LG Dresden – Az.: 4 S 222/21 – Beschluss vom 23.11.2021
I. Die Parteien, insbesondere die Beklagten, werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das am 20.05.2021 verkündete Endurteil des Amtsgerichts Dresden, Az. 46 C 4180/20, nach Maßgabe des § 522 Absatz 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.
II. Die Parteien erhalten Gelegenheit, innerhalb von drei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses hierzu Stellung zu nehmen. Die Beklagten sollte allerdings zur Vermeidung von Kosten auch die Rücknahme der Berufung in Erwägung ziehen.
Gründe
I.
Die Beklagten wenden sich mit der Berufung gegen das Endurteil des Amtsgerichts Dresden vom 20.05.2021, den Beklagten zugestellt am 25.05.2021, durch das das Amtsgericht sie zur Nachzahlung von Betriebskosten für den Abrechnungszeitraum 01.01.2019-31.12.2019 hinsichtlich der von ihnen in der … Straße … in Dresden angemieteten Wohnung verurteilt hat. Zur Begründung hat das Amtsgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Betriebskostenabrechnung vom 04.06.2020 sei formell ordnungsgemäß. Die Beklagten hätten auch keine durchgreifenden Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit der Abrechnung erhoben. Die von den Beklagten eingewandten Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot hinsichtlich der Positionen Hausmeister, Hauslicht, Müllabfuhr, Versicherungen und Heizkosten seien zu pauschal. Die Beklagten hätten zuvor ihre Einwendungen durch eine Belegeinsicht substanziieren müssen, wovon sie keinen Gebrauch gemacht hätten. Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird auf das angegriffene Urteil Bezug genommen, § 540 Absatz 1 Nr.1 ZPO.
Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der am 16.06.2021 bei Gericht eingegangenen und nach gewährter Fristverlängerung am 16.08.2021 begründeten Berufung. Sie rügen eine Verletzung des materiellen Rechts sowie eine fehlerhafte Sachverhaltsfeststellung durch das Amtsgericht. Das Amtsgericht habe sich in seiner Entscheidung nicht mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur Thematik des Wirtschaftlichkeitsgebot und der Thematik der Belegeinsicht auseinandergesetzt. Anders als das Amtsgericht ausgeführt habe, sei die Belegeinsicht auch nicht am Verhalten der Beklagten gescheitert. Das Amtsgericht habe die Besonderheiten der Corona-Pandemie bei der nicht zustande gekommenen Belegeinsicht unberücksichtigt gelassen. Außerdem hätten sie auch ohne Belegeinsicht substanziierte Einwendungen gegen die Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebots bei den Hausmeisterkosten, dem Müll, dem Hausstrom und den Heizkosten erhoben. Das Amtsgericht habe ihr Vorbringen unbeachtet gelassen, dass es im Abrechnungsjahr zu einer vielfachen Steigerung der Hausmeisterkosten im Vergleich zum vorangegangen Abrechnungsjahr gekommen sei. Das Amtsgericht habe auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes verkannt, nach der eine pauschale Abrechnung der Hausmeistertätigkeiten, die Verwaltungs-, Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten beinhalte, nicht möglich sei. Wegen der fehlenden nachvollziehbaren Aufschlüsselung dieser Kostenbestandteile genüge hier auch ein schlichtes Bestreiten der Kostenansätze. Auch habe das Amtsgericht die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Thematik des Anspruchs des Mieters auf Einsichtnahme der Abrechnung anderer Mitmieter sowie zur pauschalen Hauswartabrechnung außer Betracht gelassen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Berufungsbegründungsschrift vom 16.08.2021 verwiesen.
Die Beklagten beantragen, unter Abänderung des am 20.05.2021 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Dresden, Az. 1 46 C 4180/20, die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er verteidigt unter Vertiefung und Wiederholung seines erstinstanzlichen Vorbringens das angegriffene Urteil.
II.
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung verspricht in der Sache keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch weder eine grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. Auch andere Gründe gebieten eine mündliche Verhandlung nicht. Die Kammer beabsichtigt daher, die Berufung durch -einstimmigen- Beschluss zurückzuweisen, § 522 ZPO.
Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zugrunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Beides ist hier nicht der Fall.
Die Entscheidung des Amtsgerichts ist rechtlich nicht zu beanstanden. Die Kammer schließt sich nach eigener Prüfung der Sach- und Rechtslage den überzeugenden Ausführungen im angefochtenen Urteil in vollem Umfang an und nimmt darauf Bezug. Das Berufungsvorbringen entkräftet die vom Amtsgericht getroffenen Feststellungen nicht.
Ergänzend ist lediglich Folgendes anzumerken:
1. Zu Recht hat das Amtsgericht entschieden, dass sich der Mieter bei -hier vorgeworfenen- Verstößen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebots nicht darauf beschränken kann, pauschal die Richtigkeit und Angemessenheit einzelner Betriebskostenpositionen zu bestreiten. Er ist vielmehr gehalten, sich argumentativ mit den zugrunde liegenden Belegen auseinanderzusetzen, wozu eine vorherige Kenntnis und Belegeinsicht erforderlich ist. Ein Bestreiten erfüllt nämlich nur dann die prozessualen Anforderungen des § 138 Abs. 2 ZPO, wenn jeweils konkret zu den einzelnen Abrechnungsposten und den zugrunde liegenden Belegen Stellung genommen wird und dezidierte Bedenken gegen die materielle Berechtigung der Abrechnung darlegt werden.
Dieser Darlegungslast haben die Beklagten -wie das Amtsgericht zutreffend entschieden hat- nicht genügt.
a) Unstreitig haben die Beklagten keine Einsicht in die Betriebskostenabrechnung betreffenden Belege genommen, obwohl die Hausverwaltung des Klägers ihnen mit e-mail vom 11.09.2020 den Terminvorschlag vom 15.09.2020, 17.00 Uhr zur Belegeinsicht bestätigt hatte (Bl. 88 dA).
b) Die Kammer teilt auch die Ansicht des Amtsgerichts, dass der Kläger nicht zu einer Übersendung der Belege an die Beklagten verpflichtet war. Dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung steht ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu. Er hat diese vielmehr beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einzusehen (BGH, Beschluss vom 19.10.2010, Az. VIII ZR 83/09). Lediglich dann, wenn dem Mieter im Einzelfall eine Einsichtnahme vor Ort nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zumutbar ist, kommt ein Anspruch des Mieters auf Übersendung von Fotokopien der Rechnungsbelege in Betracht (BGH, aaO).
Im Ergebnis zu Recht hat das Amtsgericht das Vorliegen eines solchen Ausnahmefalles im Streitfall verneint. Zwar enthält das amtsgerichtliche Urteil -wie die Beklagten zu Recht monieren- keine Ausführungen zur von den Beklagten geltend gemachten Besonderheiten wegen der seinerzeit (und derzeit) grassierenden Corona-Pandamie. Auch unter Berücksichtigung dieses Umstands war vorliegend den Beklagten aber eine Belegeinsicht vor Ort nicht unzumutbar und ein Anspruch der Beklagten auf Übersendung von Belegkopien nicht begründet. Im September/Oktober 2020 war das gesellschaftliche und private Leben bei Einhaltung der AHA-Regeln nur noch wenig beeinträchtigt. Reisen und Restaurantbesuche waren wieder möglich. Insgesamt war bei Einhaltung der AHA-Regeln zwar keine völlige gefahrlose Zusammenkunft mehrerer Personen möglich, jedoch eine Ansteckungsgefahr bei Einhaltung der möglichen Schutzvorkehrungen erheblich reduziert. Allein das Andauern der Corona-Pandemie begründete daher das Vorlegen eines solchen Ausnahmefalles nicht.
An diesem Ergebnis ändert auch der Umstand nichts, dass der Beklagte nach seinem Vorbringen in der Klageerwiderung zu einer Risikogruppe für eine Covid-19-Erkrankung gehört. Auf diesen Umstand haben die Beklagten allerdings schon weder in ihrem Ablehnungsschreiben vom 27.09.2020 zur Wahrnehmung des Termins zur Belegeinsicht noch in ihrem Schreiben vom 06.09.2020 abgestellt. Einen solchen Hinweis enthalten beide Schreiben nicht; darin begründeten die Beklagten ihre Ablehnung vielmehr allgemein mit der aktuellen COVID-19- Verordnung und dem aus ihrer Sicht lediglich geringfügigen zeitlichen Aufwand zur Herstellung von Kopien. Hierauf kommt es letztlich aber auch nicht an. Entscheidend ist, dass die Hausverwaltung der Klägerin dem Verlangen der Beklagten nach einer Bestätigung der Einhaltung der Schutzvorkehrungen und der Möglichkeit zur Anfertigung von Kopien ausdrücklich nachgekommen ist. In ihrer e-mail vom 11.09.2020 hat die Hausverwaltung des Klägers den Beklagten ausdrücklich zugesichert, dass die Corona-Abstandsregelungen eingehalten werden und die Möglichkeit bestehe, Fotografien der Rechnungen zu fertigen (Bl. 88 dA). Dass die Hausverwaltung hierbei -erkennbar versehentlich- eine falsche Objektanschrift der einzusehenden Belege angegeben hat, war unschädlich und wurde durch die nachfolgende mail vom 01.10.2020 auch richtiggestellt (Bl. 52 dA). Die Beklagten haben gleichwohl auch nachfolgend keinen Termin zur Belegeinsicht wahrgenommen, obwohl ihnen dies zumutbar gewesen wäre, und damit ihre Möglichkeit zum Vorbringen substanziierter Angriffe gegen die Betriebskostenabrechnung selbst vereitelt.
2. Ohne Erfolg bringen die Beklagten mit der Berufung weiter vor, sie hätten -auch ohne Belegeinsicht- die im Streit stehenden Abrechnungspositionen substanziiert angegriffen.
a) Das Vorbringen, es sei zu einer vielfachen Steigerung der Hausmeisterkosten im Vergleich zum Abrechnungsjahr 2018 gekommen, ist für sich genommen nicht geeignet, einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu begründen. Der Kläger hat die Kostenerhöhung im Rechtsstreit nachvollziehbar damit erklärt, die reduzierte Geltendmachung von Hausmeistergebühren im Jahre 2018 sei dem Umstand geschuldet gewesen, dass seinerzeit noch Bauarbeiten im Anwesen durchgeführt worden seien, weshalb man sich mit dem Hausmeister auf eine geringere Entlohnung geeinigt hatte. Mangels Einsichtnahme in die Abrechnungsbelege ist daher ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht aufgezeigt.
b) Auch der weiter vorgetragene Umstand der Vereinbarung einer Pauschalvergütung mit dem Hausmeister, reicht für sich genommen nicht aus, einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu begründen. Dem steht auch nicht die von den Beklagten herangezogenen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 20.02.2008, Az. VIII ZR 27/07, entgegen. Danach muss der Vermieter zwar in der Tat die Kosten der umlagefähigen Hauswartstätigkeit einerseits und die nicht umlagefähigen Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten andererseits nachvollziehbar aufschlüsseln, damit die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können. Vorliegend ist allerdings schon weder vorgetragen noch ersichtlich, dass der vereinbarte Pauschalvertrag überhaupt -nicht umlagefähige- Tätigkeiten der Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung beinhaltet. Nach dem Vorbringen der Beklagten in der Klageerwiderung zählen zu den Leistungen des Hausmeisters nach ihrer Kenntnis nur die wöchentliche Reinigung des Treppenhauses sowie das Mähen des Rasens. Dass hierzu auch Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten gehören, haben die Beklagten nicht behauptet. Allein aus dem Umstand der Vereinbarung einer Pauschalvergütung kann dies nicht geschlossen werden. Zum konkreten Umfang der nach dem Pauschalvertrag zu erbringenden Hausmeisterleistungen haben die Beklagten auch nicht vorgetragen. Aus diesem Grund ist das Amtsgericht auch zu Recht dem angebotenen Sachverständigenbeweis für die behaupteten Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebots nicht nachgekommen.
3. Schließlich verhilft den Beklagten auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 340/10, zur Begründung ihres behaupteten Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht zum Erfolg. Darin hat der Bundesgerichtshof vielmehr ausdrücklich festgestellt, dass allein die Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe nicht ausreicht. Es kommt daher weder auf die Kosten des Hausmeisters in den Vorjahren noch darauf an, auf welche Höhe sich die Kosten im zuvor bewohnten Mietobjekt belaufen haben. Derartige auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen tragen den vielfältigen, je nach Region beziehungsweise Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung. Aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten kann daher kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters entnommen werden (BGH, aaO). Dies gilt auch für den zum Vergleich herangezogenen (allgemeinen) Betriebskostenspiegel der Landeshauptstadt Dresden, da auch dieser lediglich -vom Einzelfall unabhängige- Durchschnittswerte enthält, ohne Berücksichtigung der jeweiligen konkreten Lage und Größe des Objekts und des konkreten zu erbringenden Leistungsumfangs. Ein solcher allgemeiner Betriebskostenspiegel ist auch weder dazu bestimmt noch dazu geeignet, Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot zu begründen. Er dient vielmehr dazu, zu prüfen, ob Anlass für eine genauere Überprüfung einzelner Kostenpostionen besteht, ohne dass damit zugleich eine verbindliche Feststellung über die Berechtigung der Höhe einzelner Betriebskosten verbunden wäre.
4. Hinsichtlich der gegen die Müllgebühren, des Hausstroms und der Heizkosten wiederholt vorgebrachten Einwendungen kann auf das amtsgerichtliche Urteil verweisen werden.
Die Berufung verspricht nach alledem keine Aussicht auf Erfolg.
III.
Die Kammer gibt schließlich zu bedenken, dass sich nach Nr.1222 GKG KV der Satz der Gerichtsgebühren für das Berufungsverfahren von 4,0 auf 2,0 ermäßigt, wenn das Verfahren nicht durch Beschluss nach § 522 Absatz 1Satz 1 ZPO endet, sondern durch Berufungsrücknahme.
