis für eine Nutzungsänderung der Wohnung begehrt. Dies wäre etwa der Fall, wenn die bisher zu Wohnzwecken genutzte Wohnung zukünftig im Rahmen der Untervermietung gewerblich mit Kundenverkehr genutzt werden soll. Für die Verweigerung der Untervermietung trägt grundsätzlich der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast. Er muss dem Mieter also die Gründe mitteilen, aus denen er die Untervermietung für unzumutbar hält. Gelingt ihm dies nicht, muss er die Untervermietung dulden.

Welche Pflichten habe ich als Mieter, wenn ich untervermieten möchte?

Der Mieter benötigt für eine Untervermietung grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters. Diese sollte aus Beweisgründen immer schriftlich eingeholt werden, auch wenn eine mündliche Vereinbarung rechtlich ebenfalls wirksam wäre. Vermietet der Mieter ohne die erforderliche Zustimmung unter, riskiert er eine fristlose Kündigung des Mietvertrags. Der Vermieter muss den Mieter jedoch zuvor abgemahnt und aufgefordert haben, die unerlaubte Untervermietung zu beenden.

Für die Aufnahme bestimmter Personen wie Ehepartner, eingetragene Lebenspartner, Kinder, pflegebedürftige Eltern oder Geschwister benötigt der Mieter keine Erlaubnis des Vermieters. Gleiches gilt für Hausangestellte und Pflegepersonal. Hier erfährt der Vermieter oft nicht einmal, dass weitere Personen in den Haushalt aufgenommen wurden.

Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung nur aus wichtigem Grund verweigern, insbesondere wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein Beispiel hierfür wäre, wenn dem Mieter die Wohnung zu groß geworden ist, weil die Kinder ausgezogen sind. Lehnt der Vermieter die Untervermietung unberechtigterweise ab, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Gründe für die berechtigte Verweigerung der Untervermietungserlaubnis können die Überbelegung der Wohnung oder berechtigte Einwände gegen die Person des Untermieters sein. Eine Überbelegung liegt vor, wenn für jede Person weniger als 8-10 qm Wohnfläche zur Verfügung stehen. Für Kinder bis 6 Jahre reichen etwa 6 qm. Wird die Überbelegungsgrenze unterschritten, kann der Vermieter die Räumung verlangen.

Ein praxisnahes Beispiel: Eine dreiköpfige Familie bewohnt eine 54 qm große 2-Zimmer-Wohnung. Im Laufe der Zeit werden fünf weitere Kinder geboren, so dass nun acht Personen in der Wohnung leben. Dies stellt eine erhebliche Überbelegung dar. Reagiert die Familie nicht auf eine Abmahnung des Vermieters, kann dieser den Mietvertrag sogar fristlos kündigen, wie das OLG Karlsruhe entschied (NJW 1987, 1952).

Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter auch für Vertragsverletzungen und Schäden, die der Untermieter verursacht. Um sich abzusichern, sollte der Hauptmieter mit dem Untermieter einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen und eine Kaution verlangen. Kann der Untermieter die Miete nicht zahlen, muss der Hauptmieter trotzdem die volle Miete an den Vermieter überweisen, um eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu vermeiden.

Was kann ich tun, wenn mein Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung unrechtmäßig verweigert?

Wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung unrechtmäßig verweigert, stehen dem Mieter verschiedene rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung. Zunächst sollte der Mieter das Gespräch mit dem Vermieter suchen und sein berechtigtes Interesse an der Untervermietung darlegen. Oft lassen sich Konflikte bereits auf diesem Weg klären. Zeigt sich der Vermieter jedoch uneinsichtig, kann der Mieter die Zustimmung zur Untervermietung gerichtlich durchsetzen. Das Gericht prüft dann, ob ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht und ob dem Vermieter die Untervermietung zumutbar ist.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, obwohl die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind, macht er sich schadensersatzpflichtig. Der Mieter kann die durch die unrechtmäßige Verweigerung entgangene Untermiete vom Vermieter ersetzt verlangen. Darüber hinaus ist der Mieter in diesem Fall berechtigt, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen. Dieses Sonderkündigungsrecht ermöglicht es dem Mieter, sich kurzfristig von einem Mietvertrag zu lösen, wenn die Untervermietung für ihn von erheblicher Bedeutung ist.

Allerdings darf der Vermieter die Untervermietung aus wichtigem Grund ablehnen, insbesondere wenn durch die Aufnahme des Untermieters eine Überbelegung der Wohnung droht. Wann eine Überbelegung vorliegt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Wohnungsgröße, der Zimmerzahl und der Anzahl der Bewohner. Als Faustregel gilt, dass pro Person mindestens 8-10 qm Wohnfläche zur Verfügung stehen sollten. Für ein Kleinkind in einer Familie mit zwei Eltern und einem Geschwisterkind wären in einer 3-Zimmer-Wohnung mit 75 qm demnach die Grenzen der Belegung erreicht. Die genauen Überbelegungskriterien sind in den Wohnungsaufsichtsgesetzen der Bundesländer geregelt.

Lehnt der Vermieter eine Untervermietung wegen Überbelegung ab, sollte der Mieter dies sorgfältig prüfen. Gegebenenfalls kann er die Entscheidung gerichtlich überprüfen lassen. Erweist sich die Ablehnung als unberechtigt, kann der Mieter die bereits genannten Rechte geltend machen. In komplexen Fällen empfiehlt es sich, anwaltlichen Rat einzuholen, um die Erfolgsaussichten und das beste Vorgehen zu klären. Oftmals vermitteln auch örtliche Mietervereine oder Schlichtungsstellen bei Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 553 BGB – Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung: Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, unter bestimmten Bedingungen einen Teil der Wohnung unterzuvermieten. Hierbei ist das berechtigte Interesse des Mieters, wie z.B. die finanzielle Absicherung durch Mietzahlungen, entscheidend. Dies ist relevant, da die Klägerin auf die Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen ist, um ihre Miete pünktlich und vollständig zu zahlen.
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: Der Vermieter könnte unter bestimmten Umständen die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen, wenn die Wohnung durch die Untervermietung unbewohnbar oder überbelegt wird. Dies ist relevant, da der Vermieter behauptet, die Wohnung sei durch die geplante Untervermietung überbelegt.
• Wohnflächenverordnung (WoFlV): Diese regelt die Berechnung der Wohnfläche und ist relevant, um zu bestimmen, ob die geplante Belegung der Wohnung als Überbelegung gilt. Die Wohnfläche pro Person spielt eine wesentliche Rolle in der Beurteilung der Angemessenheit der Belegung.
• Landesbauordnung (LBO): Die spezifischen Regelungen zur Nutzungsfreigabe und Belegung von Wohnräumen, insbesondere die Anforderungen an Wohnraum hinsichtlich Belüftung, Beleuchtung und Fluchtwegen, könnten beeinflussen, wie viele Personen in einer Wohnung wohnen dürfen, um als überbelegt zu gelten.
• § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln: Wenn der Zustand der Wohnung durch eine Überbelegung verschlechtert wird und damit die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich gemindert wird, könnte dies zu einer Mietminderung führen. Relevant, weil der Vermieter argumentiert, dass die geplante Anzahl der Personen das Mietobjekt unstimmig überbelegen könnte.
• § 242 BGB – Leistung nach Treu und Glauben: Beide Parteien sind verpflichtet, im Geschäftsverkehr Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils zu nehmen. Dies könnte ein Argument der Klägerin sein, die auf Zustimmung zur Untervermietung pocht, um ihrer Verpflichtung zur Mietzahlung nachkommen zu können.
• § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags: Der Grundsatz des Mietvertrags beinhaltet die Gebrauchsgewährung der Mietsache. Der Mieter ist berechtigt, die Wohnung nach seinen Bedürfnissen zu nutzen, unter Berücksichtigung der Vereinbarungen im Mietvertrag und unter der Bedingung, dass keine Überbelegung vorliegt.
• § 812 BGB – Herausgabeanspruch: Sollte die Erlaubnis zur Untervermietung unrechtmäßig verweigert werden und der Mieter dadurch wirtschaftlichen Schaden erleiden, könnte es langfristig zu Ansprüchen auf Schadensersatz führen. Dies könnte relevant sein, wenn nachgewiesen wird, dass die Ablehnung der Untervermietung durch den Vermieter zu Unrecht erfolgt ist und der Mieter dadurch finanziell belastet wurde.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Paderborn

AG Paderborn – Az.: 50c C 156/23 – Urteil vom 19.10.2023

Tatbestand

Die Klägerin, die eine Teilzeittätigkeit ausübt und staatliche Sozialleistungen bezieht, ist Mieterin des im Antrag genauer bezeichneten Reihenhauses. Vermieter ist der Beklagte. Dieser gestattete die Untervermietung eines Zimmers an Herrn U. Nunmehr beabsichtigt die Klägerin, zwei weitere Personen in die beiden noch nicht untervermieteten Zimmer im ersten Obergeschoss einziehen zu lassen. Ihrer Aufforderung, der Untervermietung zuzustimmen, kam der Beklagte nicht nach.

Die Klägerin behauptet, der frühere Hausverwalter M habe ihr im Jahr 2004 mündlich die Zustimmung zur generellen Untervermietung erteilt.

Im Übrigen bestehe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung. Durch diese werde nämlich sichergestellt, dass die Miete auch weiterhin pünktlich und vollständig gezahlt werden könne. Das Mietobjekt werde derzeit lediglich von der Klägerin, ihrem Sohn Q und dem Herrn U bewohnt. Ihr Sohn Q habe im September 2022 ein Studium bei der Bundespolizei aufgenommen. Seitdem wohne er abwechselnd in G, C und M. Mit seinem ersten Wohnsitz sei er lediglich in Q angemeldet, weil er aufgrund der wechselnden Studienorte eine feste Postanschrift benötige. Dementsprechend erhalte jeder Untermieter ein eigenes Zimmer, sodass ausreichend Freiraum für jeden Bewohner des Hauses zur Verfügung stehe.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt, den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zu erteilen, jeweils ein Zimmer in der ersten Etage gänzlich sowie Küche und Bad des Reihenhauses „B 38 in Q“ an die Herren J, T und R unterzuvermieten.

Nachdem die im Antrag benannten Personen mitgeteilt haben, dass sie nicht mehr beabsichtigen in das Mietobjekt einzuziehen, hat die Klägerin die Klage dahingehend geändert, dass sie beantragt hat,

den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zu erteilen, jeweils ein Zimmer in der ersten Etage gänzlich sowie Küche und Bad des Reihenhauses „B 38 in Q“ an Frau T sowie Herrn L unterzuvermieten.

Nach erneuter Klageänderung beantragt die Klägerin nunmehr, den Beklagten zu verurteilen, der Klägerin die Erlaubnis zu erteilen, jeweils ein Zimmer in der ersten Etage gänzlich sowie Küche und Bad den Reihenhauses „B 38 in Q“ an die Herren U sowie N unterzuvermieten.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Ansicht, dass kein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung an zwei weitere Personen bestehe. Das Mietobjekt werde seit Oktober/November 2002 von der Klägerin und ihren Söhnen Q und Q bewohnt. Unter Berücksichtigung der bereits gestatteten Untervermietung eines Zimmers wäre das Haus mit insgesamt sechs Personen völlig überbelegt. Der Beklagte habe zudem den Verdacht, dass schon durch die laufende Untervermietung die Gesamtmiete für das angemietete Objekt gedeckt werde und bei der weiteren Untervermietung mehr Einnahmen erzielt würden, als für die Deckung der Miete erforderlich wären.

Im Übrigen lasse die Klägerin das Mietobjekt erheblich verwahrlosen und es seien bereits erhebliche Mängel an dem Mietobjekt verursacht worden. In den Wohnungstüren seien Löcher und in den Waschbecken Risse. Für den Fall, dass weitere Personen in die Wohnung einziehen, befürchte der Beklagte, dass die Wohnung weit über Gebühr verschlissen werde.

Die Klägerin repliziert, dass sich das Mietobjekt derzeit in einem tadellosen Zustand befinde. Die Klägerin gehe mit dem Mietobjekt äußerst sorgfältig um. Der Sohn habe das Waschbecken ausgetauscht, obgleich der Riss durch vertragsgemäße Abnutzung entstanden sei. Zuletzt habe die für den Beklagten tätige Hausverwaltung im Rahmen einer Begehung des Mietobjektes am 19.09.2022 keinerlei Beanstandungen gegenüber der Klägerin geäußert.

Das Gericht hat die Klägerin persönlich angehört und Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen M und Q. Wegen des Ergebnisses der persönlichen Anhörung und der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.09.2023.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

I.

Die (wiederholte) Klageänderung ist gem. § 263 ZPO sachdienlich. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert die Beurteilung der Sachdienlichkeit eine Berücksichtigung, Bewertung und Abwägung der beiderseitigen Interessen. Dabei ist entscheidend, ob und inwieweit die Zulassung der geänderten Klage den Streitstoff im Rahmen des anhängigen Rechtsstreits ausräumt, sodass sich ein weiterer Prozess vermeiden lässt. Eine Klageänderung ist danach nicht sachdienlich, wenn ein völlig neuer Streitstoff zur Beurteilung und Entscheidung gestellt wird, ohne dass dafür das Ergebnis der bisherigen Prozessführung verwertet werden kann. Der Sachdienlichkeit steht grundsätzlich nicht entgegen, dass auf Grund der Klageänderung neue Parteierklärungen und gegebenenfalls Beweiserhebungen notwendig werden und die Erledigung des Prozesses verzögert wird (BGH, Urteil v. 13.04.2011 – XII ZR 110/09, NJW 2011, 2796).

Vorliegend kann ein Großteil des Streitstoffes, insbesondere die Angaben der Klägerseite zum berechtigten Interesse an der Untervermietung, weiter verwertet und ein weiterer Prozess vermieden werden.

II.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung aus § 553 Abs. 1 BGB zu.

In dieser Vorschrift heißt es, dass der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, verlangen kann, wenn dafür nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse besteht.

Ein berechtigtes Interesse der Klägerin i.S.d. der Norm liegt nach Auffassung des Gerichts vor. Ein solches wird angenommen, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (ständige Rechtsprechung, vgl. BGH, Rechtsentscheid v. 03.10.1984 – VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130). Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Dazu zählt etwa der Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft mit Dritten zu bilden (BGH, Urteil v. 31.01.2017 – VIII ZR 105/17, NJW 2018, 2397). Anerkannt ist auch das Interesse des Mieters, die Belastung durch die Mietzahlungen mithilfe der Einnahmen aus der Untervermietung zu verringern, solange nicht lediglich die Absicht verfolgt wird, durch die Untervermietung Gewinn zu erzielen (vgl. LG Berlin, Urteil v. 17.03.2022 – 67 S 286/21, BeckRS 2022, 7044).

So liegt der Fall hier. Die Klägerin erhält neben dem Lohn aus ihrer Teilzeit-Tätigkeit i.H.v. 793,68 Euro Leistungen vom Jobcenter i.H.v. 456,05 Euro. Der bisherige Untermieter zahlt einen monatlichen Betrag i.H.v. 210,00 Euro und der Zeuge Q 250,00 Euro. Aus Sicht des Gerichts ist es ein legitimes Ziel, nicht mehr auf diese Sozialleistungen angewiesen zu sein, sondern die Belastung durch die Mietzahlungen mithilfe der Einnahmen aus weiteren Untervermietungen zu verringern. Eine Gewinnerzielungsabsicht ist nicht erkennbar.

Zudem hat sich die Zusammensetzung der Hausbewohner geändert. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Sohn Q nicht mehr in Paderborn wohnt.

Der Zeuge Q hat glaubhaft bestätigt, dass sein Bruder ein Studium bei der Bundespolizei aufgenommen hat und höchstens am Wochenende zu Besuch sei.

Der Beklagte trägt keine durchgreifenden Gründe gegen die Untervermietung vor. Ein Anspruch besteht nach § 553 Abs. 1 S. 2 BGB nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Solche Gründe konnte der darlegungs- und beweisbelastete (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, 82. Auflage 2023, § 553 Rn. 5) Beklagte nicht für sich fruchtbar machen.

Wichtige Gründe in der Person der potentiellen Untermieter, wie etwa die vorhersehbare Beeinträchtigung des Hausfriedens, hat der Beklagte nicht vorgetragen.

Soweit der Beklagte vorträgt, dass das Haus durch die Untervermietung zwei weiterer Zimmer völlig überbelegt wäre, greift dieser Einwand nicht durch. Bei der Frage der Überbelegung ist auf das Verhältnis der Anzahl an Mietern und Untermietern zu der Gesamtwohnfläche der Wohnung und zu der Anzahl der Wohnräume abzustellen. Dabei werden die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder als Maßstab genommen, wonach pro Person ein Raum und eine Nutzfläche von 6-9 qm bzw. pro Erwachsenem oder zwei Kindern bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm zur Verfügung stehen müssen (BeckOGK/Emmerich, Stand: 01.07.2023, BGB § 553 Rn. 20). Nach Außerkrafttreten des Wohnungsaufsichtsgesetz heißt es nunmehr in § 10 Abs. 2 WohnStG, dass einzelne Wohnräume nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 8 Quadratmetern vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen. Stehen Nebenräume nicht ausreichend zur Verfügung, muss für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 10 Quadratmetern vorhanden sein. Dass diese Maßstäbe nicht erfüllt werden, hat der Beklagte schon nicht vorgetragen. Im Übrigen steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest, dass das Haus im Falle der Untervermietung von zwei weiteren Zimmern von fünf und nicht, wie beklagtenseits behauptet, von sechs Personen bewohnt wird.

Auch sonstige Gründe, die zu einer Unzumutbarkeit der Untervermietung führen könnten liegen nicht vor.

Hinsichtlich des Vortrags des Beklagten, die Klägerin lasse das Mietobjekt erheblich verwahrlosen und es seien bereits erhebliche Mängel an dem Mietobjekt verursacht worden, ist der Beklagte der Replik der Klägerin, das Waschbecken sei repariert und bei einer Begehung des Mietobjektes seien weder Beanstandungen geäußert, noch sei die Klägerin abgemahnt worden, nicht entgegengetreten. Im Übrigen wird nicht konkret vorgetragen, dass dies auf pflichtwidriges Verhalten der Klägerin und nicht bloß die übliche Nutzung zurückzuführen ist. Soweit der Beklagte zukünftig übermäßigen Verschleiß befürchtet, sieht § 553 BGB anderweitige Handlungsmöglichkeiten des Vermieters vor.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 4.800,00 EUR festgesetzt.