Verwertungskündigung  bei über 20% Kaufpreisabschlag gerechtfertigt

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Vermieter darf Mietvertrag für Immobilienverkauf kündigen bei über 20% Preisabschlag

Vertragsbeziehungen zwischen Käufer und Verkäufer können manchmal in rechtlichen Grauzonen geraten, wenn es um die Beendigung eines Vertrages geht. Insbesondere bei Kaufverträgen über Immobilien können Fragen der Verwertungskündigung eine wichtige Rolle spielen. Wann genau ist eine Verwertungskündigung durch den Verkäufer rechtens? Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, damit ein Verkäufer von seinem Recht auf Vertragsbeendigung Gebrauch machen kann?

Diese Fragen sind nicht immer eindeutig zu beantworten und erfordern eine genaue juristische Prüfung der Umstände. In der Rechtsprechung haben sich jedoch gewisse Leitlinien und Maßstäbe herausgebildet, an denen sich Käufer und Verkäufer orientieren können. Ein Gerichtsurteil, das sich mit den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung bei größeren Preisabschlägen befasst, soll im Folgenden näher beleuchtet werden.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Dachau

Vermieter kündigt Mietvertrag wegen wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks

In einem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Dachau ging es um die Räumung und Herausgabe eines Einfamilienhauses in Karlsfeld. Der Kläger als Vermieter hatte den langjährigen Mietvertrag mit den Beklagten als Mieter im Februar 2022 ordentlich zum November 2022 gekündigt. Als Grund gab er an, dass er durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sei.

Der Vermieter behauptete, dass er die Immobilie verkaufen wolle und dabei einen deutlich höheren Erlös erzielen könne, wenn das Haus nicht mehr vermietet sei. In vermietetem Zustand sei lediglich ein Verkaufspreis von maximal 1,3 Millionen Euro, in unvermietetem Zustand dagegen 1,75 Millionen Euro erzielbar. Dies bedeute einen Mindererlös von über 25% durch das fortbestehende Mietverhältnis. Zudem habe der Vermieter geplant, auf einem Teil des Grundstücks ein weiteres Einfamilienhaus zu errichten, wodurch ein zusätzlicher Gewinn von 400.000 Euro entstehen würde. Insgesamt ergebe sich somit sogar eine Verlustquote von fast 50% für den Vermieter.

Gericht sieht Voraussetzungen für Verwertungskündigung als erfüllt an

Das Amtsgericht Dachau gab dem Räumungsbegehren des Vermieters statt. Es sah die Voraussetzungen einer Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB als erfüllt an. Demnach kann ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Dies sei hier der Fall, da das fortbestehende Mietverhältnis den Verkauf der Immobilie zu angemessenen Bedingungen verhindere. Laut Gutachten einer Sachverständigen betrage der Verkehrswert des Hauses im frei verfügbaren Zustand 1.614.000 Euro und in vermietetem Zustand nur 1.182.000 Euro. Der ermittelte Mindererlös von ca. 26,77% sei als erheblicher Nachteil für den Vermieter anzusehen, da die Erheblichkeitsgrenze laut Rechtsprechung ab 15-20% liege. Auf die persönlichen Vermögensverhältnisse des Vermieters komme es dabei nicht an.

Keine ausreichende Härtegründe auf Mieterseite

Die beklagten Mieter hatten keinen besonderen Widerspruch gegen die Kündigung eingelegt und auch keine konkreten Härtegründe vorgebracht, die gegen eine Beendigung des Mietverhältnisses sprechen würden. Insbesondere hätten sie nicht ausreichend dargelegt, alle zumutbaren Schritte unternommen zu haben, um eine Ersatzwohnung zu finden.

Das Gericht räumte den Mietern noch eine großzügige Räumungsfrist bis Ende September 2024 ein. Dabei wog es einerseits das langjährige Mietverhältnis und das Interesse der Mieter an einer angemessenen Suche nach Ersatzwohnraum, andererseits aber auch den bereits länger zurückliegenden Kündigungszeitpunkt ab.

Hohe Hürden für Verwertungskündigungen in der Praxis

Das Urteil zeigt, dass Verwertungskündigungen durch den Vermieter zwar grundsätzlich möglich sind, dafür aber hohe Hürden gelten. Der zu erwartende finanzielle Nachteil muss erheblich sein und in der Regel mindestens 20% des Verkehrswerts der Immobilie im Verhältnis zu einer Veräußerung im unvermietetem Zustand betragen. Dies ist anhand objektiver Kriterien und Sachverständigengutachten nachzuweisen.

Für die Mieter bedeutet eine Verwertungskündigung einen gravierenden Einschnitt, da sie ihre Wohnung verlieren. Sie können sich dagegen im Regelfall nur wehren, wenn sie besondere persönliche oder familiäre Härtegründe geltend machen können und ausreichend nachweisen, sich intensiv um eine Ersatzwohnung bemüht zu haben. Das Gericht muss dann eine umfassende Abwägung der beiderseitigen Interessen vornehmen.

✔ FAQ – Häufige Fragen

Thema: Verwertungskündigung durch Vermieter

Was ist eine Verwertungskündigung und unter welchen Voraussetzungen ist sie zulässig?

Eine Verwertungskündigung ist ein Kündigungsgrund, der es dem Vermieter ermöglicht, ein bestehendes Mietverhältnis zu beenden, wenn die Vermietung der Wohnung oder des Hauses für ihn nicht mehr zumutbar ist oder die Vermietung die wirtschaftliche Verwertung tatsächlich verhindert.

Damit eine Verwertungskündigung wirksam ist, müssen vier Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Der Vermieter muss die ernsthafte Absicht haben, das Grundstück anderweitig zu verwerten, z.B. durch Verkauf, grundlegende Sanierung/Modernisierung oder Abriss.
2. Die beabsichtigte Verwertung muss angemessen sein und von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen werden. Reine Luxusmodernisierungen ohne Schaffung allgemein üblicher Wohnverhältnisse reichen nicht aus.
3. Das bestehende Mietverhältnis muss den Vermieter an der Verwertung hindern. Entscheidend ist, ob die Verwertungsmöglichkeit von der Beendigung des Mietvertrags abhängt.
4. Dem Vermieter müssen durch die Fortsetzung des Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen. Hier ist eine Abwägung zwischen Bestandsinteresse des Mieters und Verwertungsinteresse des Vermieters vorzunehmen.

Fehlt es an nur einer dieser Voraussetzungen, ist die Verwertungskündigung unwirksam. Der Vermieter muss die Gründe präzise angeben und darlegen, weshalb ihm konkrete wirtschaftliche Nachteile entstehen, falls das Mietverhältnis fortgeführt wird.

Beispielsweise kann eine Verwertungskündigung zulässig sein, wenn die Mieteinnahmen trotz Ausschöpfung möglicher Mieterhöhungen keine Rendite mehr einbringen oder Kaufinteressenten das vermietete Objekt nur erwerben wollen, wenn sie selbst einziehen können. Allerdings reicht eine geringe Minderung des Verkaufserlöses aufgrund des vermieteten Zustands von ca. 5% nicht aus.

Wie hoch muss der finanzielle Nachteil für den Vermieter sein, damit eine Verwertungskündigung gerechtfertigt ist?

Damit eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gerechtfertigt ist, muss dem Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil entstehen. Die Rechtsprechung hat hierzu Richtwerte entwickelt, ab wann dieser Nachteil als erheblich anzusehen ist.

In der Regel wird ein Nachteil von den Gerichten als erheblich eingestuft, wenn der erzielbare Verkaufserlös für die vermietete Immobilie um ca. 20-30% niedriger liegt als bei einem Verkauf im unvermieteten Zustand. Maßgeblich für die Berechnung sind dabei Verkehrswertgutachten, die den Wert der Immobilie mit und ohne Mietvertrag ermitteln. Liegt die Wertdifferenz in diesem Bereich, ist eine Verwertungskündigung regelmäßig zulässig.

Allerdings besteht für den Vermieter kein Anspruch auf eine Gewinnoptimierung oder die Erzielung des maximal möglichen wirtschaftlichen Vorteils. Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Einräumung der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen Profit versprechen. Andererseits muss der Vermieter das Mietverhältnis auch nicht bis an die Grenze der eigenen Existenzgefährdung fortsetzen. Vermögenseinbußen, die den wirtschaftlichen Bestand des Vermieters noch nicht ernsthaft in Frage stellen, können bereits erheblich sein.

Ob die 20-30% Wertminderung erreicht werden, hängt immer vom konkreten Einzelfall ab. Dabei sind auch der ursprüngliche Kaufpreis der Immobilie und die Gesamtsituation des Vermieters zu berücksichtigen. Die persönlichen Vermögensverhältnisse des Vermieters spielen für die Erheblichkeit des Nachteils aber grundsätzlich keine Rolle. Es kommt nur auf die objektive Wertdifferenz an.

Fazit Ein Wertverlust von ca. 20-30% aufgrund des Mietvertrags rechtfertigt in der Regel eine Verwertungskündigung. Der Vermieter muss dafür keinen Existenzverlust befürchten. Seine Vermögenssituation ist unerheblich. Entscheidend ist die objektive Wertminderung, die durch Gutachten zu belegen ist.

Welche Möglichkeiten haben Mieter, sich gegen eine Verwertungskündigung zu wehren?

Mieter haben verschiedene Möglichkeiten, sich gegen eine Verwertungskündigung zu wehren:

Zunächst können Mieter die Kündigung anfechten, wenn Zweifel an der Begründung bestehen. Dazu sollten sie schriftlich erklären, warum sie den Kündigungsgrund für nicht zutreffend halten. Ein Anwalt kann dabei unterstützen.

Außerdem können Mieter Widerspruch einlegen, wenn ein Härtefall vorliegt. Das ist der Fall, wenn der Auszug für den Mieter aufgrund besonderer persönlicher oder familiärer Gründe eine unzumutbare Härte darstellen würde. Beispiele wären eine schwere Erkrankung oder hohes Alter des Mieters.

Mieter können auch argumentieren, dass das Mietverhältnis den Vermieter tatsächlich nicht an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindert und ihm keine wesentlichen Nachteile entsteht. Denn allein die Aussicht auf höhere Mieteinnahmen bei Neuvermietung reicht als Kündigungsgrund nicht aus.

Insgesamt ist eine Verwertungskündigung an strenge Voraussetzungen geknüpft. Fehlt es an einer Voraussetzung oder werden die wirtschaftlichen Nachteile falsch bewertet, scheitert die Kündigung. Auch die Interessen des Mieters am Verbleib in der Wohnung müssen angemessen berücksichtigt werden.

Wie läuft ein Räumungsprozess nach einer Verwertungskündigung typischerweise ab und mit welchen Fristen ist zu rechnen?

Bei einer Verwertungskündigung durch den Vermieter läuft ein typischer Räumungsprozess wie folgt ab

Der Vermieter spricht zunächst eine ordentliche Kündigung aus, wenn er durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Mietobjekts gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Gründe können der beabsichtigte Verkauf, Abriss oder eine Kernsanierung sein. Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer zwischen 3 und 9 Monaten.

Zieht der Mieter nicht fristgerecht aus, erhebt der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht Räumungsklage. Das Gericht stellt dem Mieter die Klageschrift zu. Dieser muss innerhalb von 2 Wochen seine Verteidigungsbereitschaft anzeigen und eine Klageerwiderung einreichen. Darin kann er die Wirksamkeit der Kündigung angreifen oder Härtegründe geltend machen.

Kommt es zur Verhandlung, spricht das Gericht bei begründeter Räumungsklage ein Räumungsurteil. Dieses wird 4 Wochen nach Verkündung rechtskräftig. Der Vermieter kann dann die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher vollstrecken lassen. Dieser kündigt dem Mieter seinen Besuch an und fordert ihn zur Räumung auf. Kommt der Mieter dem nicht nach, wird die Wohnung zwangsgeräumt.

Wichtig Mieter können im Prozess noch eine Räumungsfrist von bis zu einem Jahr beantragen, wenn ihnen ansonsten Obdachlosigkeit droht. Auch ein Räumungsschutzantrag ist möglich. Beides verzögert die Zwangsräumung.

Insgesamt ist bei einer Räumungsklage aufgrund Verwertungskündigung mit folgenden Fristen zu rechnen

• Kündigungsfrist 3 bis 9 Monate
• Einreichung Räumungsklage ca. 2 Wochen nach Auszugsfrist
• Zustellung Räumungsklage an Mieter 1-2 Wochen
• Verteidigungsanzeige Mieter innerhalb 2 Wochen
• Klageerwiderung Mieter innerhalb weiterer 2 Wochen
• Gerichtstermin 1-3 Monate nach Klageeinreichung
• Räumungsurteil rechtskräftig 4 Wochen nach Verkündung
• Zwangsräumung 3-8 Wochen nach Räumungstitel

In der Praxis dauert ein Räumungsprozess meist 6-12 Monate ab Klageerhebung. Bei Anträgen des Mieters auf Räumungsschutz oder -frist kann sich das Verfahren aber auch deutlich länger hinziehen.

Haben Mieter Anspruch auf Ersatzwohnraum oder Unterstützung bei der Wohnungssuche durch den Vermieter?

Grundsätzlich besteht für Vermieter in Deutschland keine gesetzliche Verpflichtung, gekündigten Mietern bei der Suche nach einer Ersatzwohnung zu helfen oder ihnen Ersatzwohnraum zur Verfügung zu stellen. Eine solche Pflicht des Vermieters kann sich nur aus einer individuellen vertraglichen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben. Ohne eine derartige Klausel im Mietvertrag ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter bei der Wohnungssuche zu unterstützen.

Für Mieter, die aufgrund einer Verwertungskündigung ihre Wohnung verlieren, kann die Situation auf dem angespannten Wohnungsmarkt sehr schwierig sein. Gerade in Ballungsräumen und Großstädten mit hoher Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum fällt es vielen Mietern schwer, kurzfristig eine passende neue Bleibe zu finden.

Betroffene Mieter können sich in einer solchen Lage an die zuständigen Behörden wie das Wohnungsamt oder das Sozialamt wenden, um Unterstützung bei der Wohnungssuche zu erhalten. Diese Ämter verfügen oft über Informationen zu freien Wohnungen und können bei Bedarf auch mit Wohnberechtigungsscheinen oder anderen Fördermöglichkeiten helfen. Auch gemeinnützige Organisationen wie Mietervereine bieten häufig Beratung und Hilfe für Mieter in schwierigen Wohnsituationen an.

Letztlich liegt es aber in der Eigenverantwortung der Mieter, sich rechtzeitig um eine neue Wohnung zu kümmern, wenn absehbar ist, dass der Mietvertrag durch eine Verwertungskündigung beendet wird. Je früher mit der Suche begonnen wird, desto größer sind die Chancen, bis zum Auszugstermin eine geeignete Ersatzwohnung zu finden. Dabei kann es hilfreich sein, auch alternative Wohnformen wie Wohngemeinschaften oder Untermietverhältnisse in Betracht zu ziehen, um die Suche zu erleichtern.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Erlaubt dem Vermieter, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn er durch dessen Fortsetzung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird und dadurch erhebliche Nachteile erleidet. Im vorliegenden Fall wurde dieser Paragraph herangezogen, da die Vermietung die Veräußerung des Grundstücks zu angemessenen Bedingungen verhindert.
• § 546 Abs. 1 BGB: Regelt den Anspruch des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses. Das Gericht hat diesen Anspruch bestätigt, da die Kündigung wirksam war.
• § 573c Abs. 1 BGB: Bestimmt die Kündigungsfristen für ordentliche Kündigungen von Mietverhältnissen. Der Kläger hatte die Kündigung unter Berücksichtigung dieser Frist ausgesprochen.
• § 568 Abs. 1 BGB: Fordert die Schriftform für die Kündigung eines Mietverhältnisses. Im Fall wurde die formgerechte Kündigung durch den Kläger bestätigt.
• § 574 BGB: Bietet Mietern die Möglichkeit, der Kündigung zu widersprechen, wenn diese eine unzumutbare Härte darstellt. Die Beklagten konnten keinen ausreichenden Härtegrund nachweisen.
• § 721 ZPO: Ermöglicht dem Gericht, eine Räumungsfrist zu gewähren, um den Mietern Zeit für die Wohnungssuche zu geben. Das Gericht gewährte den Beklagten eine Frist bis zum 30.09.2024.
• § 91 Abs. 1 ZPO: Regelt die Kostenverteilung nach Prozessausgang. Die Beklagten wurden zur Tragung der Kosten verurteilt.
• § 708 Nr. 7 ZPO, § 711 ZPO: Bestimmen die vorläufige Vollstreckbarkeit von Urteilen und die Möglichkeit, diese durch Sicherheitsleistung abzuwenden. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, und die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden.

⇓ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Dachau

AG Dachau – Az.: 4 C 240/22 – Urteil vom 10.05.2024

In dem Rechtsstreit wegen Räumung und Herausgabe erlässt das Amtsgericht Dachau am 10.05.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 20.03.2024 folgendes Endurteil

1. Die Beklagten werden verurteilt, das Einfamilienhaus L.-straße, 85757 Karlsfeld, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 2 WC, 2 Bad/WC, nebst Kellerraum und Speicher, sowie nebst Doppelgarage (2 Garagen) sowie eine freistehende Garage mit angebautem Nebengebäude (Abstellraum) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2024 gewährt.

3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 9.000,00 Euro abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Der Kläger begehrt von den Beklagten die Räumung und Herausgabe eines Einfamilienhauses.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 18.12.2007 mieteten die Beklagten von dem Kläger die streitgegenständliche Immobilie mit Mietbeginn am 15.03.2008 an. Die aktuelle Nettomiete beträgt monatlich 2.110,97 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die Anlage K1 Bezug genommen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.02.2022 erklärte der Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2022 wegen wirtschaftlicher Verwertung. Wegen der weiteren Einzelheiten und des genauen Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K2 Bezug genommen.

Der Kläger behauptet, dass er durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sei. Im Falle der Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie sei in vermietetem Zustand ein Verkaufspreis von maximal 1,3 Millionen Euro und in unvermietetem Zustand ein Verkaufspreis von 1,75 Millionen Euro erzielbar. Dies bedeute, dass der Kläger im Falle der Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie bei Fortbestehen des Mietverhältnisses mit den Beklagten einen Mindererlös in Höhe von 25,71 % im Verhältnis zum zu erwartenden Erlös bei Veräußerung nach beendetem Mietverhältnis hinnehmen müsse. Ferner behauptet der Kläger, dass im Falle einer baurechtlich genehmigten Errichtung eines weiteren Einfamilienhauses auf dem mitvermieteten rückwärtigen Grundstücksbereich ein Gewinn in Höhe von 400.000,00 Euro entstehe und damit die Verlustquote insgesamt 48,57 % betrage. Der Kläger habe bereits intensive Verkaufsbemühungen unternommen. Er sei finanziell auch auf die möglichen Erlöse durch den Verkauf des Mietobjekts in unvermietetem Zustand und die gleichzeitige Realisierung des Bauvorhabens für den Ankauf einer Immobilie im Ausland zur Verwirklichung eines Lebenstraumes angewiesen.

Der Kläger beantragt zuletzt:

Die Beklagten werden verurteilt, das Einfamilienhaus L.-straße 9, 85757 Karlsfeld, bestehend aus 5 Zimmern, 1 Küche, 2 WC, 2 Bad/WC, nebst Kellerraum und Speicher, sowie nebst Doppelgarage (2 Garagen) sowie eine freistehende Garage mit angebautem Nebengebäude (Abstellraum) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen kostenpflichtige Klageabweisung, vorsorglich die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass die Klage bereits wegen fehlenden Rechtsschutzbedürfnisses abzuweisen sei. Es handele sich um eine unzulässige Alternativkündigung, da der Kläger im Rahmen eines früheren Rechtsstreits mit Schriftsatz vom 27.12.2019 eine Eigenbedarfskündigung für seine Tochter ausgesprochen habe, wobei er bisher nicht erklärt habe, dass er aus dieser Kündigung keine weiteren Rechte herleite. Vorsorglich bestreiten die Beklagten, dass der Kläger durch das bestehende Mietverhältnis an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie gehindert sei. Die Beklagten bemühen sich im Rahmen des ihnen Obliegenden redlich um Ersatzwohnraum.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens der Sachverständigen ### vom 17.11.2023, das in der mündlichen Verhandlung vom 20.03.2024 mündlich erläutert wurde.

Zur Ergänzung des Sachverhalts wird Bezug genommen auf sämtliche gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlung vom 12.09.2022 und vom 20.03.2024.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und auch in der Sache begründet.

I.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere ist das Gericht gemäß § 23 Nr. 2a GVG, § 29a Abs. 1 ZPO örtlich und sachlich zuständig, da Gegenstand des Verfahrens Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum sind, der im Bezirk des Amtsgerichts Dachau liegt. Insoweit besteht jedenfalls nunmehr auch ein Rechtsschutzbedürfnis des Klägers, da die Beklagten das streitgegenständliche Mietobjekt zum Ablauf der Kündigungsfrist am 30.11.2022 nicht geräumt haben.

II.

1. Der Kläger hat vorliegend gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Mietobjekts aus § 546 Abs. 1 BGB, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung des Klägers vom 24.02.2022 unter Berücksichtigung der Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB zum 30.11.2022 wirksam beendet worden ist.

a) Die Kündigung ist formgerecht gemäß § 568 Abs. 1 BGB erklärt worden. Insoweit handelt es sich auch nicht um eine unwirksame Alternativkündigung, da sich aus dem Kündigungsschreiben vom 24.02.2022 eindeutig ergibt, dass diese Kündigung allein auf eine wirtschaftliche Verwertung der Immobilie gestützt werden soll. Damit hat der Kläger auch klar zum Ausdruck gebracht, dass die streitgegenständliche Kündigung nicht auf einen Eigenbedarf gestützt werden soll (vgl. auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Auflage 2024, BGB § 573 Rn. 87).

b) Die Voraussetzungen eines Kündigungsgrundes nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sind vorliegend ebenfalls erfüllt, da der Kläger zur Überzeugung des Gerichts durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Der Bestand des Mietverhältnisses mit den Beklagten hindert insoweit die klägerseits schlüssig dargelegte Verwertung durch die geplante Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie.

Bei einem Verkauf verhindert das Mietverhältnis die Verwertung dann, wenn infolge der Vermietung ein Verkauf zu wirtschaftlich angemessenen Bedingungen nicht möglich ist, oder sich kein Interessent für die vermietete Wohnung findet. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses muss der Vermieter selbst erhebliche Nachteile erleiden. Dabei ist allerdings nicht allein die Sicht des Vermieters relevant, sondern es sind die für den konkreten Vermieter entstehenden Nachteile im Lichte der Sozialpflichtigkeit des Eigentums abzuwägen. Es genügt einerseits nicht „irgendein“ Nachteil des Vermieters, während andererseits auch nicht erforderlich ist, dass der Nachteil so gravierend ist, dass der Vermieter in seiner Existenz gefährdet ist.

Letztlich dürfen die Einbußen keinen Umfang annehmen, der die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter durch den Verlust der Wohnung entstehen.

Zur Ermittlung der Nachteile des Vermieters ist von den objektiven Gegebenheiten auszugehen. In der überwiegenden Rechtsprechung wird dabei geprüft, wie hoch prozentual der Nachteil des Vermieters in vermietetem Zustand ist.

Nach den schlüssigen und nachvollziehbaren Ausführungen der Sachverständigen ###, denen sich das Gericht aus eigener Überzeugung anschließt, beträgt der Verkehrswert der streitgegenständlichen Immobilie ohne weitere Bebauung im frei verfügbaren Zustand 1.614.000 Euro und in vermietetem Zustand 1.182.000 Euro. Insoweit ist als Wertermittlungsstichtag der Bewertung der Ablauf der Kündigungsfrist zum 30.11.2022 zugrunde zu legen, da die Verwertungskündigung ein zukunftsbezogener Tatbestand ist, so dass die Kündigungsvoraussetzungen nicht nur zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegen müssen, sondern auch bei Ende des Mietverhältnisses noch vorhanden sein müssen (vgl. auch BeckOGK/Geib, Stand: 01.04.2024, BGB § 573 Rn. 111).

Dabei hat die Sachverständige ### im Rahmen der mündlichen Erläuterung ihres schriftlichen Sachverständigengutachtens auch überzeugend ausgeführt, dass der Verkehrswert des vermieteten Grundstücks nach dem Ertragswertverfahren zu bestimmen ist, wobei der rückwärtige Grundstücksteil als Gartenland berücksichtigt wird, da dieser im Falle einer Vermietung auch nicht anders nutzbar ist. Im Falle eines frei verfügbaren Grundstücks ist der Verkehrswert dagegen nach dem Sachwertverfahren zu bestimmen, wobei insoweit der rückwärtige Grundstücksteil als Bauland zu bewerten ist, da ein Käufer im frei verfügbaren Zustand das Grundstück auch entsprechend nutzen kann.

Der von der Sachverständigen ermittelte Mindererlös von 432.000,00 Euro, mithin ca. 26,77 %, ist auch als erheblich anzusehen, da die Erheblichkeitsgrenze, bei der von einem wesentlichen Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB gesprochen werden kann, bei einem Mindererlös von 15 % bis 20 % anzusetzen ist (vgl. auch BeckOGK/Geib, Stand: 01.04.2024, BGB § 573 Rn. 119). Dabei ist regelmäßig auch nicht auf die Vermögensverhältnisse des Vermieters abzustellen, da der Nachteil – bezogen auf das konkrete Objekt – für den vermögenden Vermieter nicht geringer ist, als für den wirtschaftlich schwächeren Vermieter (vgl. auch BeckOGK/Geib, Stand: 01.04.2024, BGB § 573 Rn. 121).

Unter diesen Umständen kommt es vorliegend nicht auf die konkreten wirtschaftlichen Verhältnisse des Klägers an, zumal dieser den Wunsch zur Veräußerung der streitgegenständlichen Immobilie hinreichend substantiiert dargelegt hat. Insoweit kann vorliegend auch dahinstehen, ob im Falle einer Errichtung eines weiteren Einfamilienhauses auf dem streitgegenständlichen Grundstück ein weiterer Mindererlös eintreten würde.

c) Die Beklagten haben vorliegend keinen Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses erklärt und auch nicht näher dargelegt, dass die Kündigung für sie eine Härte im Sinne von § 574 BGB bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Klägers nicht zu rechtfertigen ist. Insoweit haben die Beklagten auch nicht ausreichend substantiiert vorgetragen, dass sie alle ihnen persönlich und wirtschaftlich zumutbaren Schritte unternommen haben, um einen angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Nach alledem ist die Räumungsklage begründet.

2. Den Beklagten ist allerdings gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2024 zu gewähren. Im Hinblick auf die Räumungsfrist sind die beiderseitigen Interessen gegeneinander abzuwägen. Zum einen ist zu berücksichtigen, dass das Mietverhältnis bereits längere Zeit besteht und den Beklagten insoweit angemessene Zeit einzuräumen ist, eine vergleichbare angemessene Ersatzwohnung zu suchen. Andererseits ist zu berücksichtigen, dass die streitgegenständliche Kündigung mittlerweile bereits längere Zeit zurückliegt. Unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls hält das Gericht daher eine Räumungsfrist bis zum 30.09.2024 für erforderlich, aber auch ausreichend.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.