Eine Vermieterin wollte ihre langjährigen Mieter nach fast 30 Jahren Mietdauer mit mehreren Kündigungen aus der Wohnung haben. Trotz der schwerwiegenden Vorwürfe dürfen die Mieter in ihrer Wohnung bleiben.
Übersicht
- Das Urteil in 30 Sekunden
- Die Fakten im Blick
- Der Fall vor Gericht
- Warum wurde eine Räumungsklage nach fast 30 Jahren Mietdauer abgewiesen?
- Weshalb war die fristlose Kündigung wegen Mietrückstands rechtsmissbräuchlich?
- Warum wurde die Kündigung wegen einer angeblichen Bedrohung als verwirkt angesehen?
- Wieso scheiterte die erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Das Urteil in der Praxis
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 46 C 55/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Urteil in 30 Sekunden
- Das Problem: Eine Vermieterin wollte Mieter nach fast 30 Jahren Mietdauer aus ihrer Wohnung bekommen. Sie sprach dafür drei verschiedene Kündigungen aus.
- Die Rechtsfrage: Waren diese Kündigungen der Vermieterin rechtlich wirksam?
- Die Antwort: Nein. Ein Gericht erklärte alle Kündigungen für unwirksam. Die Vermieterin hatte Fehler gemacht, zu lange gewartet oder falsche Annahmen über das Haus getroffen.
- Die Bedeutung: Vermieter müssen bei Kündigungen sehr strenge Regeln beachten. Auch langjährige Mietverhältnisse genießen einen starken gesetzlichen Schutz.
Die Fakten im Blick
- Gericht: Amtsgericht Gießen
- Datum: 17.01.2025
- Aktenzeichen: 46 C 55/24
- Verfahren: Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Bürgerliches Recht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Vermieterin. Sie wollte ihre langjährigen Mieter aus der Wohnung klagen.
- Beklagte: Mieter, die seit langem in der Wohnung leben. Sie wehrten sich gegen die Kündigung und wollten in der Wohnung bleiben.
Worum ging es genau?
- Sachverhalt: Eine Vermieterin kündigte ihren langjährigen Mietern die Wohnung. Sie begründete dies mit angeblichen Mietrückständen, einer Bedrohung und der Behauptung, das Haus habe nur zwei Wohnungen.
Welche Rechtsfrage war entscheidend?
- Kernfrage: Durfte die Vermieterin den Mietvertrag kündigen, weil die Mieter angeblich Miete schuldeten oder gedroht haben sollen, oder weil das Haus angeblich nur zwei Wohnungen hatte?
Entscheidung des Gerichts:
- Urteil im Ergebnis: Klage abgewiesen.
- Zentrale Begründung: Das Gericht wies die Klage ab, da alle Kündigungen der Vermieterin unwirksam waren.
- Konsequenzen für die Parteien: Die Mieter dürfen in der Wohnung bleiben und die Vermieterin muss die gesamten Gerichtskosten tragen.
Der Fall vor Gericht
Warum wurde eine Räumungsklage nach fast 30 Jahren Mietdauer abgewiesen?
Ein Gericht wies die Räumungsklage einer Vermieterin gegen ihre langjährigen Mieter ab, da alle drei von ihr ausgesprochenen Kündigungen rechtlich unwirksam waren. Die Gründe reichten von einem missbräuchlichen Vorgehen bei einer Kündigung wegen Mietrückstands über die Verwirkung eines Kündigungsrechts wegen zu langen Zögerns bis hin zur falschen Annahme, es handle sich um ein Haus mit nur zwei Wohnungen.
Die Geschichte dieses Rechtsstreits vor dem Amtsgericht Gießen beginnt mit einem Mietverhältnis, das fast drei Jahrzehnte ungestört Bestand hatte. Ein Ehepaar bewohnte seit März 1996 eine Wohnung im ersten Stock eines Hauses. Die Vermieterin lebte im Erdgeschoss. Nach dem Tod ihres Mannes, der sich um die Mietangelegenheiten gekümmert hatte, kam es zu tiefgreifenden Meinungsverschiedenheiten, die in einer Serie von Kündigungen und schließlich in einer Räumungsklage gipfelten. Die Mieter sollten nach dem Willen der Vermieterin die Wohnung verlassen, in der sie seit der D-Mark-Zeit lebten.
Weshalb war die fristlose Kündigung wegen Mietrückstands rechtsmissbräuchlich?
Das Gericht erklärte die fristlose Kündigung wegen eines angeblichen Mietrückstands für unwirksam, weil die Vermieterin ihr Recht missbräuchlich ausübte. Sie hätte die Mieter nach jahrelanger Duldung einer bestimmten Zahlungsweise erst abmahnen müssen, anstatt sofort fristlos zu kündigen. Dies widerspricht dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), der verlangt, dass man sich nicht in Widerspruch zu seinem eigenen, früheren Verhalten setzen darf.
Der Konflikt entzündete sich an der Miethöhe. Ursprünglich betrug die Miete umgerechnet 501,07 Euro Kaltmiete zuzüglich 102,26 Euro Nebenkostenvorauszahlung. Seit dem Jahr 2013 zahlten die Mieter jedoch unbeanstandet eine Pauschalmiete von 500 Euro. Dies wurde sogar in einer Mietbescheinigung aus demselben Jahr festgehalten, die der inzwischen verstorbene Ehemann der Vermieterin unterzeichnet hatte. Im Februar 2022 forderte die Vermieterin dann eine Mieterhöhung auf 600 Euro. Die Mieter stimmten zu und zahlten ab Mai 2022 diesen Betrag.
Plötzlich, im August 2023, schickte die Vermieterin die fristlose Kündigung. Sie behauptete, die Mieter hätten über 16 Monate hinweg monatlich 102,26 Euro zu wenig gezahlt, was einen Rückstand von 1.636,16 Euro ergebe. Sie argumentierte, die 600 Euro seien nur die neue Kaltmiete gewesen, zu der noch die Nebenkosten hätten addiert werden müssen.
Das Gericht ließ bewusst offen, ob rechnerisch tatsächlich ein Rückstand bestand. Entscheidend war ein anderer Punkt: das Verhalten der Vermieterin. Fast zehn Jahre lang hatte sie die Zahlung von 500 Euro ohne Widerspruch akzeptiert. Als die Mieter dann der Erhöhung auf 600 Euro zustimmten und diesen Betrag zahlten, war für die Vermieterin klar erkennbar, dass die Mieter von einer neuen Gesamtmiete von 600 Euro ausgingen. Ein solches offenkundiges Missverständnis oder ein Fehler aufgrund unklarer Kommunikation hätte die Vermieterin nicht einfach zum Anlass für eine fristlose Kündigung nehmen dürfen. Die Rechtsprechung verlangt in solchen Fällen eine Abmahnung – also einen deutlichen Hinweis, dass eine bestimmte Zahlung erwartet wird und bei erneutem Ausbleiben die Kündigung droht.
Dieses Prinzip lässt sich mit einer alltäglichen Situation vergleichen: Wer seinem Nachbarn jahrelang erlaubt, über einen Teil des Grundstücks zu fahren, kann nicht plötzlich und ohne Vorwarnung eine Sperre errichten und Schadensersatz fordern. Der Grundsatz von Treu und Glauben schützt das Vertrauen, das durch langes Dulden entsteht. Im Klartext: Wer jahrelang ein bestimmtes Verhalten duldet, kann nicht von heute auf morgen ohne Vorwarnung die härteste Konsequenz ziehen. Genau das hatte die Vermieterin aber getan, weshalb das Gericht ihre Kündigung als rechtsmissbräuchlich und damit für unwirksam erklärte.
Warum wurde die Kündigung wegen einer angeblichen Bedrohung als verwirkt angesehen?
Auch die zweite Kündigung, die auf eine angebliche Bedrohung durch eine der Mieterinnen gestützt wurde, scheiterte. Das Gericht erklärte sie für unwirksam, weil die Vermieterin ihr Kündigungsrecht verwirkt hatte. Sie hatte mit der Kündigung zu lange gewartet.
Der Vorfall soll sich am 20. Oktober 2023 ereignet haben. Die Kündigung deswegen sprach die Vermieterin jedoch erst am 16. Mai 2024 aus – also fast sieben Monate später. Das Gericht stellte fest, dass ein Kündigungsrecht zeitnah ausgeübt werden muss. Diese Regel schützt die Gegenseite, die nicht monatelang im Ungewissen darüber gelassen werden darf, ob der Vertragspartner an einem schwerwiegenden Vorfall festhält oder nicht.
Rechtlich stützte sich das Gericht auf den Gedanken des § 314 Abs. 3 BGB, der zwar für andere Dauerschuldverhältnisse gilt, aber im Mietrecht entsprechend angewendet wird. Demnach muss eine Kündigung aus wichtigem Grund innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen. Die Rechtsprechung sieht hierfür in der Regel einen Zeitraum von zwei bis sechs Monaten vor. Eine Frist von über sieben Monaten ist ohne besondere rechtfertigende Umstände zu lang. Solche Umstände hatte die Vermieterin nicht vorgetragen. Einfach gesagt: Wer einen Kündigungsgrund hat, muss sich zeitnah entscheiden. Das Recht zur Kündigung ist wie eine Option, die verfällt, wenn man sie nicht rechtzeitig zieht.
Wieso scheiterte die erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB?
Die dritte und letzte Kündigungsstrategie der Vermieterin war eine sogenannte erleichterte Kündigung. Diese scheiterte, weil die grundlegende Voraussetzung dafür – ein Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen – nicht erfüllt war. Das Gericht stellte nach einer Ortsbesichtigung fest, dass die Kellerräume eine dritte, vollwertige Wohnung darstellten.
Die Vermieterin hatte hilfsweise eine ordentliche Kündigung nach § 573a BGB ausgesprochen. Dieses Gesetz bietet eine Ausnahme vom strengen deutschen Kündigungsschutz: Ein Vermieter, der selbst in einem Gebäude mit insgesamt nur zwei Wohnungen lebt, kann dem Mieter der anderen Wohnung ohne Angabe von Gründen kündigen. Man nennt dies eine privilegierte Vermieterkündigung. Es ist eine Art gesetzlicher Bonus für Kleinvermieter, die sehr eng mit ihren Mietern zusammenleben.
Die Vermieterin behauptete, im Haus gäbe es nur ihre Wohnung im Erdgeschoss und die der Mieter im ersten Stock. Der Keller sei keine Wohnung. Die Mieter widersprachen und behaupteten, die Kellerräume seien früher vermietet gewesen und könnten es wieder werden. Um dies zu klären, führte das Gericht einen Ortstermin durch und nahm die Kellerräume genau in Augenschein.
Die Richter fanden eine Reihe von Indizien, die für die Existenz einer dritten Wohnung sprachen:
- Eigener Zugang und Sicherung: Das Kellergeschoss war über das Haupttreppenhaus erreichbar und hatte einen eigenen Sicherungskasten mit drei Einheiten – eine für jede Etage.
- Sanitäre Anlagen: Ein gefliester Raum verfügte über eine Dusche, ein Waschbecken und eine Toilette.
- Kochmöglichkeit: In einem anderen Raum befand sich ein Wandschrank mit eingelassenem Waschbecken, ein Stromanschluss und eine typische Fliesenwand, wie sie für Küchenzeilen verwendet wird.
- Wohnlicher Charakter: Die Räume hatten Vinylboden, Tageslichtfenster, gestrichene Raufasertapete und Heizkörper mit eigenen Messgeräten zur Verbrauchsablesung.
- Infrastruktur: Früher gab es sogar eine eigene Klingel für den Kellerbereich.
Die Vermieterin argumentierte, die Räume seien baurechtlich nicht als Wohnung genehmigt und es fehle ein Starkstromanschluss. Das Gericht wies diese Einwände zurück. Für die rechtliche Einordnung als Wohnung zählt nicht die Baugenehmigung, sondern die Verkehrsanschauung – also wie die Räumlichkeiten objektiv nach ihrer Ausstattung und Nutzbarkeit einzuschätzen sind. Eine eigenständige Haushaltsführung muss möglich sein. Die festgestellten Merkmale reichten dafür aus.
Das Gericht stellte also fest: Nicht die Bauakte, sondern die tatsächliche Ausstattung entscheidet darüber, ob ein Keller als Wohnung gilt. Hier waren alle Merkmale für eine eigenständige Wohnung erfüllt. Da das Gebäude somit drei und nicht nur zwei Wohnungen umfasste, war die Voraussetzung für die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB nicht gegeben.
Da alle Kündigungen der Vermieterin unwirksam waren, wies das Amtsgericht Gießen die Räumungsklage vollständig ab. Das Mietverhältnis aus dem Jahr 1996 besteht fort, und die Mieter dürfen in ihrer Wohnung bleiben. Die Kosten des gesamten Rechtsstreits muss die Vermieterin tragen.
Die Urteilslogik
Gerichte schützen langjährige Mieter energisch vor Räumungen, wenn Vermieter Kündigungsrechte rechtsmissbräuchlich nutzen, Fristen verstreichen lassen oder die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kündigung verkennen.
- Vertrauensschutz durch Duldung: Wer ein über Jahre geduldetes Verhalten des Mieters stillschweigend hinnimmt, kann nicht ohne vorherige Abmahnung eine fristlose Kündigung aussprechen; der Grundsatz von Treu und Glauben schützt das dadurch entstandene Vertrauen.
- Zeitnahe Ausübung von Kündigungsrechten: Das Recht, aus wichtigem Grund zu kündigen, muss innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt werden; wer zu lange zögert, verliert sein Kündigungsrecht, da die Gegenseite nicht dauerhaft in Ungewissheit verbleiben darf.
- Maßgeblicher Wohnungsbegriff: Ob ein Gebäudeteil als eigenständige Wohnung zählt, bestimmt seine tatsächliche Ausstattung und Nutzbarkeit im Sinne einer eigenständigen Haushaltsführung, nicht dessen baurechtliche Genehmigung.
Das Mietrecht gewährt Mietern starken Schutz und verpflichtet Vermieter zu besonderer Sorgfalt und präziser Rechtskenntnis, bevor sie ein Mietverhältnis beenden.
Benötigen Sie Hilfe?
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Das Urteil in der Praxis
Dieses Urteil ist ein Lehrstück dafür, wie eine Vermieterin, die auf Teufel komm raus kündigen will, gleich an drei Fronten scheitert. Es zeigt knallhart auf, dass Gerichte bei langjährigen Mietverhältnissen genau hinsehen und formale Fehler ebenso bestrafen wie mangelndes Fingerspitzengefühl. Besonders bemerkenswert ist, wie das Gericht die „dritte Wohnung“ im Keller entdeckt – ein deutliches Signal, dass die gelebte Praxis oft mehr zählt als die Bauakte. Wer meint, jahrelang geduldete Zustände von heute auf morgen beenden oder Kündigungsrechte auf die lange Bank schieben zu können, wird hier jäh eines Besseren belehrt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ich meinen Mieter nach § 573a BGB kündigen?
Ja, eine erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB ist möglich, aber nur unter sehr speziellen, engen Bedingungen: Sie müssen selbst im selben Haus wohnen, und das Gebäude darf insgesamt nicht mehr als zwei Wohnungen umfassen – Ihre eigene inklusive. Dieses Privileg ist ein echter Bonus für Kleinvermieter, die so eng mit ihren Mietern leben.
Das Gesetz sieht hier eine Ausnahme vom strengen deutschen Kündigungsschutz vor. Juristen nennen das eine privilegierte Vermieterkündigung. Sie erspart Ihnen die Angabe eines berechtigten Interesses, wie es sonst üblich ist. Die Regel lautet: je näher man zusammenwohnt, desto weniger bürokratisch die Kündigung.
Gerichte prüfen diese „Zwei-Wohnungs-Regel“ allerdings haargenau. Der Fall vor dem Amtsgericht Gießen zeigt das drastisch: Obwohl die Vermieterin dachte, nur zwei Wohnungen im Haus zu haben, entdeckte das Gericht bei einer Ortsbegehung eine dritte, vollwertige Wohnung im Keller. Dusche, Küche, eigene Zähler – alles da. Nicht die Bauakte, sondern die objektive Ausstattung entscheidet darüber, ob ein Raum als Wohnung zählt. Ein Keller kann Ihr Kündigungsrecht kosten.
Prüfen Sie deshalb akribisch, ob wirklich nur zwei Wohnungen existieren. Jedes Zimmer mit potenzieller Infrastruktur für eine eigenständige Haushaltsführung zählt.
Muss ich meinen Mieter vor fristloser Kündigung abmahnen?
Ja, in vielen Fällen müssen Sie Ihren Mieter vor einer fristlosen Kündigung abmahnen, besonders wenn Sie zuvor ein bestimmtes Verhalten geduldet haben oder ein Missverständnis vorliegt. Juristen sehen die Abmahnung als notwendiges Stoppschild: Sie klärt die Fronten und gibt dem Mieter eine letzte Chance, bevor das Mietverhältnis endet.
Warum dieses Signal so wichtig ist? Der Grund: Das Gesetz verlangt im Mietrecht Treu und Glauben (§ 242 BGB). Wer jahrelang ein bestimmtes Verhalten duldet, kann nicht einfach ohne Vorwarnung die härteste Konsequenz ziehen. Dieses Prinzip schützt das Vertrauen, das durch langes Dulden oder unklare Kommunikation entsteht. Eine fehlende Abmahnung macht eine ansonsten berechtigte fristlose Kündigung unwirksam.
Genau das erlebte eine Vermieterin vor dem Amtsgericht Gießen. Obwohl ihre Mieter jahrelang eine leicht abweichende Pauschalmiete zahlten und dann einer Erhöhung zustimmten, die sie als neue Gesamtmiete verstanden, forderte die Vermieterin plötzlich Mietschulden ein und sprach fristlos. Der Fehler? Sie hatte die Mieter nie auf das vermeintliche Defizit hingewiesen oder abgemahnt. Das Gericht urteilte: Die fristlose Kündigung war rechtsmissbräuchlich und unwirksam.
Droht Ärger mit dem Mieter, immer zuerst schriftlich abmahnen. So vermeiden Sie teure Rechtsstreitigkeiten.
Wie lange darf ich mit meiner Mietkündigung warten?
Bei einer außerordentlichen Mietkündigung aus wichtigem Grund tickt die Uhr. Wer zu lange zögert, verliert sein Recht, den Vertrag fristlos zu beenden. Juristen nennen dies Verwirkung. Das Kündigungsrecht muss zeitnah, typischerweise innerhalb von zwei bis sechs Monaten nach Kenntnis des wichtigen Grundes ausgeübt werden, sonst gilt es als verfallen.
Der Grund: Niemand soll monatelang im Ungewissen schweben, ob ein schwerwiegender Vorfall noch Konsequenzen hat. Die Regel lautet: Es braucht Klarheit und Rechtssicherheit. Klingt nach Bürokratie? Schützt aber vor bösen Überraschungen und unendlicher Unsicherheit für die Gegenseite.
Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Gießen zeigt das deutlich. Eine Vermieterin wollte das Mietverhältnis wegen einer angeblichen Bedrohung beenden. Fast sieben Monate später schickte sie die Kündigung. Das Gericht wies ihre Klage ab. Dieses Recht ist wie eine Option, die verfällt, wenn man sie nicht rechtzeitig zieht. Die lange Wartezeit ließ das Kündigungsrecht schlichtweg verwirken.
Handeln Sie zügig bei einem Kündigungsgrund oder suchen Sie sofort rechtlichen Rat, um Ihr Kündigungsrecht zu sichern.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Abmahnung
Eine Abmahnung ist die deutliche, oft schriftliche Aufforderung des Vermieters an den Mieter, ein vertragswidriges Verhalten zukünftig zu unterlassen, weil sonst eine fristlose Kündigung droht. Mit diesem Schritt gibt das Gesetz Mietern eine letzte Chance zur Korrektur, bevor weitreichende Konsequenzen wie eine Beendigung des Mietverhältnisses folgen. Das schafft Fairness und schützt vor dem plötzlichen, unangekündigten Entzug des Vertrauens.
Beispiel: Die Vermieterin im vorliegenden Fall hätte ihre Mieter abmahnen müssen, als sie jahrelang eine akzeptierte Pauschalmiete plötzlich als Rückstand ansah, statt sofort die fristlose Kündigung auszusprechen.
Erleichterte Vermieterkündigung (§ 573a BGB)
Die Erleichterte Vermieterkündigung nach § 573a BGB ermöglicht einem Vermieter, in einem Haus mit maximal zwei Wohnungen dem Mieter ohne Angabe eines spezifischen Kündigungsgrundes zu kündigen, wenn der Vermieter selbst dort wohnt; Juristen sprechen auch von einer privilegierten Kündigung. Der Gesetzgeber räumt Kleinvermietern dieses Sonderrecht ein, um ihren Schutzbedürfnissen in sehr engen Wohnkonstellationen Rechnung zu tragen. Sie müssen ihr Haus nicht mit jemandem teilen, mit dem sie unüberbrückbare Schwierigkeiten haben, ohne dafür umfangreiche Gründe nachweisen zu müssen.
Beispiel: Die Vermieterin versuchte im konkreten Fall, die Erleichterte Vermieterkündigung zu nutzen, scheiterte aber, da das Gericht eine dritte Wohnung im Keller identifizierte.
Treu und Glauben (§ 242 BGB)
Der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ist eine zentrale Regel im deutschen Zivilrecht, die besagt, dass sich jeder im Rechtsverkehr fair und ehrlich verhalten muss und sich nicht widersprüchlich zum eigenen früheren Handeln äußern darf. Dieses Prinzip schützt das Vertrauen, das durch langfristiges Verhalten oder stillschweigende Duldung entsteht, und verhindert, dass Vertragspartner plötzlich ihre Position ändern, wenn dies für die Gegenseite unzumutbar wäre. Das Rechtssystem sorgt damit für ein Mindestmaß an Berechenbarkeit und Stabilität in Beziehungen.
Beispiel: Das Gericht wies die Kündigung der Vermieterin ab, weil ihr Vorgehen dem Grundsatz von Treu und Glauben widersprach, nachdem sie jahrelang eine bestimmte Zahlungsweise der Mieter geduldet hatte.
Verkehrsanschauung
Die Verkehrsanschauung beschreibt die objektive Sichtweise oder das allgemeine Verständnis darüber, wie ein bestimmter Gegenstand oder eine Situation nach ihrer Beschaffenheit und Zweckbestimmung in der Praxis zu bewerten ist, unabhängig von individuellen Absichten oder behördlichen Genehmigungen. Diese juristische Betrachtungsweise gewährleistet, dass Sachverhalte nicht nach subjektiven Annahmen oder formellen Papieren, sondern nach ihrer tatsächlichen Erscheinung und Nutzbarkeit beurteilt werden. Sie verhindert, dass formelle Ungereimtheiten die faktische Realität überdecken.
Beispiel: Entgegen der Behauptung der Vermieterin wurde der Kellerraum nach der Verkehrsanschauung als vollwertige dritte Wohnung eingestuft, da er über eigene sanitäre Anlagen und Kochmöglichkeiten verfügte.
Verwirkung
Eine Verwirkung bedeutet, dass jemand ein ihm zustehendes Recht, zum Beispiel ein Kündigungsrecht, nicht mehr ausüben kann, weil er über einen zu langen Zeitraum und unter bestimmten Umständen untätig geblieben ist und die Gegenseite dadurch vertrauen durfte, dass dieses Recht nicht mehr geltend gemacht wird. Diese Regel soll Rechtssicherheit schaffen und verhindern, dass Vertragspartner über Monate oder Jahre hinweg im Ungewissen gelassen werden, ob ein alter Vorfall noch Konsequenzen haben wird. Das Gesetz fördert schnelles und klares Handeln bei gravierenden Vertragsverletzungen.
Beispiel: Die zweite Kündigung der Vermieterin scheiterte, weil ihr Kündigungsrecht wegen einer angeblichen Bedrohung verwirkt war, da sie fast sieben Monate mit der Kündigung gewartet hatte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Treu und Glauben (§ 242 BGB)
Dieses Prinzip besagt, dass jeder sich im Rechtsverkehr ehrlich und fair verhalten muss und nicht in Widerspruch zu seinem eigenen früheren Verhalten treten darf.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin handelte gegen Treu und Glauben, indem sie jahrelang eine bestimmte Mietzahlung duldete und dann ohne Abmahnung wegen eines angeblichen Rückstands fristlos kündigte. - Erleichterte Vermieterkündigung (§ 573a BGB)
Ein Vermieter, der in einem Gebäude mit maximal zwei Wohnungen selbst wohnt, kann dem Mieter der anderen Wohnung ohne Angabe eines Kündigungsgrundes kündigen.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin wollte diese spezielle Kündigung nutzen, scheiterte aber, weil das Gericht feststellte, dass das Haus tatsächlich drei Wohnungen und nicht nur zwei umfasste. - Verwirkung (Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB)
Ein Recht, insbesondere ein Kündigungsrecht, kann verloren gehen, wenn es über einen längeren Zeitraum nicht ausgeübt wird und der Vertragspartner darauf vertrauen durfte, dass es nicht mehr geltend gemacht wird.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieterin hatte ihr Kündigungsrecht wegen einer angeblichen Bedrohung verwirkt, da sie fast sieben Monate mit der Kündigung wartete, was als zu lange Frist angesehen wurde. - Definition einer Wohnung nach Verkehrsanschauung
Ob Räumlichkeiten rechtlich als Wohnung gelten, entscheidet sich nicht allein nach einer Baugenehmigung, sondern nach ihrer objektiven Ausstattung und Nutzbarkeit für eine eigenständige Haushaltsführung.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stellte anhand dieser objektiven Kriterien fest, dass der Keller eine dritte vollwertige Wohnung darstellte, was die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB ausschloss.
Das vorliegende Urteil
AG Gießen – Az.: 46 C 55/24 – Urteil vom 17.01.2025
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