AG Hoyerswerda – Az.: 1 C 113/14 – Urteil vom 15.07.2014
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 3.839,88 EUR festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Räumung einer Wohnung in … sowie die Zahlung einer Nutzungsentschädigung bis zur Räumung in Höhe von 286,86 EUR, hilfsweise jeweils zum 30.09.2014.
Die Beklagte hat die streitgegenständliche Wohnung durch Mietvertrag von 07.01.1986 gemietet. Der Kläger ist durch Erwerb des Grundstückes in die Vermieterstellung eingetreten. Er hat die Hausverwaltung der … GmbH, deren Geschäftsführerin die Ehefrau des Klägers ist, übertragen. Die Hausverwalterin hat der Beklagten untersagt, im Rahmen von Einsichtnahmeterminen in Unterlagen über Betriebskostenabrechnungen diese (auf eigene Kosten) zu kopieren oder abzufotografieren.
Die monatliche Grundmiete beträgt 176,56 EUR. Hinzu kommen (mindestens) monatliche 110,30 EUR als Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Über die Höhe der monatlich zu zahlenden Betriebskosten stehen die Parteien anderweitig im Streit. Seit Februar 2014 zahlt die Beklagte vorsorglich monatlich 120,30 EUR für Betriebskostenvorauszahlungen, mithin eine monatliche Gesamtmiete von 296,86 EUR.
Zwischen den Parteien gibt es seit Jahren Streitigkeiten über die Betriebskosten, die die Hauverwalterin als Beauftragte des Klägers gegenüber der Beklagten abrechnet, insbesondere über die darin enthaltenen Hausmeisterkosten für Hausmeistertätigkeiten von Mitarbeitern der Hausverwalterin. Hierüber ist derzeit auch ein weiterer Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Hoyerswerda rechtshängig. Auch hinsichtlich der ihr für die Jahre 2011 und 2012 seitens der Hausverwalterin des Klägers erteilten Betriebskosten hat die Beklagte Widerspruch eingelegt. Wegen des Inhaltes der Widerspruchsschreiben der Beklagten wird auf deren Schreiben vom 04.11.2013 (Anlage K3 – Bl. 17 f d.A.) sowie vom 18.11.2012 (Anlage K4 – Bl. 19 f. d.A.) Bezug genommen. Nachdem die Beklagte die ihrerseits für berechtigt gehaltenen Betriebskosten bezahlt hat, besteht derzeit ein Streit über Nachzahlungen seit 2009 in Höhe von insgesamt 2.492,60 EUR.
Der Kläger hat dies, insbesondere den Inhalt der Widerspruchsschreiben der Beklagten zum Anlass genommen, das Mietverhältnis mit Schreiben vom 12.12.2013 fristlos, hilfsweise zum 30.09.2014 fristgemäß zu kündigen. Wegen der Einzelheiten der Kündigungserklärung wird auf die Anlage K6 (Bl. 30 ff. d.A.) Bezug genommen.
Die Beklagte hat auch der Kündigung widersprochen und die Mietsache nicht geräumt.
Der Kläger macht geltend, die Beklagte unterstelle ihm bzw. der Hausverwalterin in ihren Widerspruchsschreiben wahrheitswidrige Angaben, Fälschungen und betrugsähnliche Handlungen. Außerdem habe die Beklagte klargestellt, auch bei Vorlage von Unterlagen Nachzahlungen zu verweigern. Hieraus ergäbe sich, dass das Mietverhältnis zerrüttet sei und kein Vertrauensverhältnis mehr bestehe. Vor diesem Hintergrund vertritt der Kläger die Rechtsauffassung, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei.
Der Kläger beantragt,
1. die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltenen Räumlichkeiten im Haus …, Erdgeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Korridor/Flur/Diele, einem Bad mit WC, einer Toilette, einem Kellerraum, einem Schuppen und Hausgarten, mit einer Wohnfläche von ca. 77 qm, zu räumen und an den Kläger herauszugeben;
2. die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger eine Nutzungsentschädigung ab dem 10. Januar 2013 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten im Haus …, Erdgeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Korridor/Flur/Diele, einem Bad mit WC, einer Toilette, einem Kellerraum, einem Schuppen und Hausgarten mit einer Wohnfläche von ca. 77 qm in Höhe von monatlich 286,86 EUR zu bezahlen;
3. hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltenen Räumlichkeiten im Haus …, Erdgeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Korridor/Flur/Diele, einem Bad mit WC, einer Toilette, einem Kellerraum, einem Schuppen und Hausgarten, mit einer Wohnfläche von ca. 77 qm zum 30.09.2014 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.
4. hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, dem Kläger eine Nutzungsentschädigung ab dem 30.09.2014 bis zur vollständigen Räumung und Herausgabe der Räumlichkeiten im Haus …, Erdgeschoss rechts, bestehend aus drei Zimmern, einer Küche, einem Korridor/Flur/Diele, einem Bad mit WC, einer Toilette, einem Kellerraum, einem Schuppen und Hausgarten, mit einer Wohnfläche von ca. 77 qm in Höhe von 286,86 EUR monatlich zu bezahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte macht geltend, sie habe in ihren Widerspruchsschreiben berechtigterweise lediglich Zweifel an der Richtigkeit der Stundenabrechnungen und an der Effizienz der Mitarbeiter der Hausverwalter geäußert und im Übrigen die schwierige Vergleichbarkeit der Betriebskostenabrechnungen wegen geänderter Abrechnungsmodalitäten aufgezeigt. Ungeachtet der Streitigkeiten über die Betriebskostenabrechnungen vertritt die Beklagte die Rechtsauffassung, das Mietverhältnis sei nicht zerrüttet, vielmehr handele es sich lediglich um Unstimmigkeiten und seitens der Beklagten um die Wahrnehmung ihrer berechtigten Interessen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet. Dem Kläger steht der geltend gemachte Räumungs- und Zahlungsanspruch gegenüber der Beklagten weder per sofort noch zum 30.09.2014 zu, weil sowohl die fristlose als auch die hilfsweise ausgesprochene fristgemäße Kündigung mangels eines ausreichenden Kündigungsgrundes unwirksam sind. Ungeachtet der gerichtsbekannten Rechtstreitigkeiten der Parteien fehlt es im vorliegenden Falle an einem hinreichenden Grund sowohl für eine fristlose als auch für eine fristgemäße Kündigung, insbesondere ist die Fortsetzung des Mietvertrages dem Kläger nicht unzumutbar; §§ 543, 569 BGB.
Nach der Rechtsprechung und Literatur kann die Fortsetzung eines Mietverhältnisses einer Vertragspartei dann u.a. nicht mehr zugemutet werden, wenn das Vertrauensverhältnis durch Vertragsverletzungen der anderen Seite so beeinträchtigt ist, dass die Durchführung des Vertrages gefährdet erscheint. Hierbei ist eine Gesamtwürdigung aller für die Vertragsfortsetzung wesentlichen Umstände maßgebend. Hierzu gehören beispielsweise die bisherige und künftige Dauer des Mietverhältnisses, das bisherige Verhalten der Mietvertragspartner sowie Art und Umfang der gerügten Pflichtverletzungen, hinsichtlich derer auch eine eventuelle Wiederholungsgefahr in Betracht zu ziehen ist (vgl. z.B. Palandt-Weidenkaff, BGB, 71. Auflage, § 543 Rn. 31 ff.).
Nach dem vorliegenden Maßstab fehlt es im vorliegenden Falle an einem Kündigungsgrund zu Gunsten des Klägers. Zunächst ist entscheidungserheblich, dass die Beklagte eigene Interessen wahrnimmt und auch wahrnehmen darf, indem sie – rechtlich zulässig – Widerspruch gegen Betriebskostenabrechnungen erhebt. Die Beklagte ist als Mieterin gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB in einem solchen Falle gerade auch gehalten, konkrete Einwendungen gegen Betriebskostenabrechnungspositionen zu erheben, um wirksam gegen den Inhalt ihr erteilter Betriebskostenabrechnungen vorgehen zu können. So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat sich konkret gegen die abgerechneten Hausmeisterkosten verwahrt, über deren Grund und Höhe die Parteien seit Jahren streiten. Es ist auch gerade nicht so, dass die Beklagte dem Kläger persönlich irgendwelche Unredlichkeiten unterstellt. Vielmehr geht es eindeutig um die Abrechnungspraxis der Verwalterfirma, deren für die Abrechnung zu Grunde liegenden herangezogenen Daten sowie auch um die Art und Weise, in der die Verwalterfirma (nur) bereit ist, Einsichtnahme in die Belege zu ermöglichen. Die hierbei von der Beklagten verwendeten Formulierungen sind im Rahmen deren Wahrnehmung berechtigter Interessen nicht zu beanstanden, insbesondere auch nicht soweit sie sich inzident gegen die Tätigkeit der Ehefrau des Klägers als Geschäftsführerin der Verwalterfirma richten. Im Einzelnen:
Die in dem Widerspruchsschreiben vom 18.11.2012 von der Beklagten gewählte Formulierung „diesmal sollte es wahrscheinlich weniger aussehen, indem sie alles aufgesplittet haben (Gartenpflege, Winterdienst, Bereitschaft usw.)“ ist deshalb nicht zu beanstanden, weil die Verwalterin tatsächlich diese Aufsplittung vorgenommen hat, die automatisch zur Folge hat, dass mehrere geringere Einzelsummen in der Abrechnung enthalten sind statt einer größeren Gesamtsumme der zwischen den Parteien seit Jahren strittigen Hausmeisterkosten. Dass die Beklagte diesen Effekt als bewusst herbeigeführt vermutet, beinhaltet nicht – wie der Kläger meint – die Unterstellung, die Verwalterin habe die Abrechnung bewusst inhaltlich falsch bzw. in betrügerischer Absicht erstellt.
Auch die Formulierung der Beklagten im Widerspruchsschreiben vom 04.11.2013, „wenn ich auch zur Einsichtnahme gekommen wäre, hätte ich aus Ihren Aufzeichnungen auch nicht schlau werden können …“ ist durchaus von der Wahrnehmung berechtigter Interessen gedeckt. Zu beanstanden ist durchaus, dass die Verwalterin der Beklagten als Mieterin des Klägers keine (kostenpflichtigen) Kopien aushändigt und dieser auch nicht das Abfotografieren der Unterlagen mit eigener Technik gewährt. Die Beklagte als Mieterin darf die ihr vorgelegten Abrechnungsunterlagen eingehend prüfen. Sie darf hierzu auch ihre bevollmächtigten Rechtsanwälte hinzuziehen. Für die erforderliche Prüfung von Unterlagen müssen diese – von sehr übersichtlichen Sachverhalten abgesehen – schriftlich vorliegen.
Letztlich enthält auch die Formulierung „Sie können mir dort soviel Zettel wie Sie wollen vorlegen, die Menge und Zeit der geleisteten Arbeit der Hausmeister entspricht niemals der Wahrheit. Aufgeschrieben können viele Stunden werden, aber was in Wahrheit gemacht wurde, steht auf einem ganz anderen Blatt“ keiner derart schwerwiegenden Vorwürfe gegenüber dem Kläger und seiner Ehefrau, die eine Kündigung rechtfertigen würden. Zwar unterstellt die Beklagte hier sehr wohl unrichtige Angaben in den den Betriebskostenabrechnungen zu Grunde liegenden Stundenzetteln. Diese fertigen aber weder der Kläger noch seine als Geschäftsführerin der Verwalterfirma tätige Ehefrau, sondern vielmehr die vor Ort tätigen Mitarbeiter der Verwalterfirma. Die Beklagte darf im Rahmen der Beanstandung von Betriebskostenabrechnungen sehr wohl deren Richtigkeit bestreiten. Tatsächlich hat es vor dem Amtsgericht Hoyerswerda zu der Frage, ob die in Stundenzetteln abgerechneten Tätigkeiten wirklich stattgefunden haben, in der Vergangenheit bereits Beweisaufnahmen gegeben, weil Mieter geltend gemacht haben, die abgerechneten Hausmeistertätigkeiten seien tatsächlich nicht bzw. nicht in dem abgerechneten Umfang erfolgt. Insoweit gibt es tatsächlich ein erhebliches Defizit im Vertrauensverhältnis, allerdings nicht in Bezug auf den Kläger persönlich, sondern lediglich in Bezug auf die von ihm beauftragte Hausmeisterfirma und deren Mitarbeiter. Dass die Ehefrau des Klägers Geschäftsführerin der Verwalterin ist, rechtfertigt gleichwohl nicht die fristlose oder fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses, denn es ist der Ehefrau des Klägers wie auch dem Kläger selbst zuzumuten, die dadurch resultierenden Spannungen aus dem Mietverhältnis zu ertragen. Dies gilt insbesondere auch im Hinblick auf die Tatsache, dass der Mietvertrag bereits sehr lange besteht, verbunden mit einer entsprechenden starken Bindung der Beklagten an die Mieträumlichkeiten und deren Umfeld. Andererseits besteht zwischen dem Kläger und der Beklagten auch keinerlei persönlicher Kontakt. Letztlich ist auch nicht erkennbar, dass dem Kläger aus wirtschaftlichen Gründen angesichts der derzeit offenen Forderung in Höhe von 2.492,60 EUR nicht zuzumuten wäre, bis zur einer gerichtlichen Klärung hierüber das Mietverhältnis fortzusetzen.
Nach alldem war die Räumungsklage sowohl hinsichtlich des Haupt- als auch hinsichtlich des Hilfsantrages abzuweisen.
Hieraus resultiert im Folgenden auch eine Abweisung der Klage auf die Zahlung von Nutzungsentschädigung bis zur Räumung der Wohnung sowohl in der Fassung des Hauptantrages als auch in der Fassung des Hilfsantrages. Im Übrigen war zwischen den Parteien auch unstrittig, dass die Beklagte die laufende Miete, deren Höhe der eingeklagten Nutzungsentschädigung entspricht bzw. diese sogar überschreitet, zu keinem Zeitpunkt im Zahlungsrückstand war, sondern die monatlichen Zahlungen jeweils geleistet hat.
Nach alldem war die Klage insgesamt abzuweisen.
II.
Der Kläger hat als Unterliegender die Kosten des Rechtsstreits gem. § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO zu tragen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Die Streitwertfestsetzung beruht auf den §§ 3 ZPO, 41 Abs. 1 und 2, 45 Abs. 1 Satz 2 GKG. Maßgeblich für den Räumungsantrag ist der Jahresbetrag der Kaltmiete. Dies sind 12 x 176,56 EUR = 2.118,72 EUR. Für die Nutzungsentschädigung ist nach Rechtsauffassung des Gerichts der Halbjahresbetrag der Warmmiete anzusetzen, also 6 x 286,86 = 1.721,16 EUR. Es handelt sich hierbei um eine Klage auf zukünftige Leistung. Deren Streitwert richtet sich gemäß § 3 ZPO nach dem – im Zeitpunkt des Klageeinganges zu bestimmenden – voraussichtlichen Fortbestand des Anspruches (so zuletzt z.B. OLG Dresden, Beschluss vom 02.08.2012, Az.: 5 W 745/12, zitiert aus juris). Der in dem vorgenannten Beschluss vertretenen Rechtsauffassung, diese Dauer sei regelmäßig mit 12 Monaten anzusetzen, folgt das Amtsgericht Hoyerswerda allerdings nicht. Das Amtsgericht Hoyerswerda geht vielmehr davon aus, dass regelmäßig eine Zeitspanne von 6 Monaten anzusetzen ist. Dies beruht auf folgenden Erwägungen: Für die Dauer des zivilprozessualen Erkenntnisverfahrens bis zu einem vollstreckbaren Räumungstitel sind auf der Grundlage der Erfahrungen im hiesigen Geschäftsbereich durchschnittlich 3 Monate anzusetzen. Nach hiesigen Erfahrungen sind darüber hinaus im Erkenntnisverfahren von Räumungs- und Zahlungsklagen wegen Zahlungsverzuges Beweisaufnahmen nur ganz ausnahmsweise erforderlich, sodass die durchschnittliche Dauer für das Erkenntnisverfahren bis zum Räumungstitel diesseits nur auf 3 Monate geschätzt wird. Auch wenn man noch die Durchsetzung der Räumung im Zwangsvollstreckungsverfahren hinzurechnet, erscheint eine Zeitspanne von 6 Monaten sachgerecht. Das Landgericht Bautzen hatte als Beschwerdegericht in einem vergleichbaren Verfahren im Jahre 2001 sogar nur den Ansatz von insgesamt 3 Monatsmieten für angemessen gehalten.
