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Voraussetzungen einer Verwertungskündigung

LG München I – Az.: 14 S 6026/12 – Urteil vom 17.08.2012

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Endurteil des Amtsgerichts München vom 22.02.2012 (Az. 431 C 12949/10) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass den Beklagten eine Räumungsfrist bis zum 31.10.2012 gewährt wird.

II. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens samtverbindlich.

III. Die Revision wird nicht zugelassen.

IV. Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird festgesetzt auf € 7.680,00.

Gründe

I.

Zur Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 Nr. 1 ZPO auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen. Zusammenfassend und ergänzend ist Folgendes anzufügen:

Die Parteien streiten in der Berufung nach einer klägerischen Verwertungskündigung (Abriss und Neubau von zwei Doppelhaushälften) um Räumung und Herausgabe eines von den Beklagten von den Rechtsvorgängern der Klägerin im Jahr 1966 mündlich angemieteten Einfamilienhauses. Mit Endurteil des Amtsgerichts München vom 22.02.2012 wurde der Klage stattgegeben. Hiergegen richtet sich die Berufung der Beklagten.

Die Beklagten beantragen: Das Endurteil des Amtsgerichts München vom 22.02.2012, Az. 431 C 12949/10, wird aufgehoben und die Klage wird abgewiesen, hilfsweise festgestellt, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird, hilfsweise eine Räumungsfrist eingeräumt sowie hilfsweise den Beklagten gem. § 712 ZPO gestattet, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung ohne Rücksicht auf eine Sicherheitsleistung der Klägerin abzuwenden.

Die Klägerin beantragt: Die Berufung der Beklagten wird zurückzuweisen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.07.2012 Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist unbegründet, weil die zulässige Klage begründet war. Die Klägerin hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe des streitgegenständlichen Einfamilienhauses samt Nebengebäude gem. § 546 I BGB, weil die klägerische Kündigung vom 07.03.2011 das betreffende Mietverhältnis gem. § 573 I 1, II Nr. 3 BGB beendet hat und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. §§ 574 I 1, 574a BGB nicht in Betracht kommt.

1.

Das Amtsgericht ist betreffend § 573 II Nr. 3 BGB zu dem überzeugenden Ergebnis gekommen, dass die Klägerin als Vermieterin durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Beklagten an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Bei Fortbestand des Mietverhältnissees wäre eine Wirtschaftlichkeit des Haus- und Grundbesitzes der Klägerin nicht gegeben. Hierbei hat das sachverständig beratene Amtsgericht im Rahmen seiner einzelfallbezogenen Abwägung zwischen dem Verwertungsinteresse der Klägerin und dem Bestandsinteresse der Beklagten die einschlägigen Wertungsgrenzen erkannt, die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet.

a) Der klägerseits beabsichtigte Abriss des streitgegenständlichen Objekts und die anschließende Neuerrichtung von zwei Doppelhaushälften stellt eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar (BGH NJW 2004, 1736f.).

b) Die klägerseits beabsichtige wirtschaftliche Verwertung stellt sich auch als angemessen im Sinne von § 573 II Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Gegen Investitionen in das stark sanierungsbedürftige, insbesondere auch energetisch veraltete Objekt, dessen technische Gebäudeausrüstung den heute üblichen Standards nicht mehr entspricht, spricht nach dem auch von der Berufungskammer als zutreffend gefundenen Ergebnis des Sachverständigen … dass gegenwärtig (vor allem auch zum Kündigungszeitpunkt) ein negativer Ertrag erwirtschaftet wird und sich der gegenwärtige Ertragswert auf € 320.000,00 demgegenüber sich der Ertragswert des mit neuen Doppelhäusern bebauten Grundstücks auf € 1.130.000,00 beläuft. Selbst eine Sanierung des Gebäudes, welche in einer Größenordnung von mehr als € 100.000,00 erforderlich wäre, würde die fehlende Rendite (negative Erträge bedingt durch die Fremdfinanzierung) nicht steigern, da die Zinsen der aufzuwendenden Finanzierungsmittel auch durch etwaige Mieterhöhungen nicht erwirtschaftet werden könnten. Soweit die Berufung einwendet, dass nach Prüfung durch den Elektrotechnikmeister … vom 19.03.2012 die Elektroanlage den geforderten DIN/VDE Normen entspreche, hat der erstinstanzlich Sachverständige … hierzu bereits nachvollziehbar festgestellt, dass die Elektroinstallation (unabhängig davon, dass seitens der Beklagten ggfs. zwischenzeitlich im Hauptgebäude ein FI-Schalter nachgerüstet wurde) nicht den geltenden Vorschriften entspricht und Mängel insbesondere beim Nebengebäude vorliegen. Unabhängig davon belaufen sich die Sanierungskosten für die Elektroinstallation ohnehin lediglich auf ca. € 7.000,00 brutto, sodass noch immer Sanierungskosten von mehr als € 100.000,00 erforderlich wären. Der von der Klägerin beabsichtigten Verwertung liegen mithin vernünftige wirtschaftliche Überlegungen zu Grunde.

c) Dem Amtsgericht ist auch darin beizupflichten, dass der Klägerin erhebliche Nachteile entstehen würden, wenn sie infolge des fortbestehenden Mietverhältnisses an der von ihr beabsichtigten wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert würde. Insbesondere machen es die o.g. angeführten notwendigen Sanierungskosten bei einer negativen Rendite für die Klägerin unzumutbar an dem Mietverhältnis mit den Beklagten festzuhalten. Der Sanierungsaufwand von mehr als € 100.000,00 hält sich nicht mehr in einem vertretbaren renditemäßigen Rahmen. Vor allem darf der Klägerin auch nicht abgesprochen werden, eine angesichts des sanierungsbedürftigen Gebäudezustands gebotene Erneuerung ihres Eigentums alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der bisherigen Bausubstanz zu realisieren (siehe hierzu auch BGH NJW 2009, 1200ff.).

2.

Auch führen vorliegend Härtegründe in der Person der Beklagten nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB. Die durchzuführende Interessenabwägung im Rahmen von § 574 BGB fällt vorliegend jedenfalls nicht zugunsten des Bestandsinteresses der Beklagten aus.

Den bestrittenen Beklagtenvortrag als zutreffend unterstellt, ist vor dem Hintergrund der langen Mietdauer (seit 1966), des Alters der Beklagten von 80 Jahren, deren fortdauernden kranken Gesundheitszustand (und etwaigen erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes mit suizidalen Tendenzen bei einem Umzug) sowie im Hinblick auf die eingeschränkten finanziellen Verhältnisse der Beklagten (Hartz IV) – dies jeweils auch vor dem Hintergrund der Beschaffung von Ersatzwohnraum – zunächst vom Vorliegen einer Härte auszugehen. Dies unabhängig davon, dass die Beklagten jedenfalls noch im Jahr 2009 persönlich Besichtigungstermine betreffend die angebotene Ersatzwohnung wahrnehmen konnten.

Jedoch stellt sich diese Härte unter Würdigung der Interessen der Klägerin nicht dergestalt als nicht zu rechtfertigen dar als dass die Härtegrunde auf Seiten der Beklagten die Interessen der Klägerin überwiegen. Zwar wird dem Interesse eines Mieters insbesondere an seiner Gesundheit / seinem Leben regelmäßig der Vorrang vor finanziellen Interessen des Vermieters einzuräumen sein. Gerade der körperlichen Unversehrtheit der Beklagten kommt daher im Rahmen der durchzuführen Abwägung ein äußerst hohes Gewicht zu. Gleichzeitig war jedoch auch zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin gerade nicht über die Belange der Beklagten hinweggesetzt hat, sondern sich nachhaltig und bereits im Vorfeld der Verwertungskündigung bemüht hat, etwaige Härten für die Beklagten abzumildern. Hierbei ist unstreitig geblieben, dass die Beklagten im Zusammenhang mit dem Verkauf des Anwesens an die Klägerin im Frühjahr 2006 gegenüber dem früheren Vermieter … und auch gegenüber der Klägerin unstreitig vor dem Erwerb bestätigt haben, dass sie grundsätzlich jederzeit bereit seien, aus dem streitgegenständlichen Haus auszuziehen, wenn sie eine vergleichbare Wohnung bekommen würden. Seitens der Klägerin ist den auch damals bereits kranken Beklagten dann im weiteren Verlauf im Vorfeld der Verwertungskündigung im Sommer / Herbst 2009 unstreitig (von einer Umzugskostenbeihilfe in Höhe von € 36.000,00 abgesehen, die nach dem Vortrag der Beklagtenpartei für die Beklagten nutzlos sei, weil sie auf die Grundsicherung angerechnet werde) in unmittelbarer Nähe zum streitgegenständlichen Haus (Entfernung 1,7 km) unter Übernahme der Umzugskosten eine 2001 vollständige sanierte 100 qm (das streitgegenständliche Haus ist 78,10 qm und das Nebengebäude 31,79 qm groß) barrierefreie 3-Zimmer-Erdgeschoss-Ersatzwohnung mit Terrasse und Gartennutzung angeboten worden. Dies zu einer gleichfalls an den Sozialhilfesatz gekoppelten (niedrigen) (Netto-)Preisindex-Miete in Höhe von € 562,59 und einem Verzicht auf ein ordentliches Kündigungsrecht solange beide Beklagte in der Wohnung wohnen. Für den Fall, dass einer der beiden Beklagten versterben oder aus der Wohnung ausziehen sollte, solle das Mietverhältnis noch drei Jahre fortbestehen (siehe zum Ganzen Anlage K19, Bl. 68ff. d.A.). Seitens der Beklagtenpartei ist dieses Angebot jedoch im Hinblick auf die Preisindexklausel und darauf, dass nicht festgeschrieben wurde, dass … mit in die Wohnung aufgenommen werden kenne und die Regeln des frei finanzierten Mietrechts erst nach dem Versterben beider Mieter gelten sollten, ab- gelehnt worden.

Weiter war im Rahmen der Interessenabwägung zu berücksichtigen, dass sich die Beklagten im Vorfeld der Verwertungskündigung einer Heizungs- und Elektrosanierung verwehrt haben, der Sachverständige … aber gerade zu dem Ergebnis gekommen ist dass das streitgegenständliche Haus und das Nebengebäude für deren Bewohner z.B. infolge von Kurzschlüssen Gefahren birgt. So sind z.B. beim Nebengebäude Elektroleitungen lose hängend vom Haupthaus abgezweigt, wobei die Leitungen durch das Astwerk eines Baumes führen. Auch im Haupthaus ist die Elektroinstallation veraltet, wobei teilweise Elektroanlagen nach außen durch die Außenwand gebohrt und im Erdreich ohne geeignete Schutzmaßnahmen verlegt sind. Darüber hinaus haben sich auf dem Dach des Nebengebäudes Dachziegel gelöst. Infolge von Durchfeuchtung der Decke im Nebengebäude droht dort trotz Behelfsmaßnahmen das Herabfallen des Deckenputzes. Der Holzbalkon des Hauptgebäudes ist durch Verwitterung geschädigt. Gleichzeitig ist jedoch nach den zutreffenden Feststellungen des Sachverständigen eine Sanierung in wirtschaftlicher Hinsicht jedoch vollständig widersinnig.

Vor diesem Gesamthintergrund geht auch die Kammer davon aus, dass das Bestandsinteresse der Beklagten gegenüber dem Verwertungsinteresse der Klägerin jedenfalls nicht überwiegt, sodass jedenfalls eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574, 574a BGB nicht in Betracht kommt. Hierbei wurde nicht darauf abgestellt, dass die beiden in der Berufungsverhandlung anwesenden Söhne der Beklagten für die Beklagten einen Räumungsvergleich hätten dergestalt abschließen wollen, dass eine Umzugskostenbeihilfe in Höhe von € 20.000,00 zu Händen des Sohnes der Beklagten, der unstreitig nicht in dem streitgegenständlichen Anwesen wohnhaft ist, bezahlt würde (also nicht an die Beklagten und auch nicht an den Sohn der Beklagten, der im Anwesen wohnhaft sein soll, die ja sämtlich Sozialhilfe beziehen).

Ob eine Interessenabwägung bezüglich eines Räumungsschutzantrages der Schuldner gem. § 765a ZPO im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahren ggfs. zu einem anderen Ergebnis als die unter Berücksichtigung der besonderen Umstände durchgeführte Abwägung im Rahmen von § 574 BGB führen würde, kann an dieser Stelle offen bleiben.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird im Übrigen auf die Begründung des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

III.

Den Beklagten war insbesondere im Hinblick auf deren Gesundheitszustand eine Räumungsfrist zu gewähren, welche unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere auch der Gefahren für die Bewohner und Besucher des streitgegenständlichen Anwesens, bis zum 31.10.2012 angemessen erschien.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Die Einräumung einer kurzen Räumungsfrist vermochte eine anteilige Kostentragung der Klagepartei nicht zu rechtfertigen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 10 ZPO. Hinsichtlich des Vollstreckungsschutzantrages der Beklagten gem. § 712 ZPO war im Hinblick auf die Kündigung der Klägerin, welche überdies bereits vom 05.10.2009 datiert, gerade auch vor dem Hintergrund der in dem Anwesen drohenden Gefahren für die Bewohner / Besucher bei gleichzeitiger wirtschaftlicher Sinnlosigkeit einer Sanierung ein überwiegendes Gläubigerinteresse an der Vollstreckung des Urteils anzunehmen. Dem Vollstreckungsschutzantrag der Beklagten war daher nicht zu entsprechen.

Es liegen keine Zulassungsgründe im Sinne des § 543 II ZPO vor. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung, die eine Rechtsfortbildung nicht erfordert; auch ist eine divergierende Rechtsprechung nicht ersichtlich.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 47 GKG.

 

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