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Verpfändung des Kautionssparbuchs auf den Namen der Hausverwaltung – Freigabeerklärung des Vermieters?

LG Berlin, Az.: 65 S 271/09, Urteil vom 12.01.2010

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 28.Mai2009 – 229 C 287/08 – wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Verpfändung des Kautionssparbuchs auf den Namen der Hausverwaltung – Freigabeerklärung des Vermieters?
Foto: Successphoto/Bigstock

Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Freigabe seines bei der xxx AG, Filiale Berlin-Wilmersdorf geführten Kautionskontos zur Konto-Nr. xxx aus § 25 Nr. 2 des Mietvertrages, § 566a BGB, denn er hat die Mietsicherheit nicht gegenüber dem früheren Vermieter geleistet.

a) Der Kläger hat das o. g. Sparguthaben nicht wirksam an die Vorvermieterin verpfändet.

Die Verpflichtung zur Leistung einer Mietsicherheit im Mietvertrag ist allein kein Beweis dafür, dass der Mieter diese tatsächlich erbracht hat (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 566a Rn. 18). Sie kann zwar ein Indiz dafür sein, insbesondere dann, wenn der Vorvermieter diese im Laufe des Mietverhältnisses nicht angemahnt hat.

Ob diese Voraussetzungen hier gegeben sind, kann dahin stehen. Selbst wenn dies zugunsten des Klägers unterstellt würde, stünde der Annahme der tatsächlichen Leistung der Mietsicherheit gegenüber der Vorvermieterin der Inhalt der von ihm auf Hinweis des Amtsgerichts vorgelegten Erklärung der Bank entgegen, in der diese die Verpfändung des Sparkontos als Mietkaution über den im Mietvertrag vereinbarten Betrag bestätigt. Aus der Erklärung ergibt sich, dass der Kläger das Sparguthaben nicht an die Vorvermieterin, sondern deren Vertreterin verpfändet hat.

Bei der Mietsicherheit in Form der Verpfändung eines Sparguthabens zahlt der Mieter – wie hier – den als Mietsicherheit zu leistenden Betrag auf einem Sparbuch ein, das auf seinen Namen ausgestellt ist. Das Recht auf die Sparforderung wird sodann an den Vermieter verpfändet, wobei die Parteien sich über die Bestellung eines dinglichen Pfandrechtes geeinigt haben müssen. Wirksamkeitsvoraussetzung ist die Anzeige der Verpfändung durch den Mieter gegenüber dem Kreditinstitut, die sich nicht auf eine Mitteilung des Verwendungszweckes beschränkt, sondern die Anzeige der Verpfändung und die Mitteilung des Pfandgläubigers einschließt (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 551 Rn. 4; OLG Nürnberg Urteil v. 15.05.1998 – 8 U 4293/97 Rn. 6, zit. nach juris)

Die letztgenannte Voraussetzung ist hier nicht gegeben.

Zwar hat der Kläger durch Vorlage einer Kopie des auf seinen Namen ausgestellten Sparbuchs die Leistung der Mietsicherheit vorgetragen. Dies war notwendige, aber nicht hinreichende Bedingung für die Bestellung des Pfandrechts. Mit der Vorlage der Bankerklärung hat er zudem nachgewiesen, dass er das Recht auf die Sparforderung verpfändet hat, denn aus der Erklärung der Bank ergibt sich, dass der Kläger die für eine wirksame Verpfändung notwendige Anzeige gegenüber dem Kreditinstitut vorgenommen hat. Der Erklärung lässt sich entnehmen, dass der Bank die Verpfändung, deren Zweck und ein Pfandgläubiger bekannt geworden sind. Die Verpfändungserklärung weist hinsichtlich des Gläubigers allerdings nicht die tatsächliche Vermieterin, die Erbengemeinschaft xxx aus, sondern deren Vertreterin, die xxx mbH. Da auch nach der Regelung im Mietvertrag, vgl. § 25 Nr. 1 des Mietvertrages, die Sicherheit dem Vermieter zu leisten ist, nicht aber deren Vertreterin, weist die Erklärung einen falschen Pfandgläubiger aus bzw. nicht den Vermieter als Pfandgläubiger.

Dahin stehen kann, ob das Pfandrecht bei dieser Sachlage überhaupt wirksam bestellt wurde, denn es gibt auch sonst keine Anhaltspunkte dafür, dass die ursprünglichen Mietvertragsparteien sich über die Bestellung eines dinglichen Pfandrechts zugunsten der Vertreterin der Vermieterin geeinigt hätten, ferner auch deshalb, weil die Bank unzutreffend davon ausgeht, dass der ihr bekannte Pfandgläubiger Vermieter ist, ihre Erklärung entspricht insofern nicht den tatsächlichen Verhältnissen.

Entscheidend ist, dass damit die Voraussetzungen des § 566a BGB nicht vorliegen. Grundsätzlich gehen zwar auch bei der Verpfändung eines Sparguthabens die daraus resultierenden Rechte und Pflichten mit Vollendung des Eigentumserwerbs auf den Erwerber über, ohne dass es eines weiteren Übertragungsaktes bedarf (vgl. Blank in Blank/Börstinghaus, a.a.O., § 566a Rn. 2; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., III 204, m.w.N.). Aus § 566a BGB folgt aber auch, dass dies voraussetzt, dass die Sparforderung überhaupt (wirksam) an den Vorvermieter verpfändet wurde.

Davon kann hier auf der Grundlage des Sachvortrags des Klägers nicht ausgegangen werden.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO /§ 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO

5. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Entscheidung, die einen Einzelfall betrifft.

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