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Verschlechterung der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses – Vorbeschädigung

AG Saarbrücken, Az.: 3 C 305/13, Urteil vom 26.11.2014

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 309,48 6 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5% Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 08.05.2013 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 85 %; die Beklagte zu 15 %.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 115% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, soweit nicht die gegnerische Partei zuvor Sicherheit in Höhe von 115% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Die Klägerin war Vermieterin, die Beklagte Mieter der Wohnung im Anwesen … in … Saarbrücken.

Das Mietverhältnis ist beendet; die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 31.10.2012.

Die Türen in der Wohnung stammten aus dem Errichtungszeitraum des Anwesens in den 70iger Jahren; sie wurden im Jahr 1990 von der Fa. P. mit Folien neu bezogen.

Kurz nach Beginn des Mietverhältnisses ließ die Beklagte die Türen in ihrer Wohnung, nämlich die Badezimmertür, die Schlafzimmertür, die Wohnzimmertür und die Wohnungseingangstür auf der Innenseite, von ihrem Bruder malermäßig überarbeiten. Die Küchentür war ausgehängt und wurde im Keller aufbewahrt.

Die Bevollmächtigten der Klägerin forderten die Beklagte mit Schreiben vom 12.11.2012 zur Schadenbeseitigung an den Türen der Wohnung bis 26.11.2012 auf.

Die Klägerin hat die Türen und Zargen zwischenzeitlich erneuern lassen.

Gegenstand der Klage ist ein Schadensersatzanspruch der Klägerin, den diese wie folgt beziffert: Materialkosten für den Ersatz der Türen: 1.706,71 €

Arbeitskosten: 1.206,90 €

Nach neu für alt Abzug beim Material insgesamt: 2.000 €.

Sowie Instandsetzungskosten für einen Vierkant-Zapfen an der Wasseruhr: 89,77 €.

Die Klägerin behauptet, die Beklagte habe eigenmächtig und ohne Erlaubnis der Vermieterin die Türen in der Wohnung nach Entfernung der Folie streichen lassen. Die Türen seien zu Mietbeginn alle in einem guten Zustand gewesen. Durch den mangelhaften Anstrich seien die Türen ruiniert worden. Bei Rückgabe sei auch ein Vierkant-Zapfen an der Wasseruhr (Wasserabsperrventil) verbogen gewesen, was erst am 31.10.2013 festgestellt worden sei.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, an sie 2.089,77 € nebst Zinsen in Höhe von 5%Punkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 12.11.2012 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Klägerin habe ihr erlaubt, die Türen zu überarbeiten. Diese seien zu Mietbeginn – mit Ausnahme der Wohnzimmertür – in einem mangelhaften Zustand gewesen. An der Badezimmertür sei eine feuchtigkeitsbedingte Blasenbildung innen festzustellen gewesen, die Wohnungseingangstür sei im Bereich des Spions “zerstochen” gewesen und habe Defekte an der Folie aufgewiesen, die Schlafzimmertür habe nicht richtig geschlossen.

Durch den Anstrich, der fachgerecht erfolgt sei, hätten die Türen eine Wertverbesserung erfahren. Ein “Rückbau” der Türen im Sinne einer Neufoliierung werde nicht geschuldet.

Weder Türen, noch Zargen, noch Schließbleche seien in ihrer Mietzeit beschädigt worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Sitzungsprotokoll Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen A. F., B. B., W. S. und F. S., sowie Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 07.10.2013, 09.12.2013 und 05.11.2014 (Bl. 58 ff., 81 ff., 212ff. d.GA) und das Gutachten (Bl. 123 ff. d.GA) verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang begründet; im Übrigen ist sie unbegründet.

I.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 309,48 € wegen der nicht vertragsgerechten Rückgabe der Mietsache zu gem. §§ 241 II BGB, 280 I BGB.

Der Mieter ist gem. § 546 BGB verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Verletzt der Mieter diese Pflicht, hat der Vermieter gem. §§ 280, 281 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung, wenn er dem Schuldner zunächst erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung gesetzt hat. Das Erfordernis der Fristsetzung gilt auch dann, wenn die Kosten einer Wiederherstellung unverhältnismäßig hoch sind (BGH NJW 06, 1195).

Im Streitfall hat die Beklagte wegen der monierten Türen eine Frist zur Instandsetzung gesetzt, die fruchtlos verstrichen ist. Der Rückgabezustand war nicht vertragsgerecht.

Die Beklagte hat unstreitig während der Mietdauer die Türen in der Wohnung (mit Ausnahme der im Keller gelagerten Küchentür) durch den Zeugen S. malermäßig überarbeiten lassen und hierzu die ursprünglich vorhandenen Folien entfernt.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Arbeiten an den Türen zu einer “Verschlimmbesserung” des Türzustandes geführt haben.

Der Gutachter hat insoweit festgestellt, dass durch den nicht fachmännischen, schlecht ausgeführten Anstrich die Türen keine Wertverbesserung, sondern eine Wertminderung erlitten haben.

Um die Türen in dem jetzigen Zustand nochmals fachgerecht aufzuarbeiten, würden Kosten entstehen, die in keiner Relation zu der Anschaffung neuer Türen stünden. Ohne die Zargen würden bereits Kosten in Höhe von ca. 1.860 6 verursacht. Noch teurer würde die Neufoliierung der Türen werden.

Auf die Frage, ob die Klägerin auf eine Wiederherstellung der Türen im alten Zustand – d.h. mit Folie bezogen – gegenüber der Beklagten verzichtet hat, wie diese behauptet, kommt es von daher schon nicht mehr an; denn jedenfalls hat die Beklagte die angeblich vereinbarten Änderungen, nämlich ein Herrichten der Türen in einem helleren Farbton – nicht, schon gar nicht fachgerecht ausführen lassen.

Der Klägerin steht damit gegen die Beklagte ein Schadensersatzanspruch wegen einer Verschlechterung der Türen zu.

Ein solcher Anspruch findet allerdings dort seine Grenze, wo die Türen bereits keinen Wert mehr hatten, und eine Erneuerung ohnehin hätte erfolgen müssen.

Insoweit ist im Streitfall zu unterscheiden zwischen den Türen in der Wohnung, die unstreitig bei Übergabe mangelfrei waren – nämlich die Wohnzimmertür – und den Türen, die angeblich bei Übergabe der Wohnung an die Beklagte schon Mängel aufwiesen.

Der Vermieter trägt die Beweislast dafür, dass er dem Mieter die Sache unbeschädigt überlassen hat. Ist streitig, ob die Räume durch den Mietgebrauch beschädigt worden sind, muss der Vermieter beweisen, dass die Schadensursache im Einflussbereich des Mieters entstanden ist; er hat deshalb zunächst alle in seinen Verantwortungsbereich fallenden Schadensmöglichkeiten auszuräumen Mangels Vorlage eines Übergabeprotokolls bei Einzug oder geeigneter Beweisangebote, hat die Klägerin keinen Nachweis dafür erbringen können, dass die sonstigen Türen bei Übergabe an die Beklagte ebenfalls mangelfrei waren.

Aufgrund der Angaben der Zeugen F., B. und S. sieht es das Gericht als erwiesen an, dass die Badezimmertür an der Innenseite Schäden aufwies und die Hauseingangstür an der Innenseite ebenfalls an der Folie beschädigt war.

Hinsichtlich der Schlafzimmertür soll zwar nach Angaben des Zeugen F. ebenfalls ein Mangel bestanden haben; allerdings waren die Angaben doch eher vage, und das Gericht ist insoweit nicht von einer schadhaften Oberfläche der Tür überzeugt.

Der Zustand der Oberfläche ist zudem unabhängig davon, ob die Tür gut schließt.

Es steht auch keineswegs fest, dass die Tür “krumm” gewesen wäre. Hiergegen spricht das eingeholte Sachverständigengutachten.

Der Sachverständige hat die Türen besichtigt und fotografisch dokumentiert. Andere Mängel als der missglückte Anstrich sind dort nicht erkennbar.

Das Gericht geht daher nach der Beweisaufnahme davon aus, dass die beiden Türen in Wohnzimmer und Schlafzimmer bei Einzug der Beklagten unbeschädigt waren. Insoweit bestellt daher ein Schadensersatzanspruch der Beklagten.

Hinsichtlich der bei Einzug bereits defekten Türen besteht dagegen kein Anspruch. Insoweit hat der Gutachter nämlich bei der Erläuterung des Gutachtens angegeben, dass die Türen, nach der Überarbeitung durch “P.” im Jahr 1990 zwar eine Lebenserwartung von ca. 30 Jahren gehabt hätten. Durch das Entfernen der Folie und den mangelhafte Anstrich wurden die Türen auch beschädigt.

Soweit die Folie jedoch bereits vor der Entfernung schadhaft war, ist kein weitergehender Schaden entstanden; denn nach den Angaben des Sachverständigen kann ein Schaden an der Folie nicht repariert werden. Hier ist die gesamte Tür Instand zu setzen. Damit wären die Kosten in gleicher Weise aufgetreten, wie durch den mangelhaften Anstrich. Eine Erweiterung des Schadens liegt nicht vor.

Insbesondere liegt eine Erweiterung auch nicht darin begründet, dass ohne den mangelhaften Anstrich, die Türen nochmals hätten durch einen fachgerechten Anstrich überarbeitet werden können.

Insoweit steht nämlich fest, dass die Türen vor dem Anstrich bereits unzureichend abgeschliffen worden waren. Dass dieses Abschleifen durch die Beklagte bzw. deren Hilfsperson erfolgt, ist nicht zur Überzeugung des Gerichts nachgewiesen. Der Zeuge S. hat ein Abschleifen bestritten. Die Türen seien bereits abgeschliffen und zum Teil gestrichen bzw. auch gespachtelt gewesen. Diesen Zustand habe er unter der Folie vorgefunden. Die Schlußfolgerung des Zeugen, ein Anstrichversuch in früherer Zeit sei misslungen und daraufhin sei es zur Foliierung gekommen, erscheint dem Gericht- auch in Anbetracht des Alters der Türen (aus den 70igem) durchaus plausibel.

Die Neubeschichtung der Tür mit einer Folie ist – dies stellt auch der Gutachter fest – unwirtschaftlich, da eine neue Tür einschließlich Zarge kostengünstiger ist.

Eine malermäßige Überarbeitung der Türen scheidet ebenfalls aus, da aufgrund des mangelhaften Anstrichs und fehlender Vorleistungen an den Türen, der Aufwand die Kosten einer Neuanschaffung ebenfalls übersteigt.

Damit waren diese Türen ohnehin zu erneuern.

Soweit die Türen demgegenüber bei Übergabe an die Beklagte intakt waren, ist davon auszugehen, dass diese ab der Foliierung eine Nutzungsdauer von insgesamt 30 Jahren hatten. Dies hat der Sachverständige unter Bezugnahme auf seine eigene Berufserfahrung und Angaben der Fa. P. als realistisch geschätzt.

Damit waren bis zur Beendigung des Mietverhältnisses 22 Jahre verstrichen.

Der neu für alt Abzug errechnet sich damit mit 73 % (22 Jahre / 30 Jahre).

Dieser Wert ist auch bei der Ersatzbeschaffung zugrunde zu legen; dies gilt umso mehr als auch heutige handelsübliche Türen eine Nutzungsdauer von 30 Jahren haben, wie der Gutachter dargelegt hat.

Demgegenüber dringt die Beklagte nicht mit der Argumentation durch, die Türen hätten ihre Nutzungsdauer schon längst erreicht, da sie aus den 70iger Jahren stammten.

So hat das OLG Düsseldorf bereits im Jahr 1988 entscheiden, dass ein Einrichtungsgegenstand (hier bezogen auf Einbaumöbel) der zwar älter als 30 Jahre, jedoch immer noch brauchbar ist, auch einen Wert hat, der im Fall einer Beschädigung zu ersetzen ist.

Ein Schaden kann nicht deshalb verneint werden, weil die Lebensdauer derartiger Gegenstände üblicherweise nur 30 Jahre beträgt (vgl. OLG Düsseldorf, Urt. vom 24.11.1988 – 10 U 53/88).

Die Schadenhöhe beläuft sich dann höchstens auf die Kosten, die erforderlich sind, um die durch Vernachlässigung der Sorgfaltspflicht sowie der Verpflichtung zur regelmäßigen Anstricherneuerung entstandenen Schäden zu beseitigen und die Sache in einen Zustand zu versetzen, welcher der natürlichen Abnutzung entspricht. Soweit die Aufwendungen für eine Neuanschaffung unter Berücksichtigung eines angemessenen Abzugs “neu für alt” niedriger sind, ist dieser Betrag als Schadensersatz zuzusprechen (OLG Düsseldorf a.a.O.).

Hiervon ausgehend ist im Streitfall aufgrund der Angaben des Gutachters festzustellen, dass die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands die Kosten der Erneuerung deutlich übersteigt.

Demnach sind die Kosten einer Ersatzbeschaffung zugrunde zu legen.

Diese Kosten hat die Klägerin durch Vorlage eines Kostenvoranschlages der Fa. Hornbach belegt.

Entgegen der Ansicht der Klägerin ist bei der Ermittlung eines angemessenen Abzuges neu für alt allerdings zu beachten, dass nicht allein die Materialkosten diesem Abzug unterlegen, sondern ebenso die Einbaukosten (vgl. OLG Koblenz, Urteil vom 26. 6. 2003 – 5 U 192/03).

Der Abzug “neu für alt” hat als Regulativ der in § 249 BGB definierten Schadensersatzpflicht die Funktion sicherzustellen, dass der Geschädigte nicht von Wertverbesserungen profitiert, die ein Ersatzgegenstand wegen seiner im Vergleich mit dem beschädigten Objekt längeren Lebensdauer für ihn mit sich bringt. Er soll sich insoweit nicht auf Kosten des Schädigers bereichern (grundlegend BGHZ 30, 29 ff).

Wird eine alte, bereits teilweise abgenutzte Sache durch eine neue ersetzt, erlangt der Geschädigte nicht nur einen Vorteil durch den Mehrwert der Ersatzsache selbst, sondern auch im Hinblick auf die ebenfalls von der Ersatzpflicht des Schädigers umfassten Arbeiten und Zusatzleistungen, die erbracht werden müssen, damit die neue Sache ebenso verwendungsfähig ist, wie es die alte war. Deshalb ist anerkannt, dass sich der Abzug “neu für alt” außer auf die Sachkosten einer Schadensbehebung auch auf den Aufwand erstrecken muss, der begleitend notwendig ist, um die Ersatzsache ihrer Funktion zuzuführen (OLG Koblenz a.a.O.NJOZ 2003, 2062, unter Hinweis auf BGH, VersR 1996, 767; BGH, NJW 1997, 2879).

Zweifel über die Höhe des Abzugs gehen zudem zu Lasten des Geschädigten. Da es sich um eine besondere Art der Vorteilsausgleichung handelt, ist der Geschädigte für ihr Fehlen beweispflichtig (OLG Koblenz, Urteil vom 26. 6. 2003 – 5 U 192/03). Das gilt umso mehr, als Zweifel über die Höhe eines Abzugs “neu für alt” von vornherein zu Lasten des Geschädigten gehen. Rechtsgrundlage eines solchen Abzugs ist nämlich § 249 BGB (vgl. BGHZ 102, 322 = NJW 1988, 1835). Es handelt sich um eine Vorteilsausgleichung besonderer Art (BGHZ 30, 29 = NJW 1959, 1078; BGH, NJW-RR 1990, 826), für die die Darlegungs- und Beweislast – anders als bei der herkömmlichen Vorteilsausgleichung – nicht beim Schädiger liegt, sondern deren Fehlen der Geschädigte darzutun und nachzuweisen hat. Da der Gutachter bekundet hat, einen genauen Wert nicht angeben zu können, schätzt Gericht den ersatzfähigen Schaden gem. § 287 ZPO wie folgt:

Ausweislich des Voranschlages werden insgesamt 5 Türen berechnet; streitgegenständlich sind vier Türen (nicht die unbearbeitete Küchentür, die noch den Originalzustand aufwies), ersatzfähig sind nach den obigen Ausführungen 2 Türen.

Die folienbeschichteten Türen hatten eine durchschnittliche Lebenserwartung von ca. 30 Jahren (s.o.). Die Überlegung der Klägerin, im konkreten Fall hätten die Türen auch länger als im Normalfall halten können, ist spekulativ.

Bis zur Rückgabe der Nutzungszeit waren angelaufen: 73% (Mietdauer: bis 2012; Folienbeschichtung 1990; damit 22 Jahre bis zum Mietende bei einer Lebensdauer von 30 Jahren).

Im Vergleich zur Restdauer der alten Türen ergibt sich damit ein neu für alt Abzug vom Wert der neuen Türen von 73 %.

Ausgehend von dem vorgelegten Kostenvoranschlag ist das Material wie folgt zu berücksichtigen: Wohnzimmertür: Pos. 190: 321,45 €

Zarge: Pos.200: 109,91 €

Schlafzimmertür: Pos. 160: 111,37 €

Zarge: 109,91

Pos. 220, 230, 240: Fracht; Silikon, Schaum anteilig (= 2/5): (42 + 11,80 + 54,75) = 43,42 €

Ein Ersatzanspruch wegen der Drückergarnitur besteht nicht, da nicht vorgetragen wurde, dass die vorhandene Garnitur beschädigt und damit unbrauchbar gewesen ist.

Insgesamt: 696,06 €

Der Arbeitsaufwand zum Einbau der Türen dürfte – soweit nicht bereits eine Trennung im Voranschlag erfolgt ist – für jede Tür gleich sein.

Damit entfallen auf die beiden Türen an Arbeitslohn:

Pos. 20: – Innentüren (4 Stck) – davon V 1/2 = 173,00 €

Pos. 50, 60, 250 (5 Türen) davon 2/5 = 277,16 €

Insgesamt: 450,16 €

Gesamtkosten Material und Arbeit: 1.146,22 € netto.

Mangels Nachweis tatsächlich geleisteter Mehrwertsteuer ist trotz tatsächlich erfolgtem Austausch der Türen der Betrag nur netto ersatzfähig (§ 249 BGB).

Davon Abzug nfa: 73 %

verbleiben: 309,48 €

Ein konkurrierender Anspruch auf Schadensersatz aus Delikt ist nicht ersichtlich, da kein Sachverhalt vorgetragen ist, wonach die Beschädigungen der Mietsache, für die die Klägerin Ersatz verlangt, nicht im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache entstanden sind

Ein Anspruch auf Ersatz der Kosten des Wasserabsperrventils ist unschlüssig.

Trotz Hinweises des Gerichts wurde nicht vorgetragen, welcher konkrete Schaden an dem Ventil entstanden ist, und inwieweit dieser Schaden durch die Beklagte – oder dieser zuzurechnender Dritter – schuldhaft verursacht wurde.

Hinzu tritt, dass die Beseitigungsaufforderung der Klägerin vom 12.11.2012 ausschließlich gerichtet war auf die Wiederherstellung der Türen. Von daher fehlt es an einer

Schadenbeseitigungsaufforderung mit Fristsetzung. Diese Fristsetzung war auch nicht entbehrlich. Soweit die Klägerin daher ohne die erforderliche Aufforderung zur Instandsetzung geschritten ist, fallen ihr die Kosten selbst zur Last; ein Erstattungsanspruch besteht nicht.

II.

Der geltend gemachte Zinsanspruch ist gem. §§ 291, 288 BGB begründet.

Ein Verzug mit dem Ausgleich einer begründeten Schadensersatzforderung vor der Zustellung des Mahnbescheides ist nicht schlüssig vorgetragen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.

 

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