AG Dortmund – Az.: 411 C 3364/11 – Urteil vom 12.10.2011
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Beklagten wird unter gleichzeitiger Beiordnung von Rechtsanwalt G. aus Dortmund ratenfreie Prozesskostenhilfe ab Antragstellung vom 21.09.2011 bewilligt.
Tatbestand
Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung im Hause S in XX E. Die Klägerin macht rückständige Mieten aus dem Zeitraum Dezember 2006 bis März 2011 und Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007, 2008 und 2009 von insgesamt 1780,89 € geltend. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageschrift und die dabei überreichte Forderungsaufstellung Bl. 31 ff. d. A. Bezug genommen.
Die 82-jährige und sehbehinderte Beklagte ließ sich außergerichtlich durch den Mieterverein vertreten, mit dem die von der Klägerin eingesetzte Mietverwaltung U korrespondierte.
Die Klägerin berücksichtigt bei ihrer Abrechnung eine Gutschrift in Höhe von 688,24 € aus der Betriebskostenabrechnung 2005. Außerdem berücksichtigt sie eine Überzahlung von 0,05 € für den Zeitraum Januar bis Mai 2010 und eine Überzahlung in Höhe von 46,81 € im Monat August 2010. Für die Monate Juni und Juli 2010 macht sie einen Rückstand von 45,50 € und für die Monate September 2010 bis März 2011 macht sie insgesamt einen Rückstand von 238,71 € geltend.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.780,89 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 1.083,18 € seit Rechtshängigkeit und aus weiteren 697,71 € seit dem 19.04.2011 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die vorgelegten Betriebskostenabrechnungen seien formell und materiell nicht ordnungsgemäß. Zudem hätten der Beklagten jeweils die den Abrechnungen zugrunde liegenden Belegkopien an die Wohnanschrift versendet werden müssen. Zudem sei nicht nachvollziehbar, wieso die Klägerin aus der Betriebskostenabrechnung für 2007 lediglich einen Betrag in Höhe von 748,50 € geltend macht, da die zunächst erfolgte Abrechnung höher ausgefallen und auch Vorwegabzüge berücksichtigt worden seien. Soweit die Klägerin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen für das Jahr 2010 beansprucht, sei dies unzulässig, da zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten sei. Wegen der Einzelheiten wird auf die Klageerwiderung Bl. 42 b ff. d. A. Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig aber unbegründet.
Die Klägerin hat die geltend gemachten Nachzahlungsbeträge aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis nicht substantiiert und ausreichend dargelegt. So reicht die Übersendung von Forderungsaufstellungen und außergerichtlichem Schriftverkehr nicht aus. Die Klägerin ist den substantiierten Einwendungen der Beklagten, insbesondere zu den streitigen Betriebskostenabrechnungen, nicht ausreichend entgegengetreten.
So ist insbesondere hinsichtlich der Nachforderung für die Betriebskostenabrechnung von 2007 nicht nachvollziehbar, wieso die Klägerin ausgerechnet 748,50 € in die Berechnung einstellt, obwohl sich die tatsächliche aus der Abrechnung ergebene Nachzahlung über 906,90 € verhält. Es ist nicht die Aufgabe der Beklagten, dies zu erläutern. Zudem bleibt unklar, welche Positionen genau die Klägerin hier abrechnen will.
Auch die Betriebskostenabrechnungen für 2008 und 2009 sind nicht nachvollziehbar und daher weder formell noch materiell ordnungsgemäß. Unstreitig haben jeweils Vorverteilungen für die Position Gebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Kosten der Gartenpflege und Hauswart stattgefunden. Es sind allerdings lediglich Gesamtkosten für nicht näher definierte Objekte aufgeführt. Wie sich daraus der Kostenanteil für die Dortmunder Objekte ergibt, ist aus der vorgelegten Abrechnung nicht ersichtlich.
Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung 2008 fällt auf, dass die Aufteilung auf den Grundanteil und den Verbrauchsanteil nicht nachvollziehbar aufgeführt ist. Es wird zunächst ein jeweils fünfzigprozentiger Anteil angegeben. Bei der weiteren Berechnung des Mieteranteils fällt dann auf, dass der Verbrauchskostenanteil nochmal aufgeschlüsselt wird in einen Anteil nach Wohnfläche. Dies ist nicht nachvollziehbar. In der Abrechnung für 2009 schließlich wird die Aufteilung von Grundkosten und Verbrauchskosten geändert, ohne dass ein vorheriger Hinweis darauf durch die Klägerin erfolgt wäre bzw. dargelegt wird.
Schließlich können auch deswegen keine Nachforderungen geltend gemacht werden, weil der Beklagten die Belege, die den jeweiligen Abrechnungen zugrunde liegen, nicht vorlagen und dadurch nicht nachgeprüft werden konnten.
Die Klägerin vertritt insoweit die Ansicht, dass die Beklagte lediglich Anspruch auf Belegeinsicht in Mieträumlichkeiten der Klägerin hat. Dies ist bei der Beklagten jedoch anders zu beurteilen.
Grundsätzlich steht dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung nicht zu. Anders ist jedoch zu entscheiden, wenn die Einsichtnahme in die Belege für den Mieter unzumutbar ist, vergl. BGH, Beschl. v. 13.04.2010 – VIII ZR 80/09 und BGH, Beschl. v. 19.01.2010 – VIII ZR 83/09.
Unstreitig ist die Beklagte mit 82 Jahren im fortgeschrittenen Alter und zudem sehbehindert. Das Aufsuchen zur Einsichtnahme in den Räumlichkeiten der Klägerin ist ihr vor diesem Hintergrund nicht zumutbar, kann auch nicht effektiv gewährleistet werden. Sie kann auch nicht darauf verwiesen werden, dass sie einen Rechtsanwalt oder den Mieterverein hiermit beauftragen kann. Hinsichtlich des Mietervereins hat dieser unstreitig angegeben, zu dieser Leistung nicht in der Lage zu sein. Was die Bestellung eines Rechtsanwalts angeht, ist dies im Hinblick auf die Kostenfolge ebenfalls unzumutbar.
Soweit die Klägerin rückständige Betriebskostenvorauszahlungen aus 2010 geltend macht, ist dies unzulässig, da sie mittlerweile die Abrechnung erstellen und konkrete Beträge ermitteln kann.
Soweit die Klägerin einen Anfangsrückstand in Höhe von 469,62 EUR geltend macht, ist dieser auch nicht nachvollziehbar dargelegt. Zunächst behauptet sie, es handele sich um die Miete aus Dezember 2006, wobei diese in dieser Höhe gar nicht anfiel. Dann soll er sich aus der Dezembermiete 2006 und einem Teilbetrag aus November 2006 ergeben. Schließlich findet sich der Betrag bei der Saldenentwicklung im Anhang zum Schriftsatz vom 16.9.2011 im Zusammenhang mit der Nebenkostenabrechnung 2006.
Letztlich kommt es darauf aber nicht an, da unter Berücksichtigung der von der Klägerin selbst eingestellten Gutschriften und Überzahlungen keine rückständige Forderung für die Klägerin mehr offen bleibt.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
