Skip to content
Menü

Voraussetzungen für Reduzierung von Betriebskostenvorauszahlungen

LG Frankfurt – Az.: 2/11 S 146/20 – Beschluss vom 30.03.2021

1. Der Beklagte wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, seine Berufung gegen das am 30.07.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main, Az. 33 C 597/20 (56), nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen.

2. Der Beklagte erhält Gelegenheit zur Stellungnahme binnen 3 Wochen.

Gründe

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 30.07.2020 hat nach einstimmiger Überzeugung der Kammer offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht. Eine mündliche Verhandlung ist ebenfalls nicht geboten.

Das Amtsgericht hat der Klage auf Zahlung eines Betriebskostenguthabens in Höhe von 570,24 € für den Abrechnungszeitraum 2016/2017 und in Höhe von 598,30 € für den Abrechnungszeitraum 2017/2018, auf Rückzahlung der abgerechneten Energiekosten aus den Abrechnungen 2016/2017 und 2017/2018 in Höhe von insgesamt 2.334,82 €, auf Rückzahlung der restlichen Kaution in Höhe von 900 € sowie auf Belegeinsicht zu Recht stattgegeben und die Widerklage auf Zahlung von 6.000 € als Ersatz der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu Recht abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die zutreffenden Ausführungen in dem angefochtenen Urteil verwiesen.

Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens in der Berufung ist eine abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage nicht geboten. Weder liegt eine Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) vor, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).

Das Amtsgericht ist zutreffend von einem Guthaben der Kläger in Höhe von zunächst 611,08 € für den Abrechnungszeitraum 2016/2017 ausgegangen, das sich nach der teilweisen Aufrechnung der Kläger gegen die Miete für August 2019 (Miete in Höhe von 900 € abzüglich des aufgerechneten Guthabens der Kläger aus der Abrechnung 2015/2016 in Höhe von 859,16 € = 40,84 €) auf einen Betrag in Höhe von 570,24 € (611,08 € abzüglich 40,84 €) reduziert hat. Der Guthabenbetrag in Höhe von zunächst 611,08 € errechnet sich aus dem ausweislich der Abrechnung des Beklagten vom 15.05.2018 ermittelten Guthaben der Kläger in Höhe 11,08 € zuzüglich der zu Unrecht nicht in die Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen der Kläger in Höhe von 600 €. Die Kläger haben unstreitig monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten in Höhe von 200 € geleistet, so dass in die Abrechnung Vorauszahlungen in Höhe von 2.400 € und nicht nur in Höhe von 1.800 € einzustellen waren.

Entgegen den Ausführungen des Beklagten in der Berufung ist nicht „davon auszugehen“, dass sich aufgrund des Guthabens aus der Abrechnung 2015/2016 die Betriebskostenvorauszahlungen entsprechend reduziert hätten und die Nettomiete sich erhöht habe. Eine Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen erfolgt nicht automatisch von Gesetzes wegen (eben so wenig wie eine Erhöhung der Nettomiete), sondern setzt entweder eine Erklärung gemäß § 560 Abs. 4 BGB oder eine entsprechende Vereinbarung der Mietvertragsparteien voraus. Der Beklagte hat weder vorgetragen, dass eine Anpassung gemäß § 560 Abs. 4 BGB erfolgt ist noch hat er – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – hinreichend konkret vorgetragen und unter Beweis gestellt, dass die von ihm behauptete Reduzierung der Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart wurde.

Soweit der Beklagte beanstandet, dass kein richterlicher Hinweis erfolgt sei, hat er in der Berufung nicht dargelegt, was auf einen derartigen Hinweis in erster Instanz vorgetragen worden wäre.

Das zugesprochene Guthaben der Kläger in Höhe von 598,30 € aus der Abrechnung 2017/2018 errechnet sich aus dem ausweislich der Abrechnung des Beklagten vom 06.05.2019 ermittelten Fehlbetrag in Höhe 1,70 € zuzüglich der zu Unrecht nicht in die Abrechnung eingestellten Vorauszahlungen der Kläger in Höhe von 600 €.

Das von dem Beklagten selbst ermittelte Guthaben aus der Abrechnung 2015/2016 in Höhe von 859,16 € und das von den Klägern errechnete und mit Schreiben vom 17.06.2019 angeforderte Guthaben aus der Abrechnung 2016/2017 hat der Forderung auf Zahlung der Miete für August 2019 aufrechenbar gegenübergestanden, so dass die Kläger mit ihren fälligen Forderungen mit Schreiben vom 01.07.2019 wirksam gegen die erfüllbare Forderung auf Mietzahlung für August 2019 in Höhe von 900 € aufrechnen konnten (§§ 387, 388 BGB). Die Mietforderung ist damit erloschen (§ 389 BGB).

Entgegen der Ansicht des Beklagten war die Berechnung der Kläger nachvollziehbar und damit Grundlage einer wirksamen Aufrechnung. Zum Zeitpunkt der von dem Beklagten erklärten Aufrechnung mit der Miete für August 2019 gegen die Forderung der Kläger auf Kautionsrückzahlung in Höhe von 900 € war die Mietforderung damit schon erloschen, so dass den Klägern auch der von dem Amtsgericht zuerkannte Anspruch auf restliche Kautionsrückzahlung in Höhe von 900 € zugestanden hat.

Das Amtsgericht hat den Klägern weiterhin zutreffend einen Anspruch auf Rückerstattung der Energiekosten aus den Abrechnungen 2016/2017 und 2017/2018 in Höhe von insgesamt 2.334,82 € zuerkannt, da die Abrechnungen aus den von dem Amtsgericht dargelegten Gründen hinsichtlich der Position Energiekosten formell unwirksam sind und damit gemäß § 812 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Rückzahlung der insoweit in Rechnung gestellten Kosten besteht. Der Beklagte kann nicht einwenden, dass die Kläger die Wohnung bewohnt und damit ja Energie verbraucht hätten. Mangels einer formell wirksamen Abrechnung der Energiekosten besteht kein Rechtsgrund die insoweit von den Klägern geleisteten und abgerechneten Zahlungen (anteilig) behalten zu dürfen.

Der Beklagte wurde ferner zutreffend zur Gewährung von Belegeinsicht verurteilt. Er kann nicht einwenden, ein allgemeiner Wille zur Belegeinsicht genüge nicht, die Kläger hätten vielmehr konkrete Angaben machen müssen. Die Geltendmachung des Einsichtsrechts bedarf keiner Begründung eines besonderen Interesses (vgl. BGH, Urteil vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17 -, juris). Der Beklagte hat auch nicht substantiiert dargelegt, dass er den Klägern vorgerichtlich eine Belegeinsicht angeboten habe, die nicht wahrgenommen worden sei. Soweit der Beklagte auch insoweit beanstandet, ihm sei kein richterlicher Hinweis erteilt worden, hat er in der Berufung wiederum nicht dargelegt, was auf einen derartigen Hinweis in erster Instanz vorgetragen worden wäre.

Dem Kläger steht der mit der Widerklage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung von 6.000 € als Ersatz der Kosten für die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht zu.

Es kann dahinstehen, ob der Beklagte berechtigt ist, als Miterbe Zahlung an sich zu verlangen, da der Anspruch – wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat – dem Grunde und der Höhe nach nicht besteht und zudem die von den Klägern erhobene Einrede der Verjährung durchgreifen würde.

Die in § 27 Nr. 1 Satz 2 des Mietvertrags vom 02.11.2008 vereinbarte unbedingte Endrenovierungspflicht des Mieters ist wegen einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, und zwar auch dann, wenn dem Mieter, wie vorliegend, eine renovierte Wohnung überlassen wurde und er nicht zur laufenden, sondern allein zur Endrenovierung verpflichtet wurde (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 12.09.2007 – VIII ZR 316/06 -, juris). Eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung schließt die Berücksichtigung des tatsächlichen dekorativen Zustands bei Beendigung des Mietverhältnisses aus und verpflichtet den Mieter auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten (BGH, aaO).

Der Beklagte kann nicht einwenden, dass in der Gesamtschau des Mietvertrags die Regelung in § 27 des Mietvertrags zwischen den Parteien ausgehandelt worden sei. Bei dem von dem Beklagten verwendeten Formularmietvertrag handelt es sich prima facie um allgemeine Geschäftsbedingungen, die für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB), da ein vervielfältigter Text verwendet wurde aus dessen Fassung sich die Absicht einer mehrfachen Verwendung ergibt. Es ist unerheblich, ob in dem Mietvertrag von dem Beklagten gewisse Passagen gestrichen oder nicht ausgefüllt wurden bzw. handschriftlich weitere Vereinbarungen hinzugefügt worden, da es sich insoweit um unselbständige Ergänzungen handelt. Die – nicht handschriftlich hinzugefügte – Endrenovierungsverpflichtung wurde damit der Klägerseite gestellt. Eine Individualvereinbarung gemäß § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB hinsichtlich der Endrenovierungsvereinbarung, die ein wirkliches Aushandeln erfordert, wurde von dem Beklagten nicht konkret dargelegt.

Die Vereinbarung ist damit unwirksam.

Zudem hat der Beklagte, der die Kläger entgegen §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 2 BGB auch nicht unter Fristsetzung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert hatte, den Anspruch der Höhe nach nicht hinreichend substantiiert. Mangels jeglicher Anhaltspunkte zu den erforderlichen Arbeiten wäre auch eine Schadensschätzung nicht möglich gewesen.

Ein Anspruch des Beklagten wäre ferner bereits bei Einreichung der Widerklage gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt gewesen, da die Wohnung am 30.08.2019 zurückgegeben wurde und die Widerklage erst am 10.03.2020 bei Gericht eingegangen ist.

Die Berufung hat somit offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg.

Es wird darauf hingewiesen, dass im Fall einer Rücknahme abgesehen von den ohnehin anfallenden Anwaltskosten lediglich zwei Gerichtsgebühren nach KV 1222 Nr. 1 GKG entstehen. Wird demgegenüber die Berufung förmlich durch Beschluss zurückgewiesen, verbleibt es bei der vierfachen Gerichtsgebühr nach KV 1220 GKG.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Unsere Hilfe im Mietrecht & WEG-Recht

Wir sind Ihr Ansprechpartner in Sachen Mietrecht und Wohneigentumsrecht. Vom Mietvertrag über Mietminderung bis hin zur Mietvertragskündigung.

Rechtsanwälte Kotz - Kreuztal

Rechtstipps aus dem Mietrecht

Urteile aus dem Mietrecht

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!