LG Cottbus – Az.: 5 S 45/17 – Urteil vom 13.06.2018
Auf die Berufung der Beklagten zu 1. und zu 2. wird das Teilversäumnis- und Schlussurteil des Amtsgerichts Cottbus vom 26.04.2017 hinsichtlich der Entscheidung über die Klage teilweise abgeändert und hierzu wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen genutzte, auf dem Hausgrundstück … in … im zweiten Obergeschoss gelegene, mit der Wohnungsnummer 9 bezeichnete 3-Raum-Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Flur, Bad sowie einem Kellerabteil nebst dem in der Tiefgarage zugehörigen Stellplatz Nummer 1 mit einer Wohnfläche von ca. 71,20 m² zu räumen und geräumt an die Klägerin zu 1. herauszugeben.
Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 13.12.2018 gewährt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Verfahrens in der II. Instanz tragen die Klägerin zu 1. zu 2/3 und die Beklagten als Gesamtschuldner zu 1/3.
Die Entscheidung über die Kosten der I. Instanz bleibt der abschließenden Entscheidung des Amtsgerichts vorbehalten.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin zu 1. wegen der Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 4.000,00 € abwenden, im Übrigen gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages, wenn nicht die Klägerin zu 1. vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit wegen der Räumung und Herausgabe in Höhe von 4.000,00 € und im Übrigen in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Klägerin zu 1. kann die Vollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Beklagte zu 1. schloss mit Herrn … den Mietvertrag vom 09.08.2004 (Bl. 12 ff. d. A.) über eine Mietwohnung im zweiten Obergeschoss des Hausgrundstücks … in Cottbus. Mit Genehmigung vom 10.09.2004 (Bl. 73 d. A.) gestattete es die Hausverwaltung, dass der Beklagte zu 2. dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden kann.
Die im Mietvertrag vereinbarte Kaltmiete für die Wohnung betrug 327,64 € monatlich. Hinzu kamen Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen in Höhe von je 66,47 €. Mitvermietet war ein Tiefgaragenstellplatz, für den die monatliche Miete 25,56 € betrug. Die im Vertrag vom 09.08.2004 beschriebene Gesamtmiete lag bei 486,14 €. In der vergangenen Zeit hatte die Beklagte zu 1. auf die Position Betriebskostenvorauszahlung monatlich 25,00 € zusätzlich geleistet, also monatlich insgesamt 511,14 € gezahlt, wobei sie die aktuelle Berechtigung der Zusatzzahlung von 25,00 € in Zweifel zieht.
Der Mietvertrag enthält in § 12 Nr. 1 die Verpflichtung zur Leistung einer Kaution in Höhe von 950,00 €. Zu der Kaution ist in § 30 Nr. 4 des Mietvertrages ergänzend vereinbart, dass diese vor Übernahme der Wohnung fällig wird und die Mieter hierfür eine Bankbürgschaft oder ein Kautionssparbuch vorlegen. Die Beklagte zu 1. schloss mit dem Vertreter des Erstvermieters … die Verpfändungsvereinbarung vom 04.10.2004 (Bl. 74 d. A.) und übergab ein angelegtes Kautionssparbuch über 950,00 € an den damaligen Vermieter …. In der Verpfändungserklärung heißt es u. a.:
„… Für … – nachstehend der Verpfänder genannt – wird bei der Sparkasse das oben genannte Sparkonto geführt. …
Zur Sicherung der gegenwärtigen und künftigen Ansprüche von … – nachstehend der Vermieter genannt – aus dem Mietvertrag vom
… – Mieter – wird hiermit das Sparguthaben auf dem genannten Konto, höchstens aber 950,- EUR, verpfändet.
…
Die Verpfändung ist auf dem Sparbuch zu vermerken.
Der Vermieter ist berechtigt, das Sparguthaben zu kündigen.
Verlangt der Vermieter Auszahlung des Guthabens, so wird die Sparkasse den Verpfänder hiervon unterrichten. Die Auszahlung erfolgt gegen Vorlage des Sparkassenbuchs unter Beachtung der Kündigungsfrist … Die Sparkasse ist nicht verpflichtet, die Pfandreife zu überprüfen.
…
Das Sparkassenbuch wird vom Vermieter verwahrt. …“.
Von der späteren Neueigentümerin, der … GmbH, erhielt die Beklagte zu 1. das Sparbuch am 27.08.2015 zurück. Das Kautionssparbuch befindet sich auch gegenwärtig noch im Besitz der Beklagten zu 1.
Das Mietshaus wurde mehrfach verkauft. Die Klägerin zu 1., deren Gesellschafter die Kläger zu 2. und zu 3. sind, erlangte es von der Immobiliengesellschaft … GmbH im Wege des Kaufs. Die Auflassung erfolgte am 24.02.2015 und die Eigentumseintragung am 05.10.2015. Der Klägerin zu 1. war von der früheren Eigentümerin vertraglich bereits ab dem 01.06.2015 die Verfügungsbefugnis über das Mietshaus zugestanden worden. Eine entsprechende Anzeige gegenüber der Beklagten zu 1. erfolgte mit Aushang vom 09.06.2015 (Bl. 456 d. A.), offenem Anschreiben vom 11.06.2015 (Bl. 71 d. A.) sowie Schreiben vom 18.06.2015 (Bl. 68 f. d. A.). In der Folge rügte die Beklagte zu 1. jedoch mehrfach, dass ihr nicht klar sei, wer ihr neuer Vermieter sei und wo sich dessen ladungsfähige Anschrift befände.
Mit Schreiben vom 21.08.2015 (Bl. 175 d. A.) erklärte die Klägerin zu 1. der Beklagten zu 1. erstmals die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs, wobei zwischen den Parteien unstreitig ist, dass dieses Schreiben nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hat.
Die … forderte die Beklagte zu 1. mit Schreiben vom 07.09.2011 (gemeint wohl 2015, Bl. 327 d. A.) im Auftrag der GbR …. auf, die Mietkaution von 950,00 € bis zum 18.09.2015 auf das Mieterkonto zu überweisen. Zuvor hatte die Beklagte zu 1., so heißt es in dem Schreiben, sich nicht in eine Liste eingetragen, in der die Mieter dem vorangegangenen Eigentümer die Zustimmung erteilt hatten, die Kaution an den neuen Eigentümer zu übergeben.
Mit Schreiben vom 04.11.2015 (Bl. 28 ff. d. A.) erklärte die Klägerin zu 1. nochmals die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses mit der Beklagten zu 1. wegen Eigenbedarfs des Klägers zu 3. Zugleich mahnte die Klägerin zu 1. die Beklagte zu 1. wegen der Kaution. Hierzu heißt es in dem Schreiben:
„Ausweislich § 12 des Mietvertrages vom August 2004 schulden Sie die Leistung einer Mietkaution in Höhe von 950,00 €. Meinen Mandanten ist bekannt, dass Sie die Kaution ursprünglich geleistet, zwischenzeitlich jedoch vom vormaligen Eigentümer/Vermieter ausbezahlt bekommen haben. Dies entbindet Sie nicht, nunmehr gegenüber meiner Mandantschaft die mietvertraglich geschuldete Kautionszahlung zu erbringen.
Mandantschaft zu erbringen. Dies kann beispielsweise als Barzahlung oder als Überweisung auf das Mietkonto erfolgen. …“.
In dem Schreiben setzte die Klägerin zu 1. der Beklagten zu 1. eine Frist bis zum 18.11.2015.
In ihrem Schreiben vom 05.11.2015 (Bl. 447 f. d. A.) an die Klägerin zu 1. wies die Beklagte zu 1. auf die Regelung in § 30 Nr. 4 des Mietvertrages hin und betonte, dass auch so verfahren worden sei. Weiter heißt es in dem Schreiben, dass nie etwas an sie ausgezahlt worden sei und dass die Mietkaution immer noch bestehe. Sie werde auf die Aufforderung der Klägerin zu 1. nicht zahlen. Ihr stehe mindestens ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Klärung zu. Da die …. GmbH mindestens bis September 2015 Eigentümerin gewesen sei, habe sie die Einverständniserklärung zur Übergabe der Mietsicherheit an den neuen Eigentümer nicht unterzeichnet. Zudem sei der in der Einverständniserklärung genannte Name des neuen Eigentümers nicht mit dem Namen des im Grundbuch eingetragenen Eigentümers identisch gewesen.
Die Beklagte zu 1. erhob gegen die Eigenbedarfskündigung mit Schreiben vom 10.11.2015 (Bl. 75 d. A.) Widerspruch und rügte erneut eine Unsicherheit bezüglich der Person des Vermieters.
Unter dem 17.12.2015 erteilte die Klägerin zu 1. der Beklagten zu 1. eine Abmahnung (Bl. 31 d. A.). In dem Schreiben heißt es u. a.:
„… Meine Mandantschaft teilte mir mit, Sie zwischenzeitlich wiederholt zur Leistung der vollständigen Kaution, wie sie sich aus § 12 des Mietvertrages vom 09.08.2004 ergibt, aufgefordert zu haben. … Diesem Begehren sind Sie bislang nicht nachgekommen.
Ich spreche Ihnen daher hiermit eine Abmahnung aus.
Gleichzeitig fordere ich Sie bis zum 08.01.2016 auf, den ausweislich des Mietvertrages geschuldeten Betrag unverzüglich an meine Mandantschaft zur Anweisung zu bringen. …
Abschließend muss ich darauf hinweisen, dass ich meiner Mandantschaft auch weitere rechtliche Schritte anempfehlen werde, falls die Kautionszahlung wider Erwarten erneut ausbleiben sollte.“.
Mit Schreiben vom 20.12.2015 (Bl. 443 d. A.) reagierte die Beklagte zu 1. auf die Abmahnung und wies das im Zusammenhang mit der Kaution erhobene Zahlungsverlangen erneut zurück. Die Kautionsleistung sei auf die Verpfändung eines Sparbuches konkretisiert worden. Ein Kautionssparbuch gebe es; die Verpfändung sei kraft Gesetzes ohne ihr Mitwirken auf den jeweiligen neuen Eigentümer übergegangen.
Beklagte Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung samt Tiefgaragenstellplatz sowie auf Zahlung einer monatlichen Nutzungsentschädigung in Höhe von 578,84 € für den Zeitraum ab August 2016 bis zur Herausgabe der Wohnung. Die Höhe der Nutzungsentschädigung beruhte auf einem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin zu 1., über dessen Berechtigung die Parteien gestritten haben.
In der den Beklagten am 05.07.2016 zugestellten Klageschrift sprachen die Kläger eine weitere ordentliche Kündigung aus, die auf Eigenbedarf und Nichtleistung der Kaution gestützt war. Außerdem war als Kündigungsgrund eine Zerrüttung des Mietverhältnisses angeführt. Gestützt war Letzteres unter anderem auf Strafanzeigen des Beklagten zu 2. gegen den Kläger zu 2. wegen Verleumdung, auf die Erhebung unberechtigter Vorwürfe (Beleidigung, gefährliche Körperverletzung) durch den Beklagten zu 2. gegenüber dem Kläger zu 2., auf strafbares Verhalten des Beklagten zu 2. gegenüber dem Kläger zu 2. am 03.09.2016 (Vorwürfe der Nötigung, des tätlichen Angriffs und des Hausfriedensbruchs). Daneben rügt die Klägerin zu 1., dass die Kläger zu 2. und 3. statt der Hausverwaltung unmittelbar von den Beklagten angesprochen worden seien sowie dass der Beklagte zu 2. Auskunft über interne Verhältnisse, zum Beispiel zu den Beteiligungsanteilen der Kläger zu 2. und zu 3., von der Klägerin zu 1. verlangt und dabei mit der Einschaltung von Aufsichts- und Registerbehörden gedroht habe.
Die Kläger zu 2. und zu 3. haben ihre Klage noch in der ersten Instanz zurückgenommen. Zurückgenommen worden ist in der ersten Instanz auch der auf Nutzungsentschädigung gerichtete Klageantrag zu 4. gegenüber dem Beklagten zu 2.
Die Beklagten haben sich in der ersten Instanz damit verteidigt, dass die Klage unzulässig sei, weil der angegebene Geschäftssitz der Klägerin zu 1. nicht zutreffe. Sie wüssten nicht, wer Vermieter sei und seien bereit, das Sparbuch an den nachgewiesen richtigen Vermieter zu übergeben. Sie beriefen sich auf Verjährung. Im Übrigen würde die Verpfändungserklärung weitergelten.
Mit Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 26.04.2017 hat das Amtsgericht in dem streitigen Teil des Urteils die Beklagten antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe an die Klägerin zu 1. verurteilt. Daneben hat es die Beklagte zu 1. verpflichtet, an die Klägerin zu 1. für den Zeitraum ab dem 01.05.2017 bis zur Herausgabe eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 511,14 € (Miete ohne Mieterhöhung) zu zahlen. Im Übrigen hat es die Klage abgewiesen.
nach § 573 Abs. 2 Ziff. 1 BGB als wirksam angesehen. Die Klageerhebung vor Ablauf der Kündigungsfrist führe nicht zur Annahme der Unzulässigkeit der auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage. Die Klägerin zu 1. lasse sich als Vermieterin hinreichend genau bestimmen. Der Kündigungsgrund für eine ordentliche Kündigung liege ausschließlich aber auch genügend in der Weigerung der Beklagten zu 1., die mietvertraglich vereinbarte Mietsicherheit zu leisten. Die Überlassung des Sparbuches sei untrennbarer Bestandteil der auf die Klägerin zu 1. als Vermieterin übergegangenen Sicherungsabrede. Gegen die Verpflichtung zur Übergabe des Sparbuchs habe die Beklagte zu 1. hartnäckig verstoßen. Die Klägerin zu 1. könne von der Beklagten zu 1. ab dem Monat Mai 2017 eine Nutzungsentschädigung in Höhe der alten Miete als künftige Leistung verlangen. Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin zu 1. sei nicht berechtigt gewesen.
Über die Widerklage der Beklagten zu 1. hat das Amtsgericht im Wege des Versäumnisurteils entschieden, gegen das die Beklagte zu 1. beim Amtsgericht Einspruch eingelegt hat. Die noch offene Widerklage ist nicht Gegenstand des Berufungsverfahrens. Nachdem die Kammer die Parteien mit Beschluss vom 09.05.2018 (Bl. 508 f. d. A.) darauf hingewiesen hatte, dass sie die Zurückverweisung der Sache an das Amtsgerichts erwägt, weil im Hinblick auf den Widerklageantrag zu 2. die Gefahr widersprechender Entscheidungen bestehe, hat die Beklagte zu 1. und Widerklägerin den Widerklageantrag zu 2. mit Schriftsatz vom 18.05.2018 (Bl. 519 d. A.) zurückgenommen.
Mit Schriftsatz vom 23.05.2017 (Bl. 332 ff. d. A.), beim Landgericht eingegangen am selben Tag, haben die Beklagten gegen das Teilversäumnis- und Schlussurteil des Amtsgerichts Cottbus vom 26.04.2017, zugestellt der Beklagten zu 1. am 05.05.2017 und dem Beklagten zu 2. am 04.05.2017, hinsichtlich des streitigen Teils des Urteils (Entscheidung über die Klage) Berufung eingelegt.
Die Beklagten rügen, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, die Identität der Klägerin zu 1. als Vermieterin sei ausreichend geklärt. Schon die Zulässigkeit der Klage sei insoweit zweifelhaft. Jedenfalls habe die Beklagte zu 1. als Mieterin ein Recht darauf zu wissen, wer genau ihr Vermieter sei und zwar mit wahrheitsgemäßer Angabe von Namen (Firmierung), Rechtsform, Adresse und allen Angaben, die sonst gemäß Dienstleistungsinformationspflichten-Verordnung gesetzlich vorgeschrieben seien. Tatsächlich handele es sich bei der Klägerin zu 1. wohl um eine offene Handelsgesellschaft.
Schon die Formalien für eine Kündigung im Zusammenhang mit der Kautionsleistungspflicht seien nicht eingehalten; es fehle an der Darlegung eines entsprechenden Kündigungsgrundes. Die Klägerin zu 1. habe nie die Herausgabe des Kautionssparbuches verlangt, sondern immer nur die Zahlung einer Kaution. Auf das Unterlassen solcher Zahlungen seien auch die Abmahnung und die Kündigung in der Klageschrift gestützt. Die Nichtherausgabe des Kautionssparbuches sei nicht als Kündigungsgrund angegeben.
Die Beklagte zu 1. habe die mietvertraglich geschuldete Kaution in Form der Verpfändung eines Sparbuches an den Voreigentümer … erbracht und das Sparbuch vorgelegt, wie es § 30 Nr. 4 des Mietvertrages verlange. Seinerzeit sei das Sparbuch dem Eigentümer und Vermieter … aufgrund der Sparkassen-Formular-Verwahrungsregelung zusätzlich auch in Verwahrung gegeben worden, so dass ein dahingehender Verwahrungsvertrag zustande gekommen sei. Das Sparbuch als Sache sei aber nie an den Voreigentümer … verpfändet worden. Zwischen der Verpfändung der Forderung aus dem Sparbuch und der Verwahrungsvereinbarung bestehe kein untrennbarer Zusammenhang. Eine dahingehende Auslegung der Verpfändungsvereinbarung verstoße gegen den Verbraucherschutz und sei nach §§ 305 ff. BGB nicht möglich.
Sie sei als Guthaben-Gläubigerin die Eigentümerin des Sparbuches, besitze dieses daher zu Recht, sei aber auch immer bereit gewesen, der Klägerin zu 1. das Sparbuch gegen Legitimationsnachweis in Verwahrung zu geben. Auch sei sie bereit gewesen, das Sparbuch dem neuen Vermieter gemäß § 30 Nr. 4 des Mietvertrages vorzuzeigen. Da aber keine zusätzliche Sicherungsabrede bezüglich der Sache Sparbuch vereinbart sei, könne die Klägerin zu 1. ihr Begehren auf Herausgabe des Sparbuchs daraus nicht ableiten.
Zudem habe die Klägerin zu 1. auch allenfalls die Herausgabe des Kautionssparbuches verlangen können, nicht aber die Leistung einer Barkaution, wie sie es tatsächlich immer gefordert habe. Zur Herausgabe des Sparbuchs sei die Beklagte zu 1. von der Klägerin nie aufgefordert worden.
Mit Beschluss vom 30.10.2017 (Bl. 420 ff. d. A.) hat die Kammer auf Antrag der Beklagten die Zwangsvollstreckung aus dem angefochtenen Teilversäumnis- und Schlussurteil des Amtsgerichts Cottbus vom 26.04.2017 wegen der Herausgabe und Räumung von Wohnraum gegen Sicherheitsleistung vorläufig bis zur Entscheidung über die Berufung eingestellt.
In der mündlichen Verhandlung vor der Kammer am 13.12.2017 hat die Klägerin zu 1. die mit Schriftsatz vom 26.07.2017 erhobene Anschlussberufung, die auf die Zahlung einer monatlichen Miete von 578,84 € für den Zeitraum ab Oktober 2016 bis einschließlich April 2017 gegen die Beklagte zu 1. sowie auf eine gesamtschuldnerische Verurteilung der Beklagten zur Zahlung einer gleich hohen Nutzungsentschädigung ab dem Monat Mai 2017 bis zur Herausgabe der Wohnung in geräumten Zustand gerichtet war, zurückgenommen.
Daneben haben die Parteien die Klage hinsichtlich einer Nutzungsentschädigung in Höhe von 511,14 € für den Zeitraum vom 01.05.2017 bis 31.12.2017, in dem die Beklagte zu 1. unstreitig entsprechende Zahlungen erbracht hat, übereinstimmend für erledigt erklärt.
Die Beklagten zu 1. und 2. beantragen, unter Abänderung des am 26.04.2017 verkündeten Teilversäumnis- und Schlussurteils des Amtsgerichts Cottbus, Az. 41 C 187/16, die Klage abzuweisen.
Die Klägerin zu 1. beantragt, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Die Klägerin zu 1. hat im Berufungsverfahren ihr bisheriges Vorbringen vertieft und insbesondere dargelegt, dass es ihr um die Aufrechterhaltung des status quo ante gehe, nämlich die Aufrechterhaltung der vormals bestehenden Vertragsbeziehungen der Beklagten zu 1. zu der vormaligen Vermieterin. Die Beklagten nähmen bewusst in Kauf, dass ihr durch die verschlechterte Zugriffsmöglichkeit auf das Kautionssparbuch Rechtsnachteile entstünden. Es bestehe gegenwärtig – entgegen den Bestimmungen des Mietvertrages – keine Mietsicherheit, auf welche sie bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen erleichtert zugreifen könne.
II.
1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere fristgerecht eingelegt.
Für das Berufungsverfahren ist ohne Belang, dass das Amtsgericht den Klageantrag zu 7. mit dem Antrag auf Verurteilung der beiden Beklagten zur Freistellung der Klägerin zu 1. von außergerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 147,56 € im angefochtenen Urteil nicht beschieden hat. Der Antrag ist vor dem Amtsgericht in der mündlichen Verhandlung vom 22.02.2017 gestellt worden. Es handelt sich um den Fall einer unbewussten Entscheidungslücke, dem mit einem vorangehenden Tatbestandsberichtigungsantrag und einem anschließenden Urteilsergänzungsantrag (§§ 320, 321 ZPO) begegnet werden kann (vgl. Zöller/Feskorn, ZPO, 32. Aufl., § 321 Rn. 2 f.). Solche Anträge hat die Klägerin zu 1. nicht gestellt. Die Kammer ist an den erstinstanzlichen Tatbestand gebunden und kann in der Berufungsinstanz nicht von Amts wegen den übergangenen Anspruch aufgreifen (vgl. Zöller/Feskorn, a. a. O., Rn. 12).
2. Die Berufung ist teilweise begründet.
a) Das Amtsgericht hat nicht durch ein unzulässiges Teilurteil entschieden. Entscheidet ein Gericht den Rechtsstreit durch ein Teilversäumnis- und Schlussurteil, so liegen zwei Teilurteile vor, die nur unter den Voraussetzungen des § 301 ZPO ergehen dürfen. Nach Einspruch und Berufung würden mit den verschiedenen Teilen verschiedene Gerichte materiell befasst. Wenn dann die gleichen Rechtsfragen entscheidend sind, bestünde die Gefahr widersprechender Entscheidungen (BGH NJW 1999, 1718; OLG Hamm MDR 2016, 671; OLG München OLGR 2008, 696).
Die Gefahr widersprechender Entscheidungen ist im vorliegenden Fall nicht mehr gegeben. Das Amtsgericht hat im Wege des Teilversäumnisurteils über die Widerklageanträge zu 1. bis 4. der Beklagten zu 1. gegen die drei Kläger entschieden. Die Widerklageanträge zu 1. und zu 3. und 4. haben die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung vom 21.08.2015, die Einsichtnahme in Originale der Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2015 und 2016 sowie die Zahlung einer Gesamtsumme von 380,27 € wegen eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2015, wegen eines Stromtotalausfalls im September, Oktober und Dezember 2016 sowie wegen der ersatzlosen Entziehung von kostenlosen Außenstellplätzen zum Gegenstand.
Die Widerklageanträge zu 1., 3. und 4. begründen keine Gefahr widersprechender Entscheidungen mit materiellen Inhalten. Die Klägerin zu 1. stützt den Räumungs- und Herausgabeanspruch in der Klage nicht auf die Eigenbedarfskündigung vom 21.08.2015, die Gegenstand des Widerklageantrages zu 1. ist. Die Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2015 und 2016 ist ebenso wenig Gegenstand des Berufungsverfahrens wie der geltend gemachte Zahlungsbetrag von 380,27 €.
Den Widerklageantrag zu 2., der die Verpflichtung der Kläger zur Übergabe eines Türschlüssels im Mietobjekt zum Gegenstand hatte, hat die Beklagte zu 1. mit Schriftsatz vom 18.05.2018 zurückgenommen. Die Teilrücknahme des Widerklageantrages zu 2. ist nicht nach § 269 Abs. 1 ZPO zustimmungspflichtig. Zwar haben die Kläger in dem Verhandlungstermin vom 22.02.2017 vor dem Amtsgericht mündlich zu den Widerklageanträgen verhandelt, indem sie beantragt haben, die Widerklage abzuweisen und ein dahingehendes Versäumnisurteil gegen die Beklagte zu 1. zu erlassen. Indes ist dieser Verhandlung die Wirkung genommen worden, weil die Beklagte zu 1. mit Schriftsatz vom 06.05.2017, beim Amtsgericht eingegangen am 11.05.2017, gegen das Teilversäumnis- und Schlussurteil vom 26.04.2017, ihr zugestellt am 04.05.2017, einen zulässigen Einspruch eingelegt hat. Der zulässige Einspruch führt nach § 342 ZPO dazu, dass der Prozess in die Lage zurückversetzt worden ist, in welchem er sich vor dem Eintritt der Säumnis befunden hat (vgl. BGHZ 4, 328 (339 f.); Zöller/Greger, a. a. O., § 269 Rn. 13).
b) Die Klage auf Räumung und Herausgabe ist zulässig und begründet.
aa) Entgegen der Ansicht der Beklagten ist die Klage nicht deshalb unzulässig, weil die Klägerin zu 1. im Sinne des § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht ausreichend bestimmt bezeichnet ist.
Die gesetzliche Regelung verlangt für die Bejahung der Zulässigkeit der Klage nur, dass die Bezeichnung so genau sein muss, dass keine Zweifel an der Person bestehen. Dazu gehört nach der Rechtsprechung auch die Angabe einer Anschrift (vgl. Zöller/Greger, a. a. O., § 253 Rn. 8 MüKoZPO/Becker-Eberhard, ZPO, 5. Aufl., § 253 Rn. 57 zitiert nach juris). Ungenaue oder unrichtige Parteibezeichnungen können jederzeit von Amts wegen berichtigt werden, wenn die Identität der Partei trotz der Berichtigung gewahrt bleibt (Zöller/Vollkommer, a. a. O., Vor § 50 Rn. 7). Bei parteifähigen Gesellschaften bürgerlichen Rechts genügt es, die Personenvereinigung identifizierbar zu beschreiben (Zöller/Greger, a. a. O., § 253 Rn. 8a MüKoZPO/Becker-Eberhard, a. a. O., Rn. 60). Dazu gehört der Name und der Sitz der Gesellschaft sowie die Nennung der vertretungsberechtigten Gesellschafter im Sinne von § 130 Nr. 1 ZPO. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann im Rechtsverkehr einen Namen führen und sollte das im Hinblick auf eine Eintragungsfähigkeit im Grundbuch bzw. ihre Aktivprozessfähigkeit auch (Palandt/Sprau, BGB, 77. Aufl., § 705 Rn. 25 MüKoZPO/Becker-Eberhard, a. a. O., § 50 Rn. 27). Allerdings schaden Ungenauigkeiten und Unvollständigkeiten nicht, wenn nur die Gesellschaft zweifelsfrei identifizierbar ist (Zöller/Vollkommer, a. a. O., § 50 Rn. 17 mwN.).
Die Klägerin ist als … GbR, vertreten durch die vertretungsberechtigten Gesellschafter … und …, …, …, beschrieben. Als Eigentümerin ist im Grundbuch die „GbR … bestehend aus …, …, …“ eingetragen. Es besteht zwar eine unterschiedliche Schreibweise bei der Platzierung des Wortes „GbR“. Dabei handelt es sich jedoch nur um eine Ungenauigkeit. An der Identifizierbarkeit bestehen für die Kammer keine Zweifel. Die Beklagten haben zudem zugestanden, dass die GbR unter der genannten Anschrift auch einen Briefkasten hat.
bb) Die Klägerin zu 1. kann von beiden Beklagten die Räumung- und Herausgabe der Mietwohnung samt Tiefgaragenstellplatz verlangen.
aaa) Gegen die Beklagte zu 1. ergibt sich der Anspruch auf Räumung und Herausgabe aus §§ 546 Abs. 1, 535, 542 Abs. 1, 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB.
Zwischen der Klägerin zu 1. und der Beklagten zu 1. besteht nach §§ 535, 566 Abs. 1 BGB ein Mietvertrag mit dem am 09.08.2004 zwischen der Klägerin zu 1. und Herrn … vereinbarten Inhalt. Soweit die Beklagte zu 1. in Zweifel zieht, dass die Klägerin zu 1. ihre Vermieterin sei, weil sie diese nicht zweifelsfrei identifizieren könne, ist dieses Bestreiten nicht erheblich.
Die konkrete Bezeichnung des Vertragspartners gehört grundsätzlich zu den Kernerfordernissen eines wirksamen Mietvertrages. Die Klägerin zu 1. ist – wie ausgeführt – hinreichend konkret bezeichnet. Sie ist von der Verwalterin des Voreigentümers gegenüber der Beklagten zu 1. als Erwerberin benannt worden. Ihre Stellung als Erwerberin ergibt sich auch aus dem Grundbuch. Ein entsprechender Grundbuchauszug ist Gegenstand des Vortrags der Parteien gewesen und in den Rechtsstreit eingeführt worden. Es ist nicht erkennbar, dass für die Beklagte zu 1. in irgendeiner Weise eine Verwechselungsgefahr hinsichtlich der Person ihres Vermieters bestehen könnte.
Der unbefristet abgeschlossene Mietvertrag zwischen der Klägerin zu 1. und der Beklagten zu 1. ist durch die Zustellung der ordentliche Kündigung der Klägerin zu 1. in der Klageschrift vom 13.06.2016 nach §§ 542 Abs. 1, 573 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB zwischenzeitlich beendet worden.
Die in der vorgenannten Klageschrift erklärte Kündigung genügt den formalen Anforderungen. Sie ist in schriftlicher Form gemäß der Vorgabe des § 568 Abs. 1 BGB abgegeben worden. Sie ist auch – wie dargelegt – von der Klägerin zu 1. als Vermieterin ausgesprochen worden.
Die Kündigungserklärung enthält Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 3 BGB. Genannt sind der Eigenbedarf, die Nichtleistung einer Kaution und die Zerrüttung des Mietverhältnisses. Soweit sich die Beklagten in diesem Zusammenhang darauf stützen, dass in der Klageschrift nicht konkret angegeben sei, dass Hintergrund der Kündigung wegen Nichtleistung der Kaution die unterlassene Herausgabe des Kautionssparbuchs sei, stellen sie zu hohe Anforderungen an die Förmlichkeiten. Zu den Kündigungsgründen muss der Vermieter nur die Kerntatsachen vortragen. Dabei genügt es, dass der Vermieter den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 573 BGB, Rn. 218).
Die Klägerin zu 1. legt in der Klageschrift im Einzelnen dar, dass das Sparbuch sich nicht in ihren Händen befinde, sondern bei der Beklagten zu 1. Damit stehe fest, so die Klägerin zu 1. in der Klageschrift weiter, dass die Beklagten ihr wissentlich und willentlich die mietvertraglich vereinbarte und geschuldete Kaution vorenthalten haben. Spätestens mit Rücksendung des Sparbuchs an die Beklagte zu 1. sei ihr ein originärer Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution entstanden. Die Beklagten hätten hierbei mitzuwirken, was sie verweigert hätten. Unter anderem auf diese fehlende Mitwirkung der Beklagten zu 1., etwa durch Übergabe des Kautionssparbuches, was die Klägerin zu 1. der Beklagten zu 1. zu keinem Zeitpunkt verweigert hat, stützt die Klägerin zu 1. ihre in der Klageschrift erklärte Kündigung des Mietverhältnisses. Im Kern ging es der Klägerin zu 1. nur darum, eine Mietsicherheit zu bekommen, die ihr die Beklagte zu 1. bis zum gegenwärtigen Zeitpunkt verweigert.
Es besteht der Kündigungsgrund einer erheblichen Vertragsverletzung durch die Beklagte zu 1. in Form der Nichtleistung der vereinbarten Kaution durch die unterlassene Übergabe des Kautionssparbuches.
Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter nach § 573 Abs. 1 BGB kann nur ausgesprochen werden, wenn ein Kündigungsgrund in Form eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht. Nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB liegt ein berechtigtes Interesse insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Die Beklagte zu 1. hat ihre Verpflichtung zur Herausgabe des Kautionssparbuches an die Klägerin zu 1. nicht erfüllt. Damit hat sie die denkbare Verwertung der Sicherheit in vertragswidriger Art gefährdet.
Die Nichtzahlung einer Kaution berechtigt grundsätzlich zu einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (Blank in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 566 a BGB, Rn. 13 sowie § 569 BGB, Rn. 32 j Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl., Kap. IV Rn. 114). Erfasst wird nicht nur die Zahlung eines Geldbetrages, sondern auch die Abtretung oder Verpfändung eines Sparkontos (Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 569 Rn. 14a mwN. für die außerordentliche Kündigung). Leistet ein Mieter eine Mietkaution nicht, die den zweifachen Betrag einer Nettomonatsmiete ausmacht, so kann der Vermieter sogar nach § 569 Abs. 2 a BGB bei neueren Mietverhältnissen ohne Interessenabwägung fristlos kündigen.
Nach § 12 des Mietvertrages vom 09.08.2004 hatte die Beklagte zu 1. bei Abschluss des Mietvertrages eine Mietsicherheit in Höhe von 950,00 € zu erbringen. Das entsprach mehr als zwei Monatsmieten für Wohnung und Stellplatz, überschritt jedoch den nach § 551 Abs. 1 BGB zulässigen Höchstbetrag von drei Monatsmieten nicht. Ausweislich § 30 Nr. 4 des Mietvertrages war festgeschrieben, dass die Kaution vor Übernahme der Wohnung in Höhe von 950,00 € fällig wird und die Mieter hierfür eine Bankbürgschaft oder ein Kautionssparbuch vorlegen. Dabei geht die Kammer davon aus, dass die Kautionsleistung des § 12 des Mietvertrages durch § 30 Nr. 4 des Mietvertrages darauf konkretisiert war, dass die Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft oder eines Kautionssparbuchs zu erbringen war. Diese Konkretisierung war bindend und hat sich durch die Rückgabe des Kautionssparbuches an die Beklagte zu 1. nicht inhaltlich verändert.
Für den hier maßgeblichen Fall eines Eigentümerwechsels bestimmt § 566 a S. 1 BGB, dass der Erwerber in die begründeten Rechte und Pflichten eintritt, die der Mieter des veräußerten Wohnraums bei der Sicherheitsleistung für die Erfüllung seiner Pflichten gegenüber dem alten Vermieter begründet hat. Von dieser Regelung sind alle Arten der Sicherheit umfasst; es handelt sich um eine Übertragung kraft Gesetzes (Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 566 a Rn. 3). Welche Rechte übergehen, richtet sich nach der Art der Sicherheit. Sind Gegenstände oder Forderungen verpfändet worden, so erlangt der Erwerber die Rechte des Pfandgläubigers.
Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, dass die Klägerin zu 1. mit dem Eigentumserwerb kraft Gesetzes Pfandgläubigerin hinsichtlich des Kautionssparbuches geworden ist. Auf das Eigentum an dem Sparkassenbuch kommt es für die Entscheidung im vorliegenden Rechtsstreit nicht an, sondern darauf, wem das Besitzrecht an dem Sparbuch zusteht.
Den Beklagten ist insoweit Recht zu geben, als die vorliegende Verpfändungserklärung vom 04.10.2004 (Bl. 74 d. A.) sich als Rechtspfändung nach §§ 1279 ff BGB darstellt. Verpfändet worden ist das Sparguthaben auf dem Kautionssparbuch mit dem verbrieften Auszahlungsanspruch der Beklagten zu 1. gegen das Geldinstitut mit höchstens 950,00 €. Das Sparbuch selbst als Sache ist dagegen nicht verpfändet worden, wobei im konkreten Fall dahinstehen kann, ob eine solche Sachpfändung angesichts des Sachwertes des Sparbuches überhaupt möglich ist (vgl. Palandt/Sprau, a. a. O., § 808 Rn. 6).
Die Rückgabe des Kautionssparbuches durch die Voreigentümerin …. GmbH an die Beklagte zu 1. kann nicht als Verzicht auf die Leistung einer Kaution ausgelegt werden. Ein solcher Erklärungswert kommt dieser tatsächlichen Handlung nicht zu. Es sind keine Umstände ersichtlich, die die Beklagte zu 1. zu der Annahme berechtigen würden, dass sie künftig nicht mehr eine Kautionssicherheit stellen müsse.
Die Klägerin zu 1. hat gegen die Beklagte zu 1. einen Anspruch auf Herausgabe des Kautionssparbuches, der sich aus dem Mietvertrag vom 09.08.2004 im Zusammenhang mit der Verpfändungsvereinbarung vom 04.10.2004 ergibt.
Im Ansatz zu Recht weisen die Beklagten darauf hin, dass die wirksame Verpfändung eines Sparguthabens nicht notwendigerweise auch die Übergabe des zugehörigen Sparbuches erfordert (vgl. MüKo/Damrau, BGB, § 1274 Rn. 8; Palandt/Wicke, a. a. O., § 1274 Rn. 3 mwN.). Bei Abschluss der Verpfändungsvereinbarung vom 04.10.2004 haben die Beklagte zu 1. und ihr erster Vermieter … aber ausdrücklich vereinbart, dass das Sparkassenbuch „vom Vermieter verwahrt“ wird. In dieser Abrede eine isolierte Verwahrungsvereinbarung zu sehen, ist abwegig. Vielmehr handelt es sich um eine Abrede, die im Zusammenhang mit der Verpfändung des Sparguthabens betrachtet werden muss und mit der Verpfändung als einheitliches Ganzes zu sehen ist.
Bei dieser Einschätzung stützt sich die Kammer darauf, dass es in der Praxis üblich ist, dass ein Kautionssparbuch an den Vermieter ausgehändigt wird (so ausdrücklich Blank in Schmidt- Futterer, a. a. O., § 551 BGB, Rn. 13). Das ist auch unmittelbar nachvollziehbar, denn die Geltendmachung des verpfändeten Rechts erfordert den Besitz des Sparbuches (MüKo/Damrau, a. a. O., Rn. 8). Die Sparkasse wird im vorliegenden Fall nur an denjenigen Auszahlungen vornehmen, der das Sparbuch auch vorlegt. Besitzt der Pfändgläubiger im Falle der Pfandreife ein qualifiziertes Legitimationspapier wie das vorliegende Kautionssparbuch nicht, kann er es zwar nach §§ 1227, 985 BGB vom Verpfänder herausverlangen. Jedoch erfordert dies möglicherweise ein umständliches Klageverfahren, das die Vertragsschließenden der Verpfändungsvereinbarung vom 04.10.2014 durch die Besitzübertragungsvereinbarung auf den Vermieter als Pfandgläubiger vermieden haben.
Dass es sich bei der Verpfändung und der Besitzübertragung des Sparbuchs auf den Vermieter um eine einheitliche vertragliche Vereinbarung handelt, wird auch durch die weitere vertragliche Gestaltung in der Verpfändungsvereinbarung deutlich. Es heißt dort nämlich, dass dann, wenn der Vermieter Auszahlung des Guthabens verlangt, die Sparkasse den Verpfänder hiervon unterrichten wird. Eine solche Unterrichtung ist nur notwendig, wenn der Vermieter und nicht der Mieter derjenige ist, der im Besitz des Sparbuches ist.
Schließlich hat die Beklagte zu 1. auch keinen nachvollziehbaren Grund dafür vorgetragen, warum die Parteien des Verpfändungsvertrages einen selbständigen Verwahrvertrag über das Sparbuch hätten abschließen sollen.
Die Nichtherausgabe des Sparbuches stellt eine nicht unerhebliche Verletzung des Mietvertrages dar.
Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die Klägerin zu 1. sie auch zur Leistung der Kaution und faktisch auch zur Herausgabe des Kautionssparbuches aufgefordert. Die Beklagte zu 1. kann sich nicht darauf berufen, dass die Klägerin zu 1. sie nur dazu aufgefordert habe, eine Geldzahlung zu erbringen, die Herausgabe des Kautionssparbuches aber nicht verlangt habe.
Zwar verweist die Beklagte zu 1. in diesem Zusammenhang zu Recht darauf, dass eine Kaution nicht zweimal geleistet werden muss (so auch BGH NJW-RR 2012, 214 f). Die Beklagte zu 1. hat ihre Kautionspflichten aus dem Mietvertrag mit Abgabe der Verpfändungserklärung und Übergabe des Sparbuchs an den Vertreter des ersten Vermieters … nach § 362 Abs. 1 BGB erfüllt. Danach ist es aber zu einer Störung gekommen, denn eigentlich hätte das Sparbuch jeweils vom alten Wohnungseigentümer an den neuen übergeben werden müssen. Jeder neue Wohnungseigentümer ist mit dem Erwerb des Eigentums an dem Mietgrundstück kraft Gesetzes nach §§ 566 a S. 1, 952 BGB neuer Besitzberechtigter an dem Sparbuch geworden und hatte gegenüber der Beklagten zu 1. aus der Verpfändungsvereinbarung ein konkretes Besitzrecht an dem Sparbuch. Der Vortrag der Beklagten vom sogenannten „erleichterten Zugriff“ ist in diesem Zusammenhang eher verschleiernd. Tatsächlich aber ist das Sparbuch wieder in die Hände der Beklagten zu 1. gelangt.
Zuzugeben ist der Beklagten zu 1., dass sie durch die Klägerin zu 1. vor dem Ausspruch der Kündigung dem Wortlaut nach zur Zahlung einer Geldsumme als Kaution und nicht zur Herausgabe des Sparbuches aufgefordert worden war. So hat die … die Beklagte zu 1. mit Schreiben vom 07.09.2011 (gemeint wohl 2015) im Auftrag der Klägerin zu 1. aufgefordert, die Mietkaution von 950,00 € bis zum 18.09.2015 auf das Mieterkonto zu überweisen, weil die Beklagte zu 1. sich nicht in eine Liste eingetragen habe, in der die Mieter dem vorangegangenen Eigentümer die Zustimmung erteilt hatten, die Kaution an den neuen Eigentümer zu übergeben. Im Kündigungsschreiben vom 04.11.2015 mahnte die Klägerin zu 1. die Beklagte zu 1. wegen der Kaution. Im Antwortschreiben vom 05.11.2015 wies die Beklagte zu 1. auf die Regelung in § 30 Nr. 4 des Mietvertrages hin und betonte, dass auch so verfahren worden sei. Weiter heißt es in dem Schreiben, dass nie etwas an sie ausgezahlt worden sei und dass die Mietkaution immer noch bestehe. Sie werde auf die Aufforderung der Klägerin zu 1. nicht zahlen.
Unter dem 17.12.2015 erteilte die Klägerin zu 1. der Beklagten zu 1. eine Abmahnung, weil sie trotz wiederholter Nichtleistung nicht die vollständige Kaution gemäß § 12 des Mietvertrages geleistet habe. Zugleich forderte sie die Beklagte zu 1. auf, den ausweislich des Mietvertrages geschuldeten Betrag unverzüglich zur Anweisung zu bringen. Mit Schreiben vom 20.12.2015 reagierte die Beklagte zu 1. auf die Abmahnung und wies das im Zusammenhang mit der Kaution erhobene Zahlungsverlangen erneut zurück. Die Kautionsleistung sei auf die Verpfändung eines Sparbuches konkretisiert worden. Ein Kautionssparbuch gebe es; die Verpfändung sei kraft Gesetzes ohne ihr Mitwirken auf den jeweiligen neuen Eigentümer übergegangen.
Der Beklagten zu 1. war allerdings klar, dass die Klägerin zu 1. bei der Geltendmachung eines Geldbetrages als Kautionsleistung von einem unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen ist. Sie hat die Klägerin zu 1. auf diesen Umstand mit Schriftsätzen vom 05.11.2015 und 20.12.2015 ausdrücklich hingewiesen.
Kern des Verlangens der Klägerin zu 1. im Zusammenhang mit den Schreiben zur Kautionsleistung ist indes gewesen, dass sie eine Kautionssicherheit von der Beklagten zu 1. erlangen wollte. Das war, wie die Antwortschreiben erkennen lassen, für die Beklagte zu 1. auch erkennbar. Zu Recht hat sich die Beklagte zu 1. darauf berufen, dass sie nicht verpflichtet gewesen, eine Geldzahlung zu erbringen.
Allerdings ist die Beklagte zu 1. aus der Verpfändungserklärung vom 04.10.2004 verpflichtet gewesen, der Klägerin zu 1. das Kautionssparbuch zu übergeben. Auf die obigen Ausführungen wird verwiesen. Sie hätte dies der Klägerin zu 1. auf deren Verlangen zur Leistung einer Geldzahlung als Kaution auch ausdrücklich anbieten müssen. Stattdessen hat sich die Beklagte zu 1. aber auf ein generelles Zurückbehaltungsrecht berufen, weil die Klägerin zu 1. ihr gegenüber nicht die Rechtsstellung als Vermieterin nachgewiesen habe. Diese Verweigerungshaltung zur Erbringung der Kaution, zu der auch die körperliche Übergabe des Sparbuches gehört, überzeugt schon deshalb nicht, weil die Beklagte zu 1. andererseits die geschuldete Monatsmiete fortlaufend an die Klägerin zu 1. geleistet hat. Das Verhalten der Beklagten zu 1. stellt sich daher als mietvertragliche Pflichtverletzung dar.
Die dargelegte Pflichtverletzung ist von einer gewissen Bedeutung.
Zwar war die Klägerin – wie bereits dargelegt – auch ohne die Übergabe des Kautionssparbuchs Pfandgläubigerin aus der Verpfändungsvereinbarung vom 04.10.2004. Indes war ihre Rechtsposition im Hinblick auf die mögliche künftige Realisierung der Sicherheit gefährdet, solange sie nicht im Besitz des Sparbuches gewesen ist. Die Klägerin zu 1. hätte die Beklagte zu 1., wenn diese nicht zur freiwilligen Herausgabe des Sparbuches bereit gewesen wäre, erst auf Herausgabe verklagen müssen. Gerade das aber sollte dadurch vermieden werden, dass dem Pfandgläubiger und Vermieter ein Recht zum Besitz an dem Kautionssparbuch zugestanden worden war.
In diesem Zusammenhang ist durchaus erwägenswert, ob in dem Verhalten der Beklagten zu 1. nicht sogar ein Grund für eine fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2 a n. F. BGB gesehen werden kann.
Der Beklagten zu 1. ist auch nicht zugute zu halten, dass sie einem Rechtsirrtum unterlegen wäre. Ihr musste klar sein, dass die vereinbarte Mietsicherheit der Klägerin zu 1. als neuer Eigentümerin des Mietobjekts schon deswegen nicht zugutekommen konnte, weil sie selber in Besitz des Sparbuches gewesen ist. Sie hat sich in der Folge auf formale Rechtspositionen zurückgezogen, die kaum haltbar und widersprüchlich waren. Es ist widersprüchlich, wenn die Beklagte zu 1. laufende Mietzahlungen an die Klägerin zu 1. erbringt, andererseits aber die Kaution in Form der Übergabe des Sparbuches nicht leisten will. Auch die Nichtherausgabe des Kautionssparbuchs unter Berufung darauf, dass nur ein Verwahrvertrag zum Sparbuch vereinbart worden sei, ist lebensfremd konstruiert und stellt gegenüber der Klägerin zu 1. ein erhebliches vertragswidriges Verhalten dar. Das Gesamtverhalten der Beklagten zu 1. ist als schuldhaft einzuordnen. Ein eventuell anzunehmender Rechtsirrtum wäre auf Fahrlässigkeit gegründet und damit unbeachtlich.
Der Herausgabeanspruch der Klägerin zu 1. wegen des Kautionssparbuches ist auch nicht verjährt. Er verjährt nach §§ 195, 199 BGB mit der Regelverjährungszeit von mindestens drei Jahren. Die Verjährungsfrist kann allerdings erst zu laufen begonnen haben, als die Beklagte zu 1. im Jahr 2015 wieder in den Besitz des Kautionssparbuches gelangt ist, so dass die dreijährige Verjährung zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung vom 13.06.2016 in der Klageschrift noch nicht abgelaufen war.
Eine Abmahnung ist für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB nicht erforderlich (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 573 BGB, Rn. 13 a), gleichwohl ist sie mit Schreiben vom 17.12.2015 erfolgt.
Die wirksame ordentliche Kündigung hat das Mietverhältnis zwischen der Klägerin zu 1. und der Beklagten zu 1. gemäß § 573 C Abs. 1 BGB zum 30.04.2017 beendet. Die in der Klageschrift ausgesprochene ordentliche Kündigung ist am 05.07.2016 zugegangen. Für die Beklagte zu 1. gilt bei dem seit dem Jahr 2004 bestehenden Mietverhältnis die längstmögliche Kündigungsfrist. Die Kündigungsfrist bestimmt sich mit dem dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats, wobei sich diese Frist noch um zweimal drei Monate verlängert. Nach herrschender Meinung ist der Samstag als Werktag mitzurechnen (vgl. Blank in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 573 C Rn. 8). Die Fristberechnung beginnt mit dem dritten Werktag im August 2016 und folglich endete das Mietverhältnis nach mehr als neun Monaten zum Ende April 2017, wie es das Amtsgericht zutreffend angenommen hat.
bbb) Gegen den Beklagten zu 2. ergibt sich der Anspruch der Klägerin zu 1. auf Räumung und Herausgabe aus § 546 Abs. 2 BGB.
Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten nach § 546 Abs. 2 BGB zurückfordern. Der Dritte muss nicht Untermieter sein; es genügt, wenn ihm die Mietsache mit Einverständnis des Vermieters zum Mitgebrauch überlassen worden ist, etwa bei einem Ehegatten des Mieters (vgl. Palandt/Weidenkaff, a. a. O., § 546 Rn. 20). Es handelt sich um einen Fall des gesetzlichen Schuldbeitritts, der ein gesetzliches Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Drittem begründet. Ein solcher Fall liegt hier vor, denn mit Genehmigung vom 10.09.2004 hat es die Hausverwaltung des ersten Vermieters gestattet, dass der Beklagte zu 2. dauerhaft in die Wohnung aufgenommen werden kann.
Zutreffend hat das Amtsgericht die Beklagten gemäß § 431 BGB als Gesamtschuldner zur Räumung und Herausgabe verpflichtet (vgl. auch Streyl in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 546 BGB, Rn. 64).
c) Die Klägerin kann von der Beklagten zu 1. nicht nach § 546 a Abs. 1 BGB verlangen, dass sie für den Zeitraum ab dem Monat Januar 2018 bis zur Herausgabe der Mietwohnung eine monatliche Nutzungsentschädigung in Höhe von 511,14 €, zahlbar jeweils monatlich im Voraus zum dritten Werktag eines Monats, zahlt.
Der Antrag auf künftige Leistung bezieht sich, nachdem die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 13.12.2017 die Klage hinsichtlich des Zeitraums vom 01.05.2017 bis zum 31.12.2017 übereinstimmend für erledigt erklärt haben, nur noch auf künftige Leistungen ab dem Monat Januar 2018.
Die Klage auf künftige Leistung ist bereits unzulässig.
Für den Zahlungsantrag auf künftige Leistung kann sich die Klägerin zu 1. nicht auf § 258 ZPO stützen.
Nach § 258 ZPO kann das Gericht bei wiederkehrenden Leistungen auch wegen einer erst nach Erlass des Urteils fällig werdenden Leistung eine Verurteilung auf künftige Entrichtung aussprechen.
Eine Verurteilung nach § 258 ZPO kann jedoch nur dann erfolgen, wenn die Leistung nicht von einer Gegenleistung abhängig ist (vgl. BGH MDR 1996, 1232; Zöller/Greger, a. a. O., § 258 Rn. 1 und § 259 Rn. 1; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 559b BGB, R. 63).
Ob bei einem Entschädigungsanspruch des Vermieters bei verspäteter Rückgabe nach § 546 a Abs. 1 BGB anzunehmen ist, dass die Nutzungsentschädigung von einer Gegenleistung abhängig ist, ist umstritten. Tendenziell hat der Bundesgerichtshof (NJW 2003, 452 f.) mit dem Argument, dass in dem Anspruch aus § 546 a BGB ein vertraglicher Anspruch eigener Art zu sehen sei, der an die Stelle des Mietzinsanspruchs trete und seine Ursache gleichfalls in der Gewährung einer Leistung finde, diese Frage bejaht, die Beantwortung aber letztlich dahinstehen lassen (bejahend auch: Streyl in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 546 a BGB, Rn. 107; Musielak/Voit, ZPO, 15. Aufl., § 258 Rn. 2 zitiert nach beck-online; MüKoBGB/Bieber, a. a. O., § 546 a Rn. 15 zitiert nach beck-online; Henssler NJW 1989, 138 ff. a.A. MüKoZPO/Becker-Eberhard, a. a. O., § 258 Rn. 9 mwN.).
Die Kammer schließt sich der herrschenden Auffassung an, wonach der Entschädigungsanspruch des Vermieters nach § 546 a Abs. 1 BGB von einer Gegenleistung abhängig ist. Die Fälligkeit dieses Anspruchs richtet sich nach den für die Miete geltenden vertraglichen bzw. gesetzlichen Regelungen. Er gestaltet sich damit als vertraglicher Anspruch eigener Art, der anstelle des Mietzinsanspruchs tritt und der, wie der Mietzinsanspruch, darauf beruht, dass er für die Möglichkeit der Nutzung der ehemaligen Mietwohnung zugesprochen wird.
Es kommt daher nur die Anwendung von § 259 ZPO in Betracht. Danach kann – über die Regelung des § 258 ZPO hinaus – eine Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen wird. Die Besorgnis der Leistungsverweigerung ist bereits dann gegeben, wenn ein ernstliches Bestreiten des Zahlungsanspruchs gegeben ist (BGH MDR 1996, 1232; Zöller/Greger, a. a. O., § 259 Rn. 3) oder ein erheblicher Mietrückstand besteht. Die Anforderungen an die Erwartung, der Mieter werde nicht zahlen, sind nicht hoch. Wurde der Mietvertrag allerdings nicht wegen Zahlungsverzugs, sondern aus anderen Gründen beendet, kommt eine Besorgnis, der Mieter werde sich der rechtzeitigen Zahlung entziehen, nicht ohne weiteres in Betracht (vgl. Streyl in Schmidt-Futterer, a. a. O., § 545 a BGB, Rn. 107).
Eine solche Besorgnis ist im vorliegenden Fall nicht anzunehmen. In der Vergangenheit hat die Beklagte zu 1. monatlich Zahlungen in Höhe der nicht erhöhten Miete regelmäßig erbracht um einen weiteren Kündigungsgrund zu vermeiden, denn die Beklagte zu 1. möchte weiter in der Wohnung wohnen bleiben. Auch wegen eines Teilbetrages von 25,00 €, der der Betriebskostenvorauszahlung zuzurechnen ist, hat sie die Berechtigung in Zweifel gezogen, aber dennoch diesen Betrag in der Vergangenheit fortlaufend erbracht.
Die Kammer hat den Beklagten nach § 721 Abs. 1 ZPO eine sechsmonatige Räumungsfrist bis zum 13.12.2018 zugebilligt. Maßgeblich für die bewilligte Frist ist die Erwartung der Kammer, dass die Beklagten bis zum Ablauf der Räumungsfrist in der Lage sein werden, neuen angemessenen Wohnraum für sich zu finden.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91 a Abs. 1, 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 S. 1, 516 Abs. 3 S. 1 ZPO.
Hinsichtlich des Antrags auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung haben die Beklagten nach § 97 Abs. 1 ZPO die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner zu tragen, da die Berufung insoweit zurückgewiesen worden ist.
Soweit die Parteien den Zahlungsantrag der Klägerin zu 1. übereinstimmend für erledigt erklärt haben, trifft die Klägerin zu 1. nach § 91 a Abs. 1 ZPO die Kostenlast. Die Klage auf künftige Leistung nach §§ 258, 259 ZPO hatte keine Aussicht auf Erfolg; die Beklagte zu 1. hat die nach § 535 Abs. 2 bzw. § 546 a Abs. 1 BGB geschuldeten Zahlungen fortlaufend erbracht.
Soweit die Berufung gegen die künftigen Mietzahlungen von monatlich 511,14 € erfolgreich gewesen ist, trifft die Klägerin zu 1. die Kostentragungspflicht nach § 91 Abs. 1 ZPO.
Das Gleiche gilt nach § 516 Abs. 3 S. 1 ZPO für die zurückgenommene Anschlussberufung mit den dort geltend gemachten Mieterhöhungsbeträgen.
Zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht die Entscheidung auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
IV.
Die Revision wird nach § 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO zugelassen. Der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung dient die Klärung der Frage, ob ein Anspruch auf künftige Nutzungsentschädigungen nach § 546 a BGB im Wege der Klage nach § 258 ZPO durchgesetzt werden kann, insbesondere ob ein solcher Anspruch von einer Gegenleistung abhängig ist oder nicht.
V.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf 12.680,66 €.
Er setzt sich zusammen aus einem Betrag von 4.238,40 € (12 x 353,20 €) gemäß § 41 Abs. 2 GKG für den Räumungs- und Herausgabeantrag, aus 4.089,12 € für den erledigten Teil der künftigen Mietzahlungen bzw. Nutzungsentschädigung (8 Monate zu je 511,14 €) sowie aus weiteren 3.066,84 € gemäß § 3 ZPO, 48 GKG für die verbliebene Klage auf künftige Leistungen (6 Monate zu je 511,14 €).
Für die Anschlussberufung ist nicht der in den beiden Anträgen genannte Zahlungsbetrag von 578,84 € maßgeblich, sondern nur ein monatlicher Teilbetrag von 67,70 €. Die Anträge sind so auszulegen, dass die Klägerin die Zahlung des Unterschiedsbetrages zwischen der ursprünglich vereinbarten Miete von 511,14 € und der erhöhten Miete von 578,84 € begehrt. Für den Anschlussberufungsantrag zu 1. ist ein Wert von 473,90 € (7 Monate zu je 67,70 €) und für den Anschlussberufungsantrag zu 2. von 812,40 € (12 Monate zu je 67,70 €) anzusetzen.
