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Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturregelung im Mietvertrag mit Farbwahlklausel

LG Berlin, Az.: 18 S 108/13

Urteil vom 17.02.2014

1. Die Berufung des Klägers gegen das am 11.03.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 213 C 382/12 – wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten der Berufung zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturregelung im Mietvertrag mit Farbwahlklausel
Foto: Pixabay

Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass ein Schadensersatzanspruch des Klägers wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bzw. der Verletzung der Substanz der Mietsache gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1, 535 BGB – der hier allein in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage – nicht besteht und somit auch der mit der Widerklage geltend gemachte Kautionsrückzahlungsanspruch mangels aufrechenbarer Schadensersatzforderungen begründet ist. Insbesondere führt das Amtsgericht zutreffend unter Bezugnahme auf die einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus, dass es während der Mietzeit grundsätzlich kein berechtigtes Interesse des Vermieters gibt, dem Mieter eine bestimmte Dekorationsweise vorzuschreiben. Ein “berechtigtes Interesse” des Vermieters ist auch nach der Berufungsbegründung nicht erkennbar. Die von dem Kläger herangezogene Entscheidung des BGH vom 22.10.2008 – VII ZR 283/07 – ist vorliegend nicht einschlägig. Dort ging es um die Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel und um die faktische Einschränkung des Mieters schon im laufenden Mietverhältnis, während es sich im vorliegenden Fall bei der Renovierungsklausel nicht um eine Endrenovierungsklausel handelt, da sie auch gerade für die laufende Mietzeit Geltung beansprucht. Zudem war in dem vom BGH entschiedenen Fall die Dekorationsweise lackierter Holzteile betroffen, während es hier um zu tapezierende Wandflächen geht. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters ist – im Gegensatz zu der genannten BGH-Entscheidung – auch nicht daran zu sehen, dass bestimmte Lasuranstriche nur mit erheblichen Mehraufwand unter Abschleifen eines Teils des Wandputzes entfernt werden könnten, was mit einem Substanzeingriff verbunden wäre. Denn der Kläger trägt selbst vor, dass sich die Malertechnik weiterentwickelt und Grundierungsverfahren entwickelt habe, die keinen Materialabtrag von der Wand erfordern. Soweit der Kläger erstmals in der Berufung vorträgt, dass dies zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages anders gewesen sein soll, ist dies als neuer Vortrag gemäß §§ 529, 531 ZPO unbeachtlich. Selbst wenn es bereits bei Abschluss des Mietvertrages so gewesen sein sollte, dass das oben genannte Grundierungsverfahren noch nicht entwickelt worden war, ist die Klausel unklar. Unklar bleibt insbesondere, worin ein “erheblicher” Mehraufwand im Sinne von § 18 Nr. 5 des Mietvertrages zu sehen sein soll. Insbesondere hätte es dem Vermieter freigestanden, genau festzulegen, welche Art von Lasur (Acryllasuren, Lasuren aus Kalk- bzw. Leimbindemitteln) verwendet werden dürfen. Zutreffend hat das Amtsgericht auch eine Substanzverletzung verneint. Insbesondere ist eine Substanzverletzung nicht darin zu sehen, dass infolge der von den Beklagten vorgenommenen Anstriche gegebenenfalls die Raufasertapete entfernt werden muss, da das Entfernen alter Tapeten und das Neutapezieren klassischer Bestandteil der Schönheitsreparaturen ist. Eine Substanzverletzung ist damit nicht verbunden. Ein Schadensersatzanspruch betreffend die Rosette scheitert bereits daran, dass nicht substantiiert vorgetragen wurde, dass die Rosette Gegenstand der Mietsache war und es auch an einem Beweisantritt betreffend die Entfernung durch die Beklagten fehlte. Der diesbezügliche weitere erstmals in der Berufung geltend gemachte Vortrag unter Bezugnahme auf eingereichte Urkunden ist als neuer Vortrag bereits gemäß §§ 529, 531 ZPO unbeachtlich. Gleichfalls gemäß §§ 529, 531 ZPO unbeachtlich ist die erstmals in der Berufung aufgestellte Behauptung, mit den Beklagten sei eine Individualvereinbarung getroffen worden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist auch nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.

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