AG Schweinfurt – Az.: 10 C 841/20 – Urteil vom 19.04.2021
In dem Rechtsstreit wegen Forderung u.a. erlässt das Amtsgericht Schweinfurt durch den Richter am Amtsgericht am 19.04.2021 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 25.01.2021 folgendes Endurteil
1 Es wird festgestellt, dass die Mieterhöhungsvereinbarung vom 07.06.2019 wirksam ist.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin insgesamt 608,06 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, aus einem Betrag i.H.v. 39,79 Euro seit dem 4.7.2019,
aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.8.2019,
aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.9.2019,
aus weiteren 39,79 aus dem 5.10.2019,
aus weiteren 39,79 Euro seit dem 5.11.2019,
aus weiteren 39,79 Euro aus dem 4.12.2019,
aus weiteren 39,79 Euro aus dem 4.1.2019,
aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.2.2020,
aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.3.2020,
aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.4.2020,
aus weiteren 39,79 Euro seit dem 5.5.2020,
aus weiteren 65,29 Euro seit dem 4.7.2020,
aus weiteren 65,29 Euro seit dem 4.8.2020,
aus weiteren 65,29 Euro seit dem 4.9.2020 zu zahlen.
3. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 196,62 Euro nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten seit dem 22.09.2020 zu zahlen.
4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
6. Der Streitwert wird auf 1.945,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit einer Mieterhöhungsvereinbarung und Forderungen aus einem Mietverhältnis.
Zwischen den Parteien besteht seit dem 20.01.1999 ein Mietverhältnis für eine Wohnung im Anwesen der Klägerin. Die Klägerin vermietet in dieser Anlage noch sechs weitere Wohnungen in Form von Wohnraummietverhältnissen.
Am 07.06.2019 unterschrieb die Beklagte eine Mieterhöhungsvereinbarung zum 01.07.2019, nachdem die Tochter der Klägerin sie in ihrer Wohnung aufsuchte. Auf den Inhalt des Schriftsatzes in Anlage K1 wird verwiesen. Die Mietanpassung resultierte aus Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten am Haus. Die Beklagte überwies seit Juli 2019 unter Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung stets den bis dahin geltenden Mietbetrag i.H.v. 281,21 Euro. Mit Schreiben vom 12.07.2020 erklärte die Beklagtenpartei vorsorglich den Widerruf der Einverständniserklärung vom 02.06.2019.
Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis zum 30.11.2020.
Die Klägerin behauptet, sie habe die Beklagte ausführlich über die Notwendigkeit der Mieterhöhung aufgeklärt und ihr die Möglichkeit gewährt, die Vereinbarung nicht sofort, sondern erst nach dem ab dem 25.06.2019 geplanten Krankenhausaufenthalt der Beklagten zu unterschreiben. Es sei jedoch der ausdrückliche Wunsch der Beklagten gewesen, die Unterschrift direkt zu leisten.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Mieterhöhungsvereinbarung sei wirksam. Des Weiteren bestehe ein Rechtsschutzbedürfnis im Rahmen der Feststellungsklage. Ein Widerruf nach § 312 BGB sei unwirksam. da die Klägerin keine Unternehmerin und überdies die Widerrufsfrist bereits abgelaufen sei.
Die Klägerseite beantragte zunächst gemäß Ziffer III die Beklagte auf Zahlung der außergerichtlichen Anwaltskosten i.H.v. 147,56 Euro zu verurteilen. Die Klage wurde mit Schriftsatz vom 30.09.2020 diesbezüglich erweitert. Die Parteien schlossen am 14.12.2020 einen Vergleich, der am 22.12.2020 von der Beklagtenpartei widerrufen wurde.
Die Klägerin beantragt zuletzt: Es wird festgestellt, dass die schriftliche Mieterhöhungsvereinbarung zwischen den Parteien vom 7.6.2019 wirksam ist.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin insgesamt 608,06 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz, hieraus aus einem Betrag i.H.v. 39,79 Euro seit dem 4.7.2019, aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.8.2019, aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.9.2019, aus weiteren 39,79 Euro aus dem 5.10.2019, aus weiteren 39,79 Euro seit dem 5.11.2019, aus weiteren 39,79 Euro aus dem 4.12.2019, aus weiteren 39,79 Euro aus dem 4.1.2019, aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.2.2020, aus weiteren 39,79 Euro aus dem 4.3.2020, aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.4.2020, aus weiteren 39,79 Euro seit dem 5.5.2020, aus weiteren 39,79 Euro seit dem 4.6.2020, aus weiteren 65,29 Euro seit dem 4.7.2020, aus weiteren 65,29 Euro seit dem 4.8.2020, aus weiteren 65,29 Euro seit dem 4.9.2020, zu zahlen.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 196,62 Euro nebst Zinsen hieraus i.H.v. 5 Prozentpunkten seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte beantragt: Die Klage wird abgewiesen.
Die Beklagte behauptet, sie habe mit der Unterschrift der Mieterhöhungsvereinbarung nicht zugestimmt, sondern lediglich den Empfang dieses Schreibens bestätigen wollen.
Die Beklagte ist der Ansicht, es bestehe kein Anspruch auf Erstattung der außergerichtlich angefallen Anwaltsgebühren, da der Bevollmächtigte der Klägerin hinsichtlich der geltend gemachten Mietrückstände nicht tätig gewesen sei.
Mit Beschluss vom 25.01.2020 hat das Gericht Beweis durch Zeugenvernehmung erhoben. Hinsichtlich des Inhalts der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 25.01.2020 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage hat in vollem Umfang Erfolg.
I.
Die Feststellungsklage gemäß Antrag I ist zulässig und begründet.
1. Die Feststellungsklage ist zulässig. Entgegen der Ansicht der Beklagtenseite ist ein
Feststellungsinteresse der Klägerin gegeben. Es ist zutreffend, dass das Gericht im Rahmen der Prüfung des Zahlungsanspruchs gemäß Ziffer II der Klageanträge über das Bestehen einer wirksamen Mieterhöhungsvereinbarung entscheidet.
Hierbei erwächst aber lediglich die Entscheidung über den konkreten Zahlungsanspruch der bezeichneten Zeiträume in Rechtskraft. Die Entscheidungsgründe und Tatsachenfeststellungen sind in der Wirkung der materiellen Rechtskraft nach § 322 ZPO nicht inbegriffen. Bei dem Feststellungsbegehren der Klägerin, dass die schriftliche Mieterhöhungsvereinbarung vom 07.06.2019 wirksam ist, handelt es sich im Rahmen der Prüfung des Zahlungsanspruches nach Ziffer II lediglich um die Beurteilung eines vorgreiflichen Rechtsverhältnisses, welches demnach keine materielle Rechtskraft entfaltet. (Th/P, § 322, Rn. 19).
Da das Mietverhältnis jedoch über den im Zahlungsantrag bezeichneten Zeitraum fortdauert, hat die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Feststellung, ob die Mieterhöhungsvereinbarung auch für künftige Zahlungsansprüche wirksam geschlossen wurde. Andererseits würde sie das Risiko einer abweichenden Gerichtsentscheidung bei künftigen Klagen eingehen.
Gerade für diese Konstellation ist die Zwischenfeststellungsklage des § 256 Abs. 2 BGB statthaft, welche zusammen mit der Leistungsklage erhoben werden kann. Die erforderliche Vorgreiflichkeit ist gegeben, da die Entscheidung der Leistungsklage von der Wirksamkeit der Mieterhöhungsvereinbarung abhängt und diese damit jedenfalls zu prüfen ist.
2. Die Feststellungsklage der Ziffer I ist begründet. Die Mieterhöhungsvereinbarung vom 07.06.2019 ist wirksam und von der Beklagten nicht widerrufen worden.
a) Die Mieterhöhungsvereinbarung wurde wirksam geschlossen.
aa) Die Tochter der Klägerin unterzeichnete die Vereinbarung in Vertretung für die Klägerin gemäß den Vorschriften der §§ 164 ff. BGB.
bb) Mit der geleisteten Unterschrift hat die Beklagte am 07.06.2019 ihr Einverständnis mit der Mieterhöhungsvereinbarung erklärt. Selbst für den Fall, dass der Beklagten gemäß ihrer Aussage das Erklärungsbewusstsein fehlte, wird dies als Willenserklärung gewertet, wenn sie bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt zumindest hätte erkennen oder vermeiden können, dass ihre ihr zurechenbare Handlung nach der Verkehrssitte als Willenserklärung aufgefasst werden darf und sie die Empfängerin auch tatsächlich so verstanden hat. So verhält es sich im vorliegenden Fall.
Das Schreiben trägt die Überschrift Mieterhöhung zum 01.07.2019, Zusatz zum Mietvertrag vom 20.01.1999. Hieraus ist unmissverständlich zu schließen, dass der Inhalt des Dokuments den ursprünglichen Mietvertrag ergänzen soll und bindender Bestandteil hiervon wird. Es sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, die darauf hindeuten, dass es sich lediglich um eine Empfangsbestätigung handelt. In einem solchen Fall wäre darüber hinaus die Unterschrift des Vermieters entbehrlich.
b) Die Vereinbarung wurde von der Beklagten nicht wirksam widerrufen. Der Beklagten steht kein Widerrufsrecht nach ßß 312 ff. BGB zu, da es an der Unternehmereigenschaft der Klägerin mangelt.
aa) Die Klägerin stellt keine Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB dar. Allein der Umstand, dass die Klägerin Eigentümerin von sechs Mietwohnungen ist, begründet noch keine Unternehmereigenschaft. Diese Frage ist nicht an der Anzahl der vermieteten Objekte festzumachen, sondern im Einzelfall anhand bestimmter Kriterien der mit der Vermietung verbundenen Vorgänge zu entscheiden.
Ein Unternehmer ist jede natürliche oder juristische Person, die am Markt planmäßig und dauerhaft Leistungen gegen ein Entgelt anbietet. Die Eigenschaft als Unternehmer ist allerdings ausgeschlossen, soweit nur das eigene Vermögen verwaltet wird. Hierfür ist maßgeblich, ob die Geschäfte aufgrund ihres Umfangs einen planmäßigen Geschäftsbetrieb wie die Unterhaltung eines Büros oder Organisation erfordern. Eine berufsmäßige Tätigkeit liegt indes nur dann vor, wenn die Verwaltung der Mietobjekte besonders umfangreich ist und über die übliche Verwaltungsarbeit eines Hauseigentümers hinaus geht. (Palandt/Ellenberger, ß 14, Rn.2; Fervers in NZM 2018, 640).
Bei der Vermietung des Anwesens handelt es sich vorliegend lediglich um die Verwaltung des Eigentums der Klägerin. Diese ist von der Klägerin nicht darauf ausgelegt, eine auf Gewinn gerichtete, dauernde und berufsmäßige Erwerbsquelle zu schaffen. Darüber hinaus gehende Leistungen werden seitens der Klägerin nicht angeboten.
Die Verwaltung und die damit verbundenen Vorgänge werden durch die Tochter der Klägerin übernommen und neben ihrem gewöhnlichen Alltag erledigt. Dies erfordert laut Aussage der Zeugin lediglich einen Zeitaufwand von 2-3 Stunden im Monat, je nach Jahreszeit 5-6 Stunden im Monat.
An der Glaubwürdigkeit der Zeugin bestehen trotz des direkten Verwandtschaftsgrades zur Klägerin mangels konkreter Anhaltspunkte keine Zweifel.
Die Wohnungen sind ausschließlich an Privatpersonen zu Wohnzwecken vermietet. Hierzu werden einheitliche Mietverträge genutzt. Die Verwaltungstätigkeit beschränkt sich grundsätzlich auf die Kontrolle der Mieteingänge. Da der Großteil der Mietparteien die Objekte bereits seit über einem Jahrzehnt bewohnt, ist der Aufwand hinsichtlich neuer Vertragsschlüsse und Neuvermietungen eher selten und gering. In diesem Rahmen ist für die laufenden Vorgänge weder die Einrichtung eines Büros noch ein planmäßiger Geschäftsbetrieb erforderlich.
Die Verwaltungstätigkeiten des Mietobjekts werden ausschließlich durch die Tochter der Klägerin ausgeübt. Für die Gartenerhaltung ist die Enkelin der Klägerin, welche ebenfalls eine Wohnung in dem Anwesen bewohnt, zuständig.
Die Abrechnungen und Aufstellungen der Nebenkosten sind an externe Firmen ausgelagert. Die Tochter der Klägerin gibt zu diesem Zweck lediglich die Zählerstände an diese weiter. Dies spricht dafür, dass die Klägerin in dieser Hinsicht wenig geschäftsgewandt ist und über kein unternehmerisches Wissen verfügt. Die Unternehmereigenschaft wird aber gerade durch den überlegenen Wissens- und Erfahrungsstand gegenüber dem Verbraucher charakterisiert. Es ist zutreffend, dass in einem Mietverhältnis der Vermieter im Gegensatz zum auf den Vertragsbestand angewiesenen Mieter aus der Natur des Rechtsverhältnisses eine überlegene Stellung haben kann. Dies allein kann aber noch nicht eine Unternehmereigenschaft nach § 14 BGB begründen, sondern stellt lediglich ein Indiz für die Schutzwürdigkeit des Mieters dar, der aber in den speziellen Vorschriften des Mietrechts Rechnung getragen wird.
3. Die zulässige Klage gemäß Ziffer II der Anträge ist begründet.
Der Zahlungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 535 Abs. 2 BGB.
Wie bereits ausgeführt wurde am 07.06.2019 eine wirksame Mieterhöhungsvereinbarung nach § 559 BGB geschlossen. Die monatliche Kaltmiete liegt seit dem 01.07.2019 bei 321,00 Euro und seit dem 01.07.2020 bei 346,50 Euro.
Die vereinbarte Miete der genannten Zeiträume ist gemäß der Vorschrift des § 556b BGB fällig. Die monatliche Miete wurde jeweils nur in Höhe von 281,21 entrichtet, demnach steht die Zahlung eines fälligen Gesamtbetrages von 673,35 Euro aus.
4. Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung der vorgerichtlichen Anwaltskosten ergibt sich aus §§ 280 Abs.1, 2, 286 BGB. Nach Vorlage der vorgerichtlichen Korrespondenz stand für das Gericht fest, dass solche vorgerichtlichen Kosten mindestens in der geltend gemachten Höhe angefallen sind. Hinsichtlich des Geschäftswertes wird auf die Ausführungen zum Streitwert verwiesen.
5. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1 S.1. Abs. 2 S.1 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus § 709 S. 1,2 ZPO.
Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung eines zukünftig erhöhten Mietzinses bemisst sich nicht nach § 41 V 1 GKG auf den 12-fachen Erhöhungsbetrag, sondern nach §§ 3 und 9 ZPO nach dem 42-fachen monatlichen Mieterhöhungsbetrag abzüglich eines für positive Feststellungsklagen regelmäßig vorzunehmenden Abschlags von 20% (NJW-RR 2010, 371, beck-online), mithin 1.336,94 Der Zahlungsantrag wurde mit 608,06Ä festgesetzt.
Der Streitwert betrug daher 1.945,00 Euro.
