AG Landsberg, Az.: 3 C 701/16, Urteil vom 06.02.2017
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 4.800,00 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin macht einen Räumungsanspruch gegenüber dem Beklagten geltend.
Die Klägerin vermietete durch Mietvertrag vom 29.06.2012 die in ihrem Eigentum stehende 3-Zimmer-Küche-Bad-Wohnung im zweiten Stock links des Anwesens … an den Beklagten. Mietbeginn war der 01.08.2012. Im Frühjahr 2014 äußerte die Klägerin gegenüber dem Beklagten erstmals, dass sie den Entschluss gefasst habe, die vom Beklagten als Mieter bewohnte Wohnung zu veräußern. Außerdem wurde dem Beklagten mitgeteilt, dass beabsichtigt wird, eine Maklerfirma mit dem Verkauf der Wohnung zu beauftragen und dass versucht werde, einen Kapitalanleger für die Wohnung zu finden.
Auf Grund dessen kam es in der Folgezeit auch zu einem Wohnungsbesichtigungstermin durch einen Makler der … bei dem die Klägerin persönlich mit anwesend war und die Komplettbesichtigung der Wohnung vom Beklagten ermöglicht wurde. Ca. 6 Monate später meldete sich Herr … von der Fa. … beim Beklagten und bat erneut um einen Besichtigungstermin. Zu diesem kam es nach vorheriger Terminabsprache, bei dem der Makler und die Tochter der Klägerin anwesend waren. Daraufhin beauftragte die Klägerin einen weiteren Makler mit dem Verkauf der Wohnung nämlich Herrn … von der gleichnamigen Fa. ….
Für einen weiteren Besichtigungstermin forderte der Beklagte nunmehr gegenüber der Klägerin eine Aufwandsentschädigung in Höhe von 75,– € pro angefangener Besichtigungsstunde.
Mit Schreiben vom 03.05.2016 wies der Klägervertreter den Beklagten darauf hin, dass entsprechende Termine vorbedingungsfrei zu ermöglichen seien. Mit dem Makler wurde ein Termin für 07.05.2016, 18:00 Uhr, vereinbart. Die Begehung der einzelnen Räume lehnte der Beklagte ab, da die geforderte Aufwandsentschädigung hierfür nicht erbracht worden sei. Nachdem der Makler nicht bereit war, diese zu bezahlen, wurde der Besichtigungstermin abgebrochen. Bereits mit Schreiben vom 26.04.2016 und 07.04.2016 forderte das Maklerbüro … den Beklagten auf, Besichtigungstermine zu nennen. Mit Schreiben vom 23.03.2016 wurde dem Beklagten über den Prozessbevollmächtigten mitgeteilt, dass eine Aufwandsentschädigung nicht gefordert werden könne und der Beklagte wurde aufgefordert, die Mietwohnung zur Besichtigung zur Verfügung zu stellen. Mit Schreiben vom 20.04.2016 wurde der Beklagte erneut über den Prozessbevollmächtigten informiert, dass eine Aufwandsentschädigung nicht gezahlt werde. Desweiteren wurde der Beklagte aufgefordert, für die kommende und übernächste Woche einige Termine mitzuteilen, bei der eine Besichtigung durch den Makler erfolgen könne. Mit Schreiben vom 27.04.2016 wurde der Beklagte von dem Prozessbevollmächtigten abgemahnt. In dem Schreiben wurde mitgeteilt, dass zur Meidung einer fristlosen Vertragsbeendigung der Beklagte die von dem Makler gesetzten Termine unbedingt einzuhalten hätte.
Am 03.05.2016 wurde der Beklagte erneut abgemahnt. Mit Schreiben vom 17.05.2016 wurde durch die Klägerin die Beendigung des bestehenden Mietverhältnisses zum 31.08.2016 erklärt, da der Beklagte trotz Abmahnung nicht bereit gewesen sei, Herrn … in die Wohnung zu lassen. Mit Schreiben vom 25.05.2016 erklärte die Klägerin die Kündigung des streitgegenständlichen Wohnraummietverhältnisses zum 31.08.2016 wegen Eigenbedarfs.
Mit Schreiben vom 02.06.2016 erklärte der Beklagte seinen Widerspruch gegen die beiden Kündigungen vom 17.05. und 25.05.2016 und begründete diesen mit Schreiben vom 09.06.2016.
Die Klägerin ist der Meinung, dass durch die Kündigungen das Mietverhältnis seit 31.08.2016 beendet sei, so dass der Beklagte zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet sei. Durch das fortgesetzte vertragswidrige Verhalten habe seitens der Klägerin ein berechtigter Kündigungsgrund bestanden. Eigenbedarf sei gegeben, da die Wohnung für den Enkelsohn … benötigt werde.
Die Klägerin beantragt
I. Der Beklagte wird verurteilt, der Klägerin die von ihm gemietete Wohnung in … 2. Stock links, bestehend aus drei Zimmern, Küche/Kochnische, Flur, WC mit Bad und Balkon sowie den Kellerraum Nr. 1 und den Stellplatz Nr. 1 geräumt an die Klägerin herauszugeben.
II. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 492,54 € zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Meinung, dass das Verlangen einer Aufwandsentschädigung nicht einen Kündigungsgrund darstelle. Von einer generellen Weigerung des Beklagten, den Makler … in seine Wohnung zu lassen, könne keine Rede sein. Der Vermieter sei gehalten, verschiedene ihm bekannte Gründe für eine Inaugenscheinnahme der Mietwohnung zu bündeln und seinen Informationsbedarf nach Möglichkeit in einem einzigen Besichtigungstermin zu befriedigen. Der Mieter habe eine eigentumsrechtlich nach Art. 14 GG geschützte Rechtsposition. Er könne sich auch auf das Recht aus Art. 13 GG berufen und habe grundsätzlich einen Anspruch darauf, in seinen Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden. Es hätte von den ersten Maklern verlangt werden können, die bereits erhaltenen Informationen an den dritten Makler weiterzugeben. Die Pflichtverletzung, falls eine vorliegen sollte, stelle keine erhebliche Verletzung mietvertraglicher Pflichten dar, die noch dazu die Kündigung des Mietverhältnisses nach sich ziehen könnte. Der Beklagte habe nur seine rechtlichen Interessen wahrgenommen.
Die Eigenbedarfskündigung sei lediglich nachgeschoben worden, da es der Klägerin wohl offensichtlich darum gehe, den aus ihrer Sicht unbotmäßig aufgetretenen Beklagten aus der Wohnung zu werfen. Zudem sei diese Kündigung in sich widersprüchlich, da man einerseits dargelegt habe, die Wohnung veräußern zu wollen und hierfür vehement Maklertermine gefordert habe, andererseits jetzt plötzlich die Wohnung für den Enkelsohn benötigt werde.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Die Kündigungen der Klägerin vom 17.05.2016 und 25.05.2016 haben das Mietverhältnis nicht beendet.
Die Kündigung vom 17.05.2016 hat das Mietverhältnis mangels Vorlage eines ausreichenden Kündigungsgrundes nicht beendet.
Der Kündigungsgrund rechtfertigt weder eine ordentliche noch außerordentliche Kündigung. Gem. § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse nach Abs. 2 liegt dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.
Grundsätzlich hat die Klägerin als Vermieterin ein Besichtigungsrecht, wenn hierfür ein besonderer Anlass besteht. Dieser liegt in der Besichtigung durch einen Makler soweit ein Verkauf der Mietwohnung angedacht ist. Nach ausreichender Vorankündigung hatte damit der Beklagte gegenüber der Klägerin aus dem Mietvertrag eine Verpflichtung, ihr die Besichtigung zu ermöglichen. Eine wie von dem Beklagten geforderte Aufwandsentschädigung konnte von dem Beklagten nicht gefordert werden.
Die von dem Beklagten verweigerte Besichtigung stellt jedoch unter Abwägung der Interessen der Klägerin und des Beklagten für das Gericht keine derart erhebliche Pflichtverletzung dar, die die Klägerin zu einer Beendigung des Mietverhältnisses berechtigte.
Zu berücksichtigen war hierbei, dass der Beklagte bereits im Vorfeld zwei mal Besichtigungstermine durch Makler ohne Einwendungen zuließ. Unbestritten war dies für den Beklagten mit erheblichen Zeitaufwand und Unannehmlichkeiten verbunden, da er selbst durch seine Arbeit in München ganztags nicht vor Ort ist. Der Beklagtenseite ist zuzustimmen, dass die Eckdaten der Wohnung für einen Verkauf bereits durch zwei Maklerbüros ermittelt wurden, so dass ausreichende Informationen der Klägerin zur Verfügung standen.
Während der Dauer des Mietvertrages ist das alleinige Gebrauchsrecht uneingeschränkt dem Mieter zugewiesen. Wie bereits die Beklagtenseite ausführt, steht die Wohnung unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen in Ruhe gelassen zu werden (BVG, Beschlüsse v. 26.05.1993, Wom 1993, 377). Damit ist auch die Klägerin gehalten, sollten Besichtigungstermine auf Grund von besonderen Gegebenheiten erforderlich sein, diese, wie beklagtenseits bereits ausgeführt, zu bündeln und zu versuchen, sie soweit möglich auf ein Minimum zu beschränken. Unter Abwägung dieser Gesichtspunkte stand zwar der Klägerin nach Auffassung des Gerichts ein Recht an der Besichtigung der Wohnung bzw. an der Besichtigung der Wohnung durch einen Makler grundsätzlich zu. Im Hinblick darauf aber, dass der Beklagte nicht von vornherein jegliche Besichtigung verweigerte, sondern die Wohnung bereits zwei Maklerbüros zugänglich machte, sieht das Gericht in der Forderung einer Aufwandsentschädigung bei dem dritten Besichtigungstermin keine derart erhebliche Pflichtverletzung, welche die Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen könnte. Letztendlich liegt der Maklerwechsel in der Risiko-, Einflusssphäre des Klägers, so dass ein mehrfacher Maklerwechsel grundsätzlich nicht zu Lasten der Privatsphäre des Mieters per se vorgenommen werden kann.
Ebenfalls führte die Kündigung wegen Eigenbedarfs, welche 8 Tage nach der Kündigung auf Grund mietvertraglicher Pflichtverletzungen ausgesprochen wurde, nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
Der Vortrag in der Klageschrift ist unsubstantiiert. Der Eigenbedarf wurde bestritten. Eine nähere Darlegung des Eigenbedarfs erfolgte seitens der Klägerin nicht. Es wurde lediglich ausgeführt, dass der Enkelsohn der Klägerin die Wohnung benötigen würde, ohne Darlegung und Ausführung des behaupteten Eigenbedarfs. Durch richterlichen Hinweis nach § 139 ZPO in der Terminsverfügung vom 24.10.2016 wurde die Klägerseite darauf hingewiesen, dass der Tatsachenvortrag zur Begründung der Eigenbedarfskündigung unsubstantiiert sei.
Zudem hat der Beklagte zurecht aufgezeigt, dass sich die Klägerin mit der Eigenbedarfskündigung zu ihrem früheren Verhalten in Widerspruch setzt. Am 17.05. wurde eine Kündigung wegen Pflichtverletzung ausgesprochen, da der Beklagte den Zutritt eines Maklers nicht mehr genehmigte und die Klägerin ein Interesse am Verkauf der streitgegenständlichen Wohnung habe. Kurze Zeit später wurde erneut gekündigt mit der Begründung, dass der Enkel die Wohnung nutzen wolle und damit die Wohnung gerade nicht mehr verkauft werden solle. Dies stellt ein widersprüchliches Verhalten dar. Auf den berechtigten Einwand der Beklagtenseite erfolgte klägerseits keine Erwiderung mehr. Durch die Vereinbarung für Termine einer Maklerbesichtigung wurde in jedem Fall der Eindruck vermittelt, dass man an dem Verkauf der Wohnung festhält. Der Beklagte konnte auch davon ausgehen, dass bezüglich der Aussage, man versuche einen Kapitalanleger als Käufer zu finden, er trotz Verkaufes die Wohnung weiterhin benutzen könne. Dass nun plötzlich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgte, ist in sich widersprüchlich und nicht nachvollziehbar. Substantiiert wurde klägerseits nicht mehr vorgetragen, so dass der Kläger, welcher seinen Eigenbedarf darlegen und beweisen muss, dieser Darlegungs- und Beweislast nicht genügt hat.
Da die Kündigungen der Klägerin das Mietverhältnis nicht beendet haben, kommt es auf den seitens des Beklagten erklärten Widerspruch nicht mehr an.
Mangels Vorliegen des Hauptanspruches war die Klage auch bezüglich der Nebenforderungen als unbegründet abzuweisen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
