Skip to content
Menü

Vereinbarung einer Einzugsrenovierung in einem Übergabeprotokoll

LG Frankfurt, Az.: 2-17 S 53/16, Urteil vom 14.03.2017

Auf die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Bad Homburg v.d. Höhe vom 15.06.2016, Az. 2 C 2295/14 (17) wird dieses unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen abgeändert wie folgt:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gläubiger die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung in Höhe von 1.173,82 Euro zuzüglich Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 21.07.2014 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen

Die Kläger werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Beklagte 8.127,14 Euro nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.07.2015 sowie Mahnkosten in Höhe von 2,50 Euro zu zahlen und als Gesamtschuldner an die Beklagte weitere 1.729,- Euro nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.05.2016 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen die Kläger zu 93% und die Beklagte zu 7%, die Kosten der Berufung tragen die Kläger zu 99% und die Beklagte zu 1%.

Das angefochtene Urteil und das Berufungsurteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten aus einem seit Mai 2014 bestehenden Wohnungsmietverhältnis um Vornahme von Handlungen seitens der Beklagten sowie um Feststellung und Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Die Parteien schlossen am 26.02.2014 den schriftlichen Mietvertrag. Diesem lässt sich entnehmen, dass im Namen und für Rechnung der Beklagten die Firma ………… mit Sitz in …..handelt.

Am 28.04.2014 wurde ein Wohnungsübergabeprotokoll auf Formular erstellt. Dort ist unter der Überschrift “Wohnungszustand” zunächst eingedruckt “Bei der gemeinsamen Besichtigung … wurden folgende Feststellungen getroffen:” Handschriftlich ist darunter eingefügt “Mit Tapeten vom VM, Türen und Rahmen unlackiert”. Sodann ist eingedruckt “Der Vermieter wird nachfolgende Arbeiten durchführen:” Darunter ist handschriftlich eingefügt “Einzugsrenovierung”: Darunter ist eingedruckt: “Sofern der Vermieter sich nicht zur Durchführung von Arbeiten bereiterklärt hat, gilt der bei der Besichtigung festgestellte Zustand als vertragsgerecht.” Die Beklagte führte in der Wohnung zunächst keine Arbeiten durch. Die Kläger zahlten keine Miete.

Auf die weiteren tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 I Ziff. 1 ZPO).

Vereinbarung einer Einzugsrenovierung in einem Übergabeprotokoll
Symbolfoto: nickp37/Bigstock

Am 26.08.2014 haben die Kläger Klage erhoben mit den Anträgen, 1. die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung in einen bezugsfertigen und vertragsgerechten Zustand durch Vornahme folgender Instandsetzungsarbeiten zu versetzen: a) in sämtlichen Räumen die Wände neu zu tapezieren und zu streichen, b) in sämtlichen Räumen Türen und Türrahmen abzuschleifen und neu zu streichen, c) den Laminatboden mit Abschlussleisten zu den Wänden zu versehen und beschädigte Teile auszutauschen, d) die Küche mit einem neuen Oberbodenbelag zu versehen, e) Badewanne und Toilettenschüssel auszutauschen, f) die Funktionsfähigkeit der Gastherme herzustellen 2. der Beklagten zur Erfüllung eine Frist zu setzen sowie 3. festzustellen, dass die Kläger bis zur Herstellung zur Minderung in Höhe von 100% der Bruttomiete berechtigt sind sowie 4. an die Kläger die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung zu zahlen.

Die Beklagte führte ohne Anerkennung einer Rechtspflicht Malerarbeiten in der kompletten Wohnung durch und tauschte die Badewanne aus. Mietrückstände mahnte sie mit Schreiben vom 08.09.2014 an. Die Kläger erledigten im Juli 2015 in der Wohnung selbst die mit Klageanträgen c) und d) bezeichneten Arbeiten.

Im Januar 2016 haben die Kläger die Klaganträge 1 a), c), d) e) wegen der Badewanne für erledigt erklärt. Sie haben zum Feststellungsantrag den Hilfsantrag gestellt, dass die Kläger zur Minderung des Mietzinses in einer vom Gericht nach billigem Ermessen festzusetzenden Höhe der Bruttomiete und im Übrigen zur Zurückbehaltung des Mietzinses bis zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes berechtigt sind. .

Die Kläger haben behauptet, die vom Vormieter stammenden Tapeten seien zerschlissen gewesen und hätten teilweise von der Wand gehangen, der bei der Besichtigung noch vorhandene Bodenbelag der Küche sei nicht mehr vorhanden gewesen, die Verfärbungen der Badewanne hätten sich nicht mehr reinigen lassen, die Wohnung verfüge wegen defekter Gastherme nicht über Warmwasser. Die Kläger seien wegen der fehlenden Einzugsrenovierung gehindert gewesen, die Wohnung zu beziehen und wohnten in einer Interimswohnung. Die Beklagte habe vom 3. bis 7.11.2014 die Malerarbeiten an den Wänden durchgeführt. Die Badewanne habe sie in der 45. Kalenderwoche ausgetauscht.

Die Beklagte hat Klageabweisung beantragt. Sie hat behauptet, der Kläger habe die Wohnung am 28.01.2014 besichtigt und in einem Telefonat am 11.02.2014 erklärt, dass die Kläger die Wohnung so anmieten wollten, wie sie sie bei der Besichtigung vorgefunden haben. Sie hat behauptet, sie habe die Malerarbeiten am 09.10.2014 durchgeführt. Mit der bis zum 26.01.2015 zugegangenen Widerklage hat die Beklagte Bruttomietzinsen von Mai bis Dezember 2014 (8* 834,68 Euro) abzüglich Gutschriften von 100 Euro und 639,92 Euro sowie Rücklastgebühren von viermal 4,84 = 19,36 Euro geltend gemacht. Sie hat die Widerklage mit am 28.07.2015 zugestelltem Schriftsatz abgeändert und erweitert und nunmehr Nettomieten für den Zeitraum von Mai 2014 bis Juli 2015 in Höhe von zusammen 8.127,14 Euro geltend gemacht. Mit Schriftsatz vom 10.11.2015 hat sie die Klage um 2828,78 Euro erweitert und damit Nettomieten für den Zeitraum August bis November 2015 sowie abgerechnete Heizkosten geltend gemacht. Diesen Antrag hat sie in der mündlichen Verhandlung vom 15.06.2016 nicht mehr gestellt. Mit am 04.05.2016 zugestelltem Schriftsatz hat die Beklagte klageerweiternd beantragt, die Kläger zur Zahlung weiterer 1.979 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu verurteilten und damit die Betriebskosten des Jahres 2015 in Höhe von 1139,32 Euro sowie die Bruttomiete für Dezember 2015 geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme die Klage abgewiesen und auf die Widerklage hin die Kläger als Gesamtschuldner verurteilt, an die Beklagte 8.127,14 Euro nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 29.07.2015 sowie Mahnkosten in Höhe von 2,50 Euro sowie weitere 1.979, Euro nebst Zinsen daraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.05.2016 zu zahlen.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird Bezug genommen.

Die Kläger rügen mit ihrer am 25.07.2016 eingelegten Berufung gegen das ihnen am 29.06.2017 zugestellte Urteil die Beweiswürdigung des Amtsgerichts. Sie meinen, eine Direktreservierung der Wohnung durch die Kläger sei nicht nachgewiesen, jedenfalls sei aber im Übergabeprotokoll die Zustandsvereinbarung abgeändert worden.

Die Kläger beantragen, das Urteil des Amtsgerichts Bad Homburg v.d. Höhe vom 15.06.2016, Az 2 C 2295/14 (27) abzuändern und

1. die Beklagte zu verurteilen, die im 1: OG des Hauses ……… in …… gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, einer Küche, einem Bad und einem Flur in einen bezugsfertigen und vertragsgerechten Zustand durch Vornahme folgender Instandsetzungsarbeiten zu versetzen:

a. in sämtlichen Räumen der Wohnung alle Innentüren und Türrahmen sowie Außentüren von innen fachgerecht abzuschleifen, zu grundieren und neu zu streichen;

b. im Badzimmer die Toilettenschüssel fachgerecht auszutauschen;

c. im Badzimmer die ordnungsgemäße Funktionsfähigkeit der Gastherme fachgerecht wiederherzustellen;

2. der Beklagten zur Erfüllung der Pflicht in Ziffer 1 eine Frist von 4 Wochen nach Zustellung des Urteils zu setzen, nach deren Ablauf die Kläger die Leistung ablehnen und festzustellen, dass die Beklagte nach Fristablauf verpflichtet ist, den Klägerin als Gesamtschuldnern jeglichen Schaden zu ersetzen, der ihnen aus der Nichterfüllung der Verpflichtung zu Ziffer 1 entsteht;

3. festzustellen, dass die Kläger zur Minderung des Mietzinses wegen der fehlenden Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der in Ziffer 1 bezeichneten Mietsache in Höhe von 834,68 Euro pro Monat = 100% der Bruttomiete für den Zeitraum 01.05.2014 bis 07.11.2014, in Höhe von 417,34 Euro pro Monat = 50% der Bruttomiete für den Zeitraum 08.11.2014 bis 31.07.2015 und in Höhe von 292,14 Euro pro Monat = 35% der Bruttomiete seit August 2015 und daneben zur Zurückbehaltung an dem nicht geminderten Teil des Mietzinses bis zur Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes der in Ziffer 1 bezeichneten Mietsache berechtigt sind.

4. die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger als Gläubiger die Kosten der außergerichtlichen Rechtsverfolgung iHv 1.173,82 Euro zuzüglich Verzugszinsen iHv 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. seit dem 21.07.2014 zu zahlen.

5. Die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt Zurückweisung der Berufung.

Sie verteidigt die Entscheidung des Amtsgerichtes.

II.

Die zulässige Berufung ist in geringem Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

Die angefochtene Entscheidung ist teilweise abzuändern und teilweise zu bestätigen.

1.

Keiner Abänderung bedarf die Abweisung der Klageanträge 1 und 2.

Die Kläger haben aus der bei Übergabe der Wohnung zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung keine Ansprüche auf Vornahme von Instandhaltungsarbeiten.

a)

Zwar haben die Parteien schriftlich vereinbart, dass die Beklagte eine Einzugsrenovierung vorzunehmen hat. Im Mietrecht ist Renovierung ein Synonym für Schönheitsreparaturen (Tapezieren, Streichen). Zu deren Durchführung hat die Beklagte sich nach dem objektiven Erklärungswert des Übergabeprotokolls verpflichtet. Auf mündliche Angaben in der vorab erfolgten telefonischen Direktreservierung kommt es nicht an. Auch wenn der Kläger bei der telefonischen Aufnahme der Reservierung erklärt haben sollte, er wolle die Wohnung im aktuellen Zustand anmieten, steht dies einer späteren abweichenden Vereinbarung nicht entgegen. Maßgeblich ist, was letztendlich vertraglich zwischen den Parteien vereinbart worden ist. Das zwischen den Parteien schriftlich Vereinbarte ist im schriftlichen Mietvertrag und im Übergabeprotokoll festgehalten. Die aufgenommenen Urkunden haben die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich. Weicht der Inhalt der formrichtig erstellten Urkunde von einer vorherigen möglichen Absprache ab, so geht die Vermutung dahin, dass die anderslautende vorherige Abrede geändert oder von weitergehenden nicht beurkundeten Abreden abgesehen werden sollte. An den Beweis der Unrichtigkeit der Urkunde sind strenge Anforderungen zu stellen. So muss derjenige, der sich auf zusätzliche mündliche Absprachen beruft, nicht nur beweisen, dass diese Abreden im Zeitpunkt des Vertragsschlusses von beiden Parteien noch gewollt waren, sondern auch darlegen, warum sie nicht beurkundet wurden. Insofern hat die Beklagte dargelegt, der Zeuge Klaus habe sich geirrt. Das Amtsgericht ist nach Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gelangt, dass ein Irrtum des Zeugen …… vorgelegen hat. Es besteht insofern kein Anlass für eine vom erstinstanzlichen Ergebnis abweichende Würdigung des Beweisergebnisses. Weder leidet die Beweiswürdigung des Amtsgerichts unter Rechtsfehlern, noch ist sie unvollständig, in sich widersprüchlich oder lassen die Ausführungen einen Verstoß gegen Denkgesetze oder Erfahrungssätze erkennen. Für einen Erfolg der Berufung reicht es nicht aus, lediglich die eigene Beweiswürdigung des Berufungsklägers an die Stelle der gerichtlichen Würdigung zu setzen oder die bloße Möglichkeit einer anderen Würdigung aufzuzeigen (vgl. OLG München, Beschl v. 20.06.2012, 17 U 1392/12, OLG Brandenburg, Urt v. 29.08.2007, 4 U 11/07). Vorliegend handelte es sich bei dem Irrtum des Zeugen ….. um einen Erklärungsirrtum im Sinne des § 119 Abs. 1 Fall 2 BGB. Beim Erklärungsirrtum wählt der Erklärende unbewusst ein falsches Erklärungszeichen. Er äußert tatsächlich etwas anders, als er äußern wollte, z.B weil er sich verspricht oder verschreibt. Der Irrtum des Zeugen …. ist der Beklagten zurechenbar. Er führt dazu, dass die Beklagte die Erklärung anfechten konnte. Die Anfechtung muss gemäß § 121 BGB im Fall des § 119 BGB ohne schuldhaftes Zögern (unverzüglich) erfolgen, nachdem der Anfechtungsberechtigte von dem Anfechtungsgrund Kenntnis erlangt hat. Die Beklagte hat die irrtümliche Eintragung des Zeugen ….. implizit mit Schreiben vom 16.07.2014 und damit unverzüglich angefochten, nachdem die Kläger mit Schreiben vom 01.07.2014 eine Einzugsrenovierung verlangt haben. Mit der Anfechtung wurde die irrtümlich abgegebene Erklärung rückwirkend unwirksam.

Zutreffend ist das Amtsgericht deshalb davon ausgegangen, dass die Kläger aus dem Übergabeprotokoll keinen Anspruch auf Vornahme irgendwelcher Arbeiten herleiten können.

b)

Die Berufung ist auch unbegründet, soweit die Kläger damit an ihrem Antrag auf Herstellung der Funktionsfähigkeit der Gastherme festhalten. Der Kläger hat bei seiner mündlichen Anhörung angegeben, dass die Wohnung von seiner Tochter und seinem Schwager bewohnt wird und der Schwager die Miete zahlt. In Übereinstimmung damit hat der Insolvenzverwalter im Verbraucherinsolvenzverfahren über das Vermögen des Klägers mitgeteilt, dass die Wohnung seit Anfang des Jahres 2016 von einem Dritten bewohnt wird, welcher auch den laufenden Mietzins entrichtet. Unter diesen Umständen kann von einem Rechtsschutzbedürfnis der Kläger auf Vornahme weiterer Arbeiten nicht ausgegangen werden. Die in der Berufung aufgestellte Behauptung der Kläger, bei der Klägerin handele es sich entgegen der Angabe in der Klageschrift nicht um die Ehefrau des Klägers, sondern um dessen Tochter, die jetzt in der Wohnung wohne, haben die Kläger nicht unter Beweis gestellt.

2.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Feststellung einer Minderung oder eines Zurückbehaltungsrechtes. Die wirksame Anfechtung führt auch dazu, dass die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand übergeben worden ist.

3.

Die Kläger haben gegen die Beklagte jedoch Anspruch auf Ersatz ihrer vorgerichtlichen Anwaltskosten.

Die Beklagte ist den Klägern gemäß § 122 zum Ersatz des Schadens verpflichtet, der den Klägern dadurch entstanden ist, dass sie zunächst auf den objektiver Erklärungswert des Übergabeprotokolls vertraut haben. Diesen haben sie in Höhe der vorgerichtlichen Anwaltskosten geltend gemacht.

4.

Soweit sich die Berufung gegen die Verurteilung auf die Widerklage richtet ist sie in geringen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

Begründet ist sie, soweit das Amtsgericht die Kläger zur Zahlung von 250 Euro als Nebenkostenvorauszahlung für das Jahr 2015 verurteilt hat. Denn die Beklagte hat darauf keinen Anspruch mehr. Über die Nebenkosten des Jahres 2015 muss inzwischen abgerechnet sein.

Unbegründet ist die Berufung, soweit sie sich gegen die Verurteilung auf die Widerklage im Übrigen richtet. Die Beklagte hat den Klägern die Wohnung in ab Mietbeginn zur Verfügung gestellt. Den in der Akte befindlichen Fotos ist zu entnehmen, dass die Wohnung in einem Zustand war, in welchem sie hätte bezogen werden können. Mehr als Schönheitsreparaturen wären bei Bestehen einer vereinbarten Einzugsrenovierung von der Beklagten ohnehin nicht geschuldet worden. Die Kläger sind auch nicht etwa – wie sie behauptet haben – mangels Bezugsfertigkeit der Wohnung in eine Interimswohnung bei Freunden gezogen. Dies hat der Kläger bei seiner mündlichen Anhörung selbst widerlegt, in der er angegeben hat, sie wohnten nach wie vor in derselben Wohnung wie früher. Soweit die Kläger für den Zeitraum, in welchem die irrtümliche Erklärung des Zeugen ……. noch nicht angefochten war, die Miete der hier streitgegenständlichen Wohnung hätten mindern können, sind sie allerdings mit den entsprechenden Mietbeträgen nicht in Verzug gewesen. Dem ist durch das Urteil des Amtsgerichts allerdings Rechnung getragen, denn die Kläger sind zur Zahlung von Zinsen aus den rückständigen Mietbeträgen erst ab dem 29.07.2015 verurteilt worden.

5.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 100, 269 Abs. 3 S. 2, 708 Nr. 10 ZPO. Die Kostenentscheidung berücksichtigt, dass die Beklagte den mit Schriftsatz vom 10.11.2015 gestellten Widerklageantrag (bezüglich der Streitgegenstände: Nettomieten für August bis November 2015 und abgerechnete Nebenkosten v. 472,78) in der mündlichen Verhandlung vom 15.06.2016 nicht gestellt, die Klage also insofern zurückgenommen hat.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!