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Vermieter muss undichte Silikonfugen erneuern

AG Berlin-Mitte, Az.: 5 C 93/16

Urteil vom 29.08.2017

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Mitte, Zivilprozessabteilung 5, Littenstraße 12 – 17, 10179 Berlin, im schriftlichen Verfahren, bei dem Schriftsätze bis zum 15.08.2017 eingereicht werden konnten für Recht erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, in der von der Klägerin bewohnten Wohnung in der ……, folgende Mängel zu beseitigen: undichte Stellen sowie Kalkablagerungen und Schimmel im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse im Bad.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 1.800,00 Euro.

4. Der Streitwert wird auf 593,74 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Vermieter muss undichte Silikonfugen erneuern
Foto: : BigPumba/Bigstock

Zwischen der Klägerin als Mieterin und der Beklagten als Vermieterin besteht ein Mietverhältnis, welches durch einen im Jahre 2005 geschlossenen Mietvertrag begründet wurde. Die Beklagte hat die Wohnung ausweislich des als Anlage K 7 zum Schriftsatz des Klägervertreters vom 20.06.2016 zur Akte gereichten Grundbuchauszuges erworben und wurde am 29.06.2015 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Mit der Klage verlangt die Klägerin eine Instandsetzung der sich in der Wohnung im Bad befindenden Dusche, mit der undichte Stellen sowie Kaltablagerungen und Schimmel im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse beseitigt werden. Der Mietvertrag enthält unter Ziffer 4.7 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen folgende Klausel:

„Der Mieter trägt die Kosten für kleine Instandhaltungen, soweit die Kosten für die einzelne Reparatur 76,69 Euro und der vom Mieter dadurch entstehende Aufwand pro Jahr 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht übersteigen. Diese Regelung gilt nur für die Beseitigung kleinerer Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kochvorrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie Verschlussvorrichtungen von Fensterläden (soweit vorhanden)“.

Im Jahre 2010 kam es zu einer Besichtigung der Dusche durch einen Mitarbeiter der Beklagten bzw. der damals von der Vermieterin beauftragten Hausverwaltung, dem der Zustand der Dusche, unter anderem die undichte Silikonverfugung im unteren Bereich der Duschkabine gezeigt wurde. Auch im Jahre 2013 waren zwei Fachleute auf Veranlassung der Vermieterin bzw. der von ihr beauftragten Hausverwaltung in der Wohnung und haben die Dusche in Augenschein genommen, jedoch keine Mängelbeseitigungsarbeiten durchgeführt. Mit Schreiben vom 12.02.2015 und 19.03.2015 bat die Klägerin erneut erfolglos um eine Instandsetzung der Dusche.

Die Klägerin behauptet, Ursache der Kalkablagerungen und Schimmelbildung im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse hin sei eine nicht fachgerecht durchgeführte Silikonabdichtung, welche es ermögliche, dass Wasser von der Duschwand nach unten hin in den metallenen Rahmen hineinlaufe und auf der Außenseite der Dusche zwischen Duschwand und Rahmen wieder herausgedrückt werde. Sie, die Klägerin, reinige die Einbaudusche nach jedem Duschvorgang, insbesondere beseitige sie das Wasser durch „Abziehen“ der Innenflächen. Sie ist der Ansicht, dass sie als Mieterin nicht zur Erneuerung brüchiger Silikonfugen verpflichtet sei, insoweit greife auch die Kleinstreparaturklausel nicht.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, folgende Mängel zu beseitigen: undichte Stellen sowie Kalkablagerungen und Schimmel im unteren Bereich der Duschabtrennung zur Duschtasse im Bad der klägerischen Wohnung …….

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, der von der Klägerin beanstandete Zustand der Dusche sei durch eine mangelhafte Reinigung der Fläche der Duschabtrennung bzw. durch ein nicht erfolgtes oder nicht ausreichend erfolgtes Abziehen des Spritzwassers nach dem Duschen verursacht worden. Die Zerstörung der Silikonverfugungen sei hierauf zurückzuführen. Zudem sei die Klägerin für die Erneuerung der Silikonfugen aufgrund der vereinbarten Kleinstreparaturklausel selbst verantwortlich.

Wegen des weiteren Vorbringens wird auf die zwischen den Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens der Sachverständigen ……. Wegen der Beweisthemen wird auf den Beschluss vom 27.09.2016 und wegen des Inhalts des Gutachtens auf Blatt 73 ff. der Akte Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Instandsetzung der Mängel der Dusche entsprechend der Beschreibung im Tenor des Urteils zu Ziffer 1. gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB zu.

Die Beklagte ist für den geltend gemachten Anspruch passivlegitimiert, da sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB infolge des Eigentumserwerbs die sich aus dem Mietverhältnis ergebende Instandsetzungsverpflichtung des Vermieters kraft Gesetzes übernommen hat.

Gemäß § 286 Abs. 1 ZPO steht vorliegend nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und des gesamten Inhalts der Verhandlungen zur Überzeugung des Gerichts fest, dass aufgrund undichter bzw. sich lösender Silikonfugen die Kalkablagerungen und Schimmelbildungen als instandsetzungsbedürftige Mängel entstanden sind und die Mängel nicht auf einem unsachgemäßen Gebrauch der Mietsache in Form unzureichender Reinigungen der Dusche bzw. unzureichender Beseitigung des Spritzwassers nach den Duschvorgängen zurückzuführen sind. Den von der Sachverständigen angesprochenen, über das gewöhnliche und übliche Maß hinausgehenden Reinigungsaufwand, der durch die undichten bzw. fehlenden Silikonfugen bedingt ist, schuldetet die Klägerin vorliegend mangels einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung nicht. Es obliegt der Klägerin nicht, eine Verschlechterung des Zustandes der Dusche im Hinblick auf das Entstehen von Kalkablagerungen und Schimmelbefall, welche bedingt ist durch die Unterlassung von Instandsetzungsmaßnahmen seitens der Vermieterin hinsichtlich der brüchigen Silikonverfugung, durch erhöhten besonderen Reinigungsaufwand, der über das übliche Maß hinausgeht, zu kompensieren.

In diesem Zusammenhang kommt es für die Instandsetzungsverpflichtung der Beklagten auch nicht darauf an, dass die Sachverständige nicht feststellen konnte, dass die Silikonverfugung unsachgemäß von Vermieterseite vor der Vermietung der Wohnung an die Klägerin aufgebracht wurde. Die Sachverständige hat hingegen festgestellt, dass der Zustand der Silikonfugen auf eine nicht ordnungsgemäße Wartung bzw. Erneuerung zurückzuführen ist.

Unstreitig war der damaligen Vermieterin, bzw. den von der damaligen Vermieterin bevollmächtigten Personen der Zustand der Dusche, insbesondere der Zustand der Silikonfugen bekannt. Dennoch ist die damalige Vermieterin untätig geblieben, obwohl sie zur Instandsetzung verpflichtet war. Die Rechtsansicht der Beklagten, zu einer Erneuerung der Silikonfugen nicht verpflichtet zu sein, ist unzutreffend.

Die in Bezug genommene, vertraglich vereinbarte Kleinstreparaturklausel ist bereits vom Wortlaut her auf die sich in der Dusche befindende Silikonverfugung nicht anwendbar. Hiernach sollen kleine Schäden an den dem Mieter zugänglichen Installationsgegenständen unter anderem für Wasser umfasst sein. Eine Silikonverfugung (auch nicht die Dusche, in der sich die Silikonverfugung befindet) ist bereits begrifflich kein Installationsgegenstand für Wasser (so auch AG Wedding, Urteil vom 25.10.2011 – 20 C 191/11) und mithin von der vertraglichen Klausel – ungeachtet der Frage der Wirksamkeit dieser Klausel – nicht umfasst.

Die Sachverständige hat in ihrem Gutachten auch überzeugend dargelegt, dass Silikonfugen einer gewissen Versprödung unterliegen, die mit der Zeit zu Untergrundablösungen des Silikons und zu Undichtigkeiten der Fugen führen können und die Silikonfugen deshalb auch als Wartungsfugen bezeichnet werden, die regelmäßig im Intervall von 2 Jahren kontrolliert werden sollen und (nur) eine durchschnittliche Lebensdauer von ca. 8 Jahren haben. Auch hieraus erschließt sich, dass das Problem, wie offenbar die Beklagte meint, nicht allein dadurch verhindert werden kann, dass die Dusche nach Duschvorgängen gereinigt und die Wände durch „Abziehen“ von Spritzwasser befreit werden.

Obwohl es hierauf für die zu treffende Entscheidung jeweils nicht mehr ankommt, steht einerseits die Kleinstreparaturklausel der Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Instandsetzungsnahmen auch nicht entgegen, denn sie entbindet den Vermieter nicht von der Verpflichtung, die Instandsetzung selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen, andererseits ist vorliegend auch nicht ersichtlich, dass eine fachgerechte Erneuerung der dort vorhandenen brüchigen bzw. bereits fehlenden Silikonfugen eine so genannte Kleinreparatur darstellt, die bei einer fachgerechten Beseitigung keine höheren Kosten als 76,69 Euro verursachen würde.

Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 709 S. 1 ZPO.

Bei der Bemessung des Streitwertes wurde gemäß § 41 Abs. 5 GKG eine geschätzte Minderungsquote von 10 % der jährlichen Bruttomiete in Ansatz gebracht, so dass sich der Betrag von 593,74 Euro ergibt (10 % von 494,78 Euro und das Ergebnis multipliziert mit 12).

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