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Verstoß gegen gesetzliche Schriftform für Mietverträge – Rechtsfolgen

Im Leipziger Gewerbemietstreit um eine Versicherungsagentur ging es um mehr als nur um versäumte Unterschriften. Ein Formfehler im ursprünglichen Mietvertrag von 2003, der sich durch mehrere Nachträge zog, führte zu einem ungewöhnlichen Ausgang. Das Oberlandesgericht Dresden bestätigte nun die Räumung, da der Vertrag aufgrund des Mangels als unbefristet galt und somit ordentlich gekündigt werden konnte. Ein vermeintlich kleiner Fehler mit großer Tragweite.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: OLG Dresden
  • Datum: 27.02.2024
  • Aktenzeichen: 5 U 2077/23
  • Verfahrensart: Zivilrechtliches Berufungsverfahren
  • Rechtsbereiche: Mietrecht, Vertragsrecht
  • Beteiligte Parteien:
    • Kläger: Fordert die Räumung und Herausgabe der Gewerberäume, da die Nutzung der Räume nicht den vertraglichen Vereinbarungen entspricht.
    • Beklagte: Nutzt die Gewerberäume zum Betrieb eines Versicherungsfachgeschäftes und legte Berufung gegen das Urteil des Landgerichts Leipzig ein.
    • GbR R…… W…… Immobilienverwertungsgesellschaft: Vertragspartnerin im Mietvertrag über die streitgegenständlichen Gewerberäume.
  • Um was ging es?
    • Sachverhalt: Der Kläger verlangt die Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen, die der Beklagten im Rahmen eines Mietvertrags seit 2003 überlassen worden sind. Der Mietvertrag regelte eine feste Mietdauer mit automatischer Verlängerung, wobei Uneinigkeit über die vertragsgemäße Nutzung der Räume besteht.
    • Kern des Rechtsstreits: Es geht um die Frage, inwieweit die mietvertraglichen Regelungen zur Mietdauer und Verlängerung Einfluss auf das Räumungsbegehren haben.
  • Was wurde entschieden?
    • Entscheidung: Die Berufung des Beklagten wurde durch einstimmigen Beschluss des Senats zurückgewiesen.
    • Begründung: Die Entscheidung stützt sich auf § 522 Abs. 2 ZPO.
    • Folgen: Das Urteil des Landgerichts Leipzig bleibt wirksam, während dem Beklagten innerhalb von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt wird. Es wird empfohlen, die Berufung zurückzunehmen, um weitere Kosten zu vermeiden.

Mietrecht: Risiken von Formmängeln bei Mietverträgen erkennen und vermeiden

Die Gesetzliche Schriftform spielt im Mietrecht eine zentrale Rolle – besonders bei längerfristigen Mietverhältnissen. Die Verpflichtung zur Schriftform bei Mietverträgen soll beide Parteien schützen und Rechtssicherheit schaffen. Doch was viele nicht wissen: Selbst kleine Formmängel im Mietvertrag können weitreichende rechtliche Konsequenzen haben.

Wenn ein Mietvertrag die gesetzlichen Regelungen zur Schriftform nicht erfüllt, kann dies gravierende Folgen haben. Die ursprünglich vereinbarte Laufzeit des Mietvertrages kann unwirksam werden und das Mietverhältnis kann vorzeitig kündbar sein. Ein aktueller Fall zeigt exemplarisch, welche Risiken durch mangelnde Sorgfalt bei der Vertragserstellung entstehen können.

Der Fall vor Gericht


Mangelnde Schriftform führt zur vorzeitigen Beendigung eines Gewerbemietvertrags

Dunkles Büro mit alten Mietverträgen auf dem Tisch, Geschäftsmann prüft Dokumente unter einer Lampe. Plattenbauten im Fenster.Dunkles Büro mit alten Mietverträgen auf dem Tisch, Geschäftsmann prüft Dokumente unter einer Lampe. Plattenbauten im Fenster.
Formfehler im Mietvertrag und Rechtsfolgen | Symbolfoto: Formfehler im Mietvertrag und Rechtsfolgen | Symbolfoto: Flux gen.

Das Oberlandesgericht Dresden hat in einem Rechtsstreit um die Räumung von Gewerberäumen die Berufung des beklagten Mieters zurückgewiesen. Der Beklagte hatte die Räumlichkeiten seit 2003 für ein Versicherungsfachgeschäft in Leipzig genutzt. Der Kläger, der das Objekt am 1. März 2023 erworben hatte, kündigte den Mietvertrag am 23. Mai 2023 zum 31. August 2023.

Fehlerhafte Vertragsunterzeichnung und ihre weitreichenden Folgen

Der ursprüngliche Mietvertrag vom 28. März 2003 wurde auf Vermieterseite nur von einem der beiden GbR-Gesellschafter unterzeichnet. Diese unvollständige Unterzeichnung führte zu einem schwerwiegenden Formfehler, da bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts grundsätzlich alle Gesellschafter gemeinsam zur Vertretung berechtigt sind. Die fehlende zweite Unterschrift hätte durch einen Vertretungszusatz ausgeglichen werden können, der deutlich macht, dass der unterzeichnende Gesellschafter auch den anderen vertritt – dies war jedoch nicht der Fall.

Gescheiterte Heilungsversuche durch Nachträge

In den Jahren 2012 und 2016 wurden zwei Nachtragsvereinbarungen geschlossen, die Änderungen bei den Nebenkosten und der Miethöhe regelten. Diese Nachträge konnten den ursprünglichen Formfehler jedoch nicht heilen. Der Nachtrag von 2016 wies mehrere Mängel auf: Er bezog sich auf ein falsches Vertragsdatum und berücksichtigte den vorherigen Nachtrag von 2012 nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann ein Formfehler nur durch eine Nachtragsvereinbarung geheilt werden, die eindeutig auf den Ursprungsvertrag und alle bisherigen Nachträge Bezug nimmt.

Rechtliche Konsequenzen des Formfehlers

Der Formverstoß führte dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen galt. Besonders bedeutsam war, dass die im Vertrag vereinbarte Verlängerungsklausel mit ihrer dreimonatigen Kündigungsfrist vor Vertragsende unwirksam wurde. Stattdessen galt die Gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerberaummietverträge. Die vom neuen Eigentümer ausgesprochene Kündigung führte somit zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31. Dezember 2023, nicht erst zum 30. April 2024, wie vom Beklagten behauptet.

Klare gerichtliche Bestätigung der Räumungspflicht

Das Landgericht Leipzig hatte den Beklagten zur Räumung zum 31. Dezember 2023 verurteilt. Das OLG Dresden bestätigte diese Entscheidung und wies darauf hin, dass die Berufung des Beklagten offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe. Der Räumungsanspruch des Klägers ergab sich aus § 546 Abs. 1 BGB, da die Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen Frist wirksam war. Die vom Beklagten geäußerten Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung, die mit einem Angebot für einen neuen Mietvertrag verbunden war, wurden vom Gericht nicht geteilt.


Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil verdeutlicht, dass bei Gewerberaummietverträgen die gesetzliche Schriftform streng einzuhalten ist. Ein ursprünglicher Schriftformmangel, wie das Fehlen einer Unterschrift eines GbR-Gesellschafters, kann durch spätere formgerechte Nachträge geheilt werden. Die Verlängerungsklausel im Mietvertrag bleibt dabei wirksam und bestimmt die Kündigungsfristen, nicht die gesetzliche Regelung nach § 580a BGB.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter oder Vermieter von Gewerberäumen müssen Sie besonders auf die korrekte schriftliche Form Ihres Mietvertrags achten. Auch wenn der ursprüngliche Vertrag Formmängel aufweist, können diese durch später ordnungsgemäß unterschriebene Nachträge behoben werden. Die im Vertrag vereinbarten Verlängerungsklauseln und Kündigungsfristen bleiben dann verbindlich. Als Mieter gibt Ihnen dies Sicherheit bezüglich der vereinbarten Laufzeiten, als Vermieter müssen Sie die vertraglich festgelegten Fristen für Kündigungen genau einhalten.

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Fallstricke im Gewerbemietrecht?

Formfehler in Mietverträgen können unerwartete Konsequenzen haben. Das aktuelle Urteil zeigt, wie wichtig die Einhaltung der Schriftform und die korrekte Unterzeichnung des Mietvertrags sind. Auch vermeintlich kleine Fehler können langfristige Auswirkungen auf die Gültigkeit und Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Wir unterstützen Sie bei der Prüfung Ihres Mietvertrags und helfen Ihnen, potenzielle Risiken zu erkennen und zu minimieren. Unsere Expertise im Gewerbemietrecht ermöglicht es uns, Ihre individuelle Situation zu analysieren und maßgeschneiderte Lösungen zu entwickeln. Kontaktieren Sie uns, um Ihre Fragen zu klären und sich vor unerwarteten Rechtsfolgen zu schützen.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche grundlegenden Formvorschriften muss ein Mietvertrag erfüllen?

Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formfrei, also auch mündlich, geschlossen werden. Allerdings gelten wichtige Ausnahmen und Besonderheiten, die Sie als Mieter oder Vermieter kennen sollten.

Schriftformerfordernis für langfristige Mietverträge

Bei Mietverträgen über Wohnraum, die für länger als ein Jahr abgeschlossen werden, ist die Schriftform zwingend erforderlich. Wird diese nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Textform für Gewerberaummietverträge ab 2025

Für Gewerberaummietverträge gilt ab dem 1. Januar 2025 eine wichtige Neuerung: Die bisherige Schriftform wird durch die Textform ersetzt. Dies bedeutet, dass Gewerberaummietverträge auch per E-Mail oder in anderen elektronischen Formaten wirksam geschlossen werden können.

Formelle Mindestanforderungen

Der Mietvertrag muss folgende wesentliche Bestandteile enthalten:

  • Namen und Anschriften aller Vertragsparteien
  • Genaue Bezeichnung der Mietsache
  • Höhe der Miete
  • Beginn des Mietverhältnisses
  • Art und Umfang der Nutzung

Bei der Unterzeichnung müssen Sie beachten: Alle Vertragsparteien müssen auf derselben Urkunde unterschreiben. Bei mehreren Mietern müssen alle Mieter den Vertrag unterzeichnen, wobei bei Ehepaaren besondere Regelungen gelten.

Besonderheiten bei der Vertragsgestaltung

Die Beschreibung der Mietsache muss eindeutig und unmissverständlich sein. Bei der Vermietung von Räumen in einem noch zu errichtenden Gebäude genügt eine hinreichend genaue Beschreibung der Größe und Lage der Mieträume oder die Kennzeichnung in Bauplänen.

Für die korrekte Vertragsgestaltung ist besonders wichtig:

  • Vollständige Personendaten aller Mieter mit Geburtsdatum und Ausweisnummer
  • Präzise Wohnungsbeschreibung mit allen Nebenräumen
  • Eindeutige Regelungen zu Miethöhe und Nebenkosten
  • Klare Festlegung der Vertragslaufzeit

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Wann führt ein Formfehler zur Unwirksamkeit des gesamten Mietvertrags?

Ein Formfehler führt grundsätzlich nicht zur vollständigen Unwirksamkeit des Mietvertrags. Stattdessen gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann mit den gesetzlichen Fristen gekündigt werden.

Wesentliche Formfehler und ihre Folgen

Bei langfristigen Mietverträgen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr müssen bestimmte Formvorschriften eingehalten werden. Ab dem 01.01.2025 gilt für gewerbliche Mietverträge nur noch die Textform statt der bisherigen Schriftform. Für Wohnraummietverträge bleibt es beim Schriftformerfordernis.

Ein Formfehler liegt vor, wenn:

  • Die Wohnung nicht eindeutig bezeichnet ist
  • Die Miethöhe nicht genannt wird
  • Der Vertragsbeginn nicht festgelegt ist
  • Anlagen zum Vertrag nicht klar gekennzeichnet sind
  • Die Unterschriften der Parteien fehlen

Heilungsmöglichkeiten von Formfehlern

Ein Formfehler kann durch einen formgerechten Nachtrag geheilt werden. Die Heilung wirkt jedoch nur für die Zukunft und nicht rückwirkend. Wenn also bereits eine Kündigung wegen des Formfehlers ausgesprochen wurde, kann diese nicht durch einen späteren Nachtrag unwirksam gemacht werden.

Besondere Konstellationen

Bei Zeitmietverträgen hat ein Formfehler besonders weitreichende Folgen: Der Vertrag gilt dann als unbefristet geschlossen und kann nach einem Jahr gekündigt werden. Dies gilt auch, wenn ursprünglich eine wesentlich längere Laufzeit vereinbart wurde.

Wenn Sie nachträglich wesentliche Änderungen am Mietvertrag vornehmen, müssen diese ebenfalls der Formvorschrift entsprechen. Dies betrifft insbesondere:

  • Änderungen der Mietfläche
  • Änderungen der Miethöhe
  • Verlängerungen der Vertragslaufzeit
  • Änderungen bei der Betriebskostenabrechnung

Ein Formfehler berechtigt Sie als Mieter jedoch nicht dazu, beim Auszug die Gültigkeit bestimmter Vertragsklauseln anzuzweifeln, wenn Sie die Wohnung bereits bezogen und Miete gezahlt haben.


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Wie können Formfehler im Mietvertrag nachträglich geheilt werden?

Ein Formfehler im Mietvertrag kann durch eine formgerechte Nachtragsvereinbarung geheilt werden. Die Heilung wirkt dabei für die Zukunft, nicht jedoch rückwirkend.

Anforderungen an die heilende Nachtragsvereinbarung

Die Nachtragsvereinbarung muss folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Lückenlose Bezugnahme auf alle Schriftstücke, aus denen sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.
  • Schriftliche Form mit Unterschriften aller Vertragsparteien.
  • Ausdrückliche Bestätigung der weiteren Geltung der bisherigen Vereinbarungen.

Heilungsmöglichkeiten nach Art des Formfehlers

Bei kleineren Fehlern wie Tippfehlern oder Rechenfehlern können Korrekturen von Hand vorgenommen werden, sofern beide Parteien zustimmen und dies durch ihre Unterschriften bestätigen.

Bei mittelschweren Fehlern wie einer falsch berechneten Wohnfläche oder fehlenden Mietern im Vertrag ist ein schriftlicher Mietvertragsnachtrag erforderlich.

Bei gravierenden Fehlern empfiehlt sich die Erstellung eines neuen Mietvertrags. Dies gilt besonders, wenn wesentliche Vertragsbestandteile betroffen sind oder mehrere Formfehler vorliegen.

Zeitpunkt der Heilung

Die Heilung eines Formfehlers ist nur möglich, solange noch keine Partei den Mietvertrag wegen des Formfehlers gekündigt hat. Nach Ausspruch einer Kündigung kann der Formfehler nicht mehr durch eine nachträgliche Vereinbarung geheilt werden.


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Welche Kündigungsfristen gelten bei einem formungültigen Mietvertrag?

Bei einem formungültigen Mietvertrag gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen nach § 573c BGB, unabhängig von eventuell im Mietvertrag vereinbarten längeren Fristen.

Kündigungsfristen für Mieter

Für Mieter gilt grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese Frist ist zwingend und kann durch formungültige Vertragsklauseln nicht verlängert werden. Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats für das Ende des übernächsten Monats erfolgen.

Kündigungsfristen für Vermieter

Für Vermieter gelten bei einem formungültigen Mietvertrag folgende gestaffelte Fristen:

  • Bei Mietdauer bis 5 Jahre: 3 Monate
  • Bei Mietdauer von 5 bis 8 Jahren: 6 Monate
  • Bei Mietdauer über 8 Jahre: 9 Monate

Besonderheiten bei Formungültigkeit

Ein Formmangel führt dazu, dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt. Dies bedeutet:

  • Vertraglich vereinbarte längere Kündigungsfristen sind unwirksam
  • Eine eventuelle Befristung des Mietvertrags entfällt
  • Der Vertrag kann mit den gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden

Die Kündigung muss trotz Formungültigkeit des Vertrags zwingend schriftlich erfolgen. Eine Kündigung per E-Mail oder mündlich ist nicht wirksam.


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Welche Rechte hat der Mieter bei Formfehlern im Mietvertrag?

Grundlegende Rechte bei Formfehlern

Bei Formfehlern im Mietvertrag bleiben die grundsätzlichen Rechte des Mieters bestehen, da ein Mietvertrag auch bei Formfehlern grundsätzlich wirksam ist. Wenn der Mietvertrag nicht der Schriftform entspricht, wird er als auf unbestimmte Zeit geschlossen betrachtet.

Kündigungsrechte und Fristen

Ein wesentlicher Vorteil für Mieter besteht darin, dass sie bei Formfehlern besondere Kündigungsrechte erhalten können. Insbesondere bei langfristigen Mietverträgen können Mieter trotz vereinbarter längerer Laufzeit nach einem Jahr ordentlich kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten darf dabei nicht zu Ungunsten des Mieters verlängert werden.

Schutz bei nachträglichen Änderungen

Wenn nachträgliche Änderungen am Mietvertrag vorgenommen werden sollen, haben Mieter das Recht darauf, dass diese schriftlich dokumentiert werden. Mündliche Vereinbarungen sind zwar grundsätzlich möglich, aber der Mieter kann auf einer schriftlichen Fixierung bestehen.

Rechte bei fehlerhaften Angaben

Bei falschen Angaben im Mietvertrag, wie beispielsweise zur Wohnfläche, haben Mieter weitreichende Rechte:

  • Bei einer Wohnflächenabweichung von mehr als 10 Prozent können Mieter eine Mietminderung verlangen und überzahlte Beträge zurückfordern.
  • Bei vorsätzlich falschen Angaben durch den Vermieter kann der Mieter wegen arglistiger Täuschung den Mietvertrag sofort für ungültig erklären.

Schutz vor unwirksamen Klauseln

Enthält der Mietvertrag unwirksame Klauseln, bleiben diese ohne rechtliche Wirkung. Der Mieter muss sich nicht an Vereinbarungen halten, die seine Rechte unzulässig einschränken. Dies gilt besonders für Klauseln, die den Mieter in der Nutzung der Wohnung unverhältnismäßig einschränken.


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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Gesetzliche Schriftform

Die gesetzliche Schriftform ist eine vom Gesetz vorgeschriebene Regel, nach der bestimmte Verträge, wie langfristige Mietverträge, in schriftlicher Form abgeschlossen werden müssen. Verstöße dagegen führen dazu, dass der Vertrag nicht in der vorgesehenen Form wirksam zustande kommt, was gravierende rechtliche Konsequenzen haben kann. Diese Vorschrift stützt sich unter anderem auf Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Beispiel: Wird ein Mietvertrag mündlich oder unvollständig schriftlich vereinbart, kann dies zur Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen führen, was insbesondere im Streitfall die Rechtssicherheit für beide Parteien beeinträchtigt. Die Einhaltung der gesetzlichen Schriftform dient somit vor allem dem Schutz und der Klarheit im Vertragsverhältnis.


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Formfehler im Mietvertrag

Ein Formfehler im Mietvertrag liegt vor, wenn die gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Formvorschriften nicht ordnungsgemäß eingehalten werden. Dies betrifft beispielsweise unvollständige Unterschriften oder fehlende notarielle Beurkundungen, wo diese gesetzlich verlangt sind. Ein solcher Mangel kann dazu führen, dass der Vertrag in Teilen oder vollständig unwirksam wird und unerwartete rechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Die Problematik des Formfehlers ist vor allem im Mietrecht relevant, wo schon kleinste Mängel den Schutz der Parteien beeinträchtigen können. Gesetzliche Grundlagen finden sich etwa in den Vorschriften des BGB, welche die Formvorschriften regeln.


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Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)

Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist eine einfache Personen­gesellschaft, in der zwei oder mehr Personen einen gemeinsamen Zweck verfolgen, ohne eine eigene juristische Person zu gründen. Im Kontext von Mietverträgen spielt die GbR eine Rolle, wenn mehrere Gesellschafter gemeinsam rechtsgeschäftlich auftreten müssen, beispielsweise bei der Unterzeichnung eines Vertrages. Ist nicht jeder Gesellschafter als Vertreter benannt oder erfolgt die Vertretung unvollständig, kann dies zu erheblichen Formfehlern führen. Die rechtlichen Grundlagen hierfür finden sich in den §§ 705 ff. BGB. Beispiel: Wird ein Mietvertrag von nur einem der Gesellschafter unterzeichnet, obwohl alle gemeinschaftlich vertreten sein müssten, kann dies die Gültigkeit des Vertrags beeinträchtigen.


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Vertretungszusatz

Ein Vertretungszusatz ist eine vertragliche Ergänzung, die ausdrücklich klärt, dass ein unterzeichnender Vertreter auch zur rechtsverbindlichen Vertretung weiterer Personen oder Gesellschafter befugt ist. Diese Zusatzklausel kann formelle Mängel, wie die fehlende Unterschrift aller Gesellschafter, ausgleichen und die Wirksamkeit eines Vertrages sicherstellen. Ohne einen solchen Zusatz muss grundsätzlich jeder zur Vertretung berechtigte Partner persönlich unterschreiben, wie es insbesondere bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts gefordert wird. Die rechtlichen Rahmenbedingungen hierzu beruhen auf allgemeinen Vertretungsregelungen des BGB. Beispiel: Fehlt die zweite Unterschrift eines GbR-Gesellschafters, kann ein korrekt formulierter Vertretungszusatz den Vertrag dennoch rechtsgültig machen.


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Nachtragsvereinbarung

Eine Nachtragsvereinbarung ist ein schriftlicher Vertrag, der nachträglich Änderungen, Ergänzungen oder Klarstellungen in einem bereits bestehenden Vertrag regelt. Im vorliegenden Fall sollte sie den ursprünglichen Formfehler im Mietvertrag heilen, wenn sie eindeutig Bezug auf den Ursprungsvertrag und alle bisherigen Nachträge nimmt. Wird eine solche Vereinbarung fehlerhaft oder unvollständig verfasst, können die angestrebten Korrekturen wirkungslos bleiben, was zu rechtlichen Unsicherheiten führt. Die Notwendigkeit und Form einer Nachtragsvereinbarung wird unter anderem durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs untermauert und findet ihre gesetzliche Grundlage im Allgemeinen Vertragsrecht des BGB. Beispiel: Ein fehlerhafter Nachtrag, der falsche Vertragsdaten enthält, kann den ursprünglichen Mangel nicht korrigieren.


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Gesetzliche Kündigungsfrist

Die gesetzliche Kündigungsfrist ist der vom Gesetz festgelegte Zeitraum, innerhalb dessen ein Mietverhältnis ordentlich beendet werden kann, wenn keine abweichende vertragliche Vereinbarung besteht. Im gewerblichen Mietrecht gelten hierbei oft spezielle Fristen, die im BGB und ergänzenden Vorschriften geregelt sind. Wird ein Vertrag aufgrund von Formfehlern in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, greifen diese gesetzlichen Fristen für die Kündigung. Dies bedeutet, dass die Parteien sich an diese Fristen halten müssen, um das Mietverhältnis rechtswirksam zu beenden. Beispiel: Wird ein Mietvertrag nicht korrekt in der Schriftform abgeschlossen, kann statt etwa vereinbarter Fristen die gesetzliche Kündigungsfrist zum Tragen kommen, was zu einer vorzeitigen Beendigung führen kann.


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Unbefristetes Mietverhältnis

Ein unbefristetes Mietverhältnis ist ein Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird, ohne ein festgelegtes Enddatum. Im Fall von Formfehlern kann ein ursprünglich befristeter Vertrag aufgrund mangelnder Formvorschriften als unbefristet interpretiert werden, was die Kündigungsmodalitäten ändert. Hier greifen die gesetzlichen Kündigungsfristen und weiterer Schutzvorschriften, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt sind. Diese Situation kann unerwartete Auswirkungen auf beide Vertragsparteien haben, da sie die ursprünglich geplante Laufzeit des Vertrages entwertet. Beispiel: Wird versehentlich ein Mietvertrag nicht ordnungsgemäß formell abgeschlossen, kann dies dazu führen, dass der Vertrag als unbefristet gilt und nur unter den gesetzlich vorgeschriebenen Fristen gekündigt werden kann.


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Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 580a BGB: Dieser Paragraph regelt die Kündigungsfristen für gewerbliche Mietverträge. Er sieht vor, dass bei unbefristeten Mietverhältnissen eine ordentliche Kündigung eine längere Frist erfordert als bei Wohnraummietverhältnissen. Insbesondere beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter in der Regel sechs Monate.
    Der Kläger beruft sich auf § 580a Abs. 2 BGB, um die gesetzliche Kündigungsfrist geltend zu machen, da er der Auffassung ist, dass die vertragliche Vereinbarung zur Mietvertragsverlängerung nicht rechtswirksam ist.
  • § 568 BGB: Dieser Paragraph schreibt vor, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses schriftlich erfolgen muss, um wirksam zu sein. Die Schriftform dient dazu, Klarheit und Beweisbarkeit der Kündigungsabsicht zu gewährleisten. Fehlende Schriftform kann die Kündigung unwirksam machen.
    Der Kläger argumentiert, dass die gesetzliche Schriftform gemäß § 568 BGB nicht eingehalten wurde, wodurch die Kündigung erst recht wirksam zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist erfolgt.
  • § 3 Mietvertrag: Die Regelungen im individuellen Mietvertrag können spezifische Vereinbarungen zur Mietdauer, Verlängerung und Kündigung enthalten, die von den gesetzlichen Bestimmungen abweichen. Solche vertraglichen Klauseln sind grundsätzlich bindend, sofern sie nicht gegen gesetzliche Vorschriften verstoßen.
    Im vorliegenden Fall hält der Beklagte fest, dass die Verlängerungsklausel im Mietvertrag eine andere Kündigungsfrist vorsieht als die gesetzliche Regelung, weshalb er die Anwendung von § 580a BGB ablehnt.
  • § 550 BGB: Dieser Paragraph fordert die Schriftform für Mietverträge, die für längere Zeiträume als ein Jahr abgeschlossen werden. Ohne Einhaltung der Schriftform sind solche Verträge nichtig. Die Schriftform dient der Klarheit und Beweissicherheit der Vertragsparteien.
    Der Kläger behauptet, dass die vorgeschriebene Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten wurde, was die rechtliche Grundlage der Kündigung beeinflussen soll.
  • ZPO § 522 Abs. 2: Dieser Paragraph der Zivilprozessordnung regelt die Zurückweisung von Berufungen ohne inhaltliche Entscheidung des höheren Gerichts, wenn die Berufung offensichtlich unbegründet ist. Ziel ist es, das Verfahren zu beschleunigen und Ressourcen zu schonen.
    Das Oberlandesgericht Dresden hat die Berufung des Beklagten nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen, da die Berufung als unbegründet betrachtet wurde und eine weitere gerichtliche Auseinandersetzung vermieden werden soll.

Das vorliegende Urteil


OLG Dresden – Az.: 5 U 2077/23 – Beschluss vom 27.02.2024


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