Neues Gesicht alle zwei Tage im Treppenhaus. Die Erlaubnis des Vermieters in der Tasche – und doch rätselt ein Berliner Mieter, ob er seine Wohnung wirklich ständig wechselnden Kurzzeitgästen überlassen darf.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- BGH: Allgemeine Untervermietungserlaubnis gilt nicht für Touristen
- Redaktionelle Leitsätze
- Warum Ferienvermietung eine explizite Erlaubnis erfordert
- Postvollmacht-Klausel schließt Vermietung an Touristen aus
- Kündigungsgefahr bei Ferienvermietung trotz allgemeiner Erlaubnis
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt meine Untermieterlaubnis für Touristen, wenn ich dem Vermieter bereits einen monatlichen Zuschlag zahle?
- Riskiere ich die Kündigung, wenn mein Inserat nach einer Abmahnung ohne mein Wissen online bleibt?
- Verhindert eine vereinbarte Postvollmacht für Untermieter rechtlich die kurzfristige Vermietung an wechselnde Feriengäste?
- Darf ich an Touristen vermieten, wenn ich damit lediglich meine Unkosten bei Leerstand decken will?
- Welche Formulierungen muss meine Erlaubnis enthalten, um die tageweise Vermietung an Touristen abzudecken?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: VIII ZR 210/13
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof, VIII. Zivilsenat
- Datum: 08.01.2014
- Aktenzeichen: VIII ZR 210/13
- Verfahren: Revision
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Untervermietung, Kündigung
- Relevante für: Vermieter, Mieter, Untermieter
Der Bundesgerichtshof hob das Urteil auf, weil die Erlaubnis keine Touristenvermietung deckte.
- Das Gericht sah die tageweise Touristenvermietung als ungewöhnliche Nutzung.
- Eine Untervermietung läuft meist länger, nicht nur tageweise.
- Die fehlende ausdrückliche Erlaubnis sprach gegen den Beklagten.
- Die Postvollmacht zeigte ebenfalls: Touristen waren nicht gemeint.
- Das Berufungsgericht muss jetzt neu über Kündigung und Kosten entscheiden.
BGH: Allgemeine Untervermietungserlaubnis gilt nicht für Touristen
Eine Untervermietungserlaubnis muss nach den Umständen des Einzelfalls ausgelegt werden. Das bedeutet konkret: Das Gericht ermittelt, was die Vertragsparteien bei Abschluss der Vereinbarung tatsächlich gewollt haben, auch wenn es nicht wortwörtlich im Text steht. Ohne eine ausdrückliche Erlaubnis ist eine ungewöhnliche Nutzung der Wohnung nicht gestattet. Die tageweise Überlassung an Touristen gilt in der Rechtsprechung als eine solche ungewöhnliche Nutzungsform.
Eine Untervermietung von Wohnraum findet für gewöhnlich in der Weise statt, dass der Mieter die Wohnung […] einem Dritten auf unbestimmte Zeit oder für einen […] befristeten Zeitraum überlässt, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Hiervon unterscheidet sich die […] Überlassung der Wohnung an Touristen grundlegend. – so der Bundesgerichtshof
Der Bundesgerichtshof (VIII ZR 210/13) befasste sich am 8. Januar 2014 mit einem Mieter einer 42,85 Quadratmeter großen Berliner Zweizimmerwohnung, der monatlich 235 Euro zuzüglich Nebenkosten zahlte. Er besaß seit 2008 eine Erlaubnis zur Untervermietung ohne vorherige Überprüfung, für die er einen monatlichen Zuschlag von 13 Euro entrichtete. Im Mai 2011 bot der Mann die Räumlichkeiten im Internet für bis zu vier Feriengäste an. Die obersten Richter entschieden, dass die pauschale Erlaubnis diese spezielle Form der Nutzung nicht automatisch abdeckte, und gaben damit den Vermietern im Revisionsverfahren recht. Ein Revisionsverfahren ist die letzte Instanz vor dem Bundesgerichtshof, bei der das Urteil nur noch auf Rechtsfehler geprüft, aber keine neuen Beweise mehr erhoben werden. Das Urteil des Landgerichts Berlin wurde aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Das bedeutet, dass das untergeordnete Gericht den Fall unter Beachtung der Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofs erneut verhandeln und entscheiden muss.
Redaktionelle Leitsätze
- Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung von Wohnraum umfasst nicht die tageweise Überlassung an Touristen; diese stellt eine ungewöhnliche Nutzungsform dar, die ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters vertragswidrig ist.
- Vertragliche Nebenpflichten, die eine dauerhafte Erreichbarkeit des Untermieters voraussetzen – etwa die Pflicht zur Erteilung einer Postvollmacht –, sind bei der Auslegung einer Untervermietungserlaubnis zu berücksichtigen und schließen Feriengäste als zulässigen Personenkreis regelmäßig aus.
Warum Ferienvermietung eine explizite Erlaubnis erfordert
Die gewöhnliche Untervermietung erfolgt langfristig. Die tageweise Vermietung an wechselnde Gäste ist rechtlich etwas völlig anderes. Gehen Sie niemals davon aus, dass eine Standard-Erlaubnis auch die touristische Nutzung abdeckt. Ohne den expliziten Zusatz „Ferienvermietung“ in Ihrer Erlaubnis handeln Sie vertragswidrig und riskieren Ihren Mietvertrag.
In dem verhandelten Streitfall nutzte der Mieter die Wohnung selbst nur etwa alle 14 Tage an Wochenenden, um seine Tochter zu besuchen. Er argumentierte gegenüber den neuen Eigentümern, die 2011 in den Mietvertrag eingetreten waren, die Vermietung an Berlin-Touristen solle lediglich die Unkosten durch den Leerstand decken. Ein solcher Eintritt findet statt, wenn das Eigentum an der Immobilie wechselt; der neue Eigentümer übernimmt dann automatisch alle Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters. Das Gericht stellte jedoch fest, dass mangels ausdrücklicher Erlaubnis für Touristen eine vertragswidrige Nutzung vorlag.
Mangels ausdrücklicher Erlaubnis einer Überlassung an Touristen konnte der Beklagte deshalb nicht davon ausgehen, dass die ihm erteilte Erlaubnis eine solche ungewöhnliche Nutzung umfasste. – so der Bundesgerichtshof
Praxis-Hinweis: Der entscheidende Hebel
Maßgeblich für die Übertragbarkeit dieses Urteils ist der Begriff der „gewöhnlichen Nutzung“. Eine Standard-Erlaubnis zur Untervermietung deckt in der Regel nur die langfristige Überlassung zu Wohnzwecken ab. Wenn Sie wissen wollen, ob Sie ähnlich liegen: Prüfen Sie, ob Ihre Erlaubnis explizit die „tageweise“ oder „touristische“ Nutzung erwähnt. Fehlen diese Begriffe, gilt die Erlaubnis im Zweifel nicht für Feriengäste.
Postvollmacht-Klausel schließt Vermietung an Touristen aus
Bei der Auslegung einer Erlaubnis ist der Horizont des Empfängers entscheidend. Damit ist gemeint, wie ein vernünftiger Mensch in der Situation des Mieters die Erlaubnis des Vermieters verstehen durfte. Vertragliche Nebenpflichten, wie etwa die Erteilung einer Postvollmacht, geben wichtige Hinweise auf den erlaubten Personenkreis. Das sind Pflichten, die nicht die Hauptleistung – also Wohnraum gegen Miete – betreffen, sondern das gegenseitige Vertrauen und die reibungslose Abwicklung des Mietverhältnisses sichern sollen. Zudem kann nicht unterstellt werden, dass nur eine Vermietung an Feriengäste sinnvoll ist, wenn auch andere Untermietmodelle möglich wären.
Die ursprüngliche Vermieterin hatte 2008 zur Bedingung gemacht, dass der Mieter seinen Untermietern eine Postvollmacht erteilt. Willenserklärungen, Betriebskostenabrechnungen und Mieterhöhungen sollten als zugestellt gelten, wenn sie im Briefkasten landen. Unter Willenserklärungen versteht man rechtlich verbindliche Äußerungen, wie zum Beispiel eine Kündigung, die eine bestimmte Rechtsfolge herbeiführen sollen. Der Bundesgerichtshof argumentierte, dass Touristen diese Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen können. Als realistische Alternative zur Touristenvermietung nannte das Gericht die Überlassung eines Zimmers an einen „Wochenendfahrer“. Das Landgericht Berlin hatte zuvor noch angenommen, wegen der Eigennutzung an zwei Wochenenden im Monat komme nur eine kurzfristige Untervermietung an wechselnde Feriengäste in Betracht – eine Sichtweise, die der Bundesgerichtshof als rechtsfehlerhaft verwarf.
Zudem hatte die frühere Vermieterin […] verlangt, dass der Beklagte den Untermietern Postvollmacht für alle Willenserklärungen der Hausverwaltung im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis erteilen sollte; schon daraus konnte der Beklagte erkennen, dass sich die Erlaubnis nicht auf die Vermietung an Touristen bezog, die eine derartige Funktion offensichtlich nicht wahrnehmen konnten. – so der Bundesgerichtshof
Praxis-Hürde: Vertragliche Indizien
Suchen Sie in Ihrer Erlaubnis nach Klauseln, die eine dauerhafte Erreichbarkeit des Untermieters voraussetzen (z. B. Postempfang oder Meldepflicht). Solche Bedingungen sind der Hebel, mit dem Gerichte die Ferienvermietung ausschließen, da Touristen diese Pflichten nicht erfüllen können. Finden sich solche Anforderungen in Ihrem Dokument, ist die Erlaubnis fast sicher nicht auf Feriengäste übertragbar.
Kündigungsgefahr bei Ferienvermietung trotz allgemeiner Erlaubnis
Eine vertragswidrige Nutzung führt nach einer Abmahnung fast zwangsläufig zur Kündigung. Sie riskieren dabei sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung Ihrer Wohnung. Um Ihr Mietverhältnis nicht zu gefährden, müssen Sie die touristische Vermietung nach der ersten Rüge des Vermieters sofort und vollständig einstellen und alle Inserate löschen.
Die Vermieter mahnten den Mieter am 16. Mai und am 31. Mai 2011 wegen der Internetangebote ab und wiesen darauf hin, dass die Vermietung an Tagesgäste eine kommerzielle Tätigkeit sei. Das zweite Schreiben lehnte der Mieter ab, woraufhin es ihm per Fax übermittelt wurde. Da die Anzeigen im November 2011 und im August 2012 erneut auf einer Zimmervermittlungsseite abrufbar waren, sprachen die Eigentümer im Januar und Dezember 2012 sowie mit der Klageschrift mehrere Kündigungen aus. Der Mieter behauptete zwar, er habe die Inserate nach der Abmahnung unverzüglich gelöscht und die erneute Abrufbarkeit sei ohne sein Zutun geschehen. Für die Auslegung der Erlaubnis spielte dies laut Bundesgerichtshof jedoch keine Rolle. Nachdem das Amtsgericht Berlin der Räumungsklage zunächst stattgegeben hatte, wies das Landgericht Berlin sie am 19. Juni 2013 ab. Die obersten Richter hoben dieses für den Mieter positive Urteil nun auf und verwiesen die Sache zur neuen Verhandlung an das Berufungsgericht zurück. Damit war die Räumungsklage der Vermieter im Revisionsverfahren erfolgreich.
BGH-Urteil: Warum Mieter ihre Erlaubnis prüfen müssen
Dieses Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat grundsätzliche Bedeutung für alle Mieter in Deutschland. Es stellt klar, dass eine allgemeine Untervermietungserlaubnis niemals die tageweise Überlassung an Touristen umfasst. Da es sich um höchstrichterliche Rechtsprechung handelt, ist das Risiko extrem hoch: Vermieter können sich bundesweit auf diese Entscheidung berufen, um bei touristischer Nutzung ohne Spezial-Erlaubnis das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Löschen Sie umgehend alle aktiven Inserate auf Portalen wie Airbnb oder Booking.com, wenn Sie keine ausdrückliche Erlaubnis für Ferienvermietung haben. Um Ihre Wohnung nicht zu gefährden, müssen Sie die touristische Vermietung entweder sofort einstellen oder eine spezifische, schriftliche Genehmigung Ihres Vermieters einholen. Eine bloße Duldung oder ein gezahlter Untermietzuschlag schützen Sie ohne diesen expliziten Zusatz nicht vor einer Räumungsklage. Eine Duldung liegt vor, wenn der Vermieter von einem vertragswidrigen Verhalten weiß, aber über längere Zeit nichts dagegen unternimmt, ohne es jedoch ausdrücklich erlaubt zu haben.
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Die unbefugte Vermietung an Touristen kann den Verlust Ihrer Wohnung bedeuten, selbst wenn eine allgemeine Erlaubnis vorliegt. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihren Mietvertrag sowie bestehende Vereinbarungen auf rechtliche Fallstricke und unterstützen Sie bei der Kommunikation mit Ihrem Vermieter. So sichern Sie Ihr Mietverhältnis ab und vermeiden kostspielige Räumungsklagen.
Experten Kommentar
Die größte Gefahr für heimliche Ferienvermieter sind fast immer die eigenen Nachbarn. Rollkoffer im Treppenhaus, ständiger Besucherverkehr und nächtlicher Lärm führen in der Praxis rasend schnell zu Beschwerden bei der Hausverwaltung. Viele Mieter wiegen sich in falscher Sicherheit, nur weil sie monatlich einen Untermietzuschlag überweisen und glauben, damit sei das Thema pauschal erledigt.
Wer hier auf eine stillschweigende Duldung hofft, spielt russisches Roulette mit seinem Mietvertrag. Ich rate dazu, bei der Verwaltung die Karten offen auf den Tisch zu legen und den Begriff der touristischen Nutzung schwarz auf weiß in den Vertrag aufnehmen zu lassen. Sobald die erste Abmahnung im Briefkasten liegt, ist das Vertrauensverhältnis meist schon irreparabel zerstört.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt meine Untermieterlaubnis für Touristen, wenn ich dem Vermieter bereits einen monatlichen Zuschlag zahle?
NEIN. Ein pauschaler Untermietzuschlag berechtigt in der Regel nur zur gewöhnlichen, dauerhaften Untervermietung und deckt die tageweise Überlassung an Touristen nicht automatisch ab. Ohne eine explizite Vereinbarung über die Ferienvermietung bleibt diese Nutzung trotz der monatlichen Zusatzzahlung vertragswidrig.
Der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 210/13) unterscheidet strikt zwischen der gewöhnlichen Wohnnutzung und der ungewöhnlichen touristischen Nutzung einer Wohnung. Ein monatlicher Zuschlag wird rechtlich als Gegenleistung für die erhöhte Abnutzung durch dauerhafte Mitbewohner gewertet, nicht aber für das spezifische Risiko ständig wechselnder Feriengäste. Da die Vermietung an Touristen den Charakter der Wohnnutzung grundlegend verändert, muss diese Form der Überlassung gesondert vom Vermieter genehmigt werden. Allein aus der Zahlung einer Pauschale lässt sich kein Einverständnis für ein gewerbeähnliches Vermietungsmodell ableiten, sofern dies nicht wortwörtlich so vereinbart wurde.
Eine Ausnahme gilt nur, wenn die Vereinbarung zum Untermietzuschlag die touristische Nutzung oder die tageweise Überlassung ausdrücklich als Zweck benennt. Nur durch eine solche präzise schriftliche Fixierung wird die Zahlung zur rechtssicheren Gegenleistung für die Ferienvermietung und schützt vor einer Kündigung.
Riskiere ich die Kündigung, wenn mein Inserat nach einer Abmahnung ohne mein Wissen online bleibt?
JA. Sie riskieren die Kündigung Ihres Mietverhältnisses, da Sie rechtlich dafür verantwortlich sind, dass vertragswidrige Inserate nach einer Abmahnung vollständig und dauerhaft aus dem Internet entfernt werden. Die fortdauernde Sichtbarkeit eines Angebots gilt rechtlich als Fortsetzung des Pflichtverstoßes und liefert dem Vermieter den notwendigen Beweis für eine Kündigung.
Eine Abmahnung dient als letzte Warnung und verpflichtet Sie dazu, die beanstandete Nutzung sofort und endgültig einzustellen. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Mieter die volle Verantwortung für die Sichtbarkeit ihrer Angebote tragen, selbst wenn diese angeblich ohne ihr weiteres Zutun erneut online erscheinen. Bleibt ein Inserat abrufbar, liegt objektiv eine Fortsetzung des vertragswidrigen Verhaltens vor, was sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB begründen kann. Technische Probleme oder Verzögerungen seitens der Buchungsportale werden von der Rechtsprechung im Regelfall nicht als Entschuldigung akzeptiert, da der Mieter für die Überwachung seiner digitalen Präsenz zuständig ist. Um dieses Risiko zu minimieren, sollten Sie nicht nur einzelne Anzeigen deaktivieren, sondern den gesamten Account löschen und eine schriftliche Bestätigung des Portalbetreibers anfordern.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn Sie nachweisen können, dass die Löschung technisch unmöglich war und Sie alle zumutbaren Schritte zur Entfernung unternommen haben. Da die Beweislast für die Einstellung des Verstoßes bei Ihnen liegt, sollten Sie jeden Löschvorgang sorgfältig durch Screenshots dokumentieren.
Verhindert eine vereinbarte Postvollmacht für Untermieter rechtlich die kurzfristige Vermietung an wechselnde Feriengäste?
JA, eine vertraglich vereinbarte Postvollmacht für Untermieter schließt die kurzfristige Vermietung an wechselnde Feriengäste in der Regel rechtlich aus. Diese Klausel dient als entscheidendes Indiz dafür, dass die Erlaubnis nur für dauerhafte Bewohner gilt, die rechtlich relevante Dokumente entgegennehmen können.
Der Bundesgerichtshof legt solche Vereinbarungen nach dem sogenannten Empfängerhorizont aus, wobei entscheidend ist, welchen Zweck der Vermieter mit der Erlaubnis vernünftigerweise verfolgen wollte. Da Feriengäste aufgrund ihres kurzen Aufenthalts keine dauerhafte Erreichbarkeit gewährleisten können, sind sie faktisch nicht in der Lage, die Funktion eines Zustellungsbevollmächtigten für wichtige Dokumente wie Mieterhöhungen oder Betriebskostenabrechnungen wahrzunehmen. Die Vereinbarung einer Postvollmacht signalisiert daher eindeutig, dass sich die Untervermietungserlaubnis nur auf Personen bezieht, die eine gewisse Stetigkeit in der Wohnung aufweisen und somit als verlässliche Empfänger für rechtserhebliche Erklärungen fungieren können. Eine zweckwidrige Nutzung der Wohnung für touristische Zwecke stellt in diesem Fall eine Vertragsverletzung dar, die trotz einer allgemeinen Erlaubnis zur Untervermietung eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann.
Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn der Mietvertrag ausdrücklich die tageweise Überlassung an Touristen gestattet oder der Vermieter trotz der Postvollmacht-Klausel nachweislich Kenntnis von der touristischen Nutzung hatte und diese über einen längeren Zeitraum widerspruchslos duldete.
Darf ich an Touristen vermieten, wenn ich damit lediglich meine Unkosten bei Leerstand decken will?
NEIN. Auch wenn Sie lediglich Ihre Unkosten bei Leerstand decken möchten und keine Gewinnabsicht verfolgen, ist die touristische Vermietung ohne eine ausdrückliche Genehmigung Ihres Vermieters rechtlich unzulässig. Das wirtschaftliche Motiv des Mieters ändert nichts an der Einstufung als vertragswidrige Nutzung.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass die tageweise Überlassung an Feriengäste eine ungewöhnliche Nutzungsform darstellt, die sich grundlegend von einer gewöhnlichen Untervermietung zu Wohnzwecken unterscheidet. Da diese Nutzungsart den Charakter des Mietverhältnisses massiv verändert, kommt es für die rechtliche Bewertung nicht darauf an, ob Sie einen finanziellen Überschuss erzielen oder nur Ihre laufenden Kosten decken. Gemäß § 541 BGB kann der Vermieter bei einem solchen vertragswidrigen Gebrauch auf Unterlassung klagen oder nach einer erfolglosen Abmahnung das Mietverhältnis sogar außerordentlich beenden. Ohne eine explizite Erlaubnis für Ferienvermietung riskieren Sie trotz Ihrer moralisch nachvollziehbaren Argumentation eine fristlose Kündigung Ihrer Wohnung durch den Vermieter. Sie sollten daher prüfen, ob Sie stattdessen einen sogenannten Wochenendfahrer (Pendler mit festem Wohnsitz) als langfristigen Untermieter finden können, da dies rechtlich eher als gewöhnliche Wohnnutzung eingestuft wird.
Welche Formulierungen muss meine Erlaubnis enthalten, um die tageweise Vermietung an Touristen abzudecken?
Eine rechtssichere Erlaubnis muss explizite Begriffe wie „tageweise Überlassung an wechselnde Feriengäste“ oder „touristische Nutzung als Ferienwohnung“ enthalten, um die Abgrenzung zur gewöhnlichen Untervermietung zweifelsfrei zu dokumentieren. Allgemeine Klauseln zur Untervermietung reichen nach der gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs keinesfalls aus, um dieses spezielle Nutzungsmodell abzudecken.
Der Grund für diese notwendige Präzision liegt darin, dass die kurzzeitige Vermietung an Touristen rechtlich als eine ungewöhnliche Nutzungsform eingestuft wird, die sich grundlegend von der dauerhaften Überlassung unterscheidet. Während eine normale Untervermietung auf Dauer angelegt ist, bringt der ständige Mieterwechsel eine höhere Belastung für das Haus mit sich und erfordert daher den nachweisbaren Willen des Vermieters. Ohne eine schriftliche Ergänzung zum Mietvertrag, welche die Schlagworte der touristischen Nutzung ausdrücklich benennt, handeln Mieter vertragswidrig und riskieren eine fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung. Zudem ist darauf zu achten, dass keine Klauseln zur Postvollmacht enthalten sind, da solche Indizien eine touristische Nutzung im Streitfall regelmäßig ausschließen.
Selbst bei Vorliegen einer solchen Erlaubnis müssen Mieter beachten, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften wie das Zweckentfremdungsverbot der jeweiligen Kommune zusätzlich beachtet werden müssen, da die zivilrechtliche Genehmigung keine behördliche Erlaubnis ersetzt.
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Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: VIII ZR 210/13 – Urteil vom 08.01.2014
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