Verwalter muss Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend machen

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Besigheim vom 22.06.2022, Az. 7 C 467/20, gemäß § 522 Abs. 2 ZPO aus nachfolgend aufgeführten Gründen zurückzuweisen.

2. Hierzu besteht Gelegenheit zur Stellungnahme binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Beschlusses.

Gründe:

Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Besigheim vom 22.06.2022 gem. § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen, da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zukommt noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

I.

Die Berufung der Klägerin hat nach übereinstimmender Auffassung der Kammer keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen.

1. Hinsichtlich des Sachverhalts wird auf den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Die Klägerin verfolgt mit ihrer Berufung gegen das klagabweisende Schlussurteil des Amtsgerichts ihr Begehren unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags mit folgenden Anträgen weiter:

Das Schlussurteil des Amtsgerichts Besigheim vom 22.06.2022 (7 C 467/20) wird abgeändert.

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin den Betrag von 3.712,37 € zu zahlen zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz hieraus seit 22.05.2017 bis 30.11.2018 und seit Rechtshängigkeit der Klage.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche, auf das Verfahren nicht anrechenbare Anwaltsgebühren von 409,83 € zuzüglich 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit der Klage zu zahlen.

3. Die Beklagte wird verurteilt, über die 302,87 € nebst Zinsen (insoweit unter Aufhebung des Versäumnisurteils des Amtsgerichts Besigheim) weitere 1.976,80 € zu zahlen, insgesamt somit 2.279,67 € nebst Zinsen von 5 % über den Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit der Klagerweiterung.

4. Es wird festgestellt, dass die Beklagte der Klägerin und der GdWE … gegenüber für sämtliche Kosten einzustehen hat, welche durch die Löschung des Zwangsversteigerungsvermerks und des Zwangsverwaltungsvermerks, eingetragen im Wohnungsgrundbuch in Bissingen Nr. …, FlSt. …, verbunden mit dem Teileigentum Nr. 1 WEG-Anteil … aus dem Urteil 7 C 516/17 des Amtsgerichts Besigheim im Falle einer Löschung entstehen werden.

2. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Auch hinsichtlich der Gründe kann vollumfänglich auf das ausführlich und zutreffend begründete erstinstanzliche Urteil Bezug genommen werden. Die Kammer schließt sich den Ausführungen des Amisgerichts nach eigener Prüfung vollumfänglich an.

Ergänzend sei im Hinblick auf die Berufungsbegründung lediglich noch folgendes ausgeführt:

a) Abgesehen davon, dass die Kammer mit dem Amtsgericht schon keine Pflichtverletzung der Beklagten darin erkennen kann, dass diese als Verwalterin der WEG die Hausgeldrückstände für das Jahr 2014 nicht beim Voreigentümer/Veräußerer angefordert hat, bestünde eine solche Verpflichtung nicht gegenüber der Klägerin als Eigentümerin.

aa) Das Vorliegen eines Schadensersatzanspruchs ist nach den bis zum 30.11.2020 geltenden Vorschriften des WEG zu beurteilen. Allerdings hat der Gesetzgeber für das anzuwendende materielle Recht keine Übergangsvorschrift geschaffen, sodass grundsätzlich auch in bereits oder noch anhängigen Verfahren das am 1.12.2020 in Kraft getretene Recht gilt. Eine Ausnahme gilt allerdings für die Beurteilung eines Schadensersatzanspruchs, wenn der dem Schadensersatzanspruch zugrundeliegende Sachverhalt vor Inkrafttreten des neuen Rechts abgeschlossen wurde. So liegt der Fall hier.

bb) Es kann dahin stehen, ob der Betrag in Höhe von 7.519,84 € aus dem Wirtschaftsjahr 2014 in die Jahresabrechnung 2016 hätte eingestellt werden dürfen. Zum einen wurde dieser Betrag dort lediglich „nachrichtlich“ aufgeführt und wurde damit gerade nicht in die beschlossene Abrechnungsspitze für das Wirtschaftsjahr 2016 einbezogen. Zum anderen wurde die hiesige Klägerin im Verfahren AG Besigheim 7 C 516/17 WEG bzw. LG Stuttgart 2 S 6/18 rechtskräftig zur Zahlung dieses Betrages, der den hier eingeklagten Teil in Höhe von 3.712,37 € umfasst, verurteilt. Damit steht rechtskräftig fest, dass der GdWE … dieser Anspruch gegen die Klägerin zusteht. Die Klägerin kann demnach im hiesigen Verfahren nicht einwenden, der GdWE stünde dieser Betrag nicht zu bzw. die Beklagte hätte diesen nicht in die Jahresabrechnung 2016 einstellen dürfen.

cc) Zu Recht weist die Klägerin darauf hin, dass sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F. die Pflicht des Verwalters ergab, Zahlungen von den Miteigentümern anzufordern. Eine Verletzung dieser Pflicht würde allerdings nicht zu einem Anspruch der Klägerin als Wohnungseigentümerin führen, da diese Verpflichtung keine Schutzwirkung zu Gunsten des einzelnen Wohnugnseigentümers hat.

Zwischen den Parteien bestehen keine unmittelbaren vertraglichen Beziehungen. Zwar ist der Beklagte als Verwalter der Eigentümergemeinschaft tätig geworden. Der Verwaltervertrag besteht jedoch nicht zwischen dem Verwalter einerseits und den einzelnen Eigentümern andererseits, sondern zwischen dem Verwalter und dem Verband der Wohnungseigentümer, mithin der Wohnungseigentümergemeinschaft selbst. Folglich kann auch nur diese aus einer etwaigen Schlechterfüllung des Verwaltervertrages gegen den Beklagten vorgehen. Dieser Vertrag kann Schutzwirkungen zu Gunsten des einzelnen Wohnungseigentümers haben. Dies ist jedoch im Einzelfall zu prüfen.

Die Pflicht des Verwalters, fällige Hausgeldzahlungen oder die Abrechnungsspitze nach beschlossener Jahreseinzelabrechnung bei einem Wohnungseigentümer anzufordern, soll die GdWE als solches davor schützen, dass die Konten in eine Unterdeckung laufen und ausreichend Mittel für die Deckung der laufenden Kosten vorhanden sind. Haften bei einem unterjährigen Eigentumsübergang der Veräußerer und der Erwerber als Gesamtschuldner für die Kosten, so ist es für die GdWE unerheblich, bei wem der Verwalter diese anfordert. Beide sind dann gleichrangig zur Zahlung an die GdWE verpflichtet. Dass die Klägerin auch für die Kosten aus dem ersten Halbjahr 2014 haftete, steht rechtskräftig fest. Auf die Frage der Auslegung des § 2 Ziff. 4 der Teilungserklärung (Bl. 39 d.A.) kommt es mithin nicht mehr an.

Die Beklagte hat damit ihre sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F. ergebende Pflicht gegenüber der GdWE erfüllt. Eine Verpflichtung gegenüber einer Erwerberin, die Kosten zunächst beim Veräußerer geltend zu machen, ergibt sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F. nicht. Eine solche Pflicht würde der Pflicht gegenüber der GdWE gerade widersprechen.

b) Auch hinsichtlich der von der Beklagten veranlassten Vollstreckungsmaßnahmen besteht kein Schadensersatzanspruch der Klägerin. Auch hier ist eine Pflichtverletzung der Beklagten nicht erkennbar.

aa) Die Beauftragung der Rechtsanwaltskanzlei … mit den Maßnahmen der Zwangsvollstreckung war vom Beschluss der GdWE aus der Eigentümerversammlung vom 21.04.2017 zu TOP 6 (Bl. 131 d.A.) gedeckt. Es sollte ein Mandat zur gerichtlichen Eintreibung der Außenstände erteilt werden. Wie sich bereits aus § 81 S. 1 1. Halbs. aE ZPO ergibt, ist die Zwangsvollstreckung ausdrücklich vom Umfang einer Prozessvollmacht erfasst (vgl. Zöller, ZPO, § 81 Rn. 2 a). Im Übrigen ergibt sich dies schon aus der Wortwahl des gefassten Beschlusses. Eine „Eintreibung“ von Außenständen umfasst auch die Maßnahmen, die zum tatsächlichen Geldeingang bei der GdWE führen und nicht nur bis zum Titel.

bb) Auch die Maßnahmen der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung waren von diesem Beschluss der GdWE umfasst.

Zwar darf der Verwalter auf die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens (§ 15 ZVG) oder einen Beitritt (§ 27 ZVG) bezogene Anträge schon wegen der entstehenden Gerichtsgebühren (vgl. Nr. 2210 ff. KVGKG) und ggf. anfallenden Sachverständigenkosten – vorbehaltlich einer vertraglichen Abrede – nicht eigenmächtig stellen, sondern bedarf eines Beschlusses der GdWE (BGH Urt. V. 08.12.2017 – V ZR 82/17).

Eine Eigenmächtigkeit liegt hier aber nicht vor. Denn der Beschluss vom 21.04.2017 umfasst auch diese Vorgehensweise. Hinsichtlich der aus den Maßnahmen der „Eintreibung“ entstehenden Kosten wurde bereits im Beschluss eine Regelung dahingehend getroffen, dass auch diese gegen die Klägerin einzuklagen sind. Die Eigentümer haben demnach bei der Beschlussfassung die Kostenfrage berücksichtigt und bereits eine dahingehende Regelung mitbeschlossen.

Ob die Aufnahme des Darlehens zur Durchführung der Sicherungsvollstreckung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach, ist hier nicht zu entscheiden.

cc) Auf eine unangemessene Härte im Rahmen der Zwangsvollstreckungs, -verwaltungs oder versteigerungsverfahren nach Treu und Glauben bzw. nach dem Treue- und Rücksichtnahmegebot kann sich die Klägerin vorliegend nicht berufen. Die Klägerin schuldete der GdWE erhebliche Summen an laufenden und rückständigen Hausgeldern. Sie hat die GdWE in eine Situation gebracht, in der nicht einmal Gelder für die Vorschüsse zur Beitreibung der offenen Forderungen vorhanden waren.

II.

Eine Entscheidung der Kammer durch Urteil ist gem. § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO nicht erforderlich, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordern.

III.

Der Klägerin wird aus den vorstehend ausgeführten Gründen anheimgestellt, ihre Berufung zur Vermeidung weiterer Kosten innerhalb der gesetzten Frist zurückzunehmen.

Die Kammer beabsichtigt, den Streitwert für das Berufungsverfahren auf 6.792,04 € festzusetzen.