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Untervermietungserlaubnis nach Auflösung der ursprünglichen Wohngemeinschaft

AG Schöneberg – Az.: 19 C 316/18 – Urteil vom 18.06.2019

1. Die Klage wird abgewiesen

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Kläger sind Mieter, die Beklagte ist Vermieterin einer 3-Zimmerwohnung in der H. Straße, … B., Vorderhaus, 2. OG links. In § 8 des Mietvertrages vom 11.05.2012 ist bestimmt: „… Frau F. und Herr Z. sind berechtigt, ein Zimmer dieser Wohnung unterzuvermieten, für diese Untervermietung wird kein Untermietzuschlag erhoben.“

Im Frühjahr 2014 zog die Klägerin zu 2. aus der Wohnung aus. Die Kläger baten die Beklagte um Erlaubnis, ein weiteres, nämlich das bislang von der Klägerin zu 2. genutzte Zimmer, an Herrn J. P. B. untervermieten zu dürfen. Es kam zu einem Rechtsstreit, in dem die Beklagte antragsgemäß verurteilt wurde.

Mit Schreiben vom 15.04.2018 bat der Kläger zu 1. um Erteilung einer Untermieterlaubnis für Herrn A. W.. In diesem Schreiben vom 15.04.2018 heißt es unter anderem wie folgt: „Herr J. P. B. wird nach aktuellem Stand zu Ende Oktober 2018 aus der Wohnung ausziehen. Frau J. H. wird nach aktuellem Stand ab November 2018 als Untermieterin gemäß § 8 Absatz 4 Satz 3 des Mietvertrages in die Wohnung einziehen und hier ein Zimmer bewohnen. … Für Herrn A. R. W., der bereits in der Wohnung wohnt …, wird für ab November 2018 hiermit eine Untermieterlaubnis gemäß § 553 Absatz 1 BGB begehrt. Er wird ein Zimmer der Wohnung bewohnen. Die Untervermietung ist notwendig, da es sich bei Herrn W. um meinen Lebenspartner handelt. …“

Nach Klagezustellung hat die Beklagte eine Untermieterlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Herrn A. R. W. nach folgender Maßgabe erteilt:

1. Die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Zimmers an den Lebenspartner von Herrn P. Z. gilt ausschließlich für den uns benannten Herrn A. R. W. (geboren am ….1988 in S.) und ist befristet auf die Dauer der Lebensgemeinschaft zwischen Herrn P. Z. und Herrn A. R. W.. Voraussetzung der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung ist, dass Herrn P. Z. gemeinsam mit Herrn A. R. W. in der Wohnung lebt, d. h. der Hauptwohnsitz von Herrn P. Z. die innegehaltene Wohnung in der H. Straße in … B. bleibt.

2. Herr A. R. W. ist verpflichtet, die Bestimmungen der Hausordnung und die dem Mietvertrag beigefügten Hinweise zum richtigen „Lüften und Heizen“ einzuhalten.

3. Die Erlaubnis wird widerrufen, wenn die vorstehenden Regelungen nicht eingehalten werden oder nachträglich wichtige Gründe bekannt werden, die die Person des Herrn A. R. W. betreffen. Sie erlischt mit dem Tage des Auszuges von Herrn A. R. W. oder Herrn P. Z., spätestens jedoch mit der Beendigung des Hauptmietverhältnisses.

4. Sollten Sie Ihre Wohnung aufgeben, so müssen Sie dafür sorgen, dass auch die Herrn A. R. W. zum Gebrauch überlassenen Teile der Wohnung geräumt an die Vermieterin zurückgegeben werden. Wenn dies nicht geschieht, haften Sie für alle der Vermieterin daraus entstehenden Schäden und Nachteile.

5. Die Beendigung der Gebrauchsüberlassung an Herrn A. R. W. und/oder die Beendigung der Lebensgemeinschaft zwischen Herrn P. Z. und Herrn A. R. W. ist der Vermieterin unverzüglich mitzuteilen.

Die Kläger tragen vor, Herr W. wohne bereits seit 2016 in der Wohnung, bislang jedoch im Rahmen der allgemeinen Untervermieterlaubnis gemäß § 8 Absatz 4 des Mietvertrages. Diese Grundlage für die Untervermietung solle nunmehr für Herrn W. entfallen. Stattdessen solle nach dem Auszug von Herrn B. Frau J. H. im November 2018 einziehen und ein Zimmer aufgrund der allgemeinen Untervermieterlaubnis erhalten. Die Kläger hätten Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung an Herrn A. W. ohne die Vorgaben aus dem Schreiben der Beklagten vom 28.09.2018. Bei Herrn A. W. handele es sich um einen Lebensgefährten des Klägers zu 1. Die Bedingungen in dem Schreiben vom 28.09.2018 seien zum Teil unzumutbar und dürften zum Teil sittenwidrig sein. Die Erlaubnis solle erlöschen, sobald die Lebenspartnerschaft zwischen dem Kläger zu 1. und Herrn A. R. W. ende. Dies stelle einen Eingriff in das Recht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit dar. Die geforderte Bedingung würde den Kläger zu 1. zudem in seinem Grundrecht auf Freizügigkeit beschränken, denn er dürfte beispielsweise nicht – etwa aus beruflichen Gründen – vorübergehend aus der Wohnung ausziehen, um nicht einen vertragswidrigen Zustand herzustellen. Ein vorübergehender Auszug würde zwar nach dem jetzigen Stand dazu führen, dass keiner der Hauptmieter in der Wohnung verbliebe. Jedoch sei es der Klägerin zu 2. unbenommen, dauerhaft oder vorübergehend wieder in die Wohnung einzuziehen. Die Auflage, dem Vermieter die Beendigung der Lebenspartnerschaft mitzuteilen, sei unzumutbar. Hinzu komme, dass im Einzelfall kaum klar abgrenzbar sei, wann eine Lebenspartnerschaft ende, ob die Trennung von Dauer sei und woran all dies festzumachen sei. Die Kläger behaupten, Herr J. P. B. sei vor Ende Oktober 2018 ausgezogen. Er habe sich allerdings nicht unverzüglich abgemeldet. In der Wohnung würden leben und seien gemeldet der Kläger zu 1., Herr A. R. W. und Frau J. H.. Die Kläger behaupten, sofern die Beklagte noch eine Frau M. J. K. aufführe, handele es sich um eine Nachbarin, die in einer anderen Wohnung des Hauses wohne. Die Melderegisterauskunft sei daher insoweit unrichtig.

Die Kläger beantragen, den Klägern die Erlaubnis zu erteilen, ein Zimmer der von ihnen innegehaltenen Wohnung im Hause H. Straße, … B., Vorderhaus, 2. OG links, ab dem 01.11.2018 an Herrn A. W. unterzuvermieten.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie trägt vor, vorgerichtlich habe lediglich der Kläger zu 1. um eine Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Herrn A. R. W. gebeten. Bei einer Mehrheit von Mietern sei der einzelne Mitmieter allein jedoch nicht berechtigt, eine Untermieterlaubnis vom Vermieter zu verlangen, selbst wenn alle übrigen Mitmieter die Mietsache selbst nicht mehr nutzten. Erstmals mit der am 21.09.2018 zugestellten Klageschrift würde nunmehr neben dem Kläger zu 1. auch die Klägerin zu 2. die Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers an Herrn A. R. W. begehren. Die Beklagte habe daraufhin eine Untervermieterlaubnis erteilt, für die Klage bestehe daher kein Rechtsschutzbedürfnis. Die Beklagte ist der Auffassung, die erteilte Erlaubnis mit den bestimmten Maßgaben sei weder sittenwidrig noch würde sie gegen Grundrechte des Klägers zu 1. verstoßen. Die Beklagte habe als Eigentümerin des Hausgrundstücks und Vermieterin ein berechtigtes Interesse daran, sich davor zu schützen, dass gegen ihren Willen die Nutzer der streitgegenständlichen Wohnung ständig wechselten. Es bestehe Vertragsfreiheit, diese sei als Ausfluss der allgemeinen Handlungsfreiheit durch Artikel 2 Absatz 1 Grundgesetz geschützt und Ausprägung des Grundsatzes der Privatautonomie im deutschen Zivilrecht, die es jedermann gestatte, Verträge zu schließen, die sowohl hinsichtlich des Vertragspartners als auch hinsichtlich des Vertragsgegenstandes frei bestimmt werden könnten, sofern sie nicht gegen zwingende Vorschriften des geltenden Rechts, gesetzliche Verbote oder die guten Sitten verstoßen würden. Die Beklagte wolle berechtigterweise verhindern, dass am Ende völlig andere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzten. Eine Mitmieterin, die Klägerin zu 2., sei bereits ausgezogen. Insoweit werde man verlangen dürfen, dass wenigstens der Kläger zu 1. noch in der Wohnung lebe und dort seinen Lebensmittelpunkt habe. Es sei allgemein anerkannt, dass Mieter grundsätzlich kein Recht auf eine Untermieterlaubnis der gesamten Wohnung hätten, wenn sie dort nicht mehr lebten. Derzeit spreche auch nach dem Vortrag der Gegenseite nichts gegen die von der Beklagten widerruflich erteilten Erlaubnis vom 28.09.2018. Das klägerseits geltend gemachte berechtigte Interesse der Erteilung einer Untervermietungserlaubnis an Herrn A. R. W. sei, dass dieser nun Lebenspartner des Klägers zu 1. sei. Dann sei es aber legitim, dass die Beklagte ihre widerrufliche Erlaubnis an eine Lebensgemeinschaft geknüpft habe, wobei nur gefordert worden sei, dass sie dort grundsätzlich gemeinsam in der Wohnung lebten, d. h. der Hauptwohnsitz des Klägers zu 1. die streitgegenständliche Wohnung bleibe. Durch etwaige kurzzeitige berufliche Aufenthalte außerhalb der Wohnung, die die Gegenseite nur fiktiv in ihrer Argumentation aufführe, würde sich der Hauptwohnsitz des Klägers zu 1. nicht ändern. Die Mitteilung der Beendigung der klägerseits behaupteten Lebensgemeinschaft zwischen dem Kläger zu 1. und Herrn A. R. W. sei ebenfalls nicht unzumutbar. Die Klägerin zu 2. wohne schon mehrere Jahre in einer anderen Wohnung und habe bisher offenkundig auch keine Pläne, jemals in die streitgegenständliche Wohnung zurückzuziehen. Hypothetische Erwägungen, dass auch die Klägerin zu 2., rein theoretisch irgendwann einmal wieder in die Wohnung einziehen könnte, hätten mit der derzeitigen Realität nichts zu tun. Es bestehe kein Anspruch auf eine „Vorratshaltung“ von Wohnungen, wenn sämtliche Hauptmieter dort nicht mehr wohnen würden. Im übrigen sei zu berücksichtigen, dass dann, wenn sich die Lebensumstände der Kläger – entgegen der derzeitigen Situation – tatsächlich einmal ändern sollten, sie dann, also später aufgrund der neuen Umstände wieder um eine Erlaubnis bitten könnten, über die man dann zu befinden hätte. Eine Zustimmung ohne jegliche Bedingungen für alle Ewigkeit könnten die Kläger jedenfalls von der Beklagten nicht verlangen. Laut einer Melderegisterauskunft vom 11.12.2018 seien per 11.12.2018 für die streitgegenständliche Dreizimmerwohnung 5 Personen polizeilich gemeldet gewesen: Herr A. R. W., Herr J. P. B., Frau J. H., M. J. K., Herr P. Z.. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass Herr J. P. B. bereits vor Ende Oktober 2018 ausgezogen sei. Ferner werde bestritten, dass Frau M. J. K. angeblich nur eine „Nachbarin“ sei und in einer anderen Wohnung des Hauses wohne. Nach Mitteilung der beklagtenseits beauftragten Hausverwaltung sei Frau M. J. K. der Vermieterseite nicht bekannt. Nach Auskunft des Landesamtes für Bürger und Ordnungsangelegenheiten vom 12.12.2018 sei Frau M. J. K. in der streitgegenständlichen Wohnung gemeldet.

Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

Für die Klage besteht jedenfalls kein Rechtsschutzbedürfnis mehr, nachdem die Beklagte eine Untermieterlaubnis, wenn auch unter Bedingungen, erteilt hat. Nach Auffassung des Gerichts sind die gestellten Bedingungen nicht unzumutbar. Die Beklagte weist zu Recht darauf hin, dass ein Anspruch auf Untervermietung der gesamten Wohnung nicht besteht. Es ist daher nicht zu beanstanden, dass, nachdem die Klägerin zu 2. bereits ausgezogen ist, verlangt wird, dass der Kläger zu 1. in der streitgegenständlichen Wohnung noch seinen Hauptwohnsitz hat. Die Beklagte ist nicht verpflichtet, einen etwaigen Austausch sämtlicher Mieter zu dulden. Sie weist zu Recht darauf hin, dass sie, um zu verhindern, dass am Ende völlig andere Personen die streitgegenständliche Wohnung nutzten, verlangen dürfe, dass wenigstens der Kläger zu 1. noch in der Wohnung lebe und dort seinen Lebensmittelpunkt habe. Insoweit wurde gefordert, dass der Kläger zu 1. in der streitgegenständlichen Wohnung seinen Hauptwohnsitz hat. Etwaige kurzzeitige berufliche Aufenthalte außerhalb der Wohnung wären unbeachtlich. Nach Auffassung des Gerichts hat die Beklagte ein berechtigtes Interesse daran, zu verhindern, dass nicht die Mietparteien auf Mieterseite praktisch einfach ausgetauscht werden und nur noch sogenannten Untermieter dort wohnen. Da die verlangte Untermieterlaubnis damit begründet wird, Herr A. W. sei der Lebensgefährte des Klägers zu 1., ist auch die Mitteilung der Beendigung dieser klägerseits behaupteten Lebensgemeinschaft zwischen dem Kläger zu 1. und Herrn A. R. W. nicht unzumutbar. Sofern eine solche Lebensgemeinschaft später einmal nicht bestehen sollte, ist kein Anspruch des Klägers zu 1. mehr ersichtlich, eine solche Untervermieterlaubnis an Herrn A. W. weiterhin zu beanspruchen. Die Beklagte weist zu Recht darauf hin, dass dann, falls sich die Lebensumstände der Kläger einmal ändern sollten, sie dann aufgrund etwaiger neuer Umstände wieder um eine Untermieterlaubnis bitten könnten, über die man dann zu befinden hätte. Bei Berücksichtigung der derzeitigen Umstände ist die von der Beklagten bereits erteilte Untermieterlaubnis ausreichend.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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