LG Berlin – Az.: 19 O 284/11 – Urteil vom 09.12.2011
1. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger EUR 8.889,30 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30. April 2011 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Parteien haben die Kosten des Rechtsstreits jeweils zur Hälfte zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Der Kläger darf die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Der Kläger ist Immobilienmakler und nimmt den Beklagten auf Zahlung einer Provision wegen des Nachweises einer Immobilie in Anspruch.
Der Beklagte suchte auf Immobilienportalen im Internet nach einer Immobilie. Hierbei wurde er auf ein Verkaufsangebot der Eigentümer eines mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in Berlin-Spandau aufmerksam (nachfolgend auch das „Haus“). Auf seine Anfrage hin übersandten die Eigentümer dem Beklagten daraufhin am 11. November 2010 unter Angabe ihres Namens, ihrer Anschrift und der Telefonnummer ein selbst angefertigtes Expose zum Haus. Am 22. November 2010 ließ sich der Beklagte von einem weiteren Makler ein von diesem erstelltes Exposé des Hauses zusenden, welches unter anderem verschiedene Fotos von Innen- und Außenansichten des Hauses enthielt. Wegen der Einzelheiten beider Exposés wird auf die Anlage zum Schriftsatz des Beklagten vom 3.11.2011 Bezug genommen.
Auch der Kläger bot über ein Internetportal das Haus zum Verkauf an. Auf eine Online-Anfrage des Beklagten übersandte der Kläger diesem am 15. Dezember 2010 ein von ihm angefertigtes Exposé und vereinbarte einen Termin zur Besichtigung des Hauses für den 18. Dezember 2010. Ferner teilte der Kläger dem Beklagten neben dem Preis in Höhe von € 249.000,00 mit, dass das Haus ab dem 1.1.2011 nicht mehr zum Verkauf stünde (Anlage K 2). In dem vom Kläger übersandten Expose befand sich auf jeder Seite ein Hinweis auf eine vom Käufer zu zahlende Maklerprovision in Höhe von 7,14 %, welche bei notariellem Kaufabschluss fällig und zahlbar sein sollte.
Vereinbarungsgemäß führte der Kläger mit dem Beklagten und dessen Frau, der Zeugin La …, am 18. Dezember 2010 eine ca. dreiviertel- bis einstündige Innen- und Außenbesichtigung des Hauses durch. Dabei informierte der Kläger den Beklagten mündlich unter anderem über die ideelle Teilung und die grundbuchrechtliche Belastung des Hausgrundstücks, die bauliche Substanz des Gebäudes sowie die Notwendigkeit einer gemeinsamen Nutzung des Wasseranschlusses mit dem Nachbarn. Der Beklagte bestätigte dem Kläger die Besichtigung durch Unterzeichnung einer „Nachweisbestätigung“.
Im Februar wandte sich der Beklagte nochmals an die Eigentümer des Hauses und besichtigte es mit diesen – ohne Beisein des Klägers – ein weiteres Mal.
Der Beklagte erwarb das Haus von den Eigentümern durch notariellen Kaufvertrag vom 6. April 2011. Mit Rechnung vom 8. April 2011 verlangte der Kläger vom Beklagten die Zahlung einer Provision in Höhe von 17.778,60 € (= 7,14 % des Kaufpreises zuzüglich 19 % MwSt) binnen 14 Tagen. Mit Schreiben vom 26.4.2011 (Anlage K 5) forderte der Kläger den Beklagten erneut zur Zahlung auf und setzte diesem hierfür erfolglos eine Frist bis zum 29.4.2011.
Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn 17.778,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 30. April 2011 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, der Kläger habe ihm im Rahmen der Besichtigung am 18. Dezember 2010 versprochen, für den Fall des späteren Zustandekommens eines Kaufvertrages nur die Hälfte der Provision zu verlangen.
Das Gericht hat die Parteien persönlich angehört und Beweis erhoben durch Vernehmung der vom Beklagten benannten Zeugin La …. Wegen des Beweisthemas und des Ergebnisses der Anhörung sowie der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 11.11.2011 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist in Höhe der Hälfte des geltend gemachten Provisionsanspruchs begründet.
I.
Der Kläger hat gegen den Beklagten gemäß § 652 Abs. 1 S. 1 BGB einen Anspruch auf Zahlung einer hälftigen Provision in Höhe von 8.889,30 €.
Nach § 652 Abs. 1 BGB kann ein Makler von seinem Auftraggeber unter anderem dann die Zahlung der vereinbarten Provision verlangen, wenn der Auftraggeber mit dem Dritten, dem ihm der Makler nachgewiesen hat, einen Vertrag geschlossen hat und die Tätigkeit des Maklers für das Zustandekommen dieses Vertrages ursächlich war.
Diese Voraussetzungen liegen hier vor.
1.
Zwischen den Parteien ist ein schlüssiger (Nachweis-) Maklervertrag im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB zustande gekommen.
Zwar ist der Kläger vorliegend zunächst auf Veranlassung des Eigentümers tätig geworden. Tritt ein von einer Seite – hier dem Veräußerer – eingeschalteter Makler mit einem Interessenten in Kontakt, so muss er eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er auch Makler der anderen (Käufer-) Seite sein will. Nimmt ein Kaufinteressent sodann in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt, gibt er „damit grundsätzlich in schlüssiger Weise zu erkennen, daß er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluß eines Maklervertrages annehmen will.“ (so BGH, Urt. v. 11.4.2002 – III ZR 37/01 = NJW 2002, 1945 – juris Rn. 9. Ebenso KG, Urt. v. 31.8.2000 – 10 U 8170/99 – juris Rn. 26).
So liegt der Fall hier.
Denn das dem Beklagten am 15.12.2010 übersandte Exposé enthielt mit dem hinreichend deutlichen, wiederholten Hinweis darauf, dass bei Abschluss eines Kaufvertrages vom Käufer eine Vergütung in Höhe von 7,14 % des Kaufpreises geschuldet ist, ein schlüssiges Angebot auf Abschluss eines Nachweismaklervertrages, §§ 133, 157 BGB.
Der Beklagte hat dieses Angebot seinerseits schlüssig angenommen, indem er nachfolgend die Dienste des Klägers (Durchführung der Besichtigung des Hauses) in Anspruch nahm. Zudem hat der Beklagte im Rahmen der Besichtigung ein als „Nachweisbestätigung“ überschriebenes Dokument unterschrieben. Hierfür spricht zudem der Umstand, dass die Parteien im Rahmen der Besichtigung des Hauses unstreitig über die Höhe der an den Kläger gegebenenfalls zu zahlenden Provision gesprochen haben. Diese setzt jedoch notwendigerweise das Zustandekommen eines Maklervertrages voraus.
2.
Der Kläger hat eine Maklerleistung im Sinne von § 652 Abs. 1 BGB erbracht. Bei einem – wie hier vorliegenden – Nachweismaklervertrag besteht die Leistung des Maklers allgemein in der Mitteilung an seinen Auftraggeber (hier: den Käufer), durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. BGH, NJW 2005, 754 – juris Rn. 14). Beim Immobilienkauf erfordert dieser Nachweis in der Regel neben der eindeutigen Bezeichnung des Objekts auch konkrete Angaben zur Person des veräußerungsbereiten Eigentümers (vgl. BGH, a.a.O.; NJW-RR 2009, 1282 Tz. 11).
Zwar lässt sich dem übersandten Exposé insoweit nur eine Angabe zur Adresse des Hauses entnehmen und nicht zur Person des Verkäufers. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist jedoch die fehlende Namhaftmachung des Verkäufers dann unschädlich, wenn „es dem – noch unentschlossenen – Kunden zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er später den Hauptvertrag ‚am Makler vorbei’ abschließt“ (BGH, NJW 1987, 1628 – juris Rn. 13. Ebenso BGH, NJW 2006, 3062).
Dies ist hier der Fall.
Dem zunächst noch unentschlossenen Beklagten kam es auf die Person des Verkäufers zunächst erkennbar nicht an; vielmehr stand das Haus bzw. seine Beschaffenheit im Vordergrund. Dies folgt bereits daraus, dass dem Beklagten die Person der Eigentümer bzw. Veräußerer im Zeitpunkt der Besichtigung bereits bekannt war. Schließlich hat sich der Beklagte weniger als 2 Monate nach der Erstbesichtigung unter Umgehung des Klägers direkt an den Eigentümer gewandt.
3.
Die Nachweisleistung des Klägers war auch mitursächlich für den Abschluss des Kaufvertrages über das Haus am 6. April 2011.
a)
Hat ein Makler die Gelegenheit zum Vertragsschluss nachgewiesen und folgt dieser seiner Nachweistätigkeit binnen eines angemessenen Zeitraums, wird grundsätzlich zu seinen Gunsten vermutet, dass seine Tätigkeit mitursächlich war. Es obliegt dann dem Kunden, diese Vermutung zu widerlegen. Der Bundesgerichtshof bejaht das Vorliegen eines angemessenen Zeitraums jedenfalls noch dann, wenn zwischen Nachweisleistung und Kaufvertragsabschluss sechs Monate vergangen sind (vgl. BGH, NJW 2005, 3779, 3781).
Hier lagen zwischen der Nachweisleistung (Erstbesichtigung am 18.12.2010) und dem Abschluss des Kaufvertrages am 6.4.2011 weniger als 5 Monate, so dass grundsätzlich vermutet wird, dass sich die Tätigkeit des Klägers für den Erwerb des Hauses ursächlich kausal ausgewirkt hat.
b)
Diese Kausalitätsvermutung ist indes dann widerlegt, wenn der potentielle Erwerber Vorkenntnis von dem Objekt hatte (vgl. nur Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2009, § 652 Rn. 105, 179 m.w.N.). Letzteres ist hier unstreitig der Fall, da der Beklagte aufgrund der Vor-Korrespondenz mit den Eigentümern sowohl Kenntnis von der Vertragsgelegenheit, dem Verkaufsobjekt, als auch den Veräußerern selbst hatte (vgl. zum Begriff der Vorkenntnis Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rn. 181).
c)
Da der Beklagte Vorkenntnis hatte, oblag es wiederum dem Kläger, darzutun und zu beweisen, dass seine Leistung gleichwohl für den späteren Vertragsschluss mitursächlich geworden ist (Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2009, § 652 Rn. 190).
Dies ist dem Kläger aufgrund der gegenüber dem Beklagten erbrachten Zusatzinformationen gelungen.
Ob und unter welchen Voraussetzungen das Verschaffen von Zusatzinformationen über das zu erwerbende Objekt für dessen späteren Erwerb mitursächlich ist, ist stets eine Frage des Einzelfalls. In jedem Falle ist jedoch eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung erforderlich, durch welche der Interessent den Anstoß bekommen hat, sich konkret um das betreffende Objekt zu bemühen. Dies ist grundsätzlich bei der Erbringung unerlässlicher Einzelinformationen anzunehmen (vgl. BGH, NJW-RR1998, 411, 412 Tz. 4; Schwerdtner/Hamm, Rn. 645).
(1)
Eine solche ergibt sich indes nicht bereits aus dem vom Kläger am 15.12.2010 übersandten Exposé, da dieses keine wesentlichen Informationen enthielt, die dem Beklagten nicht schon aufgrund der beiden weiteren, ihm zuvor zugesandten Exposés, bekannt waren.
(2)
Der Kläger hat dem Beklagten jedoch bereits im Rahmen der Besichtigung mündlich wesentliche Informationen über das Haus mitgeteilt, nämlich über die ideelle Teilung und die grundbuchrechtliche Belastung des Grundstücks, die bauliche Substanz des Gebäudes sowie die Notwendigkeit einer gemeinsamen Nutzung des Wasseranschlusses mit dem Nachbarn. Bereits diese, über die Angaben in den zuvor übersandten Exposes hinausgehenden Informationen sind nach der Verkehrsanschauung nicht nur als unbedeutende Ergänzungen des bereits vorhandenen Wissens des Beklagten zu werten.
(3)
Maßgeblich ist insoweit jedoch, dass der Kläger mit dem Beklagten sowie dessen Frau eine erstmalige Innenbesichtigung des Hauses vorgenommen hat. Eine solche stellt grundsätzlich eine wesentliche Maklerleistung dar, die eine Mitursächlichkeit des Nachweises trotz einer Vorkenntnis des Kaufinteressenten begründet (vgl. Schwerdtner/Hamm, Maklerrecht, 5. Aufl. 2008, Rn. 531 und Rn. 545 m.w.N.). Denn erst durch die von dem Kläger durchgeführte Erstbesichtigung konnte sich der Beklagte eine hinreichend konkrete Vorstellung vom Zustand und Zuschnitt des Hauses verschaffen; insoweit können die ihm bis dato zur Verfügung stehenden Skizzen und Fotos des Hauses naturgemäß keine adäquate Information, sondern allenfalls eine vage Vorstellung geben.
Auch nach der obergerichtlichen Rechtsprechung stellt die erstmalige Innenbesichtigung einer zum Zwecke der Eigennutzung zu erwerbenden Immobilie einen wesentlichen Umstand für die Entscheidungsfindung beim Kauf dar (vgl. OLG Stuttgart, Urt. v. 10.7.2002 – 3 U 31/02 – juris Rn. 59, NJW-RR 2002, 1482; OLG Düsseldorf, Urt. v. 26.2.1999 – 7 U 133/98 – juris Rn. 12 = OLGR Düsseldorf 1999, 301; OLG Frankfurt, Urt. v. 27.2.1998 – 25 U 139/97 – juris Rn. 23 = OLGR Frankfurt 1998, 139; Hanseatisches Oberlandesgericht, Urt. v. 12.3.1998 – 2 U 6/97 – juris Rn. 9; OLG Köln, Urt. v. 17.10.1991 – 10 U 9 /901 – juris Rn. 8 = OLGR Köln 1991, 35). Das Kammergericht bezeichnet die Durchführung der ersten Innenbesichtigung ausdrücklich als einen nicht wegzudenkenden Umstand für den späteren Vertragsabschluss (KG, Urt. v. 31.8.2000 – 10 U 8170/ 99 – juris Rn. 47).
(4)
Der Vortrag des Beklagten, er habe das Haus später deshalb ein weiteres Mal besichtigt, weil er in der Zwischenzeit eine Vielzahl weiterer Objekte besichtigt habe und sich gar nicht mehr richtig an das Haus habe erinnern können, führt zu keiner anderen rechtlichen Wertung. Denn dies reicht nicht aus, um den Kausalverlauf zwischen Nachweisleistung und Kaufvertragsschluss unterbrechen zu lassen, zumal hieran strenge Anforderungen zu stellen sind (vgl. Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rn. 184 m.w.N.). Insbesondere ist nicht davon auszugehen, dass es sich beim Vertragsschluss um das Ergebnis völlig neuer Verhandlungen handelte, die unabhängig von der Tätigkeit des Klägers aufgenommen wurden. Die zwischenzeitlich erfolgten anderweitigen Besichtigungen durch den Beklagten sind kein Beleg dafür, dass dieser sein Kaufinteresse mittlerweile endgültig aufgegeben hatte. Es ist üblich, dass sich Kaufinteressenten aus Gründen des Angebotsvergleichs mehrere Objekte anschauen.
Da der Beklagte zudem nicht vorgetragen hat, dass er sich erst aufgrund einer nachträglichen Änderung der tatsächlichen Verhältnisse oder eines Sinneswandels wieder um das Haus bemüht hat, spricht die Durchführung der weiteren Besichtigung des Hauses dafür, dass sein Interesse am Haus fortbestand. Im Übrigen würde selbst eine nur vorübergehende Aufgabe der Kaufabsicht nicht zum Entfallen des Provisionsanspruchs eines Maklers führen (Roth, in: Münchener Kommentar zum BGB, § 652 Rn. 184 a.E.).
4.
Der Maklerlohnanspruch besteht indes nur in Höhe der Hälfte der mit der Klage geltend gemachten Forderung, denn die Parteien haben sich im Rahmen der Besichtigung vom 18.12.2010 dahin geeinigt, dass der Beklagte im Fall eines späteren Kaufs des Hauses nur die hälftige Provision schulden soll.
Dies steht im Ergebnis der Beweisaufnahme gemäß § 286 Abs. 1 ZPO zur Überzeugung des Gerichts fest. Das Gericht stützt sich dabei im Wesentlichen auf die Aussage der Zeugin La … .
a)
Zwar hat der Kläger im Rahmen seiner Anhörung angegeben, dass er insoweit eine „konkrete Zahl“ nicht genannt habe. Er hat jedoch von sich aus eingeräumt, dass er dem Beklagten mitgeteilt habe, dass man über die Provision „auch noch mal sprechen“ könne. Der Kläger hat zudem angegeben, mit über 50 Interessenten jeweils Besichtigungen des Hauses durchgeführt zu haben. Konkrete Erinnerungen an das Gespräch hinsichtlich der Provisionshöhe hatte er daher nicht mehr. Vielmehr schloss er dies in erster Linie aus dem Umstand, dass er sich eine konkrete Zahl nicht in seinen Akten vermerkt habe. Es kann jedoch nicht ausgeschlossen werden, dass der Kläger – etwa aus Nachlässigkeit – schlichtweg vergessen hat, sich dies zu notieren. Im Übrigen behauptet der Beklagte auch nicht, dass der Kläger eine konkrete Höhe der zu zahlenden Provision genannt habe; vielmehr sei lediglich eine Halbierung der Provision versprochen worden.
b)
Demgegenüber hat der Beklagte glaubhaft angegeben, dass der Kläger bei der Besichtigung seine Bereitschaft erklärt habe, auf die Hälfte seiner Provision zu verzichten. Dies deckt sich mit der Aussage der Zeugin La ….
Diese konnte sich trotz kleiner Erinnerungslücken noch gut an das Gespräch vom 18.12.2010 erinnern, was etwa in der Angabe zum Ausdruck kam, dass nur über einen reduzierten Prozentsatz der Provision, nicht jedoch über eine bezifferte Summe gesprochen worden sei.
Die Zeugin ist – trotz ihres mittelbaren Eigeninteresses als Ehefrau des Klägers am Ausgang des Rechtsstreits – auch glaubwürdig. Sie war erkennbar um eine sachliche und objektive Wiedergabe des Gesprächs vom 18.12.2010 bemüht, etwa indem sie von sich aus einräumte, nicht mehr genau zu wissen, ob mit dem Kläger über das dem Beklagten zur Verfügung stehende Budget sowie über den Kaufpreis für das Haus gesprochen wurde. Auch ließ die Zeugin keinen Belastungseifer zu Lasten des Klägers erkennen.
Die Aussage der Zeugin ist auch glaubhaft. Fehler in ihrer Wahrnehmung wurden im Rahmen der Vernehmung nicht erkennbar. Ihre Schilderung erscheint zudem plausibel, da sie als Grund für die Halbierung der Provision angab – was insoweit unstreitig ist – dass das Haus bereits länger zum Verkauf stand und der Verkaufsauftrag bald auslaufen sollte. Die Angaben der Zeugin decken sich schließlich im Wesentlichen mit denen des Beklagten, so insbesondere hinsichtlich der behaupteten Zusage einer Halbierung der Provision durch den Kläger. Ihre Angaben decken sich insoweit auch mit denen des Klägers, als die Zeugin bestätigte, dass eine konkrete Zahl nicht genannt worden sei.
II.
Der Zinsanspruch folgt aus den §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Der Kläger hat den Beklagten mit Schreiben vom 26.4.2011 (Anlage K 5) gemahnt und diesem erfolglos eine Zahlungsfrist zum 29.4.2011 gesetzt. Trotz der im Schreiben enthaltenen Zuvielforderung des Doppelten der tatsächlich geschuldeten Summe, war die Mahnung hinreichend bestimmt und damit Verzugs begründend.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Zuvielforderung für die Verzugsbegründung nämlich dann unschädlich, wenn der Schuldner die Erklärung des Gläubigers nach den Umständen des Falls als Aufforderung zur Bewirkung der tatsächlich geschuldeten Leistung verstehen musste und der Gläubiger zur Annahme der gegenüber seinen Vorstellungen geringeren Leistung bereit war (vgl. BGH, NJW 2006, 3271 m.w.N.). Dies ist vorliegend der Fall. Für den Beklagten war erkennbar, dass der Kläger eine Provisionsforderung geltend machte. Zudem war es ihm auch ohne weiteres möglich, die tatsächliche Höhe der geschuldeten Provision zu ermitteln. Es ist zudem nicht ersichtlich, dass der Kläger die Annahme der Hälfte der ursprünglich verlangten Summe in jedem Fall verweigert hätte.
Der BGH bejaht die Wirksamkeit einer Zuvielforderung im Übrigen regelmäßig dann, wenn anzunehmen ist, dass der Schuldner auch bei einer auf den wirklichen Rückstand beschränkten Mahnung nicht geleistet hätte (BGH, NJW 1999, 3115 mit Hinweis auf BGH, NJW 1967, 1863). Hiervon ist vorliegend auszugehen, denn der Beklagte hat im Prozess unter Berufung auf seine Vorkenntnis eine Zahlungspflicht generell in Abrede gestellt.
III.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 11 Alt. 2, 709 Satz 1 und Satz 2, 711 ZPO.
