Der Bundesgerichtshof (BGH) hat festgestellt, dass Ansprüche des Vermieters wegen fehlerhaft verlegter Badezimmerfliesen auch nach Ablauf einer 30-jährigen Verjährungsfrist nach § 199 BGB geltend gemacht werden können, solange die spezielle Verjährungsfrist von 6 Monaten nach Auszug der Mieter gemäß § 548 BGB noch nicht abgelaufen ist. Somit hat der BGH zugunsten des Vermieters entschieden.
Der Bundesgerichtshof und die Aushebelung der 30-Jahres-Verjährungsfrist
Ein Vermieter kann, wenn ganz bestimmte Rahmenbedingungen vorherrschen, durchaus Ansprüche gegenüber dem Mieter haben. Nahezu alle Ansprüche sind dabei an eine bestimmte Verjährungsfrist gekoppelt, innerhalb derer der Anspruchsinhaber diese Ansprüche geltend machen muss. Sollte die Verjährungsfrist ungenutzt verstreichen, so kann der Anspruchsinhaber die Ansprüche nicht mehr geltend machen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nunmehr jedoch ein Urteil gesprochen, welches für sehr viele Mieter sowie auch Vermieter gleichermaßen interessant sein könnte. Mit dem Urteil hob der BGH die als üblich geltende Verjährungsfrist von 30 Jahren in gewisser Hinsicht ausgehebelt.
Die 30-jährige Verjährungsfrist im Sinne des BGB
Die 30-jährige Verjährungsfrist hat ihre rechtliche Grundlage in dem § 199 BGB und stellt die längst denkbare Verjährungsfrist überhaupt in Deutschland dar. Die Grundlage der Entscheidung des BGH stellte ein Fall dar, indem ein Vermieter Ansprüche gegen den Mieter auch nach dem Ablauf der 30 Jahre noch geltend machen wollte. Üblicherweise ist dies zwar nicht möglich, allerdings hat der BGH eine anderweitige Entscheidung getroffen. Der Grund hierfür ist in dem § 548 BGB zu finden, welcher die etwas speziellere Verjährungsfrist von 6 Monaten beginnend mit dem Auszug des Mieters behandelt.
Badezimmerfliesen wurden fehlerhaft ausgetauscht
In dem zugrundeliegenden Fall wollte ein Vermieter gegenüber dem Mieter Schadensansprüche in Höhe von 38.000 EUR geltend machen. Diese Ansprüche des Vermieters ergaben sich aus einem sehr langjährigen Mietvertragsverhältnis, welches in dem Jahr 1981 seinen Anfang nahm und mittlerweile beendet wurde. Unmittelbar, nachdem der Mieter das Mietobjekt bezogen hatte, nahm die Mietpartei einen Austausch der Holzdielen des Badezimmers vor und setzte im Zuge dieses Austausches Fliesen ein. Problematisch hierbei war allerdings der Umstand, dass diese Fliesen einen Abfluss beinhalteten. Dies war bei den Holzdielen so nicht der Fall. Der Mieter versäumte es jedoch im Zuge dieses Austausches, eine zwingend erforderliche Dichtung mitzuverbauen. Die bautechnischen Regelungen hätten diese Maßnahme jedoch zwingend vorgeschrieben.
Es entstand ein Wasserschaden als Konsequenz des Fehlers
Nachdem der Austausch der Dielen gegen Fliesen abgeschlossen war, drang in der darauffolgenden Zeit Wasser in den Deckenbereich von der Wohnung, die unterhalb der Mietwohnung des Mieters lag. Dieses eindringende Wasser wurde über viele Jahre von keinem Menschen bemerkt, bis es schlussendlich in dem Monat Juli des Jahres 2016 auf einen Schlag zu einem riesigen Wasserschaden kam. Dies erforderte eine Schadensaufnahme, welche den Austausch der Holzdielen gegen die Fliesen als Schadensursache zutage führte. Überdies sorgte die eindringende Feuchtigkeit auch dafür, dass ein Stützbalken in der Decke dergestalt beschädigt wurde, dass eine dringende Einsturzgefahr als gegeben angesehen werden musste. Zunächst wurde die Behauptung aufgestellt, dass die Mieterin, welche einen Rollstuhl für die Bewältigung ihres Lebensalltags benötigte, regelmäßig über dem Abfluss geduscht habe. Diese Behauptung konnte jedoch nicht bewiesen werden.
Der Fall landete vor dem Landgericht Berlin
In der ersten Instanz wurde der Fall zuständigkeitshalber an das Landgericht (LG) Berlin übergeben, welches die Vermieterklage auf Schadensersatz zunächst abwies. Der Grund hierfür lag in dem Umstand, dass die Ansprüche des Vermieters die 30-jährige Verjährungsfrist bereits durchlaufen hatte und dass die Vermieteransprüche entsprechend verjährt seien. Dementsprechend konnte der Vermieter seine Ansprüche im Sinne des § 199 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 BGB auch nicht geltend machen. Der Schadensersatzanspruch im Sinne des § 280 BGB wurde zwar grundsätzlich von dem LG Berlin bejaht, allerdings verhindere abgelaufene Verjährungsfrist die Geltendmachung der Ansprüche seitens des Vermieters.
Der BGH bewertet den Fall anders
Der Vermieter wollte sich mit der abgewiesenen Klage vor dem LG nicht zufriedengeben und legte Rechtsmittel gegen die Entscheidung ein. Der Fall landete schlussendlich vor dem BGH, welcher die Auffassung von den vorinstanzlichen Gerichtsentscheidungen nicht teilte. Laut Ansicht des BGH kommt in dem vorliegenden Fall die Verjährungsfrist von 30 Jahren überhaupt nicht in Betracht. Der BGH sah vielmehr die Bestimmungen des § 199 Abs. 2 Abs. 2 BGB im vorliegenden Fall als ausgeschlossen an.
Mieterrecht hat in Bezug auf die Verjährungsfrist Vorrang vor allgemeiner Verjährung
Laut Ansicht des BGH muss im vorliegenden Fall der § 548 BGB ausdrücklich Berücksichtigung finden. Dieser Paragraf behandelt die Schadensersatzansprüche von dem Vermieter, welche mit der Beendigung des Mietvertragsverhältnisses – sprich, dem Auszug des Mieters – beginnen. Diese gesetzliche Regelung hat laut Ansicht des BGH Vorrang vor den allgemeinen Verjährungsfristen. Auf der Grundlage des § 548 BGB startet die Verjährungsfrist für Vermieterschadensersatzansprüche erst dann, wenn der Mieter aus dem Mietobjekt ausgezogen ist. Diese Verjährungsfrist ist von dem Gesetzgeber auf sechs Monate festgelegt. Der BGH hat dabei berücksichtigt, dass ein Vermieter erst dann ausgiebig und ungestört mit dem Zustand des Mietobjekts beschäftigen kann, wenn der Mieter zuvor ausgezogen ist.
Ein Vermieter erlangt erst dann wieder die vollständige Sachherrschaft über das Mietobjekt, wenn der Mieter ausgezogen ist (Urteil des BGH vom 23. Oktober 2013, Aktenzeichen VIII ZR 402/12).
Der Vermieter konnte zuvor keinen Einblick in den Zustand des Mietobjekts erhalten
Für die gängige Praxis bringt das Urteil des BGH die Konsequenz mit sich, dass ein Vermieter erst nach dem Auszug einen Einblick in die Veränderungen des Mietobjekts nehmen kann, wenn der Mieter das Mietobjekt nicht mehr bewohnt. Dies betrifft auch das Vorliegen von etwaigen Verschlechterungen oder Mängeln, welche von dem Mieter verursacht wurden. Angesichts dessen startet die Verjährungsfrist laut Ansicht des BGH auch erst mit dem Auszug des Mieters aus dem Mietobjekt. Der Zeitraum, wie lang die schadensverursachende Maßnahme letztlich zurückliegt, ist bei der Beurteilung dieser Frage entsprechend irrelevant (vgl. Urteil des BGH vom 19. Januar 2005, Aktenzeichen VIII ZR 114/04 sowie Urteil vom 15. März 2006, Aktenzeichen VIII ZR 123/05).
Der BGH sieht in mietrechtlichen Verjährungsregelungen die Möglichkeit für angemessenen Interessenausgleich
Die Zielsetzung des Gesetzes ist die Wahrung von Rechtsfrieden und Rechtssicherheit. Diese Gesichtspunkte wurden von dem BGH bei seiner Entscheidung natürlich berücksichtigt. Der § 548 BGB muss laut Ansicht des BGH jedoch ausdrücklich unter diesen Gesichtspunkten einen Vorrang vor dem § 199 Abs. 3 BGB haben. Lediglich auf diese Weise könne ein angemessener Interessenausgleich zwischen dem Vermieter und dem Mieter gewährleistet werden. Durch das Urteil des BGH vom 29. September 2022, Aktenzeichen VIII ZR 132/20, muss sich nunmehr die Vorinstanz wieder mit dem vorliegenden Fall befassen und zu einem entsprechenden Urteil kommen.
Die Entscheidung bedeutet noch nicht, dass der Vermieter Recht bekommt
Zwar hat der BGH durch seine Entscheidung die Weichen für ein Gerichtsurteil im Sinne des Vermieters gestellt, allerdings ist der Vermieter damit noch nicht auf der rechtlich sicheren Seite. Vielmehr wird der zugrundeliegende Fall nunmehr gerichtlich in der Vorinstanz neu bewertet und verhandelt. Hierbei könnte insbesondere die Frage, ob der Mieter überhaupt gegenüber dem Vermieter als korrekter Ansprechpartner für die Geltendmachung der Ansprüche darstellt, könnte hierbei interessant werden. Fraglich ist, ob der Vermieter sich nicht mit seinen Ansprüchen eher an den Versicherungsgeber für die Gebäudeversicherung hätte wenden müssen. Laut Ansicht des BGH ist dies der Fall, wenn ein entsprechender Versicherungsfall tatsächlich vorliegt oder wenn von dem Vermieter entsprechende Versicherungsbeiträge auf der Basis des Mietvertrags auf die Mieterpartei abgewälzt wurden. Der Gebäudeversicherungsgeber könnte auch Ansprechpartner sein, wenn der Vermieter keine Möglichkeit des Regresses gegenüber dem Mieter hat.
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