Ein Berliner Mieter sah sich nach Jahren ohne Probleme mit einer Kündigung konfrontiert, weil er 588 Euro Betriebskosten schuldete. Trotz der formal berechtigten Kündigung und seines eigenen Versäumnisses darf er nun überraschend in der Wohnung bleiben.
Übersicht
- Das Urteil in 30 Sekunden
- Die Fakten im Blick
- Der Fall vor Gericht
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Das Urteil in der Praxis
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Kann mein Vermieter die Kündigung aufrechterhalten, wenn ich meine Mietschulden sofort nachzahle?
- Habe ich das Recht, meine Wohnung zu behalten, wenn ich nach der Kündigung umgehend zahle?
- Wie nutze ich den Grundsatz von Treu und Glauben, um meine Kündigung abzuwenden?
- Was tun, wenn der Vermieter meine Zahlung ignoriert und eine Räumungsklage einreicht?
- Wie verhindere ich, dass eine ordentliche Kündigung wegen Betriebskosten zukünftig wirksam wird?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 65 S 149/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Urteil in 30 Sekunden
- Das Problem: Ein Vermieter wollte einen Mieter wegen unbezahlter Betriebskosten kündigen. Der offene Betrag war höher als eine Monatsmiete.
- Die Rechtsfrage: Kann ein Vermieter eine Kündigung durchsetzen, wenn der Mieter die Schulden nach Erhalt der Kündigung sofort bezahlt?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht entschied, dass der Vermieter die Kündigung nicht durchsetzen konnte. Der Mieter hatte die Schulden umgehend beglichen, und das Mietverhältnis bestand lange und störungsfrei.
- Die Bedeutung: Ein schneller Ausgleich von Mietschulden nach einer Kündigung kann eine Räumung verhindern. Dies gilt besonders, wenn das Mietverhältnis lange und ohne weitere Probleme lief.
Die Fakten im Blick
- Gericht: Landgericht Berlin
- Datum: 05.11.2024
- Aktenzeichen: 65 S 149/24
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Allgemeines Zivilrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Der Vermieter einer Wohnung. Er wollte den Mieter wegen eines Zahlungsrückstands aus der Wohnung klagen und räumen lassen.
- Beklagte: Der Mieter der betroffenen Wohnung. Er wehrte sich gegen die Kündigung und die Räumung, weil er die Rückstände schnell beglichen hatte.
Worum ging es genau?
- Sachverhalt: Ein Vermieter kündigte das Mietverhältnis wegen eines Zahlungsrückstands des Mieters. Der Mieter beglich den gesamten Rückstand jedoch kurz nach Erhalt der Kündigung vollständig.
Welche Rechtsfrage war entscheidend?
- Kernfrage: Darf ein Vermieter auf einer Kündigung bestehen und den Mieter räumen lassen, wenn dieser seine Mietrückstände sofort nach Erhalt der Kündigung vollständig bezahlt hat und das Mietverhältnis zuvor lange störungsfrei verlief?
Entscheidung des Gerichts:
- Urteil im Ergebnis: Die Berufung des Vermieters wurde abgewiesen.
- Zentrale Begründung: Obwohl die Kündigung formal wirksam war, darf der Vermieter sich unter den gegebenen Umständen nicht auf sie berufen, da dies gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen würde.
- Konsequenzen für die Parteien: Der Mieter darf in der Wohnung bleiben, und der Vermieter muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
Der Fall vor Gericht
Worum ging es in diesem Fall?
Ein Berliner Vermieter war fest entschlossen, sein Recht durchzusetzen. Sein Mieter schuldete ihm Geld für Betriebskosten, ein Betrag, der über eine Monatsmiete hinausging. Die Kündigung flatterte ins Haus. Die Regeln schienen eindeutig. Aber der Mieter zog seinen letzten Trumpf: Er zahlte seine Schulden postwendend – und berief sich auf eine alte Dame des deutschen Rechts, die jeden scheinbar klaren Fall auf den Kopf stellen kann: Treu und Glauben.
Warum kündigte der Vermieter das Mietverhältnis?
Der Vermieter berief sich auf einen Rückstand von 588,69 Euro. Dieser Betrag setzte sich aus unbezahlten Betriebskosten der Jahre 2019, 2020 und 2021 zusammen. Die Monatsmiete des Mieters betrug 519,30 Euro. Der fehlende Betrag überstieg damit eine ganze Monatsmiete. Er hatte sich über längere Zeit angesammelt. Eine ordentliche, fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses schien dem Vermieter damit völlig gerechtfertigt. Seine Position: Der Mieter hatte seine Pflicht zur Mietzahlung grob verletzt. Deswegen sollte die Wohnung geräumt werden.
Bestand ein gültiger Kündigungsgrund?
Ja, formal bestand ein Kündigungsgrund. Das Gericht stellte fest: Die Summe des Rückstands überschritt eine Monatsmiete. Sie bestand länger als einen Monat. Der Mieter hatte seine Hauptleistungspflicht – die Zahlung der Miete – verletzt. Entlastende Gründe trug der Mieter nicht vor. Aus juristischer Sicht hatte der Vermieter damit die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung erfüllt. Das Mietverhältnis, das seit 2005 störungsfrei verlaufen war, schien damit beendet.
Was verhinderte die Räumung trotz Kündigung?
Der Mieter legte seinen juristischen Joker. Er berief sich auf den Grundsatz von Treu und Glauben. Unmittelbar nach Erhalt der Kündigung hatte er den Rückstand vollständig beglichen. Dies geschah, noch bevor der Vermieter überhaupt die Klage auf Räumung einreichte. Das Gericht prüfte dies genau. Es bestätigte: Ein Vermieter kann sich ausnahmsweise nicht auf eine formal wirksame Kündigung berufen. Dies gilt, wenn der Mieter die Schulden nach der Kündigung umgehend ausgleicht. Weitere Umstände müssen hinzukommen, die für die Fortführung des Mietverhältnisses sprechen.
Der Mieter hatte seine Schulden weniger als einen Monat nach Kündigungszugang bezahlt. Die Mietbeziehung bestand seit 2005 ohne Probleme. Keine Hinweise deuteten auf weitere Pflichtverletzungen des Mieters. Diese Punkte gaben den Ausschlag. Das Gericht wertete diese Umstände als so schwerwiegend, dass die Geltendmachung der Kündigung als treuwidrig anzusehen war.
Welche Gegenargumente des Vermieters wurden abgewiesen?
Der Vermieter versuchte, die Entscheidung des Gerichts anzufechten. Er führte mehrere Punkte an, die das Gericht einzeln prüfte und zurückwies:
Ein Argument war, dass eine Abmahnung nötig gewesen wäre. Das Gericht erklärte: Eine ordentliche Kündigung erfordert keine vorherige Abmahnung. Damit war dieser Einwand des Mieters zwar korrekt abgewiesen, änderte am Ergebnis nichts.
Der Vermieter behauptete, die Höhe und Dauer des Rückstands rechtfertigten die sofortige Durchsetzung der Kündigung. Das Gericht räumte ein: Die Kündigung war grundsätzlich berechtigt. Dennoch könne sich der Vermieter nicht auf sie berufen, wenn der Mieter umgehend zahlt. Dies gilt besonders, wenn keine Wiederholungsgefahr besteht.
Der Vermieter verwies auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 307/21). Das Gericht wies diesen Verweis zurück. Dieses Urteil betraf eine fristlose Kündigung, keine ordentliche Kündigung. Die Sachlage war schlicht nicht vergleichbar.
Ein weiterer Einwand betraf die Schuld des Mieters am Zahlungsrückstand. Das Gericht räumte ein, der Mieter hatte den Rückstand schuldhaft verursacht. Er hatte keine entlastenden Umstände vorgetragen. Die Schuld des Mieters hob den Einwand von Treu und Glauben nicht auf. Die unmittelbare Zahlung, die lange störungsfreie Mietzeit und das Fehlen weiterer Anzeichen für künftige Probleme überwogen.
Schließlich argumentierte der Vermieter, die Zahlung des Mieters unter Vorbehalt zähle nicht als Erfüllung. Das Gericht verneinte. Eine Zahlung unter Vorbehalt gilt juristisch als Erfüllung. Sie beseitigte den Kündigungsgrund wirksam.
Aufgrund dieser Abwägung lehnte das Gericht den Anspruch des Vermieters auf Räumung und Herausgabe ab. Die Berufung des Vermieters wurde zurückgewiesen.
Die Urteilslogik
Der Grundsatz von Treu und Glauben bewahrt Mieter davor, ihre Wohnung trotz formal gültiger Kündigung zu verlieren, wenn sie umgehend handeln.
- Rechtsprinzip der Billigkeit: Ein Vermieter darf eine formell wirksame Kündigung nicht durchsetzen, wenn deren Geltendmachung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt.
- Heilung des Pflichtverstoßes: Begleicht ein Mieter den Zahlungsrückstand unmittelbar nach Kündigungszugang, entfällt die Durchsetzbarkeit der Kündigung, besonders wenn weitere positive Umstände hinzukommen.
- Umfassende Interessenabwägung: Die richterliche Prüfung von Treu und Glauben wägt alle Umstände ab, wobei selbst eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters durch eine lange, störungsfreie Mietzeit und die schnelle Begleichung des Rückstands überwiegen kann.
Dieser Fall unterstreicht die Rolle von Treu und Glauben als wichtige Korrekturinstanz, die rein formalen Rechtsansprüchen Grenzen setzt.
Benötigen Sie Hilfe?
Stehen Sie vor einer Kündigung, obwohl Sie Mietrückstände beglichen haben? Kontaktieren Sie uns für eine erste Einschätzung Ihrer rechtlichen Situation.
Das Urteil in der Praxis
Wie viel Geduld muss ein Vermieter wirklich aufbringen? Dieses Urteil gibt eine ungemütliche Antwort. Es zeigt unmissverständlich: Selbst eine formal berechtigte Kündigung steht auf wackeligen Beinen, wenn der Mieter nach Erhalt umgehend zahlt und eine lange, störungsfreie Historie vorweisen kann. Das Prinzip von Treu und Glauben wirkt hier wie ein mächtiger Schutzschild. Für Eigentümer heißt das: Den schnellen Weg zur Räumung blockiert oft die schnelle Reaktion des Mieters, selbst bei klaren Rückständen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann mein Vermieter die Kündigung aufrechterhalten, wenn ich meine Mietschulden sofort nachzahle?
Nein, unter bestimmten Umständen muss Ihr Vermieter eine ordentliche Kündigung nicht aufrechterhalten, wenn Sie die Mietschulden unmittelbar nach Erhalt der Kündigung vollständig begleichen. Eine langjährige, störungsfreie Mietzeit verstärkt diese Position enorm. Das Gesetz räumt Ihnen hier eine wichtige Chance ein, Ihr Zuhause zu retten.
Juristen nennen diesen Schutz den Grundsatz von Treu und Glauben. Er greift, wenn die Kündigung durch den Vermieter, trotz formaler Berechtigung, als missbräuchlich erscheinen würde, weil Sie schnell und umfassend reagieren. Im Klartext: Ihre umgehende Zahlung bevor eine Räumungsklage überhaupt eingereicht wird, kann die Kündigung unwirksam machen. Ähnlich war es in einem Berliner Fall, wo eine schnelle Zahlung und eine lange Mietbeziehung die Räumung verhinderten. Das zeigt: Nicht jede Kündigung ist unumstößlich.
Haben Sie gerade eine solche Kündigung erhalten, zählt jede Minute. Überweisen Sie den gesamten ausstehenden Betrag inklusive eventueller Mahngebühren sofort und dokumentieren Sie den Zahlungseingang akribisch, etwa mit einem Überweisungsbeleg mit Datum und Uhrzeit. Jede Verzögerung kann Ihre Chancen massiv mindern.
Habe ich das Recht, meine Wohnung zu behalten, wenn ich nach der Kündigung umgehend zahle?
Ja, Ihre Wohnung ist nicht verloren: Unter bestimmten Voraussetzungen behalten Sie Ihr Mietrecht, selbst wenn Ihnen wegen Mietschulden gekündigt wurde. Das Fundament dafür legen Sie, indem Sie den Rückstand umgehend und komplett begleichen, bevor der Vermieter eine Räumungsklage einreicht. Zusätzliche Umstände können das Recht auf Verbleib weiter stärken.
Dieser Schutz greift, weil Gerichte die Geltendmachung einer Kündigung als „treuwidrig“ einstufen können. Begleichen Sie den gesamten Rückstand unmittelbar nach Erhalt der Kündigung – also wirklich schnell, idealerweise noch vor einer Räumungsklage – senden Sie ein klares Signal. Sie zeigen damit, dass der Verzug ein einmaliger Ausrutscher war und keine Wiederholungsgefahr besteht. Dann kann der Grundsatz von Treu und Glauben Ihnen helfen, im Zuhause bleiben zu dürfen.
Ein langes, stets störungsfreies Mietverhältnis, wie der Beispielfall einer Mietpartei von 2005 bis 2022 zeigt, ist dabei Gold wert. Solch eine Historie überzeugt das Gericht, dass die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses gerechtfertigt ist. Hier wird Ihre zuverlässige Vergangenheit zum entscheidenden Pfund in der Waagschale.
Zögern Sie also keinen Augenblick: Prüfen Sie den exakten Rückstand im Kündigungsschreiben und überweisen Sie den gesamten Betrag unverzüglich – am besten noch heute oder spätestens am nächsten Werktag, um Ihre Kündigung abzuwenden und die Wohnung zu sichern.
Wie nutze ich den Grundsatz von Treu und Glauben, um meine Kündigung abzuwenden?
Um den Grundsatz von Treu und Glauben erfolgreich anzuwenden und eine ordentliche Kündigung abzuwenden, müssen Sie den Mietrückstand unmittelbar nach Kündigungszugang vollständig begleichen und darlegen, dass Ihr Verhalten sowie die gesamte Mietbeziehung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Das ist Ihr juristischer Joker.
Der Kern der Strategie liegt in der unverzüglichen Reaktion: Zahlen Sie den ausstehenden Betrag vollständig aus, noch bevor der Vermieter Klage einreicht. Juristen nennen das „heilen des Kündigungsgrundes“. Doch schnelle Zahlung allein reicht oft nicht. Sie müssen auch die Historie Ihrer Mietbeziehung hervorheben. Eine lange, störungsfreie Mietzeit, wie im Beispielfall seit 2005, ohne weitere Pflichtverletzungen zeigt dem Gericht: Der Rückstand war ein Ausrutscher, keine böse Absicht, und eine Wiederholungsgefahr ist ausgeschlossen. Sogar eine Zahlung unter Vorbehalt gilt als Erfüllung und beseitigt den Kündigungsgrund.
Das Gericht prüft, ob die Kündigung angesichts Ihrer schnellen Zahlung und des Gesamtbildes als „treuwidrig“ erscheint. Es geht darum, dass der Vermieter seinen Anspruch nicht missbräuchlich geltend macht. Eine solche Abwägung verhinderte im Beispielfall die Räumung, da der Mieter den Rückstand weniger als einen Monat nach Kündigungszugang beglichen hatte und die lange Mietdauer ohne weitere Probleme überzeugte. Das zeigt: Der Grundsatz von Treu und Glauben ist kein Freifahrtschein, sondern ein starkes Argument, das durch konkrete Taten und eine überzeugende Historie untermauert werden muss.
Nach erfolgter Zahlung formulieren Sie umgehend ein Einschreiben an Ihren Vermieter, in dem Sie auf die vollständige Begleichung, Ihre langjährige, störungsfreie Mietzeit und Ihr Vertrauen in die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter expliziter Berufung auf den Grundsatz von Treu und Glauben hinweisen.
Was tun, wenn der Vermieter meine Zahlung ignoriert und eine Räumungsklage einreicht?
Wenn Ihr Vermieter trotz umgehender Begleichung der Mietschulden eine Räumungsklage einreicht, müssen Sie vor Gericht den Grundsatz von Treu und Glauben geltend machen. Eine schnelle Zahlung und die weiteren Umstände, die für die Fortsetzung Ihres Mietverhältnisses sprechen, sind dabei Ihre stärksten Argumente. Lassen Sie sich nicht entmutigen.
Viele Mieter glauben, nach einer Klage sei alles verloren. Ein fataler Irrtum! Juristen sehen das anders. Es ist entscheidend, dass Sie vor Gericht aktiv vortragen und beweisen, die Kündigung sei aufgrund der umgehenden Zahlung und Ihrer gesamten Mietgeschichte ‚treuwidrig‘. Das Gesetz schützt Sie, wenn die Geltendmachung der Kündigung durch den Vermieter als unfair erscheint. Zeigen Sie dem Gericht: Die Miete kam sofort, und eine Wiederholungsgefahr besteht nicht. So entkräften Sie den Vorwurf der Pflichtverletzung.
Gerade wenn das Mietverhältnis seit Langem störungsfrei lief, sind Ihre Karten gut. Die bloße Schuld am Zahlungsrückstand genügt dem Richter nicht, um Treu und Glauben zu ignorieren. Auch abstruse Vergleiche mit Urteilen zu fristlosen Kündigungen, wie vom Vermieter gerne angeführt, werden vor Gericht abgewiesen. Selbst eine Zahlung unter Vorbehalt, die der Vermieter vielleicht anzweifelt, gilt juristisch als vollständige Erfüllung. Präsentieren Sie alle Nachweise Ihrer Zahlungen, betonen Sie die lange Mietdauer. Damit widerlegen Sie die typischen Vermieter-Manöver.
Suchen Sie nach Erhalt der Räumungsklage umgehend einen spezialisierten Rechtsanwalt auf, um Ihre Verteidigung aufzubauen und Ihr Zuhause zu sichern.
Wie verhindere ich, dass eine ordentliche Kündigung wegen Betriebskosten zukünftig wirksam wird?
Um eine zukünftige ordentliche Kündigung wegen Betriebskosten zu verhindern, stellen Sie sicher, dass alle Forderungen – sowohl für monatliche Betriebskostenvorauszahlungen als auch für eventuelle Nachzahlungen aus Jahresabrechnungen – stets fristgerecht und vollständig beglichen werden. Gleichzeitig ist es entscheidend, Ihre Nebenkostenabrechnungen genau auf Richtigkeit zu überprüfen.
Die Regel lautet: Kein Rückstand, keine Kündigung. Kleinste Unstimmigkeiten bei den Betriebskosten können sich schnell summieren und dem Vermieter den Hebel für eine ordentliche Kündigung liefern. Juristen nennen das die Erfüllung der Hauptleistungspflicht. Nutzen Sie Ihr Recht zur Prüfung der Nebenkostenabrechnung innerhalb der Frist von zwölf Monaten nach Erhalt, fordern Sie Belege an und legen Sie bei Fehlern umgehend schriftlich Widerspruch ein. Das schützt Sie wirksam vor unberechtigten Forderungen.
Wer die Betriebskostenabrechnung einfach zur Seite legt, macht einen fatalen Fehler. Viele denken: „Das ist doch so kompliziert, das schaue ich mir später an.“ Genau diese Haltung lässt Rückstände über Jahre wachsen, bis der Kündigungsgrund steht, wie im Beispielfall, wo unbezahlte Beträge aus 2019, 2020 und 2021 zur Kündigung führten. Eine smarte Strategie: Legen Sie monatlich einen festen Betrag für mögliche Nachzahlungen beiseite. Entstehen doch einmal Engpässe, reden Sie sofort mit Ihrem Vermieter, bevor ein relevanter Rückstand von über einer Monatsmiete entsteht.
Führen Sie eine monatliche Übersicht über Ihre Zahlungen und vermerken Sie Abrechnungsfristen fest im Kalender – so behalten Sie die Kontrolle.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Fristlose Kündigung
Eine Fristlose Kündigung beendet ein Vertragsverhältnis sofort und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, wenn ein besonders schwerwiegender Grund vorliegt. Das Gesetz erlaubt diese drastische Maßnahme nur bei einer derart gravierenden Pflichtverletzung, dass es der anderen Partei nicht zumutbar ist, das Vertragsverhältnis auch nur einen Tag länger fortzusetzen.
Beispiel: Das Gericht wies den Verweis des Vermieters auf ein BGH-Urteil zu einer Fristlosen Kündigung zurück, da der vorliegende Fall eine Ordentliche Kündigung betraf.
Hauptleistungspflicht
Eine Hauptleistungspflicht ist die zentrale, vertraglich vereinbarte Leistung, die jede Partei in einem Schuldverhältnis erbringen muss, wie beispielsweise die Mietzahlung oder die Überlassung der Wohnung. Sie bildet das Kernstück eines jeden Vertrages, weil ohne diese Leistung der eigentliche Vertragszweck nicht erreicht werden kann und das gesamte Rechtsverhältnis seine Grundlage verliert.
Beispiel: Im vorliegenden Fall hatte der Mieter seine Hauptleistungspflicht, nämlich die vollständige und pünktliche Zahlung der Miete, durch den aufgelaufenen Rückstand verletzt.
Ordentliche Kündigung
Eine Ordentliche Kündigung beendet ein Dauerschuldverhältnis wie einen Mietvertrag unter Einhaltung einer gesetzlichen oder vertraglichen Frist und erfordert in der Regel einen wichtigen Grund. Diese Form der Kündigung gibt beiden Parteien ausreichend Zeit, sich auf die Beendigung des Vertrages einzustellen und entsprechende Vorkehrungen zu treffen, während sie dennoch Schutz vor willkürlichen Beendigungen bietet.
Beispiel: Der Vermieter sprach im aktuellen Fall eine Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus, weil der Mieter einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete angesammelt hatte.
Räumungsklage
Eine Räumungsklage ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem ein Vermieter die Herausgabe einer Wohnung oder Immobilie erzwingen will, nachdem er das Mietverhältnis wirksam beendet hat. Dieses Instrument dient dazu, dem Eigentümer sein Recht auf Besitz an der Sache wieder zu verschaffen, wenn ein Mieter trotz Kündigung nicht freiwillig auszieht, und schafft so Rechtssicherheit für Vermieter.
Beispiel: Nachdem der Mieter seinen Rückstand beglichen hatte, wurde die vom Vermieter bereits vorbereitete Räumungsklage hinfällig, da der Kündigungsgrund entfallen war.
Treu und Glauben
Der Grundsatz von Treu und Glauben verpflichtet alle Beteiligten im Rechtsverkehr zu redlichem und loyalem Verhalten und kann im Einzelfall sogar formale Rechte einschränken, wenn deren Ausübung missbräuchlich wäre. Dieses zentrale Prinzip des deutschen Rechts (oft als „Königsparzell“ des BGB bezeichnet) sorgt dafür, dass die Rechtsanwendung nicht starr nach dem Wortlaut erfolgt, sondern auch die Umstände und die Fairness berücksichtigt, um unbillige Ergebnisse zu verhindern.
Beispiel: Der Mieter berief sich auf Treu und Glauben, als er seine Schulden nach der Kündigung umgehend beglich, um zu verhindern, dass die formal wirksame Kündigung zur Räumung führte.
Treuwidrig
Juristen bezeichnen ein Verhalten als treuwidrig, wenn es dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspricht und die Ausübung eines formal bestehenden Rechts als missbräuchlich oder unfair erscheint. Die Einstufung als treuwidrig dient als Korrektiv im Rechtssystem, um zu verhindern, dass Parteien ihre Rechte in einer Weise geltend machen, die mit den Geboten der Fairness und der Redlichkeit unvereinbar ist, obwohl sie formal korrekt handeln.
Beispiel: Das Gericht sah die Geltendmachung der Kündigung durch den Vermieter als treuwidrig an, weil der Mieter den Rückstand schnell ausglich und das Mietverhältnis zuvor über viele Jahre störungsfrei verlaufen war.
Zahlung unter Vorbehalt
Eine Zahlung unter Vorbehalt bedeutet, dass der Zahlende den Betrag leistet, aber gleichzeitig signalisiert, dass er die Rechtmäßigkeit oder Höhe der Forderung anzweifelt und sich das Recht vorbehält, diese später zurückzufordern. Diese Vorgehensweise ermöglicht es dem Schuldner, eine Frist einzuhalten und eine weitere Eskalation zu vermeiden (z.B. eine Kündigung), ohne seine rechtliche Position bezüglich der Forderung endgültig aufzugeben.
Beispiel: Selbst eine Zahlung unter Vorbehalt galt im Urteil als wirksame Erfüllung und beseitigte den Kündigungsgrund, obwohl der Vermieter deren Gültigkeit anzweifelte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bei Pflichtverletzung (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Ein Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung hat, zum Beispiel weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Vermieter berief sich auf diesen Paragraphen, da der Mieter mit einem Betrag in Rückstand war, der über eine Monatsmiete hinausging, was als erhebliche Pflichtverletzung gewertet wurde und formal einen Kündigungsgrund darstellte.
- Grundsatz von Treu und Glauben (Verbot des Rechtsmissbrauchs) (§ 242 BGB)
Jeder muss sich im Rechtsverkehr redlich verhalten, und es ist nicht erlaubt, Rechte geltend zu machen, wenn dies unter Berücksichtigung aller Umstände als ungerecht oder missbräuchlich erscheint.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl die Kündigung formal korrekt war, durfte der Vermieter sie aufgrund dieses Prinzips nicht durchsetzen, weil der Mieter die Schulden umgehend nach Erhalt der Kündigung beglichen und das Mietverhältnis zuvor lange störungsfrei bestanden hatte.
- Ausschluss der fristlosen Kündigung bei Nachzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)
Eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands wird unwirksam, wenn der Mieter die vollständigen Schulden innerhalb einer bestimmten Frist nachholt.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Dieses Gesetz regelt die „Heilung“ einer fristlosen Kündigung; da es hier jedoch um eine ordentliche Kündigung ging, konnte der Mieter sich nicht direkt auf diese Vorschrift berufen, sondern musste den weitergehenden Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) anführen.
- Erfüllung einer Verbindlichkeit (§ 362 Abs. 1 BGB)
Eine Schuld gilt als beglichen, wenn die geschuldete Leistung an den Gläubiger erbracht wird.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Vermieter argumentierte, die Zahlung des Mieters unter Vorbehalt zähle nicht als Erfüllung; das Gericht stellte jedoch klar, dass eine solche Zahlung die Schuld juristisch beseitigt und damit den ursprünglichen Kündigungsgrund entfallen lässt.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 65 S 149/24 – Urteil vom 05.11.2024
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