Skip to content
Menü

Verjährung des Auskunftsanspruchs bei der Mietpreisbremse

BGH-Urteile: Recht auf Auskunft und die Folgen für Mieter

Wohnen ist ein Menschenrecht. Doch in Deutschlands großen Städten steigen die Mieten seit Jahren kontinuierlich – teilweise sicherlich auch bedingt durch den Markt, oft aber auch auf Grund spekulativer Geschäftspraktiken. Die Bundesregierung hat deshalb 2015 die Mietpreisbremse eingeführt. Doch wie wirksam ist dieses Instrument wirklich? Und welche Rechte haben Mieter, wenn sie glauben, zu viel Miete zu zahlen?

Die Mietpreisbremse ist ein Gesetz, das die Miethöhe in bestimmten Gebieten Deutschlands begrenzt. Es gilt in den 77 Großstädten und Ballungsräumen, in denen die Mieten besonders stark angestiegen sind. Die Mietpreisbremse besagt, dass die Miete für eine neu vermietete Wohnung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Für Bestandsmieten gilt die Mietpreisbremse nur, wenn der Vermieter die Miete erhöht. In diesem Fall darf die Erhöhung höchstens fünf Prozent betragen.

Auskunftsanspruch bei Mietpreisbremse
Stärkung der Mieterrechte: BGH-Urteil vereinfacht Rückforderung zu hoher Mieten und setzt klares Verjährungsdatum für Auskunftsansprüche. (Symbolfoto: Younes Stiller Kraske /Shutterstock.com)

Wenn ein Mieter glaubt, dass seine Miete zu hoch ist, kann er seinen Vermieter auf Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Der Vermieter muss dem Mieter diese Auskunft innerhalb eines Monats erteilen. Die Auskunft muss folgende Informationen enthalten:

  • den Mietpreis der Wohnung
  • das Alter der Wohnung
  • die Größe der Wohnung
  • die Ausstattung der Wohnung
  • den Zustand der Wohnung
  • die Lage der Wohnung
  • die Mietpreise vergleichbarer Wohnungen in der Umgebung

Wenn der Vermieter dem Mieter die Auskunft nicht oder nicht vollständig erteilt, kann der Mieter ihn auf Unterlassung verklagen. Der Mieter kann auch Schadensersatz verlangen, wenn er wegen der zu hohen Miete Geld verloren hat. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in mehreren Urteilen entschieden, dass Mieter einen Anspruch auf Auskunft über die ortsübliche Vergleichsmiete haben. Der BGH hat auch entschieden, dass die Auskunftspflicht des Vermieters nicht erlischt, wenn der Mieter die Miete bereits gezahlt hat.

Das Recht auf Auskunft hat für Mieter mehrere Vorteile. Erstens können Mieter mit der Auskunft überprüfen, ob ihre Miete zu hoch ist. Zweitens können Mieter die Auskunft als Beweismittel verwenden, wenn sie gegen ihren Vermieter gerichtlich vorgehen wollen. Drittens können Mieter die Auskunft auch nutzen, um mit ihrem Vermieter zu verhandeln und eine Mietsenkung zu erreichen.  Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um Mieter vor zu hohen Mieten zu schützen. Das Recht auf Auskunft ist ein wichtiger Bestandteil der Mietpreisbremse. Es ermöglicht Mietern, ihre Rechte gegenüber ihren Vermietern geltend zu machen.

Die Mietpreisbremse und die juristischen Hürden

Im Mietrecht gibt es verschiedene Mechanismen, um Mieter vor zu hohen Mieten zu schützen. Einer davon ist die eingangs erwähnte Mietpreisbremse. Sie legt fest, dass die Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die Mietpreisbremse gilt seit ihrer Einführung 2015, doch sie ist weniger effektiv als erhofft – wohl auch, weil die Durchsetzung für Mieter mit vielen juristischen Hürden verbunden ist.

So haben Mieter beispielsweise das Recht, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, wenn sie die Miete innerhalb von 30 Monaten rügen. Aber wie kommen sie an die nötigen Informationen zur Miethöhe und insbesondere zur örtlichen Vergleichsmiete? Schließlich können nur sie eine Rüge auf Grundlage des §§ 556d ff. BGB vornehmen, wenn sie genaue Kenntnis darüber haben, was Vermieter bei der Mietpreisberechnung berücksichtigt haben.

Mieterrechte und der Fall vor dem BGH

Die Lösung bietet der Auskunftsanspruch, ein weiteres Recht, das Mieter gegenüber Vermietern haben. Sie können ihren Vermietern auferlegen, Auskunft über alle für die Miethöhe relevanten Fakten zu geben. Doch bei einer Klage einer in das Rechtsdienstleistungsregister eingetragenen GmbH gegen verschiedene Vermieter entschied der Bundesgerichthof (BGH), dass der Auskunftsanspruch unabhängig vom Rückzahlungsanspruch des Mieters besteht.

Dabei hatte das Landgericht Berlin in drei Fällen die Ansicht vertreten, dass der Auskunftsanspruch des Mieters nicht verjährt sei, während das Landgericht in einem anderen Verfahren eine regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren anführte. Der BGH hat nun klargestellt, dass der Auskunftsanspruch in der Tat innerhalb von drei Jahren verjährt.

Aber wann beginnt diese Frist genau? Der BGH entschied, dass die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch nicht schon mit dem Abschluss des Mietvertrags beginnt – wie von einigen Vermietern behauptet wurde – sondern erst dann, wenn der Mieter seinen Auskunftsanspruch geltend macht.

Urteile des BGH und ihr Einfluss auf den Auskunftsanspruch

Von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs, dass die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch mit dem Auskunftsverlangen des Mieters beginnt, versprechen sich Mieter und Mietervertretungen eine wesentliche Vereinfachung des Verfahrens. Der Auskunftsanspruch wird somit als „verhaltener Anspruch“ bezeichnet – der Mieter kann die Leistung jederzeit verlangen, der Vermieter muss jedoch nicht selbst aktiv werden. Letztendlich soll dieses BGH-Urteil das Informationsdefizit der Mieter auf angespannten Wohnungsmärkten ausgleichen.

Nach dem Urteil vom 12. Juli 2023  (Az. VIII ZR 375/21) sind die genauen Verjährungsfristen nun bestens geklärt und die Mieter haben nun eine stärkere Ausgangsposition, um möglicherweise zu viel gezahlte Mieten zurückzufordern.

Praktische Auswirkungen des BGH-Urteils

Zweifellos ist das BGH-Urteil von entscheidender Bedeutung für Mieter. Es ermöglicht ihnen, ihre Rechte stärker geltend zu machen und eventuell ungerechtfertigt hohe Mieten zurückzufordern.

Der erste und unmittelbarste Einfluss dieses Urteils liegt in der Veränderung der Verjährungsfrist des Auskunftsanspruchs. Bisher begann die Frist mit dem Abschluss des Mietvertrags, was jedoch nun nicht mehr der Fall ist. Stattdessen beginnt sie mit dem Tag, an dem der Mieter seinen Auskunftsanspruch geltend macht. Ab diesem Zeitpunkt verfügt der Mieter über einen Zeitraum von drei Jahren, um seinen Anspruch durchzusetzen und gegebenenfalls gerichtliche Schritte einzuleiten.

Dies ermöglicht den Mietern, sich besser auf eventuelle rechtliche Auseinandersetzungen vorzubereiten, indem sie sich die notwendigen Informationen beschaffen und ihre Strategie sorgfältig planen können. Das BGH-Urteil gibt den Mietern dadurch mehr Handlungsspielraum und stärkt ihre Position gegenüber Vermietern.

Darüber hinaus könnten durch dieses Urteil bundesweit Tausende von Mietern, die glauben, dass ihre Miete überhöht ist, dazu ermutigt werden, Auskünfte über die ortsübliche Vergleichsmiete einzufordern und ihre Ansprüche geltend zu machen. Dies könnte zu einem beträchtlichen Aufschwung von Anfragen und Forderungen gegenüber Vermietern führen und so zu einer spürbaren Veränderung auf dem Wohnungsmarkt beitragen.

Schließlich kann dieses Urteil auch als Präzedenzfall dienen, der zukünftige Fälle beeinflussen kann. Es setzt einen wichtigen rechtlichen Standard und kann so dazu beitragen, die Rechte von Mietern in ähnlichen Situationen weiter zu stärken.

Insgesamt bringt dieses Urteil den Mietern viele Vorteile und stärkt ihre Rechte. Allerdings sind die genauen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt noch abzuwarten, da Vermieter möglicherweise auf das Urteil reagieren und ihre Praktiken entsprechend anpassen könnten. Es ist daher wichtig, dass Mieter sich ihrer Rechte bewusst sind und bereit sind, diese durchzusetzen. Die Unterstützung von spezialisierten Anwälten, wie denen von Mietrecht Siegen, kann dabei von unschätzbarem Wert sein.

Deutscher Mieterbund begrüßt BGH-Urteile

Der Deutsche Mieterbund (DMB), eine Organisation, die sich für die Interessen der Mieter in Deutschland einsetzt, hat das jüngste Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) begrüßt. Dieses Urteil klärt einige rechtliche Fragen und hat wichtige Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt, insbesondere im Hinblick auf das Problem überhöhter Mieten.

Die Entscheidung des BGH macht es für Mieter deutlich einfacher, gegen zu hohe Mieten vorzugehen. Der DMB sieht in der Mietpreisbremse – eine Regelung, die die Mieten in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt begrenzt – weiterhin ein wichtiges Instrument im Kampf gegen unangemessene Mieten. Das jüngste Urteil des BGH hat die Stellung der Mieter in diesem Kampf erheblich gestärkt.

Jedoch ruft der DMB auch den Gesetzgeber zum Handeln auf. Es gibt immer noch einige Schlupflöcher, die es Vermietern ermöglichen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Der DMB fordert daher, dass Maßnahmen gegen solche Praktiken ergriffen werden und dass die bestehenden Ausnahmen von der Mietpreisbremse abgeschafft werden.

Darüber hinaus sollten Verstöße gegen die Mietpreisbremse mit strengeren Strafen geahndet werden, um die Regelungen durchzusetzen und eine Abschreckungswirkung zu erzielen. Dieser Aufruf zur Strafverschärfung deutet auf das Ausmaß der Verstöße gegen die Mietpreisbremse hin und die Notwendigkeit, diese ernst zu nehmen und konsequent dagegen vorzugehen.

Diese Forderungen und Einschätzungen sind vor dem Hintergrund einer Debatte zu verstehen, die in Deutschland um die zunehmenden Mietkosten, insbesondere in größeren Städten und Ballungsräumen, geführt wird. Das BGH-Urteil und die Reaktion des DMB darauf sind Teil einer fortlaufenden Bemühung, dieses drängende Problem zu lösen und die Rechte und Interessen der Mieter zu schützen.

Fazit und Ausblick

Die Urteile des BGH vom 12. Juli 2023 – VIII ZR 375/21 – VIII ZR 8/22 – VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22 – stellen eine signifikante Stärkung der Rechte von Mietern dar und könnten dazu beitragen, Verstöße gegen die Mietpreisbremse effektiver zu bekämpfen. Sie gewähren Mietern mehr Zeit, um sich die für eine Rüge notwendigen Informationen zu beschaffen, und vereinfachen somit den Prozess für Mieter erheblich.

Nachdem jetzt die Verjährungsfristen für den Auskunftsanspruch klargestellt und die Rechtsposition der Mieter gestärkt worden sind, liegt es an den Mietern selbst -und ihren Anwältinnen und Anwälten- die ihnen zustehenden Rechte auch tatsächlich durchzusetzen. Es bleibt abzuwarten, ob und wie Vermieter auf das Urteil reagieren und ob es in der Praxis zu einer Veränderung auf dem Wohnungsmarkt führen kann.

Unklarheiten im Mietrecht? Wir klären auf und setzen Ihre Rechte durch!

Stecken Sie in einer verwirrenden Mietrechtsfrage? Zweifeln Sie an der Rechtmäßigkeit Ihrer Miete? Machen Sie sich keine Sorgen – wir, von der Kanzlei Kotz stehen Ihnen zur Seite. Unser spezialisiertes Wissen und langjährige Erfahrung im Mietrecht erlaubt uns, Sie effektiv zu beraten und Ihre Interessen gegenüber Ihrem Vermieter zu wahren.

Wir behalten den Überblick in der komplexen Rechtslandschaft und sind immer auf dem neuesten Stand der Gesetzgebung und aktueller Urteile, wie beispielsweise zum Auskunftsanspruch und seiner Verjährungsfrist. Dies versetzt uns in die Lage, Ihnen eine umfassende und qualifizierte Beratung zu bieten. Mit uns an Ihrer Seite können Sie sicher sein, dass Ihre Rechte gewahrt und Ihre Interessen vertreten werden.

Zögern Sie nicht länger! Teilen Sie uns Ihr Anliegen über unser Anfrageformular mit. Wir bieten Ihnen eine erste Einschätzung Ihres Falls und helfen Ihnen dabei, Ihre rechtliche Situation zu klären. Je eher Sie handeln, desto besser können wir Ihnen helfen. Machen Sie heute den ersten Schritt in Richtung Rechtssicherheit – wir sind bereit, Ihnen beizustehen!

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!