Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Vermieter haftet nicht automatisch für Schäden im Untermietverhältnis – OLG Hamm stärkt Rechte von Unternehmergesellschaften
- Ausgangslage: Schaden im Untermietverhältnis und die Frage der Vermieterhaftung
- Entscheidung des Landgerichts: Rechtsscheinhaftung des Vermieters angenommen
- OLG Hamm korrigiert: Keine Ausdehnung der Vertrauenshaftung auf deliktischen Bereich
- Untermietvertrag mit der UG, nicht mit dem Geschäftsführer persönlich
- Kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Versicherung der Hauptmieterin
- Kein Schutzbedürfnis des Vermieters gegenüber dem Untermieter im Fokus
- Fehlendes Vertrauen der Versicherung in persönliche Haftung des Geschäftsführers
- Bedeutung für Betroffene: Klarstellung zur Haftung im Untermietverhältnis
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Hinweise und Tipps
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet Haftung im Zusammenhang mit Untermietverträgen und einer Unternehmergesellschaft (UG)?
- Wie wirkt sich die Rechtsform einer Unternehmergesellschaft (UG) auf die Haftung im Untermietverhältnis aus?
- Wann kann der Geschäftsführer einer Unternehmergesellschaft (UG) persönlich für Schäden im Untermietverhältnis haftbar gemacht werden?
- Welche Rolle spielt der Hauptvermieter im Untermietverhältnis bezüglich der Haftung?
- Was kann ich tun, um mich als Mieter, Untermieter oder Vermieter vor Haftungsansprüchen im Untermietverhältnis zu schützen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 7 U 47/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Hamm
- Datum: 25.01.2025
- Aktenzeichen: 7 U 47/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Deliktsrecht, Gesellschaftsrecht, Mietrecht
- Beteiligte Parteien:
- Klägerin: Versicherungsnehmerin, macht Ansprüche geltend. Ihre Argumentation basiert auf einer vermeintlichen Rechtsscheinhaftung des Beklagten.
- Beklagter: Wird von der Klägerin aufgrund einer vermeintlichen Rechtsscheinhaftung in Anspruch genommen. Er verteidigt sich gegen die Klage mit dem Argument, dass er nicht persönlich, sondern die haftungsbeschränkte Unternehmergesellschaft Vertragspartnerin sei.
- Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Klägerin macht Ansprüche geltend, basierend auf der Annahme, dass der Beklagte persönlich für Schäden haftet, die durch einen Mitarbeiter seiner Firma verursacht wurden. Der Beklagte hatte einen Untermietvertrag ohne Rechtsformzusatz unterzeichnet.
- Kern des Rechtsstreits: Besteht eine Rechtsscheinhaftung des Beklagten persönlich, obwohl der Untermietvertrag von seiner haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft geschlossen wurde und der schadensverursachende Mitarbeiter ebenfalls Angestellter dieser Gesellschaft war?
- Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Dem Beklagten wird Prozesskostenhilfe für den auf Klageabweisung gerichteten Berufungsantrag bewilligt. Der Klägerin wird Gelegenheit gegeben, zur Sache Stellung zu nehmen oder die Klage zurückzunehmen.
- Begründung: Eine Rechtsscheinhaftung des Beklagten gemäß § 311 Abs. 2 und Abs. 3, § 179 (analog) BGB in Verbindung mit § 831 BGB oder § 823 BGB kommt nicht in Betracht, da die entwickelten Grundsätze einer Vertrauenshaftung nicht im deliktischen Bereich greifen. Der Untermietvertrag wurde mit der Firma des Beklagten geschlossen und nicht mit ihm als Einzelunternehmer. Es besteht kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Versicherungsnehmerin der Klägerin.
- Folgen: Die Klägerin muss entscheiden, ob sie die Klage aufrechterhält oder zurückzieht. Für den Beklagten bedeutet die Bewilligung von Prozesskostenhilfe, dass er seine Verteidigung ohne finanzielle Belastung fortsetzen kann.
Der Fall vor Gericht
Vermieter haftet nicht automatisch für Schäden im Untermietverhältnis – OLG Hamm stärkt Rechte von Unternehmergesellschaften
Das Oberlandesgericht Hamm (OLG Hamm) hat in einem Beschluss vom 25. Januar 2025 (Az.: 7 U 47/24) eine wichtige Entscheidung im Kontext von Untermietverträgen und der Haftung von Unternehmergesellschaften (UG) getroffen. Das Gericht befasst sich darin mit der Frage, inwieweit ein Vermieter für Schäden haftbar gemacht werden kann, die durch einen Untermieter verursacht werden, wenn der Vermieter in den Untermietvertrag einbezogen wurde. Der Beschluss des OLG Hamm korrigiert eine Entscheidung des Landgerichts und betont die Grenzen der sogenannten Rechtsscheinhaftung.
Ausgangslage: Schaden im Untermietverhältnis und die Frage der Vermieterhaftung
Dem Fall lag ein Schadenereignis in einer Mietwohnung zugrunde. Die Wohnung war von einer Hauptmieterin angemietet und diese hatte einen Untermietvertrag mit einer Unternehmergesellschaft (UG) geschlossen. Der Beklagte, der handelnde Geschäftsführer der UG, hatte den Untermietvertrag im Namen der UG unterzeichnet, jedoch ohne den Rechtsformzusatz „UG (haftungsbeschränkt)“ anzugeben. Ein Mitarbeiter der UG verursachte in den Mieträumen einen Schaden. Die Versicherung der Hauptmieterin, die Klägerin in diesem Verfahren, forderte daraufhin Schadensersatz.
Entscheidung des Landgerichts: Rechtsscheinhaftung des Vermieters angenommen
Das Landgericht hatte in erster Instanz eine sogenannte Rechtsscheinhaftung des Beklagten angenommen. Es argumentierte, dass der Beklagte durch die Unterzeichnung des Untermietvertrages ohne den Rechtsformzusatz den Eindruck erweckt habe, persönlich zu haften. Diese Rechtsscheinhaftung, so das Landgericht, führe zu einer Haftung des Beklagten, die über die Haftungsbeschränkung der UG hinausgehe. Das Landgericht stützte sich dabei auf Grundsätze der Vertrauenshaftung im Geschäftsverkehr.
OLG Hamm korrigiert: Keine Ausdehnung der Vertrauenshaftung auf deliktischen Bereich
Das OLG Hamm hob die Entscheidung des Landgerichts jedoch auf. Die Richter stellten klar, dass die Grundsätze der Vertrauenshaftung, die im Handelsrecht entwickelt wurden, hier nicht greifen. Die Vertrauenshaftung schütze zwar Geschäftspartner, die auf das Auftreten eines Handelnden ohne Hinweis auf die Haftungsbeschränkung vertrauen. Dies gelte jedoch vor allem für den Bereich der Vertragsverhandlungen und Vertragsabschlüsse. Eine Ausdehnung dieser Grundsätze auf den deliktischen Bereich, also auf Schadensersatzansprüche aus unerlaubter Handlung, sei nicht vorgesehen.
Untermietvertrag mit der UG, nicht mit dem Geschäftsführer persönlich
Das OLG Hamm betonte, dass der Untermietvertrag eindeutig mit der Unternehmergesellschaft „S.“ zustande gekommen sei, und nicht mit dem Beklagten persönlich. Die Firma „S.“ war zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bereits im Handelsregister eingetragen, auch wenn der Rechtsformzusatz im Vertrag fehlte. Es sei unstreitig, dass der schadensverursachende Mitarbeiter ebenfalls Angestellter der UG war. Damit sei die UG als Vertragspartnerin und Arbeitgeberin des Schädigers die primär Verantwortliche.
Kein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Versicherung der Hauptmieterin
Das Gericht prüfte zudem, ob ein sogenannter Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter vorliegt. Ein solcher Vertrag würde bedeuten, dass die Versicherung der Hauptmieterin, obwohl nicht direkt Vertragspartnerin des Untermietvertrages, in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen wäre. Die Richter stellten jedoch fest, dass die Voraussetzungen für einen solchen Vertrag nicht gegeben sind. Insbesondere fehle es am notwendigen Schutzbedürfnis der Versicherung der Hauptmieterin gegenüber dem Untermieter.
Kein Schutzbedürfnis des Vermieters gegenüber dem Untermieter im Fokus
Das OLG Hamm verwies auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), wonach zwischen Vermieter und Untermieter grundsätzlich kein Schutzbedürfnis besteht, das eine Einbeziehung des Vermieters in den Schutzbereich des Untermietvertrages rechtfertigen würde. Der Vermieter ist durch den Hauptmietvertrag bereits ausreichend geschützt und bedarf keines zusätzlichen Schutzes durch den Untermietvertrag in Bezug auf mögliche Schäden durch den Untermieter. Die Versicherung der Hauptmieterin kann daher keine weitergehenden Ansprüche aus dem Untermietvertrag ableiten.
Fehlendes Vertrauen der Versicherung in persönliche Haftung des Geschäftsführers
Zusätzlich wies das OLG Hamm darauf hin, dass es keine Anhaltspunkte dafür gebe, dass die Versicherung der Hauptmieterin überhaupt auf eine persönliche Haftung des Beklagten vertraut hätte. Es sei nicht ersichtlich, dass die Versicherung den Untermietvertrag in dem Glauben abgeschlossen hätte, dass der Beklagte persönlich und nicht die UG haften würde. Somit fehle es auch an der notwendigen Vertrauensgrundlage für eine Rechtsscheinhaftung.
Bedeutung für Betroffene: Klarstellung zur Haftung im Untermietverhältnis
Dieser Beschluss des OLG Hamm hat erhebliche Bedeutung für Vermieter, Mieter und insbesondere für Unternehmergesellschaften, die als Mieter oder Untermieter auftreten. Das Urteil stellt klar, dass die Haftungsbeschränkung einer UG grundsätzlich auch im Mietrecht und im Kontext von Untermietverträgen gilt. Vermieter können nicht automatisch davon ausgehen, dass der Geschäftsführer einer UG persönlich haftet, nur weil der Rechtsformzusatz im Vertrag fehlt. Für Unternehmergesellschaften bedeutet dies Rechtssicherheit und Schutz vor unberechtigten Haftungsansprüchen. Es unterstreicht die Wichtigkeit, dass Vermieter und Vertragspartner von UG die Rechtsform der Gesellschaft beachten und sich nicht allein auf das persönliche Auftreten des Geschäftsführers verlassen. Im Schadensfall ist primär die UG als juristische Person haftbar, es sei denn, es liegen besondere Umstände vor, die eine persönliche Haftung des Geschäftsführers begründen könnten, die hier jedoch vom OLG Hamm verneint wurden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass eine Rechtsscheinhaftung bei Unternehmergesellschaften mit beschränkter Haftung nur greift, wenn bei Vertragsabschlüssen der Zusatz zur Haftungsbeschränkung weggelassen wird, nicht jedoch im deliktischen Bereich. Es zeigt außerdem, dass bei unternehmensbezogenen Geschäften der Vertrag mit der im Handelsregister eingetragenen Firma zustande kommt, selbst wenn der Rechtsformzusatz fehlt. Besonders wichtig ist die Klarstellung, dass zwischen Vermieter und Untermieter kein Schutzbedürfnis für eine Einbeziehung in den Schutzbereich des Vertrages besteht, was die Haftungsmöglichkeiten in solchen Konstellationen begrenzt.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Vermieter bei Wasserschäden durch Untermieter
Wasserschäden durch Untermieter können zu komplexen Haftungsfragen führen. Ein aktuelles Urteil stärkt die Position von Vermietern, indem es feststellt, dass diese nicht automatisch für Fehler ihrer Untermieter haften. Es ist jedoch wichtig, die eigenen Pflichten und Rechte genau zu kennen, um sich vor finanziellen Risiken zu schützen.
⚖️ DISCLAIMER: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen nicht die individuelle juristische Beratung. Jeder Fall ist anders und kann besondere Umstände aufweisen, die einer speziellen Einschätzung bedürfen.
Tipp 1: Untermietvertrag sorgfältig gestalten
Ein detaillierter Untermietvertrag ist essenziell. Er sollte klar regeln, wer für Schäden in der Wohnung haftet und welche Pflichten der Untermieter hat (z.B. Meldung von Schäden).
Beispiel: Nehmen Sie eine Klausel in den Untermietvertrag auf, die den Untermieter verpflichtet, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, die auch Schäden an der Mietsache abdeckt.
⚠️ ACHTUNG: Unklare Formulierungen können im Streitfall zu Ihren Lasten ausgelegt werden. Lassen Sie den Vertrag von einem Anwalt prüfen.
Tipp 2: Haftpflichtversicherung des Untermieters prüfen
Lassen Sie sich vor Abschluss des Untermietvertrags die Police der Haftpflichtversicherung des Untermieters zeigen und prüfen Sie, ob diese auch Schäden an der Mietsache abdeckt.
⚠️ ACHTUNG: Verlassen Sie sich nicht auf mündliche Zusagen. Fordern Sie einen schriftlichen Nachweis.
Tipp 3: Regelmäßige Begehungen durchführen
Führen Sie in regelmäßigen Abständen (mit vorheriger Ankündigung und Zustimmung des Hauptmieters und Untermieters) Begehungen der Wohnung durch, um den Zustand zu überprüfen und frühzeitig Schäden festzustellen. Dokumentieren Sie die Begehungen schriftlich.
⚠️ ACHTUNG: Sie haben kein uneingeschränktes Recht auf Zutritt. Beachten Sie die Privatsphäre des Untermieters.
Tipp 4: Beweissicherung im Schadensfall
Im Falle eines Wasserschadens dokumentieren Sie den Schaden umgehend und umfassend (Fotos, Videos, Zeugen). Melden Sie den Schaden unverzüglich Ihrer Versicherung und dem Hauptmieter.
⚠️ ACHTUNG: Versäumen Sie keine Fristen zur Schadensmeldung an Ihre Versicherung.
Tipp 5: Rechtsscheinhaftung vermeiden
Handeln Sie klar und transparent in Bezug auf Ihre Rolle als Vermieter. Vermeiden Sie den Eindruck, dass Sie persönlich für Handlungen der vermietenden Gesellschaft (z.B. einer GmbH) einstehen. Stellen Sie sicher, dass alle Verträge und Korrespondenzen im Namen der Gesellschaft erfolgen.
Beispiel: Verwenden Sie immer den korrekten Firmennamen mit dem Zusatz „GmbH“ oder „UG (haftungsbeschränkt)“ und Ihre korrekte Position innerhalb des Unternehmens in allen Dokumenten und E-Mails.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
Bei der Vermietung an eine Unternehmergesellschaft (UG) oder GmbH ist besonders auf die klare Trennung zwischen der Gesellschaft und den handelnden Personen zu achten, um eine persönliche Haftung zu vermeiden. Klären Sie im Vorfeld, wer die Ansprechperson innerhalb der Gesellschaft ist und lassen Sie sich gegebenenfalls eine Vollmacht vorlegen.
✅ Checkliste: Wasserschaden durch Untermieter
- Untermietvertrag vorhanden und klar formuliert?
- Haftpflichtversicherung des Untermieters geprüft?
- Regelmäßige Begehungen durchgeführt und dokumentiert?
- Schadensfall dokumentiert und gemeldet?
Benötigen Sie Hilfe?
Rechtliche Klarheit bei Haftungsfragen im Untermietverhältnis?
In Fällen, in denen sich unklare Haftungsregelungen ergeben und Unsicherheiten hinsichtlich der Verantwortlichkeit bestehen, ist es essenziell, den Sachverhalt umfassend zu durchleuchten. Besonders wenn es um Verträge mit Unternehmergesellschaften geht, können komplexe Details zu Haftungsbeschränkungen zu Herausforderungen werden, die einer strukturierten Analyse bedürfen.
Unsere Kanzlei unterstützt Sie dabei, Ihre Situation präzise zu erfassen und die juristischen Aspekte sorgfältig zu prüfen. Mit einer transparenten und verständlichen Beratung helfen wir Ihnen, Ihre Rechte und Pflichten zu erkennen und fundierte Entscheidungen zu treffen, um Ihre Interessen bestmöglich abzusichern.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet Haftung im Zusammenhang mit Untermietverträgen und einer Unternehmergesellschaft (UG)?
Haftung im Kontext von Untermietverträgen und Unternehmergesellschaften (UG) bezieht sich auf die Verantwortlichkeit für Schäden oder Verpflichtungen, die im Rahmen eines Mietverhältnisses entstehen.
Haftung der Unternehmergesellschaft (UG)
Eine Unternehmergesellschaft (UG) ist eine Kapitalgesellschaft mit beschränkter Haftung, ähnlich einer GmbH. Die Gesellschafter einer UG haften grundsätzlich nicht persönlich mit ihrem Privatvermögen, sondern nur bis zur Höhe des Gesellschaftsvermögens. Das bedeutet, dass die UG als juristische Person für Schäden oder Verbindlichkeiten haftet, die im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit entstehen, einschließlich solcher, die durch Untermieter verursacht werden.
Haftung im Untermietverhältnis
Im Untermietverhältnis bleibt der Hauptmieter grundsätzlich verantwortlich für die Erfüllung aller Verpflichtungen aus dem Hauptmietvertrag, einschließlich der Zahlung der Miete und der Instandhaltung der Immobilie. Der Hauptmieter haftet gegenüber dem Vermieter für Schäden, die während der Untermietzeit entstehen, es sei denn, es wurde im Untermietvertrag anders vereinbart. Der Untermieter kann im Untermietvertrag zur Haftung für durch ihn verursachte Schäden verpflichtet werden.
Ausnahmen und Sonderfälle
In Sonderfällen kann es zu einer persönlichen Haftung des Geschäftsführers einer UG kommen, wenn dieser durch unrichtige Erklärungen oder Handlungen das Vertrauen schafft, dass eine natürliche Person unbeschränkt haftet. Dies kann passieren, wenn die Firmenbezeichnung nicht korrekt ist oder wenn der Geschäftsführer in einer Weise auftritt, die einen unrichtigen Rechtsschein erzeugt.
Praktische Bedeutung
Für Sie bedeutet das, dass Sie als Hauptmieter einer UG sicherstellen sollten, dass alle Verträge klar und korrekt sind, um Haftungsrisiken zu minimieren. Es ist wichtig, im Untermietvertrag festzulegen, wer für Schäden haftet, und sicherzustellen, dass alle Parteien ihre Verpflichtungen erfüllen.
Wie wirkt sich die Rechtsform einer Unternehmergesellschaft (UG) auf die Haftung im Untermietverhältnis aus?
Die Unternehmergesellschaft (UG) ist eine Sonderform der Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH), die mit einem Stammkapital von nur 1 € gegründet werden kann. Als Kapitalgesellschaft bietet die UG eine Haftungsbeschränkung, die bedeutet, dass die Gesellschafter nicht mit ihrem Privatvermögen haften, sondern nur mit dem Gesellschaftsvermögen. Dies ist ein wesentlicher Vorteil für Unternehmer, da es das persönliche Risiko minimiert.
Im Kontext eines Untermietverhältnisses bedeutet dies, dass die UG als juristische Person selbst Verträge abschließen und Verbindlichkeiten eingehen kann, ohne dass die Gesellschafter persönlich haften. Wenn die UG jedoch insolvent ist und die Verbindlichkeiten nicht begleichen kann, bleibt das Risiko auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt.
Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen die Haftungsbeschränkung nicht greift:
- Falsche Firmierung: Wenn die UG nicht mit dem Zusatz „haftungsbeschränkt“ firmiert, kann dies zu einer persönlichen Haftung der Geschäftsführer führen, da ein Vertrauenstatbestand erweckt wird.
- Vorsätzliches Handeln: Bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Handeln des Geschäftsführers kann eine persönliche Haftung entstehen.
Insgesamt bietet die UG eine Haftungsbeschränkung, die im Untermietverhältnis wie in anderen Geschäftsbeziehungen relevant ist, solange die Voraussetzungen für die Haftungsbeschränkung eingehalten werden.
Wann kann der Geschäftsführer einer Unternehmergesellschaft (UG) persönlich für Schäden im Untermietverhältnis haftbar gemacht werden?
Der Geschäftsführer einer Unternehmergesellschaft (UG) kann in bestimmten Fällen persönlich für Schäden haftbar gemacht werden, insbesondere wenn er seine Pflichten verletzt oder wenn es um spezielle Haftungsfälle geht. Hier sind einige Beispiele:
- Pflichtverletzungen: Wenn der Geschäftsführer seine Pflichten, wie die ordnungsgemäße Buchführung oder die rechtzeitige Insolvenzantragstellung, nicht erfüllt, kann er persönlich zur Haftung herangezogen werden. Dies gilt auch für das Verschweigen von Insolvenzen oder das Unterlassen notwendiger Meldungen.
- Arglistige Täuschung: Bei arglistiger Täuschung, also wenn der Geschäftsführer vorsätzlich falsche Informationen bereitstellt, kann er persönlich haftbar gemacht werden. Dies könnte im Untermietverhältnis relevant werden, wenn er beispielsweise die finanzielle Situation der UG verschleiert, um einen Mietvertrag abzuschließen.
- Durchgriffshaftung: In seltenen Fällen kann es zu einer Durchgriffshaftung kommen, wenn die UG als „leere Hülle“ angesehen wird und der Geschäftsführer als faktischer Inhaber betrachtet wird. Dies erfordert jedoch besondere Umstände und ist nicht der Regelfall.
Beweislast: Die Beweislast für eine solche Haftung liegt beim Kläger, der nachweisen muss, dass der Geschäftsführer seine Pflichten verletzt hat oder dass besondere Umstände vorliegen, die eine persönliche Haftung rechtfertigen.
Praktische Bedeutung: Für Geschäftsführer ist es wichtig, sich der Risiken bewusst zu sein und ihre Pflichten sorgfältig zu erfüllen, um persönliche Haftung zu vermeiden. Dies umfasst auch die korrekte Firmierung der UG im Geschäftsverkehr, um Missverständnisse zu vermeiden.
Welche Rolle spielt der Hauptvermieter im Untermietverhältnis bezüglich der Haftung?
Im Untermietverhältnis spielt der Hauptvermieter eine indirekte Rolle bei der Haftung. Grundsätzlich besteht zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter kein direktes Vertragsverhältnis. Das bedeutet, dass der Hauptvermieter keine direkte Haftung für Schäden übernimmt, die durch den Untermieter verursacht werden.
Haftung für Schäden: Wenn der Untermieter Schäden verursacht, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Hauptvermieter für die Behebung dieser Schäden. Der Hauptmieter kann dann wiederum vom Untermieter Schadensersatz verlangen.
Ausnahmen: Der Hauptvermieter kann jedoch direkt haftbar gemacht werden, wenn er seine eigenen Pflichten, wie die Instandhaltung der Mietsache, verletzt hat. In solchen Fällen könnte der Untermieter Ansprüche direkt gegen den Hauptvermieter geltend machen, wenn dieser durch sein Handeln oder Unterlassen den Schaden verursacht hat.
Zusammenfassend: Der Hauptvermieter hat in der Regel keine direkte Haftung im Untermietverhältnis, es sei denn, er hat seine eigenen Pflichten verletzt. Die Haftung für Schäden durch den Untermieter liegt in der Regel beim Hauptmieter.
Was kann ich tun, um mich als Mieter, Untermieter oder Vermieter vor Haftungsansprüchen im Untermietverhältnis zu schützen?
Um sich vor Haftungsansprüchen im Untermietverhältnis zu schützen, gibt es mehrere wichtige Schritte, die Mieter, Untermieter und Vermieter beachten sollten:
1. Schriftlicher Untermietvertrag
Ein schriftlicher Untermietvertrag ist entscheidend, um Missverständnisse zu vermeiden. Er sollte alle wesentlichen Punkte enthalten, wie Mietdauer, Mietzins, Nutzungsbedingungen und Kündigungsfristen. Dieser Vertrag schützt sowohl den Hauptmieter als auch den Untermieter vor unklaren Verpflichtungen.
2. Klare Absprachen zur Haftung
Legen Sie im Vertrag fest, wer für welche Schäden haftet. Eine Kaution kann helfen, sich gegen Schäden abzusichern. Dies verhindert Streitigkeiten über die Verantwortung bei Schäden.
3. Hausordnung und Nutzungsregeln
Informieren Sie den Untermieter über die Hausordnung und legen Sie gemeinsam Regeln für die Nutzung der Mietsache fest, wie z.B. Ruhezeiten oder den Umgang mit Haustieren. Dies hilft, Konflikte mit anderen Bewohnern zu vermeiden.
4. Übergabeprotokoll und Inventarliste
Erstellen Sie ein detailliertes Übergabeprotokoll und eine Inventarliste, um den Zustand der Mietsache zu dokumentieren. Dies verhindert spätere Streitigkeiten über Schäden oder Mängel.
5. Meldepflichten beachten
Stellen Sie sicher, dass der Untermieter sich innerhalb von zwei Wochen bei der Meldebehörde anmeldet, wenn der Aufenthalt länger als sechs Monate dauert. Dies vermeidet Bußgelder.
6. Haftpflichtversicherung
In Betracht ziehen, eine Haftpflichtversicherung abzuschließen, um sich gegen unvorhergesehene Schäden zu schützen. Diese kann helfen, finanzielle Risiken zu minimieren.
7. Regelmäßige Überprüfung des Zustands
Regelmäßig den Zustand der Mietsache überprüfen, um frühzeitig Schäden zu erkennen und zu beheben. Dies kann helfen, größere Schäden zu vermeiden und die Haftung zu minimieren.
Durch diese Maßnahmen können Mieter, Untermieter und Vermieter ihre Haftungsrisiken im Untermietverhältnis effektiv reduzieren.
⚖️ DISCLAIMER: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Rechtsscheinhaftung
Die Rechtsscheinhaftung ist ein rechtliches Konzept, bei dem jemand für einen äußerlich erzeugten Anschein haften muss, auch wenn dieser nicht der Realität entspricht. Sie greift, wenn ein Rechtsschein geschaffen wurde, auf den andere vertrauen durften. Im Gesellschaftsrecht tritt sie besonders auf, wenn ein Vertreter einer Gesellschaft ohne Hinweis auf die Haftungsbeschränkung handelt. Die rechtliche Grundlage findet sich in §§ 311 Abs. 2 und 3, 179 (analog) BGB.
Beispiel: Ein GmbH-Geschäftsführer schließt einen Vertrag ohne den Zusatz „GmbH“ und unterschreibt nur mit seinem Namen. Der Vertragspartner geht davon aus, mit einer natürlichen Person zu kontrahieren – hier kann eine persönliche Haftung des Geschäftsführers eintreten.
Unternehmergesellschaft (UG)
Die Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt), kurz UG, ist eine Sonderform der GmbH mit einem Mindestkapital von nur einem Euro gemäß § 5a GmbHG. Sie wurde 2008 als „Mini-GmbH“ eingeführt und unterliegt den gleichen rechtlichen Grundlagen wie eine GmbH. Wesentlich ist die Haftungsbeschränkung auf das Gesellschaftsvermögen – eine persönliche Haftung der Gesellschafter ist ausgeschlossen. Die UG muss ihren Rechtsformzusatz „(haftungsbeschränkt)“ im Geschäftsverkehr deutlich kenntlich machen.
Beispiel: Eine UG vermietet Büroräume. Entstehen Schäden, haftet grundsätzlich nur das Gesellschaftsvermögen der UG, nicht die Gesellschafter persönlich.
Untermietvertrag
Ein Untermietvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung, bei der der Hauptmieter (Untervermieter) einen Teil oder die gesamte gemietete Sache an einen Dritten (Untermieter) weitervermietet. Das Rechtsverhältnis zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter bleibt dabei bestehen. Gesetzlich geregelt ist die Untermiete in § 540 BGB. Wichtig ist, dass zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter kein direktes Vertragsverhältnis entsteht.
Beispiel: Ein Unternehmen mietet ein Gebäude und vermietet einzelne Büroräume an Dritte unter. Der Hauptvermieter hat keinen direkten vertraglichen Anspruch gegen diese Untermieter.
Deliktsrecht
Das Deliktsrecht regelt die außervertragliche Haftung für rechtswidrige Schädigungen anderer. Es ist im BGB in den §§ 823 ff. geregelt und bildet neben der vertraglichen Haftung einen eigenständigen Haftungsgrund. Im Gegensatz zum Vertragsrecht setzt das Deliktsrecht kein Vertragsverhältnis zwischen den Parteien voraus, sondern knüpft an die Verletzung bestimmter Rechtsgüter wie Leben, Körper oder Eigentum an.
Beispiel: Wenn ein Mitarbeiter einer Firma fahrlässig einen Wasserschaden in gemieteten Räumlichkeiten verursacht, kann dafür möglicherweise eine deliktsrechtliche Haftung nach § 823 BGB entstehen.
Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter
Ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter ist ein Rechtsinstitut, bei dem die Schutz- und Sorgfaltspflichten aus einem Vertrag auch gegenüber Dritten gelten, die nicht direkte Vertragspartei sind. Diese richterrechtlich entwickelte Konstruktion schützt Personen, die dem Leistungserfolg nahe stehen und auf deren Schutz der Leistungsempfänger typischerweise angewiesen ist.
Beispiel: Bei einem Mietvertrag können auch Familienangehörige des Mieters in die Schutzwirkung einbezogen sein, obwohl sie keine Vertragspartei sind. Verletzt der Vermieter seine Pflichten und entsteht dadurch ein Schaden bei den Angehörigen, können diese unter Umständen selbst Ansprüche geltend machen.
Prozesskostenhilfe
Prozesskostenhilfe ist eine staatliche Unterstützung für Personen mit geringem Einkommen, die ihre Prozesskosten nicht selbst tragen können. Sie wird gewährt, wenn die beabsichtigte Rechtsverfolgung Aussicht auf Erfolg hat und nicht mutwillig erscheint (§§ 114 ff. ZPO). Die Bewilligung bedeutet, dass der Staat vorübergehend oder dauerhaft die Gerichtskosten und ggf. die Kosten des eigenen Anwalts übernimmt.
Beispiel: Im vorliegenden Fall wurde dem Beklagten Prozesskostenhilfe für seinen Berufungsantrag bewilligt, da das Gericht seine Rechtsposition als aussichtsreich einschätzte und er die finanziellen Voraussetzungen erfüllte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 5a Abs. 1 Satz 1 GmbHG in Verbindung mit den Grundsätzen der Rechtsscheinhaftung: Diese Norm verpflichtet GmbHs, im Geschäftsverkehr stets den Rechtsformzusatz „GmbH“ oder „UG (haftungsbeschränkt)“ zu führen, um die Haftungsbeschränkung offenzulegen. Rechtsscheinhaftung kann entstehen, wenn dieser Zusatz fehlt und dadurch der Eindruck erweckt wird, dass eine natürliche Person persönlich haftet. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stellt klar, dass die Rechtsscheinhaftung im vorliegenden Fall nicht greift, da sie primär im Vertragsrecht und nicht im Deliktsrecht Anwendung findet. Der Beklagte haftet somit nicht persönlich für Schäden, die durch Mitarbeiter der GmbH verursacht wurden.
- Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter (allgemeine Rechtsgrundsätze): Diese Rechtsfigur erweitert den Schutzbereich eines Vertrages auf Personen, die nicht Vertragspartei sind, aber bestimmungsgemäß mit der Leistung in Berührung kommen und ein schutzwürdiges Interesse haben. Voraussetzungen sind Leistungsnähe, Gläubigerinteresse, Erkennbarkeit und ein Bedürfnis nach erweitertem Schutz. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht verneint einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten der Klägerin (Versicherung der Untermieterin), da im Verhältnis zwischen Vermieter und Untermieter kein generelles Schutzbedürfnis des Untermieters gegenüber dem Vermieter besteht, insbesondere hinsichtlich Schäden.
- § 823 Abs. 1 BGB (Deliktische Haftung): Diese Vorschrift begründet eine Haftung für Schäden, die durch die Verletzung von Rechtsgütern wie Eigentum oder Gesundheit entstehen, wenn diese Verletzung rechtswidrig und schuldhaft erfolgt. Grundlage ist das unerlaubte Handeln, unabhängig von vertraglichen Beziehungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl § 823 BGB im Beschluss erwähnt wird, lehnt das Gericht eine Haftung des Beklagten nach dieser Norm im Kontext der Rechtsscheinhaftung ab. Die Entscheidung konzentriert sich auf die vertragliche Ebene und die Grenzen der Rechtsscheinhaftung im Deliktsrecht.
- § 114 ZPO ff. (Prozesskostenhilfe): Diese Vorschriften regeln die staatliche Unterstützung für bedürftige Personen bei der Führung eines Rechtsstreits. Prozesskostenhilfe wird gewährt, wenn eine Partei die Kosten des Verfahrens nicht aufbringen kann und die beabsichtigte Rechtsverfolgung oder -verteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Dem Beklagten wurde Prozesskostenhilfe bewilligt, was bedeutet, dass das Gericht seine Berufung gegen das Urteil des Landgerichts zumindest für aussichtsreich hält und er die Voraussetzungen für die Bewilligung von Prozesskostenhilfe erfüllt.
Das vorliegende Urteil
OLG Hamm – Az.: 7 U 47/24 – Beschluss vom 25.01.2025
* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.
