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Voraussetzungen der Verwertungskündigung

LG Berlin, Az.: 67 S 15/09

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19. November 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten -5 C 429/07- geändert:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die von ihnen genutzt 3-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus … 10, … Berlin, 4. Geschoss rechts, in einer Größe von 94,70 m² nebst Kellerraum 26 und dem auf dem Hof gelegenen Kfz-Stellplatz Nr. 36 zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung wegen des Anspruchs auf Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe eines Betrages von 4.200,00 € abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Wegen der Vollstreckung der Kosten wird den Beklagten nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 28. Februar 2012 gewährt.

Gründe

I.

Voraussetzungen der Verwertungskündigung
Foto: fizkes/Bigstock

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe der Wohnung der Beklagten und eines Stellplatzes, nachdem die Klägerin wegen mangelnder wirtschaftlicher Verwertbarkeit gekündigt hat.

Mit Vertrag vom 7. Mai 1984 mieteten die Beklagten von der … GmbH die Wohnung im Hause … 10, Vorderhaus, viertes Obergeschoss rechts, … Berlin. Mit der weiteren Vereinbarung vom 07. Mai 1984 mieteten sie den Stellplatz Nr. 8 hinzu, der inzwischen seit September 2004 gegen den Stellplatz Nr. 36 getauscht ist.

Die Miete für die Wohnung beträgt

Nettokaltmiete 474,53 €

Betriebskostenvorschuss 211,82 €

686,35 €

und für den Stellplatz 12,78 €.

Im Zwangsversteigerungsverfahren erhielt die Klägerin am 03. Juli 1998 den Zuschlag für das Erbbaurecht an der Wohnanlage … 20-23 / … 2-18 / … 1-3. Die Eintragung ins Erbbaugrundbuch erfolgte am 03. Dezember 1998. Seit dem 16. Januar 2004 ist die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit dem Schreiben vom 24. November 2006 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis über die Wohnung und den Stellplatz gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB zum 31. August 2007. Die Kündigung wurde damit begründet, dass die Wohnanlage massive Mängel wegen diverser Ausführungsfehler bei der Errichtung und schlechter Bauausführung mit minderwertigen Baustoffen aufweisen würde und sich daher in einem desolaten Zustand befinden würde. Nach der Machbarkeitsstudie des Büro Prof. O. M. … GmbH vom 11. Juli 2003 bzw. dem beigefügten Gutachten des Prof. Dr.-Ing. … 19. Oktober 2006 bestehe aufgrund der erheblichen Mängel in der konstruktiven Bausubstanz und den daraus resultierenden hohen Sanierungskosten keine wirtschaftlich vertretbare Möglichkeit des Erhalts der Wohnanlage. Sie müsse abgerissen und neu bebaut werden. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird Bezug genommen auf das als Anlage K 4 zur Klageschrift eingereichten Kündigungsschreiben.

Die Beklagten widersprachen der Kündigung unter dem 27. Juni 2007 und wiesen dabei auch auf eine bei ihnen vorliegende besondere Härte wegen des hohen Alters der Beklagten (76 bzw. 64 Jahre) und der Schwerbehinderung der Beklagten zu 1. von 70 % hin.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, da es sich um eine unzulässige Vorratskündigung handele und eine angemessene wirtschaftliche Verwertung nach der Kündigung nicht hinreichend dargelegt sei. Es wird auf das am 19. November 2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tiergarten – 5 C 429/07 – (Bl. 84-87 d.A.) Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.

Die Parteien vertiefen in der Berufung ihr erstinstanzliches Vorbringen. Die Klägerin verweist darauf, dass inzwischen eine Baugenehmigung vom 28. Dezember 2009 vorliegt und reicht diese auch ein (Anlage BB6 zum Schriftsatz vom 18. Januar 201, Bd. I/Bl. 168 f d. A.) und zudem ein Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan abgeschlossen worden sei (Anlage BB2).

Die Klägerin beantragt, das amtsgerichtliche Urteil zu ändern und die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen genutzte 3-Zimmer-Wohnung im Vorderhaus … 10, … Berlin, 4. Geschoss rechts in einer Größe von 94,17 qm nebst Kellerraum Nr. 26 und auf dem Hof gelegenen Kfz-Stellplatz Nr. 36 zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Es wird ergänzend auf die von den Parteien zu den Akten gereichten Schriftsätze -insbesondere wegen der mit ihnen eingereichten Anlagen – Bezug genommen.

Die Kammer hat Beweis erhoben, über die Behauptung der Klägerin, dass in Anbetracht der sich aus den Gutachten der Fa. … GmbH vom 20. Juni 2001 und 10. Juni 2003 und der Machbarkeitsstudie der Prof. … vom Juli 2003 bzw. des Gutachtens des Dipl.-Ing. … vom 13. Februar 2005 ergebenden Bauschäden eine wirtschaftliche angemessene Nutzung nur durch Abriss und Neubau im Sinne der Feststellungen des Herrn Prof. … in dessen Gutachten vom 19. Oktober 2006gegeben sei, durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. … . Dem Sachverständigen ist ferner aufgegeben worden, zu prüfen, ob die in dem Gutachten von Prof. … angesetzten Herstellungskosten für den Neubau entsprechend der Planung gemäß Bauantrag vom 29. Juli 2009/Baugenehmigung vom 28. Dezember 2009 und auch die prognostizierten Mieten nach Fertigstellung des Bauvorhabens realistisch sind und folglich von einer angemessenen Verwertung ausgegangen werden kann und eine Sanierung des alten Gebäudes unwirtschaftlich ist, wobei auf den Zeitpunkt der Kündigung am 24 November 2006 abzustellen war. Hinsichtlich der Einzelheiten zu den sachverständigen Feststellungen wird Bezug genommen auf das Gutachten vom 10. Dezember 2010 bzw. die ergänzende schriftliche Stellungnahme vom 16. März 2011 (Bd. II/Bl. 30 f d. A.) und die mündlichen Ergänzungen des Sachverständigen im Termin am 29. August 2011 (Bd. II/Bl. 202/203 d. A.).

II.

A) Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

B) Die Berufung hat auch Erfolg.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten innegehaltenen Wohnung nebst Keller und KFZ-Stellplatz aus § 546 BGB zu, weil das Mietverhältnis beendet ist. Die Kündigung der Klägerin nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vom 24.11.2006 ist begründet.

1. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Die Klägerin ist Vermieterin geworden, obwohl der Mietvertrag mit den Beklagten weder von ihr noch ihren Rechtsvorgängern, so der … GmbH & Co. KG als vorheriger Erbbauberechtigter oder vom Land Berlin als vormaliger Eigentümerin, sondern von der …-GmbH geschlossen worden ist. Allerdings ist § 566 BGB als eng auszulegende Ausnahmevorschrift nicht analog anzuwenden, selbst wenn der vormalige Eigentümer oder Erbbauberechtigte (§ 11 Abs. 1 ErbbauVO) der Vermietung durch …-GmbH – etwa im Falle der berechtigten Untervermietung zugestimmt haben sollte (BGH Urteil vom 22.10.2003 – XII ZR 119/02 = NZM 2004, 300). Die analoge Anwendung ist auch nicht geboten, wie das Amtsgericht unter Hinweis auf das OLG Karlsruhe meint (Rechtsentscheid vom 10. 2. 1981 – 3 REMiet 1/81 = NJW 1981, 1278; dort ging es um einen Mietvertrag, den nur einer von zwei Eigentümern geschlossen hatte). § 566 BGB soll den Mieter davor schützen, aufgrund eines Eigentümerwechsels plötzlich einem Vermieter gegenüberzustehen, der nicht mehr Eigentümer ist (BGH Urt. v. 9. 7. 2008 – VII ZR 280/07 = GE 2008, 1122); in dieser Situation waren die Beklagten aber bereits mit der …-GmbH als Vermieterin. Die Beklagten stehen daher nicht schlechter, als vor dem Eigentumswechsel und für eine analoge Anwendung besteht kein Bedürfnis. Daher kommt es nicht darauf an, ob die vormalige Eigentümerin der Vermietung zugestimmt hatte (BGH a. a. O.).

Jedoch wird das Mietverhältnis faktisch seit 1998 zwischen den Parteien geführt. Offenkundig gingen beide Parteien davon aus, dass die Klägerin spätestens nach Erwerb des Erbbaurechts Vermieterin geworden ist. Nach dem gesamten Parteienvortrag tritt die …-GmbH nicht mehr als Vermieterin in Erscheinung. Soweit die Parteien das Mietverhältnis tatsächlich bis zur Kündigung fast acht Jahre einvernehmlich durchgeführt haben, ist auch von einem faktischen Mietverhältnis auszugehen, was nicht nur der Sichtweise und dem tatsächlichen Verhalten der Prozessparteien, sondern auch der …-GmbH entspricht. Dies mag auf einer rechtlichen Fehleinschätzung über den Übergang des Mietverhältnisses beruhen; der tatsächlichen Fortführung des Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und den Beklagten unter Ausscheiden der vorherigen Vermieterin, d. h. im Einverständnis aller Beteiligten, ist Rechnung zu tragen (BVerfG Beschl. vom 27.11.1995 – 1 BvR 1063/95 = WuM 1996, 80).

2. Die Kündigung ist formell wirksam, insbesondere hat die Klägerin ihre Kündigungsgründe im Sinne des § 573 Abs. 3 BGB im Kündigungsschreiben vom 24.11.2006 hinreichend mitgeteilt. Erforderlich ist, in der Kündigung darzulegen, welche baulichen Maßnahmen mit welchem Ziel durchgeführt werden sollen und welche Nachteile bei Fortsetzung des Mietverhältnisses und Hinderung dieser wirtschaftlichen Verwertung entstehen. Dazu sind vergleichende Ertragsberechnungen anzustellen, die die Sanierungs-, Abriss- und Neubaukosten sowie die Erträge vor und nach der geplanten Baumaßnahme einander gegenüberstellt (Landgericht Berlin Urt. v. 24.11.2006 – 63 S 48/06 = GE 2007, 659; Sternel Mietrecht aktuell, 4. Aufl. Kap. X RN 56, 57 und Kap. XI RN 242 ff m.w.N.). Die Begründung muss konkret genug sein, um dem Mieter die überschlägige Einschätzung seiner Rechtsverteidigung zu ermöglichen. Dabei ist zwischen der Begründungspflicht in der Kündigung und dem Substanziierungsgebot im Rahmen des Prozessvorbringens zu unterscheiden; ob die Kündigung sachlich begründet ist, muss sich erst auf Grundlage des substanziierten Vortrags im Prozess ergeben.

Die Klägerin hat dem berechtigten Informationsinteresse der Beklagten mit ihrem Kündigungsschreiben Genüge getan. Sie hat unter Bezugnahme auf das der Kündigung beigefügte Gutachten des Sachverständigen … vom 19.10.2006 dargestellt, dass das Gebäude stark mit Baumängeln behaftet und sanierungsbedürftig ist. Die Beklagten konnten daraus entnehmen, dass sich in erheblichem Umfang Risse an den Außen- und Innenseiten des Mauerwerks gebildet haben, Feuchtigkeit eingedrungen ist und Schäden an der technischen Gebäudeausrüstung einhergehend mit Rohrbrüchen u. a. vorliegen. In einer Wirtschaftlichkeitsberechnung sind (neben den Kosten einer Pinselsanierung) die Kosten einer vollständigen Sanierung und die Kosten des Neubaus gegenübergestellt. Zudem wird aufgezeigt, dass die Sanierungskosten von den Mieteinnahmen nicht gedeckt werden könnten, weshalb eine angemessene wirtschaftliche Verwertung nur durch Abriss der vorhandenen Bebauung und Errichtung eines neuen Gebäudes zu erreichen sei. Diese pauschale Beschreibung der Baumängel und die Angabe der Sanierungs- und Neubaukosten anhand pauschaler Quadratmeterpreise, so 1.275 €/m² für die Sanierung und für den Neubau der Wohnungen 1.050 €/m² und der Büros 950 €/m² genügt im Rahmen der formellen Begründung der Kündigung, um erhebliche Vermögensnachteile der Klägerin bei Fortsetzung des Mietverhältnisses darzutun. Für die Kündigungserklärung ist keine detaillierte, im Einzelnen nachprüfbare Kostenschätzung vorzulegen. Die Überprüfung der behaupteten Kostenvolumina ist vielmehr eine Frage der materiellen Wirksamkeit der Kündigung.

3. Die Kündigung ist auch gerechtfertigt, weil die Klägerin ihr berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB im Rechtsstreit zur Überzeugung der Kammer hinreichend dargetan und bewiesen hat, sodass davon auszugehen ist, dass der Klägerin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Der Tatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB besteht dabei aus vier Elementen: Der Vermieter muss die Absicht haben, die Mietsache anderweitig zu verwerten. Die Verwertung muss nach den Umständen angemessen sein. Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen. Im Falle der Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 573 Rdnr. 124).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend gegeben. So hat die Klägerin zunächst nachvollziehbar die Bauschäden und die dafür anfallenden Sanierungskosten aufgeschlüsselt (lit. a). Sie hat auch ausreichend dargestellt und belegt, dass sie die Ersatzbebauung nach dem Abriss, wie in der Kündigung mitgeteilt, tatsächlich verwirklicht werden soll (lit. b). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts ferner fest, dass eine wirtschaftliche angemessene Nutzung nur durch Abriss und Neubau der Wohnanlage erfolgen kann (lit. c). Auch steht der Kündigung nicht der gemäß § 574 BGB erhobene Härteeinwand der Beklagten entgegen (lit. d).

a. Aus den Gutachten der CRP GmbH vom 20. 6. 2001 und vom 10. 6. 2003 sowie von Prof. … vom 11. 7. 2003 (allesamt im Anlagenordner 1) ergibt sich zunächst, dass das Gebäude in erheblichem Umfang mit Bauschäden behaftet ist. Diese Gutachten beschreiben die im Gutachten … nur summarisch aufgezeigten Mängel aufgeteilt in Schadensbereiche und deren Ursache sowie Folgeerscheinungen im Einzelnen. In allen drei Gutachten werden die vielfachen und gravierenden Rissbildungen im Mauerwerk sowohl quer und als auch längs am ganzen Gebäude verlaufend dargestellt, des Weiteren die Durchfeuchtung des Mauerwerks einhergehend mit Schimmelbildung. Hinsichtlich der vorhandenen nach außen sichtbaren Risse wird nach unterschiedlichen Rissarten differenziert und aus der Art der Risse auf deren Ursache geschlossen. Soweit die Wohnungen zugänglich waren, haben auch Untersuchungen hinsichtlich der einzelnen Rissarten stattgefunden und deren Ergebnisse sind in einer listenartigen Aufstellung nachvollziehbar dokumentiert worden. Im Gutachten … finden sich darüber hinaus Feststellungen zum schlechten Zustand der gesamten technischen Gebäudeausrüstung in den Rohrleitungssystemen, den Sanitärbereichen und der Elektrik sowie eine Schadensaufnahme im Bereich der Terrassen sowie der Putz- der Klinkerfassade. Auf Grundlage dieses Schadensbildes hat die Klägerin eine detaillierte Kostenschätzung für eine Generalsanierung erstellt, die unter Auflistung der einzelnen abrechenbaren Maßnahmen zu einem Kostenvolumen von 16.760.243,40 € kommt. Dies entspricht etwa dem im Machbarkeitsgutachten … überschlägig angenommen Wert von 16.888.573 € bei pauschalem Ansatz von je 1.269 €/m² für 13.393 m² Bruttogeschossfläche (dort S. 97 f 101) und dem veranschlagten Betrag im Gutachten … von 17.076.075 € (13.393 m² x 1.275 € – Seite 17). Damit sind auch die Sanierungskosten plausibel dargestellt worden.

Soweit die Beklagten diese sehr detailreichen und nachvollziehbaren Feststellungen zu den vorhandenen Mängeln in den vorgenannten Gutachten bzw. Studien wie auch die insoweit errechneten Sanierungs- und Neubaukosten bestreiten, bleibt ihr diesbezüglicher erst- wie zweiinstanzlicher Vortrag unsubstanziiert, worauf auch nochmals ausdrücklich im Verhandlungstermin vom 29. August 2011 hingewiesen worden ist. Die Beklagten haben erstinstanzlich lediglich mit der Klageerwiderung vom 1. November 2007 pauschal bestritten, dass die in den Gutachten festgestellten Mängel beständen bzw. zweitinstanzlich im Wesentlichen mit der Berufungserwiderung vom 13. Mai 2009 die von der Klägerin zugrunde gelegten Kosten in Abrede gestellt. Damit genügen die Beklagten aber nicht der ihnen insoweit obliegenden sekundären Darlegungslast. Nachdem die Klägerin sehr detailliert durch die Vorlage der Gutachten – die auch entsprechende Fotos enthalten- die Mängel an dem Wohngebäude beschrieben hat, hätte es den Beklagten – ggf. unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen- oblegen, dem substanziiert entgegen zu treten. Die in den Gutachten dokumentierten massiven Risse und Feuchtigkeitsschäden, die teilweise deutlich sichtbar sind, dürften den Beklagten dabei kaum entgangen sein, sodass sie schon detaillierter hätten darstellen müssen, inwiefern die dokumentierten Schäden nicht vorhanden sein sollen. Daran fehlt es. Gleiches gilt auch hinsichtlich der von der Klägerin dargelegten Sanierungs- und Neubaukosten. Auch insoweit sind die Beklagten ihrer sekundären Darlegungslast nicht nachgekommen. Sie hätten vielmehr zwanglos die von der Klägerin vorgelegten Gutachten einem Sachverständigen vorlegen können, mit der Bitte um Überprüfung der angesetzten Kosten. Auch dies ist nicht erfolgt.

Entgegen der Auffassung der Beklagten war es nicht erforderlich, dass die Klägerin zur Darlegung eines Kostenaufwandes für eine Sanierung des vorhandenen Bestandes bereits Kostenvoranschläge von Baufirmen für die einzelnen Maßnahmen einholt. Eine solches Verlangen wäre mit erheblichen Kosten verbunden gewesen, die sich als nutzlos erwiesen hätten, wenn festgestellt werden kann, dass diese über den Neubaukosten liegen. Die Klägerin dürfte sich insoweit auf die sachkundige Auskunft der von ihnen beauftragten Gutachter verlassen, denen zufolge die Kosten für eine umfängliche Sanierung nach entsprechenden Erfahrungswerten höher als die Neubaukosten liegen. Diese Erkenntnis ist nachvollziehbar mit dem Hinweis begründet worden, dass solche ins Einzelne gehenden Sanierungsmaßnahmen mit sehr viel kostenträchtigen Handarbeiten verbunden sind, während bei einem Neubau weitaus mehr mit Maschineneinsatz gearbeitet wird. Der Betrag von 1.269 €/m² beruht auf einer Schätzung. Bei einem Vorhaben dieser Größenordnung ist eine Prognose hinsichtlich der zu erwartenden Kosten zulässig, sofern eine solche Prognose nicht außerhalb jeder Wahrscheinlichkeit liegt. Davon kann nicht ausgegangen werden, da die Klägerin sich von sachkundigen Experten hat beraten lassen.

Ebenso wenig brauchte sich die Klägerin auf eine oberflächliche Sanierung – von ihr als “Pinselsanierung” bezeichnet – verweisen lassen. Sie hat nachvollziehbar dargelegt, dass die grundsätzlichen Mängel des gesamten Gebäudekomplex damit nicht endgültig behoben worden wären und sich nach Ablauf eines gewissen Zeitraums wieder bemerkbar machen würden. Hier ist den eingereichten Untersuchungen der Sachverständigen zu entnehmen, dass schon bei der Errichtung des Gebäudekomplexes zahlreiche Fehler begangen worden sind.

Im Übrigen kommt es für die Entscheidung nicht darauf an, ob die von der Klägerin behaupteten Baumängel auf einen Instandhaltungsstau zurückzuführen sind oder bereits bei der Bauausführung und -planung verursacht wurden, wie sich aus den von der Klägerin eingereichten Gutachten ergibt. Selbst wenn ein tatsächlich bestehender Sanierungsbedarf schon durch den Instandhaltungsstau der Rechtsvorgängerin hervorgerufen worden sein sollte, wäre die Kündigung der Klägerin als Erwerberin nur dann als rechtsmissbräuchlich anzusehen, wenn ihre Rechtsvorgängerin die Wohnanlage bewusst heruntergewirtschaftet hätte, um eine Verwertungskündigung besser durchsetzen zu können (BGH Urt. v. 28. 1. 2009 – VIII ZR 7/08 = NJW 2009, 1200). Dafür ist hier nichts ersichtlich. Darüber hinaus kommt es nicht darauf an, wie sich der inzwischen durchgeführte Teilabriss auf die Sanierungskosten auswirken könnte. Zum einen sind für die Beurteilung der Wirksamkeit der Kündigung nur solche Umstände zu beachten, die bis zum Zeitpunkt der Kündigung vorlagen; zum anderen kann ein Vermieter nicht auf eine ergänzende Bebauung zur Erhöhung der Rendite verwiesen werden (BGH a. a. O.), zumal hierdurch die erforderlichen Sanierungsaufwendungen für die verbleibenden Bauten und deren Unterdeckung durch die erzielbaren Einnahmen nicht wegfallen.

b. Die Klägerin hat auch substanziiert dargetan und belegt, dass sie die in der Kündigung angegebene Ersatzbebauung tatsächlich umsetzen wird. So hat die Klägerin als Anlage BB2 den Durchführungsvertrag zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 1-41 VE … vorgelegt, der in § 4 ausdrücklich die Bauverpflichtung des Vorhabensträgers, der hiesigen Klägerin, enthält. Gemäß der Ziffer 3. des ebenfalls vorgelegten 1. Änderungsvertrages zum Durchführungsvertrag vom 3.3.2008/14.3.2008 hat sich die Klägerin auch verpflichtet, entsprechende Bauanträge zu stellen. Schließlich hat die Klägerin auch mit Schriftsatz vom 18. Januar 2010 die vom Bezirksamt Mitte von Berlin am 28. Dezember 2009 erteilte Baugenehmigung (Anlage BB6, Bd. I/Bl. 168 f d. A.) vorgelegt, sodass die Kammer keine Zweifel an der tatsächlichen bzw. zumindest gewollten Umsetzung des Bauvorhabens hat. Diese Umstände sind, obwohl – was etwa die Baugenehmigung anbelangt – sie noch nicht im Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung vorlagen, gleichfalls zu berücksichtigen, weil die Absicht der Ersatzbebauung bereits in der Kündigung mitgeteilt worden ist und damit dort angelegt war.

Die Beklagten sind auch der Behauptung der Klägerin, dass eine Ersatzbebauung geplant sei, nach der Vorlage der Baugenehmigung auch nicht mehr weiter entgegen getreten.

c. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung der Kammer fest, dass eine wirtschaftliche angemessene Nutzung nur durch Abriss und Neubau der Wohnanlage erfolgen kann, mithin der Fortbestand des streitgegenständlichen Mietverhältnisses einer angemessenen Verwertung des Grundstücks entgegensteht, sodass bei Abwägung der beiderseitigen Interessen die Kündigung wirksam ist.

Der Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 28. Januar 2009 – VIII ZR 7/08- (ZfIR 2009, 252) Folgendes im Hinblick auf die gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Interessenabwägung ausgeführt, dem die Kammer folgt:

“Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Das Eigentum gewährt dem Vermieter vor diesem Hintergrund keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeiten, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil versprechen (vgl. BVerfGE 84, 382, 385 = NJW 1992, 361, 362). Auch das Besitzrecht des Mieters an der gemieteten Wohnung ist Eigentum im Sinne von Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG und deshalb grundgesetzlich geschützt (BVerfGE 89, 1, 6 ff. = NJW 1993, 2035, 2036). Auf der anderen Seite dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile jedoch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen (BVerfGE 79, 283, 290 = NJW 1989, 972, 973).

Die im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderliche Abwägung zwischen dem grundsätzlichen Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen (LG Berlin, NJW-RR 1988, 527, 528; Staudinger/Rolfs, BGB (2006), § 573 Rdnr. 156; Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 573 Rdnr. 168; MünchKomm/Häublein, aaO Rdnr. 90; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV 1 Rdnr. 82). Dabei handelt es sich um eine tatrichterliche Frage, die vom Revisionsgericht nur eingeschränkt dahin überprüft werden kann, ob das Berufungsgericht die Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. Einen dem Berufungsgericht in dieser Hinsicht unterlaufenen Fehler zeigt die Revision nicht auf.”

Auf der Grundlage der vorgenannten Ausführungen überwiegt das Verwertungsinteresse der Klägerin gegenüber dem Bestandsinteresse der Beklagten, da eine kostendeckende Bewirtschaftung des vorhandenen Wohngebäudes nach entsprechender Sanierung nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht möglich ist und nur der Abriss und Neubau für die Klägerin wirtschaftlich zumutbar ist.

Dies ergibt sich aus Folgendem: Der gerichtlich bestellte Sachverständige Dipl.-Ing. … hat im Rahmen seines schriftlichen Gutachtens vom 10. Dezember 2010 zunächst, ausgehend von den in der Machbarkeitsstudie der Prof. O. M. … GmbH festgestellten Baumängeln überprüft, ob die im Gutachten des Prof. Dr. … vom 19. Oktober 2006 angesetzten Herstellungskosten für den geplanten Neubau auf der Grundlage der geplanten Bebauung gemäß dem Bauantrag vom 29. Juli 2009 und der Baugenehmigung vom 28. Dezember 2009 realistisch sind und welchen Mieten dann erzielt werden könnten. Der Sachverständige … schätzt im Rahmen des Privatgutachtens der Klägerin die Gesamtherstellungskosten für den Neubau auf 53.281.773 €, einschließlich der Anschaffungskosten von 12.133.829 € (Seite 20). Er legt dabei Quadratmeterflächen für Büro von 15.536 m² und 8.405 m² für Wohnflächen zugrunde; die Kosten werden durch Ansatz pauschaler Erfahrungswerte pro Quadratmeter von 950 €/m² für Büro- und 1.050 €/m² für Wohnflächen errechnet. Der Sachverständige … ermittelte hierzu nachvollziehbar unter Ziffer 6. seines Gutachtens (Seite 16 f) unter Aufgliederung nach verschiedenen Bauteilen Herstellungskosten für den Neubau in Höhe von 51.400.000 €, mithin einen relativ ähnlichen Wert. Dabei ist der Sachverständige von den so genannten Normalherstellungskosten 2000 (NHK 2000), die regelmäßig bei der Ermittlung des Wertes von baulichen Anlagen hinzugezogen werden, ausgegangen. Er hat bei seiner Berechnung die Flächen gemäß dem Bauantrag ermittelt und diese seiner Berechnung zugrunde gelegt. Ferner hat der Sachverständige unter Ziffer 7. seines Gutachtens, ausgehend von den Sanierungskosten, wie sie in der Machbarkeitsstudie der Prof. O. M. … GmbH mit 1.269,00 € pro Quadratmeter Bruttogeschossfläche angegeben worden sind, bei einer Bruttogeschossfläche von 13.393 m² zuzüglich 14 % Baunebenkosten Gesamtsanierungskosten in Höhe von 19.375.000 € errechnet (Seite 24 des Gutachtens). Zwar beschreibt der Sachverständige in seinem Gutachten diese Sanierungskosten als “exorbitant hoch”, aber im Rahmen seiner ergänzenden Befragung im Verhandlungstermin am 29. August 2011 hat er klargestellt, dass er sich bei den Kosten für die Sanierung des vorhandenen Bestandes an den in der Fachliteratur für eine Sanierung angegebenen Werten, die normalerweise anfallen, orientiert hat. Nach den dort genannten Werten seien die hiesigen Sanierungskosten lediglich im oberen Bereich einzuordnen, weshalb er sie als “exorbitant hoch” bezeichnet hatte. Für unrealistisch hat er sie jedoch nach dem Eindruck der Kammer nicht gehalten. In der Folge hat der Sachverständige dann unter Ziffer 8. seines Gutachtens die zu erwartenden Mieteinnahmen – bei einem Neubau – für Büroflächen, Hotel, Tiefgarage und Wohnungen ermittelt und ist zu einem jährlichen Gesamtbetrag an Mieteinnahmen von 3.216.666,00 € gelangt (vgl. Seite 31 des Gutachtens). Bei einer Komplettsanierung des Altbestandes sind – nach den nachvollziehbaren Feststellungen des Sachverständigen- Mieteinnahmen in Höhe von 1.054.500 € zu erwarten (vgl. Seite 32 des Gutachtens). Im Ergebnis gelangt der Sachverständige damit schlüssig im Rahmen seiner abschließenden Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dazu, dass die Sanierung des Altbestandes zu einer Unterdeckung von 94.320,00 € jährlich führe und ein Neubau einem jährlichen Überschuss von 132.666 € erbringen würde. Von daher stellt der Sachverständige dann fest, was auch für die Kammer nachvollziehbar ist, dass eine wirtschaftlich angemessene Nutzung nur durch Abriss und Neubau erfolgen kann. Den sachverständigen Berechnungen sind die Beklagten nicht durchgreifend entgegen getreten. Soweit die Beklagte beanstanden, dass der Sachverständige selber nicht das Vorliegen von Mängeln überprüft habe bzw. nicht die Frage der Notwendigkeit von Instandsetzungsarbeiten bzw. deren Kosten festgestellt habe, sondern sich insoweit auf die von der Klägerin vorgelegten Gutachten bezogen habe, überzeugt dies nicht. Insoweit hat sich der Sachverständige zutreffenderweise an den Vorgaben des Beweisbeschlusses der Kammer vom 3. Mai 2010 orientiert. Wie bereits unter lit. a. dargestellt, ist das diesbezügliche Bestreiten der Beklagten unsubstanziiert, sodass es hierzu keiner weiteren Feststellungen seitens des Sachverständigen bedurfte.

d. Der von den Beklagten gemäß § 574 BGB erhobene Härteeinwand steht der Kündigung nicht entgegen. Soweit die Beklagten darauf abheben, dass sie nicht vergleichbaren Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen erlangen könnten, bleibt ihr diesbezüglicher Vortrag unsubstanziiert. Dies kann zwar einen Härtegrund darstellen, aber hierzu müssten im Einzelnen die Bemühungen zu einer Ersatzraumbeschaffung dargestellt werden. Die Pflicht zur Suche von Ersatzraum beginnt grundsätzlich mit dem Zugang der Kündigung (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., 2008, § 574 Rdnr. 31/32). Dazu ist nichts vorgetragen worden. Der Umstand, dass sich die Beklagten in einem hohen Lebensalter befinden (mind. 64 Jahre und 74 Jahre), reicht für sich genommen auch nicht für die Annahme einer Härte (vgl. wie zuvor Rdnr. 42). Allerdings sind Mieter in hohem Lebensalter nach langer Wohndauer (hier: 27 Jahre) mit dem Wohnhaus oder dem Wohnviertel in besonders starkem Maße verwurzelt. Dies kann, insbesondere bei Berücksichtigung von Krankheiten zur Räumungsunfähigkeit führen. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Gesundheitszustand oder die allgemeine Lebenssituation des Mieters sich durch den Umzug erheblich verschlechtern würde. Die Beklagten führen insoweit an, dass ihnen aufgrund ihres Alters und Gesundheitszustandes ein Umzug nicht mehr zumutbar sei und zudem auch die nahe liegenden fußläufig zu erreichenden Krankenhäuser und Ärzte wichtig seien. Allerdings haben die Beklagten gar nicht konkret dargetan, dass sie nicht zu angemessenen Konditionen in der dortigen Gegend vergleichbaren Wohnraum bekommen könnten. Den Umzug könnte auch ein Unternehmen für sie bewerkstelligen. Auch die mit dem Schriftsatz vom 15. August 2011 vorgelegten ärztlichen Bescheinigungen betreffend die Krankheiten der Beklagten seit 1987 bis 2010 lassen nicht den Schluss zu, dass den Beklagten, auch wenn dies natürlich mit erheblichen Mühen verbunden ist, es aufgrund ihres gesundheitlichen Zustandes nicht mehr zugemutet werden könnte, gegebenenfalls unter Mithilfe Dritter neuen Wohnraum aufzufinden und zu beziehen. Zumindest werden weder mit diesem Schriftsatz noch mit den vorherigen im Verfahren eingereichten Schriftsätze nachvollziehbar Umstände aufgezeigt, aufgrund derer ein Umzug der Beklagten unzumutbar wäre.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen. In Anbetracht des beträchtlichen Alters der Beklagten und deren gesundheitlichen Zustandes hält die Kammer gemäß § 721 ZPO eine Räumungsfrist von 6 Monaten für angemessen und ausreichend.

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