Verdachtskündigung – Darlegungslast des Vermieters

Verdächtigungen und Konsequenzen: Klärung der Darlegungslast bei Verdachtskündigung

In einem aufsehenerregenden Urteil des Landgerichts Potsdam (Az.: 52 O 6/22) vom 21.02.2023 wurde eine komplexe Rechtsfrage geklärt, die sich auf den Bereich des Mietrechts und insbesondere auf die sogenannte „Verdachtskündigung“ bezieht. Der Fall, in dem eine Vermieterin ihrer Mieterin aufgrund von schweren Verdachtsmomenten fristlos gekündigt hatte, wirft Licht auf die rechtlichen Implikationen und die Notwendigkeit einer genauen Untersuchung der zugrundeliegenden Verdachtsmomente. Die Hauptfrage hierbei war, ob die Verdachtskündigung rechtskräftig ist und inwiefern die Vermieterin den Verdacht auf schwerwiegende strafrechtliche Handlungen ihrer Mieterin nachweisen muss.

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Verdachtsmomente und ihre Relevanz

In dem vorliegenden Fall stellte die Vermieterin die Behauptung auf, dass ein erheblicher Verdacht bestehe, die Mieterin hätte in Verbindung mit der verbotenen Organisation Hisbollah gestanden. Sie argumentierte, dass dadurch das Vertrauensverhältnis zwischen ihr und der Mieterin nachhaltig und unwiederbringlich zerstört sei. Zusätzlich behauptete sie, dass durch die möglichen Verbindungen zur Hisbollah sie selbst und ihre Mitarbeiter Gefahren und Risiken ausgesetzt wären, die von strafrechtlichen Konsequenzen bis hin zu Reputationsschäden reichten.

Bewertung des Beweiswertes einer SDN-Liste

Als zentraler Beweis für den Verdacht diente die Aufnahme der Mieterin in eine sogenannte „SDN-Liste“ (Specially Designated Nationals List) der USA. Jedoch stellte das Gericht klar, dass die SDN-Liste keine gerichtliche Entscheidung darstelle und somit nicht zwingend bindend für deutsche Behörden sei. Darüber hinaus wurde betont, dass die Beklagte und ihr Geschäftsführer anwaltlich gegen den Eintrag in der Liste vorgegangen seien.

Analyse des Vertrauensverlustes und Kündigungsrecht

Das Gericht stellte fest, dass die alleinige subjektive Einschätzung der Vermieterin, das Vertrauensverhältnis sei zerstört, nicht ausreiche, um eine sofortige Auflösung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen. Um einen dringenden Verdacht auf strafrechtliche Handlungen feststellen zu können, müssten konkrete Beweise und Beurteilungen vorgelegt werden. Das Gericht betonte, dass ohne solche Nachweise eine gerichtliche Entscheidung über eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses nicht getroffen werden könne.

Endgültiges Urteil und seine Auswirkungen

Abschließend wurde im Urteil klargestellt, dass eine Verdachtskündigung eine hohe Beweislast erfordert und nicht allein auf subjektiven Einschätzungen oder unklaren Verdachtsmomenten basieren darf. In diesem Fall wurde die fristlose Kündigung aufgrund unzureichender Beweise nicht anerkannt, womit die Mieterin weiterhin Mieterin bleibt. Die Klärung dieser Rechtsfrage könnte weitreichende Auswirkungen auf zukünftige Fälle im Mietrecht und die Handhabung von Verdachtskündigungen haben.

Das vorliegende Urteil

LG Potsdam – Az.: 52 O 6/22 – Urteil vom 21.02.2023

In dem Rechtsstreit hat das Landgericht Potsdam  aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 31.01.2023 für Recht erkannt:

I.

Die Klage wird abgewiesen.

II.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

IV.

Der Streitwert wird auf 11.100,24 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin, ein Logistikuntemehmen, nimmt die Beklagte auf Räumung von gewerblich gemieteten Flächen im Logistikzentrum der Klägerin ### in Anspruch.

Die Beklagte betreibt ein Unternehmen der Reinigungsindustrie. Der Handelsregisterauszug der Beklagten vom 28.01.2022 weist ### als alleinigen Geschäftsführer der Beklagten aus; zugleich ist er auch alleiniger Gesellschafter der Beklagten.

Die Klägerin ist aufgrund eines Mietvertrages vom 30.03.2021 mit ### Mieterin des in ### gelegenen Grundstückes, bebaut mit einem mehrstöckigen Logistikhallen- und Gebäudekomplex.

Am 16.09.2011 schlossen die Rechtsvorgängerin der Klägerin und die Beklagte einen mit „Werkvertrag über die Erbringung von Leistungen auf dem Gebiet der Textillogistik“ überschriebenen Vertrag hinsichtlich der streitgegenständlichen Gewerbefurchen. der sämtliche vorhergehenden Vertragsverhältnisse der Parteien bzw. ihrer Rechtsvorgängerinnen ablöste. In diesem Vertrag ist unter anderem folgendes vereinbart:

㤠12

12.1.

Vertragsbeginn ist mit Anlaufen der Saison Sommer 2011, also rückwirkend am 1.7.2011.

12.2.

Der Vertrag hat eine Festlaufzeit bis zum 30. 6. 2016 und verlängert sich nach deren Ablauf automatisch jeweils um ein weiteres Jahr, wenn er nicht zuvor von einer der Parteien mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ende der Festlaufzeit oder zum Ende einer jeden folgenden einjährigen Vertragsperiode ordentlich gekündigt wird.

12.3.

Zur außerordentlichen Kündigung gilt folgendes:

a)

…

b)

…

c)

…

d) Im Übrigen bleiben die gesetzlichen Vorschriften zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund für beide Parteien unberührt.

e) In jedem Fall der Kündigung, auch der außerordentlichen Kündigung, erhält ### bezüglich der Flächen der Reinigung einen Räumungsschutz von 6 Monaten. ### wird für

diesen Zeitraum gewährleisten, dass ### gegen Zahlung des 2.3. vorstehenden Mietzinses darüber hinaus ausreichend Fläche zur Nutzung der Bügeltische, Puppen etc. behält. ### ist berechtigt die übrigen Flächen anderweitig für logistische Zwecke zu nutzen.

§13

13.3.

Dieser Vertrag unterliegt deutschem Recht. Auf ihn sind die Vorschriften des Werkvertrages aus dem BGB anwendbar unter Ausschluss des Untermerpfandrechts nach § 647 BGB.“

Wegen der weiteren Absprachen wird auf den genannten Vertrag Bezug genommen.

Im Zuge dieses Vertrages überließ die Klägerin der Beklagten im ersten Obergeschoss des Gebäudes ca. 2000 m2 Handlingflächen kostenfrei und ca. 173,4 m2 sonstige Flächen bestehend aus Büroräumen, Bügeleiflächen und Reinigungsflächen (zusammen „Verwaltungsflächen“) gegen Zahlung eines Entgelts.

Nach einer einvernehmlich erfolgten leichten Veränderung des Zuschnittes der Flächen nutzt die Beklagte die in der Anlage ACT1 grün, rot und blau markierten Flächen im ersten Obergeschoss; der Zugang zu diesen Flächen erfolgt über ein westlich vom Haupteingang des Gebäudes liegendes Treppenhaus. Darüber hinaus lagerte die Beklagte mindestens bis zum 01.02.2022 Waren im Erdgeschoss des Gebäudes am hinteren Ende der Halle hinter dem Tor 12 („EG-Flächen“).

Am 21.01.2022 wurden die Beklagte und ### auf die von der dem US-amerikanischen Finanzministerium unterstehenden Aufsichtsbehörde Office of Foreign Assets Control (OFAC) geführte sogenannte SEM – Liste gesetzt; begründet wurde dies mit einer Finanzierungstätigkeit für die in Deutschland als terroristische Organisation verbotene Hisbollah.

Hiervon erfuhr die Klägerin Ende Januar 2022.

Am 01.02.2022 kündigte die Klägerin den mit der Beklagten geschlossenen Vertrag außerordentlich und fristlos aus wichtigem Grund und sprach hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Sie erteilte der Beklagten ein Hausverbot und forderte sie auf, die gemieteten Flächen bis spätestens 04.02.2022, 12:00 Uhr zu räumen und der Klägerin Schlüssel und Schließkarten für das Gebäude zurückzugeben. Zur Begründung gab die Klägerin an, „im Zusammenhang mit den geschäftlichen Aktivitäten von ### und deren Verantwortlichen“ stehe „aktuell ein erheblicher Verdacht der Begehung schwerwiegender Straftaten im Raum“, so dass ein „Festhalten an den Verträgen bis zum nächstmöglichen Kündigungstermin unzumutbar“ und das Vertrauensverhältnis zur Beklagten „nachhaltig und unwiederbringlich zerstört“ sei. Auf das Kündigungsschreiben der Klägerin vorn 01.02.2022 wird wegen seines weiteren Inhaltes Bezug genommen.

Am 02.02.2022 erfuhr die jetzige Prozessbevollmächtigte der Klägerin, dass ### und der damalige Prokurist der Beklagten ### für den 03.02.2022 einen Notartermin zur

Übertragung sämtlicher Geschäftsanteile an der Beklagten von ### an ### und die Fortsetzung des Geschäftsbetriebes im Namen des letzteren verabredet hatten.

Die Klägerin trägt vor, außerordentliche fristlose Kündigung sei erforderlich gewesen, da der begründete Verdacht einer engen wirtschaftlichen Verbindung sowohl der Beklagten als auch des ### zu der in Deutschland verbotenen terroristischen Organisation Hisbollah bestehe. Dadurch werde die Klägerin unmittelbar erheblichen eigenen Risiken und der Gefahr weitreichender Kollateralschäden ausgesetzt, unter anderem einer Strafbarkeit ihrer eigenen Mitarbeiter nach dem Außenwirtschaftsgesetz und dem Strafgesetzbuch, dem Verlust ihrer außenwirtschaftsrechtlichen Zuverlässigkeit als Voraussetzung für die Erteilung von Ausfuhrgenehmigungen, der Aufnahme von Unternehmen der ### auf sanktionsrechtliche Listen sowie einem erheblichen Reputationsschaden. Die Klägerin müsse davon ausgehen, dass ### die Beklagte und die diversen weiteren von ihm geführten Gesellschaften in anderen Ländern dazu benutze, die Hisbollah zu finanzieren und zu unterstützen. Diesen Verdacht habe die Beklagte bisher nicht zu entkräften vermocht; es sei auch nicht ersichtlich, dass sie sich ernsthaft und mit nachvollziehbarer Begründung gegen die Aufnahme in die SDN-Liste zur Wehr setze oder gesetzt habe. Auch der für den damit unmittelbar nach Bekanntwerden der Aufnahme der Beklagten und des ### in die SDN-Liste verabredete Notartermin und dessen Zweck sprächen für den Wahrheitsgehalt der Vorwürfe. Nach den vertraglichen Vereinbarungen sei auf den streitgegenständlichen Vertrag ausschließlich Werkvertragsrecht anzuwenden, so dass sich das Kündigungsrecht der Klägerin nach § 648a BGB ergebe und die außerordentliche Kündigung als Verdachtskündigung wirksam sei. Einen Räumungsschutz nach § 12 Ziffer 12.3 e) des gegenständlichen Vertrages könne die Beklagte nicht beanspruchen, da sich diese Klausel schon ihrem Wortlaut nach nur auf die Flächen der Reinigung beziehe. Abgesehen davon sei der Räumungsschutz nach seinem Sinn und Zweck nur für den Fall vorgesehen, dass die ausserordentliche Kündigung des Vertrages im Zusammenhang mit einer Schlechtleistung der Beklagten erfolge, nicht jedoch in dem Fall, dass sich die Kündigung auf das gesamte Vertragsverhältnis auswirke. Die Klägerin müsse nach dem Grundsatz von Treu und Glauben in der Lage sein, in Extremfällen wie dem vorliegenden die gesamte Vertragsbeziehung sofort zu beenden und die Beklagte aus der Fläche zu verweisen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die im als Anlage ACT 1 beigefügten Plan grün, rot und blau markierten Flächen im 1. Obergeschoss (in der Anlage bezeichnet als Handlingflächen, Verwaltungsflächen und Reinigungsflächen) sowie die im als Anlage ACT 2 beigefügten Plan lila markierten Flächen im Erdgeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück ### zu räumen und nebst Schlüsseln an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, eine Räumungsfrist bis zum 30.06.2023 zu gewähren.

Sie behauptet, für die Flächen im Erdgeschoss bereits kein Besitzrecht in Anspruch zu nehmen, so dass es der Klage insoweit bereits am erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis fehle.

Bei der Nutzung der ### handele es sich um einen Mietvertrag; Ziffer 13.3 des Vertrages habe lediglich klarstellen sollen, dass es sich bei den Vertragselementen, die nicht die Nutzung der Räumlichkeiten regelten, in Abgrenzung zum Dienstleistungsvertrag um einen Werkvertrag handele.

Die Beklagte habe weder eine berechtigte Veranlassung zur außerordentlichen Kündigung gegeben noch dafür, dass sie auf die SDN – Liste gesetzt worden sei; die außerordentliche Kündigung sei daher unwirksam. Im Rahmen der erforderlichen Einzelfallabwägung sei zu berücksichtigen, dass die SDN-Liste keine gerichtliche Entscheidung darstelle. Die Liste sei auch nicht von einer Strafverfolgungsbehörde, sondern einer dem US Finanzministerium unterstellten Behörde verfasst; eine Bindung deutscher Behörden bestehe nicht Der Eintrag in der Liste, gegen den die Beklagte und ihr Geschäftsführer im Übrigen – wie der Klägerin bekannt sei – anwaltlich vorgingen, sei nicht geeignet, das Vertrauen der Klägerin In die Beklagte in einer zur außerordentlichen Kündigung berechtigenden Weise zu erschüttern.

Hintergrund der im übrigen schon 2020 geplanten Übertragung der Geschäftsanteile sei ausschließlich die Überlegung gewesen, die Beklagte nicht weiter in eine wirtschaftliche Notlage geraten zu lassen, nur weil der Geschäftsführer fälschlich auf die SDN- Liste gesetzt worden sei.

Als ordentliche Kündigung könne die Kündigung vom 01.02.2022 das Vertragsverhältnis mit der Klägerin erst zum einen 31.12.2022 wirksam beenden, sodass unter Berücksichtigung der nach Ziffer 12.3 eingeräumten Räumungsfrist die Mieträume von der Beklagten nicht vor dem 30.06.2023 zurückzugeben seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die beiderseits eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet; der Klägerin steht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietflächen zu.

Hinsichtlich der Flächen im Erdgeschoss des Gebäudes ### ist in der mündlichen Verhandlung unstreitig geworden, dass die Beklagte seit dem Ausspruch des Hausverbotes durch die Klägerin am 01.02.2022 diese zuvor zu Lagerungszwecken genutzten Flächen nicht mehr nutzt, sondern sich diese bereits wieder im Besitz der Klägerin befinden. In der Klageerwiderung hat die Beklagte zudem – von der Klägerin unwidersprochen – klargestellt, dass sie insoweit auch kein Besitzrecht geltend macht.

Hinsichtlich der Flächen im 1. Obergeschoss besteht kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe gegen die Beklagte, da der Mietvertrag mit dieser zum maßgeblichen Schluss der mündlichen Verhandlung nicht beendet ist.

Die Kündigung der Klägerin vom 01.02.2022 ist als außerordentliche Kündigung unwirksam. Bei der Kündigung handelt es sich um eine sogenannte Verdachtskündigung, die im Einzelfall auch bei einem Mietverhältnis zulässig ist (vergleiche OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2021 zum Az. 2 U 13/20; Landgericht Itzehoe, Urteil vom 20.07.2018 zum Az. 9 S 70/17). Voraussetzung ist dort ebenso wie in dem von der Klägerin für die Berechtigung der Kündigung herangezogenen § 648a BGB, dass dem kündigenden Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Es bedarf daher keiner Entscheidung, ob das streitgegenständiche Rechtsverhältnis nach Werkvertragsrecht oder nach Mietrecht zu beurteilen ist.

Vorliegend fehlt es allerdings an einem für eine fristlose Beendigung des Mietverhältnisses ausreichenden wichtigen Grund. Einen solchen hat die Klägerin darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen. Erforderlich ist in diesem Zusammenhang der Vortrag der konkreten und bestimmten Tatsachen, die objektiv den dringenden Verdacht einer strafbaren Handlung bilden sollen. Diese Verdachtsmomente müssen sodann geeignet sein, das für die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses erforderliche Vertrauen zu zerstören. Die Klägerin stützt sich vorliegend darauf, dass sowohl die Beklagte als auch deren Geschäftsführer/Gesellschafter in die von der dem US-amerikanischen Finanzministerium unterstehenden Aufsichtsbehörde Office of Foreign Assets Control geführte sogenannte SDN – Liste aufgenommen wurden, da der Verdacht bestehe, dass die Beklagte die in Deutschland verbotene terroristische Organisation finanziere. Diese Aufnahme steht zwischen den Parteien auch nicht im Streit. Mit der Behauptung der Aufnahme in die SDN-Liste allein vermag die Klägerin jedoch ihrer Darlegungslast nicht zu genügen. Die konkreten Tatsachen, die zu der Aufnahme der Beklagten und ihres Geschäftsführers/Gesellschafters in die Liste geführt haben sollen, sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Die von der Klägerin zitierten Angaben der OFAC stellen lediglich das Fazit von nicht im Einzelnen konkret mitgeteilten Umständen dar und erläutern die Folgen einer Aufnahme in die SDN – Liste. Anhand dieses Vortrages lässt sich nicht nachvollziehen, beurteilen oder einschätzen, ob die Aufnahme der Beklagten und ihres Geschäftsführers/Gesellschafters in die Liste berechtigt ist oder nicht und damit der dringende Verdacht einer Straftat vorliegt. Eine solche Beurteilung ist jedoch erforderlich, um eine gerichtliche Entscheidung über eine sofortige Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses fällen zu können. Die einzige konkrete Behauptung, der Geschäftsführer/Gesellschafter der Beklagten sei Mitglied, ist nicht unter Beweis gestellt.

Allein die subjektive Einschätzung der Klägerin, das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien sei unwiderruflich zerstört, rechtfertigt die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses nicht, wenn die den dringenden Verdacht einer Straftat begründenden Umstände nicht angenommen werden können.

Die Klägerin hat zwar am 01.02.2022 gegenüber der Beklagten hilfsweise auch eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin erklärt. Dieser beendet das streitgegenständliche Mietverhältnis jedoch erst mit Ablauf des 30.06.2023. Nach § 12 Ziffer 12.2 des Vertrages vom 16.09.2011 verlängert sich der Vertrag nach Ende der Festlaufzeit bis zum 30.06.2016 jeweils automatisch um ein weiteres Jahr, wenn er nicht zuvor von einer der Parteien mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ende einer jeden folgenden, einjährigen Vertragsperiode ordentlich gekündigt wird. Die durch die Klägerin am 01.02.2022 ausgesprochene Kündigung wahrt die Sechsmonatsfrist bis zum 30.06.2022 nicht, so dass sich der Vertrag bis zum 30.06.2023 verlängert hat.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 I, 709 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes erfolgte nach § 41 I GKG.