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Vertragsverletzung des Mieters – Kündigungsschaden trägt Mieter

LG Frankfurt/Main – Az.: 2-07 O 369/20 – Urteil vom 25.08.2021

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag von 40.005,91 Euro zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag von

  • 10.948,39 Euro seit 14.07.2020,
  • weiteren 5.045,99 Euro seit 05.08.2020,
  • weiteren 7.516,79 Euro seit 04.09.2020 sowie

Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus

  • weiteren 6.349,99 Euro seit 06.10.2020,
  • weiteren 1.672,99 Euro seit 05.11.2020,
  • weiteren 1.672,99 Euro seit 04.12.2020,
  • weiteren 1.672,99 Euro seit 06.01.2021,
  • weiteren 1.672,99 Euro seit 04.02.2021,
  • weiteren 1.672,99 Euro seit 04.03.2021 und
  • weiteren 1.672,99 Euro seit 07.04.2021.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an die Klägerin mit Wirkung ab dem Monat Mai 2021 bis einschließlich des Monats April 2024, monatlich, im Voraus jeweils bis spätestens zum 3. Werktag des Monats einen Betrag in Höhe von Euro 1.672,99 zu zahlen, zuzüglich Zinsen hieraus in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem jeweiligen Tag, der dem 3. Werktag des jeweiligen Monats folgt.

Die Beklagte wird darüber hinaus verurteilt, die Klägerin von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.156,20 Euro gegenüber den Prozessbevollmächtigten der Klägerin, …freizustellen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreites hat die Klägerin 8% und die Beklagte 92% zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Zahlung von Gewerberaummiete und Kündigungsfolgeschaden im Zusammenhang mit der Covid-19-Pandemie.

Die Klägerin vermietete an die Beklagte, eine GmbH, die auf das Prägen von Kfz.-Kennzeichen spezialisiert ist und viele Filialen bundesweit betreibt, Büroräume und Stellplätze in der … Auf dem Gelände ist auch die Kfz.-Zulassungsstelle des …Kreises mit einer Außenstelle ansässig. Gemäß Mietvertrag vom 06. / 08.11.2018 ist der Mietzweck die Nutzung der Räume für die Kfz.-Schilderprägung. Die Beklagte betrieb in den Räumlichkeiten ein dementsprechendes Schilderprägergeschäft. Das Mietverhältnis begann am 01.05.2019 und wurde für einen Zeitraum von fünf Jahren fest geschlossen, d.h. es sollte am 30.04.2024 enden. Laut § 4 des Mietvertrages betrug der Kaltmietzins 6.349,99 Euro und inklusive Betriebskostenvorauszahlung 6.459,99 Euro netto (7.687,39 Euro brutto) für die gesamte Vertragslaufzeit. Nach einer Anpassung der monatlichen Betriebskostenvorauszahlung betrug der Mietzins inklusive Betriebskostenvorauszahlung ab Mai 2020 6.479,99 Euro netto (7.711,19 Euro brutto).

In § 13.2 des Mietvertrages ist das Folgende geregelt:

“Das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Vertrages durch den Mieter bleibt unberührt. Ein wichtiger Grund, der den Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, liegt insbesondere dann vor, wenn der …kreis als zuständige Gebietskörperschaft oder ein Rechtsnachfolger die Außenstelle … in der … 33 in … aufgibt. Der vorgenannte wichtige Grund berechtigt den Mieter zur außerordentlichen Kündigung unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Quartalsende.”

Wegen der weiteren Einzelheiten der Mietvertrages wird auf die Anlage K1 (Bl. 43 ff. d. A.) Bezug genommen.

Im Zuge der Corona-Pandemie schloss die Kfz.-Zulassungsstelle des …-Kreises vom 17.03.2020 bis zum 15.06.2020 sowie am 21.08.2020. Die Anmeldung von Kfz. ist aufgrund der Infektionsschutzmaßnahmen seitdem nur noch mit Terminvergabe möglich. Der Betrieb der Beklagten im Mietobjekt in … war nicht von einer Schließungsanordnung aufgrund der Pandemie betroffen, es kamen während der Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle aber naturgemäß weniger Kunden zum Prägen von Kfz.-Schildern in die Filiale. Die Beklagte erhielt keine staatlichen Hilfen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie (“Corona-Hilfen”).

Für den Monat April 2020 entrichtete die Beklagte die Miete nur in Höhe von 2.510,90 Euro brutto, für die Monate Mai und Juni 2020 nur i.H.v. jeweils 2.534,70 Euro brutto. Im Monat Juli 2020 leistete die Beklagte an die Klägerin Miete nur in Höhe von 2.665,20 Euro brutto. Mit Schreiben vom 14.07.2020 erklärte die Beklagte gegenüber der Klägerin die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses mit der Begründung, dass ein wirtschaftlicher Betrieb auch perspektivisch nicht mehr möglich sei. Diese Kündigung wies die Klägerin zurück. In der Folge beauftragte die Klägerin ihre Prozessbevollmächtigten mit der Geltendmachung der ausstehenden Mieten. Für den Monat August 2020 zahlte die Beklagte 5.045,99 Euro zu wenig an Miete und für den Monat September 7.516,79 Euro zu wenig an Miete (die September-Miete brutto war geringer, da die Umsatzsteuer sich auf 16% reduzierte).

Die Klägerin erklärte -nach einer zuvor erfolgten Abmahnungder Beklagten gegenüber mit Schreiben von 21.09.2020 ihrerseits die außerordentliche fristlose Kündigung mit Verweis auf die ausstehenden Mieten und die Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses. Mit Wirkung zum 01.11.2020 vermietete die Klägerin das Objekt weiter an die …, ebenfalls zum Zweck der Schilderprägung, für eine feste Laufzeit von fünf Jahren und zu einem Kaltmietzins von insgesamt 4.677,00 Euro netto (wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages mit der … wird auf die Anlage K16 (Bl. 98 ff. d. A.) verwiesen). Der Vermietung eines Schilderprägergeschäftes muss zwingend eine Ausschreibung vorangehen.

Die Klägerin behauptet, dass die von ihr dargelegte Mietvertragsurkunde mit der … (Anl. K16) vollständig sei und insbesondere über den Unterschriften auf der letzten Seite der Mietvertragsurkunde eine weiße Fläche bestehe.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass ihr neben der nicht gezahlten Miete für die Monate April 2020 bis September 2020 ein Anspruch auf Zahlung von Kündigungsfolgeschaden (Differenz zur niedrigeren netto Kaltmiete mit der … i.H.v. 1.672,99 Euro monatlich) ab Oktober 2020 bis April 2024 gegen die Beklagte zustünde. Des Weiteren stünde ihr für den Zeitraum April 2020 bis Juli 2020 die Zahlung von Verzugszinsen (neun Prozentpunkte) i.H.v. 106,81 Euro, Verzugspauschale i.H.v. 160,00 Euro, Portokosten i.H.v. 12,50 Euro sowie Verzugszinsen auf Verzugspauschale und Portokosten i.H.v. 2,01 Euro gegen die Beklagte zu. Für den Zeitraum August 2020 bis September 2020 stünde ihr die Zahlung von Portokosten i.H.v. 11,15 Euro sowie von Verzugspauschale i.H.v. 80,00 Euro gegen die Beklagte zu. Zudem habe die Beklagte die Kosten für die Beantragung des Mahnbescheides i.H.v. 172,50 Euro an sie zu entrichten.

Die Klägerin hat am 07.07.2020 Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gestellt, der die bis Juli 2020 ausstehende Miete sowie diverse Nebenforderungen umfasste und der der Beklagten am 13.07.2020 zugestellt wurde. Die Beklagte hat hiergegen rechtzeitig Widerspruch eingelegt. Nach Abgabe des Verfahrens an das Landgericht hat die Klägerin die Klage erweitert, um die Ansprüche, die sie ab August 2020 geltend macht. Die Anspruchsbegründung und die Klageerweiterung sind den Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 31.12.2020 zugestellt worden.

Nach der Erörterung der Sach- und Rechtslage im Termin zur Güteverhandlung und frühen ersten Termin am 16.04.2021 wollten die Parteien sich zwecks gütlicher Beilegung des Rechtsstreites im Nachgang der Verhandlung ins Benehmen setzen. Am Nachmittag des 20.05.2021 telefonierten der Prozessbevollmächtigte der Klägerin RA … und der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, RA …, miteinander, wobei sich das Gespräche inhaltlich auf die Vergleichsverhandlungen bezog. Kurze Zeit später, noch am 20.05.2021, übersandte die Beklagte an das Gericht einen Schriftsatz mit einem Vergleichstext (wegen dessen Einzelheiten wird auf Bl. 267 d. A. verwiesen) und beantragte die Feststellung des Vergleichstextes gem. § 278 Abs. 6 ZPO. Die Klägerin erklärte in einem nachfolgenden Schriftsatz, dass eine Einigung zwischen den Parteien nicht stattgefunden hat.

Die Klägerin beantragt zuletzt

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 50.071,17 Euro nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus

  • Euro 20.856,81 seit dem 14.07.2020,
  • Euro 5.045,99 seit dem 05.08.2020,
  • Euro 7.516,79 seit dem 04.09.2020,
  • Euro 6.349,99 seit dem 06.10.2020,
  • Euro 1.672,99 seit dem 05.11.2020,
  • Euro 1.672,99 seit dem 04.12.2020,
  • Euro 1.672,99 seit dem 06.01.2021,
  • Euro 1.672,99 seit dem 04.02.2021,
  • Euro 1.672,99 seit dem 04.03.2021,
  • Euro 1.672,99 seit dem 07.04.2021 sowie
  • Euro 263,65 seit Rechtshängigkeit

zu zahlen,

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin mit Wirkung ab dem Monat Mai 2021 bis einschließlich des Monats April 2024, monatlich, im Voraus jeweils bis spätestens zum 3. Werktag des Monats entgangenen Mietausfall in Höhe von Euro 1.672,99 zu zahlen, zuzüglich Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem jeweiligen Folgetag,

3. die Beklagte zu verurteilen, die Klägerin von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von Euro 1.239,40 nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit freizustellen.

Die Beklagte beantragt zuletzt, festzustellen, dass die Parteien sich, wie im Schriftsatz der Beklagten vom 20.05.2021 dargestellt, geeinigt haben, hilfsweise, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass zwischen ihrem Prozessbevollmächtigten RA … und dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin, RA …, telefonisch am Nachmittag des 20.05.2021 ein Vergleich, der inhaltlich dem aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 20.05.2021 entspreche, final abgeschlossen worden sei. Sie behauptet weiter, dass sie aufgrund der Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle Umsatzeinbußen an ihrem Standort in den von der Klägerin vermieteten Räumlichkeiten gehabt habe.

Die Beklagte ist der Auffassung, dass die von ihr zu entrichtende Miete während der pandemiebedingten Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle gem. § 313 BGB zu mindern sei und ihr darüber über die Zeit der Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle hinaus, ebenfalls ein Anspruch Minderung der Miete zustehe, aber auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung. Das Schilderprägergeschäft vor Ort einer Kfz.-Zulassungsstelle sei ein spezielles Gewerbe, welches nur bei ordnungsgemäßen Betrieb der Zulassungsstelle rentabel sei, was insoweit Vertragsgrundlage zwischen den Parteien bei Abschluss des Mietvertrages geworden sei.

Das Gericht hat über die Behauptung der Klägerin, dass zwischen ihr und der … keine weiteren Abreden das Mietverhältnis betreffend bestünden, Beweis erhoben durch die Inaugenscheinnahme des Original-Mietvertrages zwischen ihr und der … Des Weiteren hat das Gericht Beweis erhoben, über die Behauptung der Beklagten, dass zwischen den Prozessbevollmächtigten der Parteien telefonisch ein Vergleich, der inhaltlich dem aus dem Schriftsatz der Beklagten vom 20.05.2021 entspreche, final abgeschlossen worden sei, durch die zeugenschaftliche Vernehmung des RA … und des RA … unter Fortdauer deren Eigenschaft als Prozessbevollmächtigte der Parteien. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 23.07.2021 Bezug genommen.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschriften vom 16.04.2021 und 23.07.2021 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage hat teilweise Erfolg. Sie ist zulässig und teilweise begründet (siehe hierfür I). Das Gericht konnte hingegen nicht feststellen, dass zwischen den Parteien ein Vergleich i.S.v. § 779 BGB über das streitgegenständliche Rechtsverhältnis zu Stande gekommen ist, worauf am Ende der Entscheidungsgründe (siehe hierfür II.) eingegangen wird.

I.

Der Antrag zu 1. ist teilweise begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte für die Monate April 2020 bis September 2020 ein Anspruch auf Zahlung restlicher Miete in Höhe von insgesamt 23.511,17 Euro gem. § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag zu. Darüber hinaus steht der Klägerin gegen die Beklagte für Oktober 2020 die Zahlung von Schadensersatz (Kündigungsfolgeschaden) in Höhe von 6.349,99 Euro und ab November 2020 1.672,99 Euro monatlich bis zum April 2024 zu. Bis April 2021 ist ein Betrag von insgesamt 16.387,93 Euro an Schadensersatz bereits fällig geworden. Die mit dem Antrag zu 1. geltend gemachten Nebenforderungen (Verzugszinsen und sonstiger Verzugsschaden) sind teilweise begründet.

Die Miete für die Monate April 2020 bis zur Wiedereröffnung der Kfz.-Zulassungsstelle am 17.06.2020 ist gem. § 313 Abs. 1 BGB i.V.m. Art. 240 § 7 EGBGB aufgrund der pandemiebedingten Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle anzupassen.

Nach § 313 Abs. 1 BGB kann eine Vertragsanpassung verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und wenn die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann. In der Situation der Covid-19-Pandemie treffen die ursprünglichen Annahmen der Mietvertragsparteien, die sie dem Vertragsschluss zugrundgelegt haben, nicht mehr zu, sie “stimmen mit der Realität nicht mehr überein”. Die Pandemie hat im Tatsächlichen große Auswirkungen auf die Durchführung von Verträgen und war auch nicht vorhersehbar. Von einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage ist daher auszugehen (AG Dortmund Urt. v. 27.04.2021 – 425 C 7880/20, BeckRS 2021, 8596 Rn. 22, beck-online m.w.N., vgl auch OLG Frankfurt, Urteil vom 19. März 2021 – 2 U 143/20).

Es ist auch davon auszugehen, dass die Parteien, hätten sie es sich bewusstgemacht, dass die Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle für circa drei Monate aufgrund einer Pandemie erfolgen würde, diesbezüglich den Vertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten.

Dies ergibt sich unter Beachtung der Umstände des Einzelfalles insbesondere aus der Vertragsgestaltung, wie sie sich in § 13.2 des Mietvertrages darstellt:

In § 13.2 des Mietvertrages ist geregelt, dass sich für die Beklagte ein Recht zur außerordentlichen Kündigung dann ergibt, wenn die Kfz.-Zulassungsstelle ihren Betrieb auf dem Grundstück, wo auch die an die Beklagte vermieteten Räumlichkeiten liegen, aufgibt. Folglich war den Parteien klar, dass der Betrieb der Kfz.-Zulassungsstelle für die Beklagte wirtschaftliche Grundlage des Vertrages war und sie bereit war, auf den Standort neben der Zulassungsstelle zugeschnittene Mieten zu entrichten. Dafür, dass den Parteien die Bedeutung der Zulassungsstelle für den Betrieb der Beklagten bewusst war, sprechen auch die von beiden Parteien vorgebrachten Argumente, dass es sich beim Schilderprägergeschäft um ein Gewerbe handelt, dass von der räumlichen Nähe zu Zulassungsstellen lebt, von Kunden an solchen Standorten höhere Preise verlangt werden können und der Vermieter der Räumlichkeiten entsprechend höhere Miete verlangen kann. In Anlehnung an § 13.2 des Mietvertrages geht das Gericht daher davon aus, dass bei einer längeren Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle eine veränderte Miete vereinbart worden wäre.

Der Beklagten war das Festhalten am ursprünglichen Vertrag auch nicht mehr zumutbar. Denn unabhängig von konkreten Umsatzeinbußen ist davon auszugehen, dass bei einer Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle von mehr als einem Monat, insbesondere vor dem Hintergrund der Risikoverteilung, wie sie sich in § 13.2 des Mietvertrages widerspiegelt, die Unzumutbarkeit zu vermuten ist (vgl. hierzu OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 – 5 U 1782/20). Auf die konkreten Umsatzeinbußen der Beklagten kommt es in diesem Zusammenhang -und auch im Zusammenhang mit der Höhe der Anpassungdaher nicht an (andere Ansicht AG Dortmund Urt. v. 27.4.2021 – 425 C 7880/20, BeckRS 2021, 8596 Rn. 40, beck-online).

Bezüglich der Höhe der Anpassung geht das Gericht, in Anlehnung an einige Stimmen aus der Rechtsprechung (vgl. OLG Dresden, Urteil vom 24. Februar 2021 – 5 U 1782/20 m.w.N., welches allerdings nur über die Kaltmiete zu entscheiden hatte), davon aus, dass ein pauschales Absenken der Brutto-Miete inkl. Nebenkostenvorauszahlungen auf 50% des geschuldeten Betrages gerechtfertigt ist. Für das Gericht ausschlaggebender Umstand hierfür ist, dass keine der beiden Parteien die Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat. Es ist demzufolge angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Demnach schuldet die Beklagte der Klägerin

  • für April 2020 eine reduzierte Gesamtmiete brutto von 3.843,70 Euro, wovon sie 2.510,90 Euro bereits bezahlt hat, ergo verbleibt ein Restbetrag zur Zahlung von 1.332,80 Euro und
  • für Mai 2020 eine reduzierte Gesamtmiete brutto von 3.855,60 Euro, wovon sie 2.534,70 Euro bereits bezahlt hat, ergo verbleibt ein Restbetrag zur Zahlung von 1.320,90 Euro.

    Ab der Wiedereröffnung der Kfz.-Zulassungsstelle Miete Juni 2020 schuldet die Beklagte der Klägerin jedoch wieder den vollen Mietzins, da ab diesem Zeitpunkt keine unvorhergesehene Beschränkung ihres Geschäftsbetriebes der Beklagten mehr vorlag. Dementsprechend schuldet die Beklagte der Klägerin

  • für Juni 2020 eine reduzierte Gesamtmiete brutto (01.06. bis 15.06. reduziert, ab dann wieder die volle Miete) von 5.783,40 Euro, wovon sie 2.534,70 Euro bereits bezahlt hat, ergo verbleibt ein Restbetrag zur Zahlung von 3.248,70 Euro.

Sollte, wie die Beklagte meint, der Betrieb der Schilderprägerfiliale perspektiv nicht mehr möglich gewesen sein, so ist dies ein Umstand, den sie alleine zu tragen hat. Verändertes Verhalten der Bevölkerung bzgl. der Zulassung von Kfz. oder eine veränderte Praxis der Terminvergabe oder Abwicklung von Zulassungen durch die Kfz.-Zulassungsstelle hätten jederzeit, auch ohne Pandemie, sich entwickeln können, insofern trägt die Beklagte das alleinige Geschäftsrisiko für ihr Gewerbe. Dem Vertrag ist nur für die Aufgabe der Kfz.-Zulassungsstelle -der eine längere Schließung gleichkommt, wie oben dargelegtein Wille der Parteien zur Änderung der Risikoverteilung zu entnehmen. Eine veränderte Verwaltungspraxis oder ein verändertes Kundenverhalten fallen nicht hierunter und haben auch bei ausschließlicher Zugrundelegung des Vortrages der Beklagten kein Ausmaß erreicht, dass eine Gleichstellung mit der Aufgabe des Betriebes der Kfz.-Zulassungsstelle rechtfertigen könnte.

Die Kündigungserklärung der Beklagten aus Juli 2020 beendete auch nicht den Mietvertrag. Denn ein Recht zur außerordentlichen Kündigung stand der Beklagten weder vertraglich noch gesetzlich zu.

Das in § 13.2 des Mietvertrages vereinbarte Recht der Beklagten zur außerordentlichen Kündigung setzt die dauerhafte Aufgabe der Kfz.-Zulassungsstelle voraus, was unstreitig nicht der Fall war und ist. Ein Recht zur außerordentlichen Kündigung ergab sich für die Kündigungserklärung im Juli 2020 auch nicht pandemiebedingt aus § 314 Abs. 1 BGB. Denn -wie oben bereits geschriebenseit Wiedereröffnung der Kfz.-Zulassungsstelle Mitte Juni 2020 ist von einer Normalisierung der dem Vertrag zu Grunde liegenden tatsächlichen Verhältnisse auszugehen, unberücksichtigt müssen eine Veränderung der Verwaltungspraxis oder des Kundenverhaltens bleiben. Gründe, die eine Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen könnten, hat die Beklagte nicht dargelegt und sind auch nicht ersichtlich.

Somit schuldet die Beklagte der Klägerin

  • für Juli 2020 die im Mietvertrag vereinbarte Gesamtmiete brutto von 7.711,19 Euro, wovon sie 2.665,20 Euro bereits bezahlt hat, ergo verbleibt ein Restbetrag zur Zahlung von 5.045,99 Euro,
  • unstreitig hat die Beklagte für August 2020 5.045,99 Euro Miete brutto zu wenig entrichtet, ergo entspricht dies dem noch zu zahlenden Restbetrag und
  • für September 2020 die im Mietvertrag vereinbarte Gesamtmiete brutto (aber nur 16% Umsatzsteuer pandemiebedingt) von 7.516,79 Euro, wovon sie nichts bereits bezahlt hat, ergo entspricht dies dem noch zu zahlenden Restbetrag.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte ab Oktober 2020 auch einen Anspruch auf monatliche Zahlung von Mietausfall gem. §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4 BGB als sog. Kündigungsfolgeschaden. Zwischen Oktober 2020 bis April 2021 ist hieraus bisher ein Betrag von 16.387,93 Euro fällig geworden.

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB, § 542, Rn. 112). Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch die Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs des Mieters, so hat der Mieter dem Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 314 Abs. 4, 249 Abs. 1, 252 BGB grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB, § 542, Rn. 116).

Die Voraussetzungen dieses Schadensersatzanspruches liegen vor. Die Kündigungserklärung der Klägerin vom 21.09.2020 beendete das Mietverhältnis zwischen den Parteien gem. § 13.1 des Mietvertrages wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung der Beklagten, also wegen der Nicht-Zahlung des geschuldeten Mietzinses. Denn die Beklagte befand sich für die Monate April 2020 bis September 2020 mit insgesamt mehr als zwei Monatsmieten -auch unter Berücksichtigung der Vertragsanpassung für die Zeit der Schließung der Kfz.-Zulassungsstelleim Rückstand.

Die Höhe des Schadens beläuft sich gem. §§ 249 Abs. 1, 252 BGB auf zunächst 6.349,99 Euro für die im Monat Oktober 2020 ausgefallene Kaltmiete und ab November 2020 auf 1.672,99 Euro monatlich, was der Differenz zur niedrigeren Kaltmiete, die die Klägerin durch die Vermietung der Räume an die … erzielt, entspricht. Der Mietvertrag zwischen den Parteien ist bis zum 30.04.2024 befristet gewesen, somit ist die -pro rata fällig werdende (Blank/Börstinghaus, 6. Aufl. 2020, BGB, § 542, Rn. 119)- Schadenshöhe auf den Betrag des innerhalb der Vertragsdauer geschuldeten Mietzinses nach oben hin begrenzt.

Die Klägerin ist auch ihrer Schadensminderungspflicht aus § 254 BGB nachgekommen. Denn sie vermietete bereits ab November 2020 die Räumlichkeiten an die … weiter. Eine Vakanz von einem Monat ist, aufgrund der Ausschreibung der Räume, welche beim Schilderprägergeschäft unstreitig vorausgehen muss, als akzeptabel anzusehen.

Weitere Abreden, die die Höhe des Schadens beeinflussen könnten, bestehen zwischen der Klägerin und der … nicht. Die Inaugenscheinnahme des Mietvertrages zwischen der Klägerin und der … ergab, dass auch oberhalb der Unterschriften keine Abreden dahingehend getroffen wurden, dass die Miete -gleich unter welchen Voraussetzungenirgendwann zu erhöhen wäre, was insofern den Schaden, welche die Beklagte zu tragen hat, geringer ausfallen lassen könnte.

Die mit dem Klageantrag zu 1. geltend gemachten Nebenforderungen werden wie folgt abgeurteilt:

Bis zur Beantragung des Mahnbescheides am 06.07.2020 stehen der Klägerin, wie beantragt, Verzugszinsen gem. §§ 280, 286, 288 Abs. 2 BG in unstreitiger Höhe von 106,81 Euro zu. Eine Verzinsung bereits angefallener, ausgerechneter und mit dem Klageantrag zu 1. geltend gemachter Verzugszinsen scheidet angesichts des Zinseszinsverbotes aus §§ 289 S. 1, 291 S. 2 BGB aus.

Der Klägerin steht weiter für die nicht gezahlte Gesamtmiete brutto für den Zeitraum April 2020 bis September 2020 ein Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von neun Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag von

  • 10.948,39 Euro spätestens ab dem 14.07.2020,
  • weiteren 5.045,99 Euro für August 2020 spätestens ab dem 05.08.2020 und
  • weiteren 7.516,79 Euro für September 2020 spätestens ab dem 04.09.2020

gem. §§ 280, 286, 288 Abs. 2 BGB zu.

Für den pro rata geltend gemachten Kündigungsfolgeschaden steht der Klägerin ein Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus einem Betrag von

  • 6.349,99 Euro spätestens seit dem 06.10.2020,
  • weiteren 1.672,99 Euro spätestens seit dem 05.11.2020,
  • weiteren 1.672,99 Euro spätestens seit dem 04.12.2020,
  • weiteren 1.672,99 Euro spätestens seit dem 06.01.2021,
  • weiteren 1.672,99 Euro spätestens seit dem 04.02.2021,
  • weiteren 1.672,99 Euro spätestens seit dem 04.03.2021 und
  • weiteren 1.672,99 Euro spätestens seit dem 07.04.2021

gem. §§ 280, 286, 288 Abs. 1 zu. Bei dem zu verzinsenden Anspruch auf Zahlung von Kündigungsfolgeschaden handelt es sich um einen Schadenersatzanspruch und folglich um keine Entgeltforderung. Daher scheidet eine Verzinsung der Höhe nach gem. § 288 Abs. 2 BGB, ungeachtet der Kaufmannseigenschaft beider Parteien, aus.

Der Klägerin sind nicht die geltend gemachten Portokosten in Höhe von insgesamt 23,15 Euro zuzusprechen. Denn die Notwendigkeit der Portokosten hat die Klägerin nicht hinreichend dargelegt, es bleibt unklar, ob diese für Mahnschreiben oder anderweitig verwendet wurden. In der Klageschrift wird lediglich davon gesprochen, dass diese aufgewendet worden seien.

Da die Klägerin außergerichtliche Rechtverfolgungskosten als Schadensersatz geltend macht und diese ihr auch -wie nachstehend erläutert wirdzustehen, kann sie keine gesetzliche Kostenpauschale -gleich welcher Höhemehr verlangen, da diese gem. § 288 Abs. 5 S. 3 BGB auf die geschuldeten Rechtsverfolgungskosten anzurechnen ist. Die Frage, ob die Verzugspauschale nur einmal oder pro ausgefallener Miete anfällt, war daher nicht zu beantworten.

Dementsprechend schuldet die Beklagte der Klägerin auch keine Verzugszinsen auf Verzugspauschale und Portokosten.

Die Kosten für die Beantragung des Mahnbescheides sind als Prozesskosten zu qualifizieren und daher nicht gesondert erstattungsfähig.

Der Antrag zu 2. ist in der Hauptsache begründet, die Zinsforderung ist jedoch nur teilweise begründet.

Der Antrag ist gem. § 258 ZPO zulässig. Denn die Pflicht zur Zahlung des Kündigungsfolgeschadens ist nicht von einer Gegenleistung der Klägerin abhängig und beläuft sich hinreichend sicher der Höhe nach auf einen Betrag von 1.672,99 Euro monatlich ab Mai 2021 bis einschließlich April 2024.

Der Antrag ist auch begründet. Insofern wird auf das oben zum Kündigungsfolgeschaden Geschriebene verwiesen.

Prozesszinsen gem. §§ 291, 288 Abs. 1 BGB kann die Klägerin allerdings nur in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz geltend machen. Bei dem zu verzinsenden Anspruch auf Zahlung von Kündigungsfolgeschaden handelt es sich -wie bereits erwähntum einen Schadensersatzanspruch und folglich um keine Entgeltforderung. Daher scheidet eine Verzinsung der Höhe nach gem. § 288 Abs. 2 BGB, ungeachtet der Kaufmannseigenschaft beider Parteien, aus.

Der Antrag zu 3. ist teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Freistellung von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.156,20 Euro als Verzugsschaden gem. §§ 280 Abs. 1, 286 BGB.

Die Beklagte befand sich mit den bis einschließlich Juli 2020 nicht gezahlten Mieten im Verzug. Die Einschaltung der Prozessbevollmächtigten der Klägerin Ende Juli 2020 war auch erfolgsversprechend und zweckmäßig. Im Verlauf der Verhandlungen zwischen den Parteien änderte sich deren Standpunkt mehrmals, die Klägerin konnte davon ausgehen, dass die Beklagte sich auch noch Ende Juli 2020 auf Grund der größeren Ernsthaftigkeit eines anwaltlichen Schreibens eher zur Leistung veranlasst gesehen hätte.

Die Gebühren berechnen sich der Höhe nach aber unter Berücksichtigung der Anpassung der Miete nach § 313 BGB für die Zeit der Schließung der Kfz.-Zulassungsstelle wie folgt:

  • “Gegenstandswert: bis 25.000,00 Euro
  • 1,3 Geschäftsgebühr Nr. 2300 VV RVG 1.136,20 Euro
  • Auslagenpauschale Nr. 7002 VV RVG 20,00 Euro
  • Gesamtsumme 1.156,20 Euro

Eine Verzinsung scheidet allerdings aus, da lediglich eine Freistellung beantragt wurde, die Kosten daher von der Klägerin noch nicht bezahlt wurden.

II. Das Gericht konnte nicht feststellen, dass zwischen den Parteien ein Vergleich i.S.v. § 779 BGB über das streitgegenständliche Rechtsverhältnis zu Stande gekommen ist.

Der diesbezüglich beweisbelasteten Beklagten, die sich auf das Zustandekommen des Vergleiches beruft, ist der Beweis des Vertragsabschlusses nicht gelungen.

Denn aufgrund der Vernehmung der Zeugen RA … und RA … vermochte das Gericht im Rahmen der ihm nach § 286 Abs. 1 ZPO zustehenden freien Beweiswürdigung nicht zu der Überzeugung gelangen, dass die streitige Behauptung des finalen Abschlusses eines Vergleiches zwischen den Parteien am 20.05.2020 als bewiesen anzusehen ist.

Das Beweisergebnis ist erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist und alle vernünftigen Zweifel ausgeräumt sind.

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist vorliegend von einem sogenannten “non-liquet” auszugehen. Die Aussagen der Zeugen RA … und RA … stehen bezüglich der Frage, ob der Vergleich am Telefon bereits final abgeschlossen wurde, in Widerspruch zueinander. Die Bekundungen beider Zeugen unterscheiden sich in der Frage nach der Finalität des am Telefon besprochenen Vergleiches. So gab der Zeuge RA … an, dass er dem Zeugen … mitgeteilt habe, dass er den Vergleichsvorschlag noch mit seiner Mandantin absprechen müsse, bevor er diesem zustimme und er, der Zeuge RA …, gewollt habe, dass der Zeuge RA … ihm einen Vergleichsvorschlag erst einmal zusende. Der Zeuge RA … hingegen konnte sich an einen derartigen Abstimmungsvorbehalt, den der Zeuge RA … geäußert haben will, nicht erinnern.

Diese Tatsache ist für den behaupteten Abschluss des Vergleichsvertrages aber von konstituierender Relevanz, da bei einem Abstimmungsvorbehalt ein Vertrag noch nicht als zustande gekommen angesehen werden kann gem. §§ 145 BGB ff.

Sowohl der Zeuge RA … als auch der Zeuge RA … waren während der Zeugenvernehmung aber auch schon davor und bei der Besprechung des Beweisergebnisses in hohen Maße emotional involviert. Der Zeuge RA … wurde durch das Gericht zur Ordnung gerufen, da die Vorwürfe seinerseits an den Zeugen RA … nicht mehr gänzlich einer von Kollegialität geprägten Art und Weise entsprochen haben. Aber auch der Zeuge … äußerte sich auf stichelnde Weise gegenüber dem Zeugen RA …, wie zum Beispiel, dass dieser “viel zu nervös sei, um mit diesem normal diskutieren zu können”. Verhalten sich aber beide Zeugen so, dass sie ihr eigenes Interesse am Ausgang des Prozesses nicht hintenanstellen können, was durch ihre Emotionalität zum Ausdruck gekommen ist, so verbleibt es dabei, dass Aussage gegen Aussage steht. Das Gericht verkennt bei seiner Würdigung weder den Umstand, dass die Zeugen als Prozessbevollmächtigten der Parteien ein sehr hohes eigenes Interesse am Ausgang des Prozesses haben, noch, dass ihnen beiden als Rechtsanwälte grundsätzlich zugetraut werden muss, sich jeweils als Organ der Rechtspflege zu verstehen, welches eine wahrheitsgemäße Aussage als unumgänglich ansieht. Nach einer Gesamtwürdigung der Aussagen lässt sich aber keiner der vorliegenden Aussagen der Vorzug vor der anderen Aussage geben.

Das Gericht konnte in den Aussagen der Zeugen auch keine inneren Widersprüche erkennen, die einen Rückschluss auf den Wahrheitsgehalt insgesamt zugelassen hätten. Auch die Frage, ob es aufgrund der Entstehungsgeschichte des Vergleiches offensichtlich war, von welchem Betrag man bei dem Telefonat sprach, ist nicht geeignet, Rückschlüsse darauf zuzulassen, ob am Telefon noch ein Abstimmungsvorbehalt erklärt wurde oder nicht, da dies ein davon unabhängiger Umstand ist.

Die Kostenfolge beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO und folgt dem Verhältnis von Obsiegen und Unterliegen der Parteien, wobei die geltend gemachten Nebenforderungen -auch im Antrag zu 1.- gem. § 4 Abs. 1 ZPO nicht streitwerterhöhend berücksichtigt wurden.

Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 und S. 2 ZPO.

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