Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturen-Klausel: Wer muss Fenster streichen?

Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Zahlung von Malerarbeiten in der ehemals von der Beklagten vom Kläger angemieteten Wohnung.

Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter des Mietshauses in … B., T.Weg, die Beklagte war Mieterin der im Vorderhaus I. OG gelegenen Wohnung.

Der Kläger ist Rechtsnachfolger der im Mietvertrag ausgewiesenen Vermieter.

Das Mietverhältnis ist mittlerweile beendet. Die Beklagte übergab die Wohnung am 31.07.2024.

§ 4.6 des streitgegenständlichen Mietvertrags lautet wörtlich:

„6. Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses erforderlichen Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen.

Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen und umfassen das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ (vgl. Anlage K1, Bl. 5.3 d.A.).

Der Kläger forderte die Beklagte mit anwaltlichem Schreiben vom 23.08.2024 auf, Schönheitsreparaturen binnen vier Wochen auszuführen und fügte dem Schreiben eine Liste an, in der er die aus seiner Sicht erforderlichen Arbeiten auflistete (vgl. für die Einzelheiten Anlage K2, Bl. 5.10 ff.).

Die Beklagte folgte dem nicht.

Nach Fristablauf ließ der Kläger die Arbeiten durch den Malereifachbetrieb Fechner durchführen und stellte der Beklagten einen anteiligen Betrag von 6.314,54 EUR in Rechnung.

Die Beklagte zahlte den Betrag nicht.

Der Kläger ist der Meinung, dass § 4.6 des Mietvertrags wirksam sei, da die Klausel der gesetzlichen Formulierung § 28 der zweiten BVO entspreche und dies eindeutig dahingehen zu verstehen sei, dass die Fenster nur von innen zu streichen seien. Er meint, dass der BGH die Übernahme der Formulierung aus § 28 II. BVO als eine zulässige und wirksame Klausel zur Abwälzung der vorzunehmenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter ansehe.

Der Kläger beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 6.314,54 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit dem 27.01.2025 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie behauptet, die Wohnung habe sich bei Beginn des Mietverhältnisses in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand befunden, insbesondere hätten sämtliche Fenster bereits zu diesem Zeitpunkt einer sanierenden Instandsetzung bedurft.

Für die weiteren Einzelheiten wird auf die im Verfahren gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Sitzungsprotokoll verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I. Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch gem. §§ 280, 281 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4.6 des Mietvertrags in Höhe von 6.314,54 € hinsichtlich durchgeführter Malerarbeiten, da diese vom Kläger nicht geschuldet gewesen sind.

1. Nach § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand bei Mietbeginn zu überlassen und diesen vertragsgemäßen Gebrauch während des Mietverhältnisses zu erhalten. Dementsprechend schreibt § 538 BGB vor, dass die Folgen der vertragsgemäßen Nutzung grundsätzlich vom Vermieters zu tragen sind und insoweit ein Schadensersatzanspruch des Vermieters gegen den Mieter nicht besteht.

2. Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ist auch nicht wirksam auf die Kläger abgewälzt worden. Die diesbezügliche Regelung in § 4.6 des Mietvertrages (Anl. K1, Bl. 5. 2 d.A.) ist unwirksam, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt, § 307 Abs. 1, 305 c Abs. 2 BGB.

Der Wirksamkeit steht entgegen, dass aus der Klausel für den Mieter nicht hinreichend deutlich erkennbar ist, dass die Fenster nur von innen zu streichen sind. Aus der Formulierung in dem Mietvertrag ist nicht eindeutig zu verstehen, dass sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster bezieht.

a) Nach § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV sind Schönheitsreparaturen: das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper, einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen. Daraus folgend ist alles, was unter dem Oberbegriff des malermäßigen Innen-Zustands zusammengefasst werden kann, dem Bereich der Schönheitsreparaturen zuzuordnen

Vorliegend hat der Kläger zwar den von § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. BV vorgegebene Definition übernommen jedoch wird durch die formularvertragliche Wendung, dass der Beklagte für das „Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen“ Sorge zu tragen hätte, nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung „von innen“ hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde. Dies kann vorliegend nicht zweifellos angenommen werden.

b) Bei Zweifeln hinsichtlich des Verständnisses von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gehen diese jedoch zulasten des Verwenders. Es ist dafür die nach § 305 Abs. 2 BGB gebotene kundenfeindlichsten Auslegung zugrundezulegen. Diese ergibt vorliegend, dass zwar die Außentüren nur von innen, aber die Fenster der Wohnung auch von außen zu streichen wären. Denn die adverbiale Bestimmung „von innen“ bezieht sich unmittelbar auf den zuletzt genannten Subjektsbereich „Außentüren“ und nicht zwingend auf die davorstehende Aufzählung. Ohne explizite Nennung von „innen“ liegt somit das Erfordernis eines Außenanstrich nahe. Das ergibt sich zusätzlich aus der Betrachtung, dass sich das „innen“ an die in der Klausel aufgeführten Außentüren anschließt, bei denen die Spezifikation „innen“ schon aufgrund ihrer Lage gegenüber anderen Türen notwendig ist. Fenster haben aber genauso wie Außentüren immer eine Außen- und Innenseite, sodass auch hier der Zusatz „von innen“ erforderlich wäre, um Unklarheiten auszuschließen. Ohne klare Klammerung oder Piktogramme bleibt somit eine Mehrdeutigkeit bestehen, nach der auch das Streichen von Fenstern von außen gemeint sein kann. Ein solches Verständnis überschreitet jedoch den Bereich der wirksam abwälzbaren Schönheitsreparaturen (vgl. Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 26. Oktober 2022 – 49 C 150/22, Rn. 27, juris). Dies wird auch dem Gesamtgepräge der gesetzlich berücksichtigten Interessen gerecht, wonach das Streichen der Fenster von außen nicht als Ausgleich für ein mieterbedingte regelmäßige Abnutzung dienen kann. Abnutzungen außerhalb der Wohnung werden nämlich gerade nicht typischerweise vom Mieter verursacht, was aber Voraussetzung für das Vorliegen von Beeinträchtigungen, die durch Schönheitsreparaturen beseitigt werden können, ist und können somit auch nicht auf ihn übertragen werden (vgl. zum Umfang von Schönheitsreparaturen NK-BGB/Klein-Blenkers, 4. Aufl. 2021, BGB § 578 Rn. 66f.).

c) Der Einwand des Klägers, dass der BGH die Verwendung einer Klausel, die den Gesetzestext aus § 28 II. BVO wortgetreu verwendet, eine Verpflichtung des Mieters zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen begründe, kann das Gericht nicht beitreten. Eine derartige Aussage kann das Gericht den vom Kläger im Schriftsatz vom 14.04.2025 genannten Urteilen nicht entnehmen. Gerade das vom Kläger besonders hervorgehobene Urteil des BGH vom 10.02.2010 zum Az. VIII ZR 222/09 legt dies nicht nahe. Dort setzt sich der BGH zwar mit der formularvertraglichen Verwendung von Vorgaben aus der II. BV auseinander, jedoch in einer anderen Art und Weise als wie vom Kläger behauptet. Der BGH hat in dieser Entscheidung lediglich dargelegt, dass eine formularvertragliche Erweiterung über den gesetzlichen Definitionskreis hinaus wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist (vgl. BGH, a.a.O, Rn. 16). Er hat darin aber nicht über die Wirksamkeit einer wortgetreuen Übernahme des Gesetzestextes – wie es hier liegt – entschieden.

d) Auch der Verweis des Klägers auf die Entscheidung des BGH vom 30.10.1984, Az. VIII ARZ 1/84, hilft darüber nicht hinweg. Denn darin hat der BGH über eine nicht mehrdeutige Klausel, sondern “eine allgemein gehaltene Klausel“ (vgl. BGH, a.a.O, Rn. 19) entschieden. Die dort streitige Klausel lautete schlicht „Die Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen“. Hier ist der Fall aber ein anderer. Dass der BGH in der dann folgenden Beschreibung dessen, was im Rahmen von Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter abgewälzt werden kann, auch den Wortlaut aus § 28 II. BV wider gibt, ändert daran nichts, da es sich dabei um die Darlegung von Entscheidungsgründen handelt, die jedoch nicht am Maßstab von § 305c BGB zu messen sind.

Der Einwand des Klägers greift insoweit auch inhaltlich nicht durch, da sich formularvertragliche Bestimmungen (AGB) an einem anderen Maßstab messen müssen als Verordnungstexte und auch der Auslegungsmaßstab ein anderer ist. Normen sind grundsätzlich im Rahmen der juristischen Methodenlehre dem klassischen Auslegungskanon von systematischer, historischer, teleologischer und Wortlaut-Auslegung zugänglich, sodass man bei § 28 Abs. 4 S. 3 II. BV ohne weiteres zu dem anerkannten Ergebnis kommt, dass die Definition so zu verstehen ist, dass auch die Fenster nur von innen zu streichen sind. Für AGB gibt dagegen die Unklarheitenregelung in § 305c Abs. 2 BGB eine Auslegungsrichtung vor, welche zu der schon erwähnten kundenfeindlichen Auslegung von uneindeutigen Regelungen führt, bei der stets diejenige von mehreren Auslegungsmöglichkeiten zugrunde zu legen ist, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt (vgl. BGH (VIII. Zivilsenat), Urteil vom 10.06.2020 – VIII ZR 289/19 im Anschluss an BGH Urteile vom 29. April 2008 – KZR 2/07, vom 21. April 2009 – BGH XI ZR 78/08, vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14 u.a., jeweils mwN). Dies ist vorliegend das oben dargelegte Auslegungsergebnis, dass Fenster auch von außen zu streichen seien, da die Formulierung „von innen“ hinter der Außentür sich nicht zweifelsfrei auch auf die Fenster bezieht (vgl. AG Schwerin, Urteil vom 18.7.2025 zu 14 C 19 / 25).

e) Auch kommt eine sprachliche Reduktion auf das zulässige Maß nicht in Betracht, da dies eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion beinhalten würde (vgl. zum Verbot der geltungserhaltenden Reduktion BGH NJW 2013, 1668; 2010, 674).

f) Der Kläger wird damit als Vermieter auch nicht unzulässig in der Vertragsgestaltung beschränkt, die grundsätzlich das Abwälzen von Schönheitsreparaturen erlaubt, denn es bleibt ihm unbenommen, Schönheitsreparaturklauseln zu verwenden, die nicht mehrdeutig sind. So kommt z.B. die Verwendung einer unmissverständlichen Klausel in Betracht, wie sie im BGH-Urteil vom 30.10.1984 (a.a.O.) streitgegenständlich war.

g) Eine andere Bewertung ist auch nicht aufgrund des klägerischen Einwands, dass auch der Mustermietvertrag 76 des Bundesministeriums für Justiz in § 7 wortgleich genau die auch hier streitige Klausel wortlautgetreu dem § 28 II. BVO entsprechend übernimmt und nicht davon auszugehen sein dürfte, dass das Bundesjustizministerium eine Klausel empfehlen würde, die als unwirksam zu erachten wäre. Zunächst ist es dem Gericht unbenommen, diesen rechtlichen Einwand zu berücksichtigen, auch wenn der Kläger diesen erstmals in einem nicht nachgelassenen Schriftsatz nach der mündlichen Verhandlung vorgebracht hat. § 296 a ZPO bezieht sich lediglich auf Angriffs- und Verteidigungsmittel wie etwa Behauptungen, Bestreiten, Einwendungen, Einreden, Beweismittel oder Beweiseinreden. Rechtsausführungen gehören nicht dazu (vgl. Musielak/Voit/Röß, 22. Aufl. 2025, ZPO § 296a Rn. 4-7). Das muss schon deshalb so sein, weil das Gericht die rechtliche Prüfung ohne Bindung an die Rechtsmeinung der Parteien eigenständig vorzunehmen hat, entsprechend dem römischen Rechtsgrundsatz „iura novit curia“, Lateinisch für: „Das Gericht kennt das Recht“. Allerdings vermag das Gericht dem Einwand inhaltlich nicht zu folgen. Denn es gibt keinen Rechtsgrundsatz, aus dem hervorginge, dass durch die nicht verbindliche Empfehlung eines Organs der Exekutive grundsätzlich eine rechtssichere Formulierung folgen dürfte, die keine andere Bewertung zulasse. Es mag zwar in der Regel eine Tendenz geben, dass das Justizministerium durch entsprechende Expertise ausgewogene Empfehlungen abgibt, die auch nach einer AGB-Inhaltskontrolle als wirksam zu erachten ist, jedoch ist letztlich der Einzelfall entscheidend. Zu beachten ist, dass die beanstandete Formulierung aus dem Jahr 1976 stammt, während der streitgegenständliche Mietvertrag und die darin enthaltene Klausel aus dem Jahr 2007 datieren. Die oben dargelegten Gründe, die gegen die Wirksamkeit der Klausel sprechen, lassen sich nicht allein daraus widerlegen, dass die Formulierung einem Mustervertrag des Justizministeriums entspricht. Vielmehr können bei entsprechenden rechtlich durchgreifenden Einwänden – wie hier – auch Klauseln aus Mustermietverträgen eines Ministeriums AGB-rechtlich unwirksam sein (vgl. zur Unwirksamkeit einer dem Mustermietvertrag des Bundesjustizministeriums 1976 entsprechenden Klausel: LG Heilbronn, Urteil vom 22. Juli 2014 – 2 S 63/13 –, juris.)

3. Der Frage, ob der Wirksamkeit der Klausel auch der Zustand der Wohnung bei Übergabe an die Beklagte wie von dieser behauptet entgegensteht, kam es daher nicht mehr an. Das Gericht musste daher auch nicht Beweis über diesen von dem Kläger bestrittenen Vortrag erheben.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 und 2 ZPO.

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