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Voraussetzungen und Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung

LG Hamburg – Az.: 316 S 87/18 – Beschluss vom 04.12.2018

1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung der Klagepartei gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Barmbek vom 16.10.2018, Aktenzeichen 820 C 60/18, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

2. Die Klagepartei kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen.

Gründe

Die Berufung der Klagepartei hat offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage hinsichtlich des Hauptantrags als unbegründet und hinsichtlich des Hilfsantrags als unzulässig abgewiesen.

Hinsichtlich der Begründung wird vollen Umfangs Bezug genommen auf die Gründe des angefochtenen Urteils. Die Berufungsbegründung bietet keinen Anlass zu einer anderweitigen Beurteilung der Sach- und Rechtslage.

1. Die am 26.06.2017 (Anlage K 3) ausgesprochene Kündigung ist schon deswegen unwirksam, weil sie keine den Anforderungen von § 573 Abs. 3 BGB entsprechende Begründung enthält.

Gem. § 573 Abs. 3 S. 1 BGB setzt die formelle Wirksamkeit einer Kündigungserklärung voraus, dass die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses in dem Kündigungsschreiben angegeben werden. Der Zweck dieser Vorschrift besteht darin, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen (vgl. BT-Drs. 6/1549, 6 f. [zu § 564a Abs. 1 S. 2 BGB a.F.]). Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann; bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend (BGH, Urteil vom 15.03.2017, Az. VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474; BGH, Urteil vom 23.09.2015, Az. VIII ZR 297/14, NJW 2015, 3368; BGH, Urteil vom 30.04.2014, Az. VIII ZR 284/13, NJW 2014, 2102; BGH, Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 317/10, BeckRS 2011, 20823; BGH, Urteil vom 17. 3. 2010 , Az. VIII ZR 70/09, NJW-RR 2010, 809).

Diesen Anforderungen genügt das Kündigungsschreiben vom 26.06.2017 nicht, da es nicht wenigstens rudimentär erkennen lässt, welches Interesse der Kläger an der Erlangung der Wohnung hat. Der pauschale Verweis darauf, dass sich Umstände ergeben hätten, die dazu führten, dass der Kläger die Wohnung für sich selbst benötige, ist insoweit nicht ausreichend. Wie die Klagepartei in der Berufungsbegründung selber ausführt, reicht es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung aus, dass der Vermieter für seinen Willen, in den eigenen Räumen zu wohnen oder eine begünstigte Person dort wohnen zu lassen, vernünftige Gründe hat (BGH, Beschluss vom 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87). Deshalb muss aber auch für den Mieter aus dem Kündigungsschreiben erkennbar sein, ob vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Eigennutzungsanspruch des Vermieters vorliegen (LG Karlsruhe, Urteil vom 27. April 1989 – 5 S 107/89 –, Rn. 4, juris). Der Vermieter muss in der Kündigungserklärung die Tatsachen angeben, aus denen sich sein Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 13. Auflage, § 573 Rn. 225 m.w.N.). Bei der von der Klagepartei angegebenen Begründung handelt es sich um eine reine Leerformel, die zur Begründung der Kündigungserklärung nicht ausreichend ist

2. Soweit die Klagepartei hilfsweise die Verurteilung zur Räumung zum 30.09.2019 beantragt hat, ist die Klage unzulässig. Die Voraussetzungen gem. § 259 ZPO für eine Klage auf eine künftige Leistung liegen nicht vor. Die Klagepartei hat nicht hinreichend dargelegt, dass den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, die Beklagte werde sich der rechtzeitigen Leistung entziehen. Die Klagepartei stützt die Besorgnis der nicht rechtzeitigen Leistung alleine darauf, dass die Beklagte die mit Schriftsatz vom 17.8.2018 erklärte weitere Kündigung wegen Eigenbedarfs mit Schriftsatz vom 29.08.2018 gem. § 174 BGB zurückgewiesen hat. Eine Besorgnis der Nichterfüllung im Sinne des § 259 ZPO ist zwar regelmäßig schon dann begründet, wenn der Schuldner den Anspruch ernstlich bestreitet (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1998 – II ZR 330/97 –, Rn. 15, juris). Die Zurückweisung der Kündigung gem. § 174 BGB stellt jedoch kein ernstliches Bestreiten des geltend gemachten Räumungsanspruchs zum 30.09.2018 dar. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, bezieht sich die Zurückweisung nach § 174 BGB alleine auf die Frage, ob die Kündigung durch eine vertretungsberechtigte Person ausgesprochen wurde. Sie dient dem Interesse des Erklärungsempfängers, hinsichtlich der Vertretungsverhältnisse klare Verhältnisse zu schaffen (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 77. Auflage, § 174 Rn. 1). Die Berechtigung des Kündigungsbegehrens an sich hat die Beklagte damit nicht in Frage gestellt, sondern lediglich versucht, aus formalen Gründen die Unwirksamkeit der Kündigungserklärung herbeizuführen. Zu Recht hat das Amtsgericht insoweit den Vergleich zur Ankündigung mit einer Primäraufrechnung gezogen, die ebenfalls nicht ausreichend wäre, um die Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung zu begründen (Zöller/Greger, ZPO, 32. Auflage, § 259 Rn. 5 m.w.N.).

3. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch erscheint eine Entscheidung des Berufungsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten.

Es wird angeregt, die Berufung zurückzunehmen. Dies hätte eine Kostenersparnis von zwei Gerichtsgebühren und somit von € 292,00 zur Folge.

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