AG Köpenick, Az.: 14 C 10/14
Urteil vom 25.03.2014
1. Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 446,13 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszins seit 15. Januar 2014 zu zahlen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 1/3 und die Beklagte 2/3 zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gem. § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist in der zuletzt geltend gemachten Höhe begründet.
Dem Kläger steht ein materiellrechtlicher Kostenerstattungsanspruch in Höhe der notwendigen Rechtsanwaltsgebühren aus einem Streitwert von 4.078,20 EUR für die Inanspruchnahme seines jetzigen Prozessbevollmächtigten für dessen außergerichtliches Tätigwerden zur Abwehr der außerordentlichen Kündigung der Beklagten, mithin 446,13 EUR zu. Dieser Anspruch ergibt sich aus §§ 280, 311 BGB.
Ein Vermieter, der schuldhaft eine Kündigung ausspricht, die wegen fehlenden Kündigungsgrundes unwirksam ist, ist dem Mieter wegen schuldhafter Vertragsverletzung zum Schadensersatz verpflichtet ist (Senatsurteil BGHZ 89, 296, 302; BGH, Urteil vom 8. Juli 1998 – XII ZR 64/96, NZM 1998, 718, unter 2 a m.w.Nachw.). Gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; als ein berechtigtes Interesse ist es insbesondere anzusehen, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Solche Gründe hat die Beklagte versucht in ihrem Kündigungsschreiben vom 21. Juni 2013 geltend zu machen. Indes liegt ein berechtigtes Interesse tatsächlich nicht vor, so dass die Kündigung mangels Kündigungsgrundes unwirksam ist.
Die Beklagte wird durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert. Die Kündigung stützte die Beklagte auf die Behauptung, sie könne die Wohnung unter Fortbestand des Mietverhältnisses nur mit einem erheblichen Abschlag von dem sonst erzielbaren Preis verkaufen.
Es mag sein, dass die Beklagte bei einem Verkauf der Wohnung in unvermietetem Zustand einen höheren Verkaufserlös erzielt als in vermietetem Zustand. Dieser Umstand begründet jedoch kein berechtigtes Interesse i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Die bloße Herbeiführung der Erzielung eines Mehrerlöses Kann keinen tragfähigen Kündigungsgrund bilden (LG Berlin Urteil vom 7.11.1994, 67 S 278/94, NJW-RR 1995, 332). Dieser Mindererlös mag für die Beklagte nachteilig sein, hierauf ist jedoch für § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht alleine abzustellen. Maßgebliche ist, ob subjektiv für den Vermieter berechtigte Interessen bestehen; es ist auf dessen persönliche Verhältnisse abzustellen (LG Berlin aaO). Der Vermieter muss Einbußen erleiden, die die dem Mieter aus dem Verlust der Wohnung erwachsenden Nachteile weit übersteigen (BVerfG NJW 1989, 972).
Vorliegend hat die Beklagte die Wohnung in vermietetem Zustand erworben. Das Eigentum der Beklagten war also von vorn herein mit dem „Makel“ des Bestehens des eines Mietverhältnisses behaftet Der wirtschaftliche Wert des Objekts in unvermietetem Zustand stand ihr zu keinem Zeitpunkt zur Verfügung. Sie würde ihn erstmals erlangen und realisieren können, wenn sie das Mietverhältnis mit dem Kläger beenden und dann erstmals unvermietet veräußern könnte (LG Berlin aaO, 333). Wenn die Beklagte die Wohnung nun in weiterhin vermieteten Zustand veräußert erleidet sie keinen Nachteil, erst Recht keinen erheblichen Nachteil, wie es § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordert.
Dass ein faktisches Verkaufshindernis besteht, ist weder in der Kündigung noch im hiesigen Verfahren substantiiert dargelegt worden. Es ist gerichtsbekannt, dass es einen funktionierenden Markt für vermietete Eigentumswohnungen gibt. Solange dies der Fall ist, kann ein marktüblicher Erlös für vermietete Eigentumswohnungen zum Maßstab genommen werden, der als angemessene Verwertung anzusehen ist LG Berlin aaO).
Prozesszinsen sind gem. §§ 288 Abs. 1, 291 BGB geschuldet.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1, 269 Abs. 3 Satz 2, 708 Nr. 11, 713 ZPO.
