AG Brandenburg – Az.: 31 C 51/20 – Urteil vom 16.06.2021
1. Die Beklagten zu 1.) und 2.) werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger 4.214,68 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.04.2020 – dem Tag nach der Rechtshängigkeit – zu zahlen.
2. Im Übrigen wird die Klage – soweit sie nicht bereits teilweise zurück genommen wurde – abgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner 17 % zu tragen. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben als Gesamtschuldner von den Kosten des Rechtsstreits 83 % zu tragen.
4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Beschluss
Der Streitwert des Rechtsstreits wird bis zum 25.11.2020 auf 5.068,34 Euro und seit dem 26.11.2020 auf 4.521,38 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Kläger zu 1.) und 2.) begehren mit der Klage von den Beklagten zu 1.) und 2.) die Zahlung einer Nutzungsentschädigung für die Monate Januar 2019 bis einschließlich 07.06.2019 sowie die Zahlung der noch offenen Betriebskosten für das Jahr 2018.
Die Beklagten waren seit dem 01. November 2011 Mieter einer Wohnung, gelegen …straße … in … B… mit einer Wohnfläche von ca. 48,75 m². Die vereinbarte Miete betrug zuletzt unstreitig 334,00 EUR/Monat brutto, wovon 250,00 Euro auf die Nettokaltmiete und 84,00 Euro auf die Betriebskostenvorauszahlung entfiel.
Die Beklagten haben dann mit Schreiben vom 27.09.2018 – Anlage K 2 (Blatt 11 der Akte) – das Mietverhältnis fristgemäß zum 31.12.2018 aufgekündigt.
Der Beklagte zu 2.) – Herr … – hat hiernach dann mit Schreiben vom 01.11.2018 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – den Klägern mitgeteilt, dass er seine Kündigung vom 27.09.2018 „zurückzuziehen“ wolle. Dieses Schreiben haben die Kläger zu 1.) und 2.) dann zwar unstreitig unterzeichnet, jedoch blieb zwischen den Parteien streitig, ob aufgrund dessen das Mietvertragsverhältnis unverändert fortbestehen sollte oder nicht.
Die Beklagten gaben die Wohnung zum 31.12.2018 unstreitig nicht zurück. Die vereinbarte Miete von 334,00 Euro/Monat wurde jedoch bis zum 31.12.2018 vollständig von den Beklagten an die Kläger bezahlt.
Mit Schriftsatz vom 12.03.2019 – Anlage K 3 (Blatt 12 der Akte) – wurden die Beklagten von dem nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Kläger – in deren Namen – aufgefordert, unverzüglich bis spätestens zum 20.03.2019 die Mietsache zu räumen und an die Kläger herauszugeben. Gleichzeitig kündigten die Kläger an, für die Zeit der Vorenthaltung der Mietsache beginnend ab dem 01.01.2019 eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zu erzielenden Marktmiete von 7,00 €/m² geltend zu machen. Der Entschädigungsbetrag betrug insoweit insgesamt 425,25 € je Monat.
Die Beklagten wiesen die begehrte Räumung der Wohnung mit Schreiben ihrer nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 19.03.2019 – Anlage K 4 (Blatt 13 der Akte) – zurück, kündigten – unter Fortzahlung der bisherigen Miete – jedoch die Rückgabe der Mietsache zum 31.05.2019 an.
Mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 22.03.2019 – Anlage K 5 (Blatt 14 der Akte) – widersprachen die Kläger diesen Vortrag der Beklagtenseite.
Die Wohnung selbst wurde von den Beklagten geräumt von ihren Sachen und mit den Wohnungsschlüsseln gemäß dem Wohnungsrückgabeprotokoll vom 01.06./07.06.2019 – Anlage K 6 (Blatt 15 der Akte) – dann am 01.06.2019 und der Keller sowie 2 Briefkasten- und 3 Kellerschlüssel dann letztendlich am 07.06.2019 an die Kläger herausgegeben.
Die Kläger tragen vor, dass das Schreiben vom 01.11.2018 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – nichts daran geändert habe, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2008 sein Ende gefunden hat. Eine Rücknahme der Kündigung als zugangsbedürftige einseitige Willenserklärung sei nämlich unwirksam. Zur Fortsetzung des Mietverhältnisses hätte es einer Vereinbarung aller Mieter und aller Vermieter bedurft. Eine solche Vereinbarung sei hier jedoch nicht geschlossen worden.
Es sei somit nicht zutreffend, dass das Mietverhältnis der Parteien bis zum 31.05.2019 bestanden hat. Die Parteien hätten nämlich nicht einvernehmlich vereinbart, dass das Mietverhältnis durch die erfolgte Kündigung vom 27.09.2018 (Anlage K 2) nicht beendet und unverändert fortbestehen sollte. Auch die von den Beklagten vorgelegte Anlage B 1 sei zum Beweis einer solchen Vereinbarung nicht geeignet.
Ausweislich des mit „Zurückziehen meiner Kündigung“ überschriebenen Dokuments sind als Mieter zwar wohl beide Beklagten genannt, jedoch sei das Schreiben nur von einem der Mieter unterzeichnet worden. Das ursprüngliche Mietverhältnis sei aber mit beiden Beklagten geschlossen worden. Auch hätten beide Beklagten die Kündigung vom 27.09.2018 (Anlage K 2) unterzeichnet. Insoweit hätte eine Vereinbarung zur ungekündigten Fortführung des Mietverhältnisses dann aber auch aller Mieter bedurft, die aus der Anlage jedoch nicht zu erkennen sei.
Im Übrigen hätten sie – die Kläger – mit ihrer Unterschrift lediglich den Inhalt des Schreibens der Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) zur Kenntnis genommen.
Die Abbedingung des § 545 BGB könne im Übrigen auch durch eine Formularklausel erfolgen. Eine solche Formularklausel stelle nämlich keinen Verstoß gegen das Transparenzverbot dar und sei deshalb auch wirksam.
Es bleibe daher bei ihrem Vortrag, dass eine Vereinbarung zur Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht getroffen worden sei.
Das Mietverhältnis sei daher durch die Eigenkündigung der Beklagten bereits zum 31.12.2018 beendet worden.
Aus diesem Grunde würden sie nunmehr gegenüber den Beklagten eine Nutzungsentschädigung geltend machen, wobei sie von einer Marktmiete von insgesamt monatlich 425,25 € ausgehen würden.
Der Einwand der Beklagten, eine Nutzungsentschädigung könne nicht rückwirkend gefordert werden, verfange auch nicht. Die Frage der rückwirkenden Geltendmachung der Nutzungsausfallentschädigung habe der BGH nämlich schon entschieden. So entstehe der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung etwa nicht erst durch eine rechtsgestaltende Willenserklärung des Vermieters, sondern der Vermieter, dem nach Beendigung des Mietverhältnisses Räume vorenthalten werden, habe von vornherein einen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder, sofern diese höher ist, der ortsüblichen Miete, der auch ohne vorherige Ankündigung rückwirkend geltend gemacht werden könne.
Insoweit die Beklagten eine Marktmiete von 7,00 €/m² bestreiten würden und weiter vortragen, eine solche würde auch nicht dem Mietspiegel entsprechen, würden die Beklagten verkennen, dass die zu erzielende Marktmiete sich nicht am Mietspiegel orientiert. Nach dem Urteil des BGH sei die Höhe der Nutzungsentschädigung anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die streitgegenständliche Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen und habe nichts mit der Anwendung eines Mietspiegels zu tun. Die Erzielung einer Marktmiete in Höhe von 7,00 €/m² in der Hauptstraße in der Stadt Brandenburg an der Havel sei aber realistisch und erzielbar.
Die anteilige Nutzungsentschädigung für Juni 2018 in Höhe von 85,05 € ergebe sich aus der Tatsache, dass die vollständige Räumung der Mietsache erst am 07.06.2018 erfolgt sei und die Beklagten erst zu diesem Zeitpunkt ihrer Rückgabe- und Räumungspflicht nachgekommen wären. Zu Teilleistungen bezüglich der Räumungs- und Herausgabepflicht (hier Wohnung zum 01.06.2018 und Keller unstreitig zum 07.06.2018) seien die Beklagten nicht berechtigt. Insofern würden sie – die Kläger – nur für die Zeit der Vorenthaltung die taganteilige Nutzungsentschädigung begehren.
Soweit die Beklagten vortragen, dass sie die Miete am Ende des Monats für den zukünftigen Monat entrichtet hätten und deshalb für den Monat Mai 2019 keine Zahlung schulden würden, sei dies unzutreffend. Ausweislich des § 8 Nr. 1 des Mietvertrages sei die Miete spätestens am dritten Werktag zu zahlen. Eine davon abweichende Vereinbarung hätten die Parteien nicht getroffen.
Auch die vorgelegten 2 Belege für den November und Dezember 2011 könnten den Vortrag der Beklagten nicht beweisen. Entgegen dem Vortrag der Beklagten sei ihnen – den Klägern – auch nicht außergerichtlich nachgewiesen worden, dass die Mietzahlungen im Voraus erfolgten. Im Übrigen würden die Beklagten verkennen, dass nicht sie – die Kläger – nachweisen müssten, wann eine Zahlung nicht erfolgt sein soll, sondern die Beklagten müssten beweisen, wann sie ihre vertragliche Verpflichtung erfüllt hätten. In der Klage sei ausdrücklich angegeben, dass die Nutzungsentschädigung für Mai 2018 nicht gezahlt worden sei. Hierzu sei aber keine Einlassung der Beklagten ersichtlich. Darüber hinaus ergebe sich aus den Überweisungen der Beklagten für 2019 auch keine Zahlungsbestimmung, für welchen Monat die Miete entrichtet wurde. Es sei als Verwendungszweck lediglich „Miete“ genannt worden.
Weiterhin würden sie – die Kläger – mit der Klage eine Forderung aus der mit der Abrechnung vom 10.05.2019 – Anlage K 7 (Blatt 16 bis 20 der Akte) – abgerechneten Betriebskosten für das Jahr 2018 hier geltend machen.
Die Kläger beantragen – nachdem sie die Klage in Höhe von 546,96 Euro zurückgenommen haben –,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie – die Kläger – 4.521,38 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gem. § 247 BGB hieraus ab Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten zu 1.) und 2.) beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, dass das Mietverhältnis entgegen der Behauptung der Kläger nicht zum 31.12.2018 beendet worden sei. Die Parteien hätten nämlich einvernehmlich am 01.11.2018 gemäß der Vereinbarung der Parteien vom 01.11.2018 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – vereinbart, dass das Mietverhältnis durch die zunächst am 27.09.2018 ausgesprochene Kündigung nicht beendet werde und unverändert fortbestehe. Es sei gleichfalls vereinbart worden, dass eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der monatigen Kündigungsfrist möglich sei.
Die Interpretation der Kläger, dass es sich bei deren Unterschrift lediglich um ihre Kenntnisnahme handeln solle, gehe aus dem Schreiben im Übrigen gerade nicht hervor. Einer Unterschrift zur Kenntnisnahme hätte es überhaupt nicht bedurft. Wenn ausschließlich die Kenntnisnahme gewollt worden wäre, hätten die Kläger dies auch so vermerkt. Einer derartigen Auslegung sei die Vereinbarung über die Fortführung des Mietverhältnisses auch nicht zugänglich.
Die Fortführung des Mietverhältnisses nach der Vereinbarung vom 01.11.2018 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – bedurfte auch nicht der Unterschrift beider Beklagten. Denn bei dem „Zurückziehen der Kündigung“ komme es maßgeblich nur auf die Zustimmung beider Kläger an, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen mit den Beklagten fortzuführen. Das bisherige Mietverhältnis sei somit über den 31.12.2018 dann auch so von den Parteien unverändert fortgeführt worden. Anhaltspunkte die gegen die einvernehmlich praktizierte Fortführung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen sprechen würden, würden die Kläger nicht einmal ansatzweise vortragen. Zu keiner Zeit habe es im Übrigen ein Räumungsverlangen gegeben, geschweige denn eine Mahnung und auch niemals einen Hinweis darauf, dass nach dem 31.12.2018 eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete von den Klägern gefordert werde, da das Mietverhältnis beendet wurde. Das Mietverhältnis habe daher bis zum 31.05.2019 fortbestanden.
Das Mietverhältnis sei entsprechend der getroffenen Vereinbarung in der Folgezeit dann auch unverändert zwischen den Parteien fortgeführt worden. Sie – die Beklagten – hätten dann auch weiterhin die monatlich vereinbarte Miete gezahlt. Mit Schreiben vom 27.02.2019 – Anlage B 2 (Blatt 39 der Akte) – hätten sie – die Beklagten – dann das Mietverhältnis fristgerecht zum 31.05.2019 gekündigt.
Unabhängig von der Vereinbarungen hätten die Kläger der Fortsetzung des Mietverhältnisses durch die Beklagten auch, unterstellt es wäre durch die Kündigung zum einem 31.12.2018 wirksam beendet worden, niemals widersprochen. Das Mietverhältnis habe demnach unbefristet fortbestanden.
Am 01.06.2019 sei dann die Wohnungsübergabe und Rückgabe der Wohnungsschlüssel erfolgt. Da der Keller teilweise noch von ihnen – den Beklagten – hätte beräumt werden müssen, sei der Keller dann am 07.06.2019 nebst Keller- und Briefkastenschlüsseln an die Kläger übergeben worden.
Entgegen der Auffassung der Kläger sei das Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 12.03.2019 auch nicht geeignet, einen Anspruch auf die geltend gemachte Nutzungsentschädigung ab 01.01.2019 zu begründen. Zum einen könne eine Nutzungsentschädigung nicht rückwirkend gefordert werden. Zum anderen stehe die abweichende Vereinbarung der Parteien über die Fortführung des Mietverhältnisses diesem Anspruch entgegen.
Die am 01.11.2018 getroffene Vereinbarung der Parteien könne auch nicht durch einseitige Erklärung des Prozessbevollmächtigten des Klägers fünf Monate nach der Unterzeichnung abgeändert werden. Diese Rechtsauffassung gehe fehl.
Zudem hätten sie – die Beklagten – bereits im Schreiben vom 19.03.2019 – Anlage K 4 (Blatt 13 der Akte) – vorgetragen, dass anderenfalls eine Fortführung des Mietverhältnisses zu den bisherigen Bedingungen auf unbestimmte Zeit gemäß § 545 BGB erfolgt sei, da die Kläger der Fortsetzung des Mietgebrauchs auch nicht innerhalb von 2 Wochen nach der angeblichen Beendigung des Mietvertrages zum 31.01.2018 der Fortsetzung des Mietverhältnisses widersprochen hätten.
Dem stehe auch nicht die im Mietvertrag aufgenommene formularvertragliche Vereinbarung, mit der die Anwendbarkeit des § 545 BGB ausgeschlossen werden sollte, entgegen. Denn diese Klausel sei unwirksam. Im Rahmen der Inhaltskontrolle fehle einer Formularklausel, die allein auf eine nicht abgedruckte gesetzliche Bestimmung verweise und die Rechtsfolge nicht erkennbar ausweise, nämlich die erforderliche Verständlichkeit. Diese Klausel sei wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters somit unwirksam.
Rein vorsorglich würden sie auch die Höhe der geltend gemachten Nutzungsentschädigung bestreiten. Eine Marktmiete von 7 €/m² sei nämlich unüblich. Sie entspreche auch unter keinem erkennbaren rechtlichen Gesichtspunkt dem Mietspiegel.
Die Begründung der Klägerseite, dass der Mietspiegel nicht herangezogen werden könne, gehe an der Sache vorbei. Denn auch bei Neuabschluss richte sich die Angemessenheit nach den Beurteilungskriterien des Mietspiegels. Sofern die Kläger die Wohnung zwischenzeitlich neu vermietet hätten, könnten Sie wohl problemlos den Mietvertrag vorlegen, aus dem dann hervorgehen würde, dass sie diese Wohnung für mindestens 7 €/m² neu vermietet hätten.
Die für Juni 2019 geltend gemachte Nutzungsentschädigung in Höhe von 85,05 € werde somit ebenfalls bestritten. Die Wohnung sei nämlich bereits nebst Wohnungsschlüsseln am 01.06.2019 übergeben worden. Es habe lediglich noch der Kellerraum beräumt werden müssen, der 6 Tage später übergeben worden sei. Hieraus rechtfertige sich weder dem Grunde nach noch der Höhe eine Nutzungsentschädigung in Höhe von 85,05 €. Allein eine fehlende Kellernutzung bei einer Bewertung im Rahmen einer Mietminderung erhalte einen Anteil von 5 % der vereinbarten Gesamtmiete. Im Umkehrschluss könne die Kellernutzung bei einer um 6 Tage verspäteten Rückgabe des Kellerraumes nicht höher bewertet werden. 5 % der Gesamtmiete von 334 € gerechnet auf 6 Tage würden aber maximal 3,23 € ergeben.
Ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung besteht insofern also nicht.
Sie – die Beklagten – hätten im Übrigen grundsätzlich seit Mietbeginn im November 2011 gemäß den zwei eingereichten Kontoauszügen – Anlage B 3 (Blatt 40 bis 41 der Akte) – ihre Miete jeweils im Voraus zum 1. des Monats überwiesen. Es habe während des gesamten Mietverhältnisses auch nie eine Beanstandung oder Anmahnung hinsichtlich etwaig verspäteter Mietzahlungen gegeben.
Die geäußerte Auffassung der Kläger, dass sie – die Beklagten – mit den vorgelegten Kontoauszügen – Anlage B 3 (Blatt 40 bis 41 der Akte) – ihre Zahlung von November 2011 und Dezember 2011 nicht nachgewiesen hätten, insbesondere nicht, dass sie ihre Miete monatlich immer im Voraus gezahlt haben, sei unverständlich. Die Kläger hätten nämlich behauptet, dass die Mietzahlung am 01.12.2011 erst die rückwirkende Mietzahlung für November gewesen sei und dann monatlich immer rückwirkend bis zum Ende des Mietvertrages von den Klägern die Miete gezahlt worden sei, so dass der Mai 2018 letztendlich offen sei. Dass dies falsch sei, hätten sie – die Beklagten – durch die vorgelegten der Belege aber nachgewiesen. Nunmehr sei es Sache der Kläger, konkret vorzutragen, in welchem Monat die Beklagten ihrer Meinung nach keine Miete gezahlt haben, da ja unstreitig monatlich die Miete von den Beklagten gezahlt wurde, aber nach Auffassung der Kläger stets nur rückwirkend.
Ein Anspruch der Kläger auf Zahlung von 3.646,79 € aus der Betriebskostenabrechnung 2018 vom 10.05.2019 unter Beachtung des Schreibens der Klägerseite vom 25.11.2020 bestehe im Übrigen auch nicht.
Die Betriebskostenabrechnung 2018 sei nämlich formell und materiell fehlerhaft. Eine Nachzahlung ergebe sich hieraus für sie – die Beklagten – nicht.
Hilfsweise würden sie gegen einen etwaig bestehenden Zahlungsanspruch der Kläger mit der Rückzahlung der ihnen zustehenden Mietkaution in Höhe von 254,35 € die Aufrechnung erklären. Sie hätten am 01.11.2011 eine Kaution in Höhe von 248 € an die Kläger gezahlt. Diese sei von den Klägern verzinslich anzulegen. Bei Ansatz von 0,3 % Verzinsung ergebe sich der geforderte Auszahlungsbetrag.
Das Mietverhältnis sei seit dem einem 31.05.2019 beendet. Die dem Vermieter zugestandene Prüf- und Überlegungsfrist von bis zu 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses sei somit bereits abgelaufen. Die Kaution sei von den Klägern aber bisher nicht zurückgezahlt worden.
Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird im Übrigen auf die Sitzungsprotokolle vom 01.12.2020 und vom 23.03.2021 Bezug genommen. Zudem wird auf die zwischen den Prozessparteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die sachliche und örtliche Zuständigkeit des angerufenen Amtsgerichts ergibt sich aus § 23 Nr. 2 a) GVG in Verbindung mit § 29a ZPO, da es sich hier um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnräume handelt, die sich unstreitig im hiesigen Amtsgerichtsbezirk befinden.
Die zulässige Klage ist – nachdem die Kläger die Klage bereits teilweise zurück genommen haben – noch im zuerkannten Umfang begründet. Den Klägern steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier noch ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 567,91 Euro zu (§ 362, § 535 Abs. 2, § 546a BGB).
Aus § 535 BGB lässt sich ein Anspruch der Beklagten auf Überlassung der streitbefangenen Mieträume seit dem 01.01.2019 mangels eines zu dem erwähnten Zeitpunkt noch bestehenden Mietvertrags hier nicht mehr herleiten. Das ursprüngliche Mietvertragsverhältnis ist im Hinblick auf die von den Beklagten durch Schreiben vom 27.09.2018 – Anlage K 2 (Blatt 11 der Akte) – ausgesprochene Kündigung nämlich zum 31.12.2018 beendet worden.
Auch ist hier durch die Vereinbarung vom 01.11.2018 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – noch kein neuer Mietvertrag vereinbart worden. Wie jeder andere Vertrag kommt ein Mietvertrag zwischen den Personen zustande, die am Vertragsschluss beteiligt gewesen sind (§ 311 Abs. 1 BGB). Bei einem schriftlichen Vertrag kommt es für die Beteiligung darauf an, wer im Vertrag als Vertragspartner aufgeführt ist und wer den Vertrag unterzeichnet hat. Hier ist in der Vereinbarung vom 01.11.2018 aber nur der Beklagte zu 2.) als Mieter aufgeführt worden, d.h. ohne die Beklagte zu 1.). Auch fehlt es hier an der Unterschrift der Beklagten zu 1.).
Es lässt sich somit vorliegend gerade nicht feststellen, dass auch zwischen den Klägern und den Beklagten zu 1.) und 2.) ein neuer Mietvertrag bzw. ein Vertrag über die Fortsetzung des alten Mietvertrages zustande gekommen ist. Dagegen spricht auch, dass in der Vereinbarung vom 01.11.2018 nur der Beklagte zu 2.) von „seiner“ Kündigung spricht und nicht auch von der Kündigung seiner Ehefrau, der Beklagten zu 1.), so dass dies wohl zunächst nur bedeutete, dass der Beklagte zu 2.) sein Angebot zum Abschluss eines neuen Mietvertrags gegenüber den Klägern abgeben wollte (LG Mannheim, WuM 1987, Seite 414).
Für die Annahme, dass der Beklagte zu 2.) zugleich in Vertretung und mit Vollmacht für seine Ehefrau – das heißt der Beklagten zu 1.) – diese Vereinbarung vom 01.11.2018 unterschrieben hat, fehlen im Übrigen ausreichende Anhaltspunkte. Ob die Beklagte zu 1.) mit dieser Vereinbarung vom 01.11.2018 einverstanden war ergibt sich daraus somit noch nicht. Um der Beklagten zu 1.) einen Vertragsabschluss auch als eigenen Willen zurechnen zu können, wäre es hier aber notwendig gewesen, dass ihr dahingehender eigener Wille mit hinreichender Deutlichkeit in schriftlicher Form zum Ausdruck kam (BGH, NJW 2009, Seiten 3506 f. = MDR 2009, Seiten 1332 f.).
Zur Einhaltung der Schriftform gehört es nämlich grundsätzlich auch, dass die Vertragsurkunde von allen Vertragsparteien unterzeichnet wird (BGH, MDR 2010, Seite 133; BGH, NJW 2008, Seiten 2178 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011, Az.: I-24 U 218/10; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584). Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Mietern unterzeichnet, muss die vorhandene Unterschrift somit zumindest deutlich zum Ausdruck bringen, dass sie auch in Vertretung („i.V.“) der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien geleistet worden ist. Denn sonst lässt sich der Urkunde nicht eindeutig entnehmen, ob der Vertrag mit der vorhandenen Unterschrift, auch für und in Vertretung des anderen Ehegatten, zustande gekommen ist (BGH, MDR 2010, Seite 133; BGH, NJW 2008, Seiten 2178 f.; BGH, NJW 2004, Seite 1103 BGH, NJW 2003, Seiten 3053 f. BGH, NJW 2002, Seiten 3389 ff. OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2011, Az.: 5 U (Lw) 21/08; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011, Az.: I-24 U 218/10; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584).
Ein Vertretungszusatz ist somit grundsätzlich auch immer dann erforderlich, wenn als Mieter Ehegatten auftreten, von denen nur ein Ehegatte den Vertrag unterschrieben hat, da auch dann aus der bloßen Unterschrift des einen Ehegatten noch nicht ersichtlich ist, ob der Vertrag zugleich in Vertretung – und zwar auch für den anderen Ehegatten – mit unterzeichnet wurde (BGH, NJW 1994, Seiten 1649 ff.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011, Az.: I-24 U 218/10; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584).
Dementsprechend ist grundsätzlich auch ein die Vertretung kennzeichnender Zusatz erforderlich, wenn nur ein Ehegatte den Vertrag unterzeichnet, denn es bedarf der Klarstellung, ob dieser nur für sich allein oder auch als Vertreter seines Ehepartners handelt. In einem derartigen Fall ist eine Einbeziehung des anderen, nicht mit unterzeichnenden Ehegatten somit nur dann anzunehmen, wenn auch die Urkunde erkennen lässt, dass der unterschreibende Ehegatte zugleich auch im Namen des anderen Ehegatten tätig geworden ist (BGH, NJW 1994, Seiten 1649 ff.) etwa durch den Zusatz „i.V.“ (LG Mannheim, WuM 1987, Seite 414; LG Kiel, WuM 1992, Seite 56).
Hat aber nur ein Ehegatte ohne Beifügung eines die Vertretung des anderen Ehepartners erläuternden Zusatz („i.V.“) die Vereinbarung unterschrieben, ist der Urkunde auch nicht zu entnehmen, dass sie alle erforderlichen Unterschriften enthält (OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2011, Az.: 5 U (Lw) 21/08; OLG Brandenburg, Urteil vom 02.09.2010, Az.: 5 U (Lw) 4/10; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584).
Der Beklagte zu 2.) hat hier die streitgegenständlichen Vereinbarung vom 01.11.2018 aber unstreitig gerade ohne einen Vertretungszusatz („i.V.“) unterzeichnet, so dass dieser Urkunde vorliegend auch nicht zu entnehmen, dass die Unterschrift auf der Mieterseite auch für die Beklagte zu 1.) geleistet worden ist. Insofern wurde damit auch den Anforderungen der Schriftform hier nicht Genüge getan.
Ein solcher klarstellender Zusatz wäre nur dann entbehrlich gewesen, wenn die Vertretung des anderen Ehegatten durch den unterzeichnenden Beklagten zu 2.) auf andere Weise hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht worden wäre (BGH, NJW 2008, Seiten 2178 ff.; BGH, NJW 2007, Seiten 3346 f.; BGH, NJW 2007, Seiten 288 ff. BGH, NJW 2005, Seiten 2225 ff.; BGH, NJW 2004, Seite 1103 BGH, NJW 2003, Seiten 3053 f. OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2011, Az.: 5 U (Lw) 21/08; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.07.2011, Az.: I-24 U 218/10; OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2011, Az.: 5 U (Lw) 21/08; OLG Hamm, NZM 2011, Seite 584).
Allerdings folgt aus dem Zweck des Schriftformerfordernisses, dass sich die Vertretung aus der Vertragsurkunde selbst ergeben muss (BGH, NL-BzAR 2010, 116 ff; BGH, BGHZ Band 176, Seiten 301 ff.).
Für die Frage, ob jemand eine Erklärung auch in fremdem Namen abgibt, kommt es im Übrigen auch auf deren objektiven Erklärungswert und damit darauf an, wie sich die Erklärung nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte für den Empfänger darstellt. Dabei sind außer dem Wortlaut der Erklärung alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen, insbesondere die dem Rechtsverhältnis zugrundeliegenden Lebensverhältnisse, die Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Erklärungsgegenstand angehört, und typische Verhaltensweisen (BGH, NJW 1994, Seiten 1649 ff.; BGH, NJW-RR 1988, Seite 475; BGH, WM 1976, Seiten 15 f.; BGH, WM 1970, Seite 816; BGH, BGHZ Band 36, Seiten 30 ff.; LG Osnabrück, WuM 2001 Seite 438 f. = NZM 2002, Seiten 943 f.).
Das von dem Beklagten zu 2.) behauptete Vertretungsverhältnis hat in der schriftlichen Urkunde vom 01.11.2018 aber auch ansonsten nicht den geringsten Ausdruck gefunden. Weder Wortlaut noch Gestaltung der Vertragsurkunde beinhalten einen Hinweis auf ein Vertretungs-Verhältnis des Beklagten zu 2.) zugunsten der Beklagten zu 1.).
Auch der § 1357 BGB ist insoweit hier nicht im Ansatz anwendbar (LG Osnabrück, WuM 2001 Seite 438 f. = NZM 2002, Seiten 943 f.; LG Mannheim, NJW-RR 1994, Seite 274). Danach ist jeder Ehegatte zwar berechtigt, Geschäfte zur angemessenen Deckung des Lebensbedarfs der Familie mit Wirkung für den anderen Ehegatten zu besorgen. Hierunter fallen jedoch nur solche Rechtsgeschäfte, über die sich die Eheleute üblicherweise vorher nicht zu verständigen pflegen. Zu den üblichen Besorgungen eines Ehegatten zwecks angemessener Deckung des Lebensbedarfes der Familie zählt aber nicht die langfristige Anmietung einer Wohnung.
Auch aus den übrigen Umständen ergibt sich vorliegend noch nicht, dass der Ehemann der Beklagten zu 1.) die Vereinbarung vom 01.11.2018 auch im Namen seiner Ehefrau – der Beklagten zu 1.) – damals so abschließen wollte, wobei diese Umstände derjenige zu beweisen hat, der eine solche Vertretung behauptet (BGH, NJW 1986, Seiten 1675 f.; OLG Naumburg, Urteil vom 02.03.2007, Az.: 10 U 71/06, u.a. in: „juris“). Dies ist der Beklagtenseite vorliegend aber gerade nicht gelungen.
Wenn die Beklagtenseite vorträgt, der Beklagte zu 2.) habe diese Vereinbarung auch für die Beklagte zu 1.) mit unterzeichnet, so liegt hierin lediglich eine unsubstantiierte Behauptung, da darüber hinaus keine Umstände dargelegt werden, die auf ein entsprechendes Handeln schließen lassen. Für eine Vertretungsbefugnis könnte ggf. zwar dann eine Vermutung sprechen, wenn eine typische Vertretungssituation vorliegt, etwa wenn ein Ehegatte aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen an der Unterschrift verhindert ist (LG Mannheim, NJW-RR 1994, Seiten 274 f.; AG Potsdam, Grundeigentum 1996, Seite 1305), jedoch wurde hierzu auch nicht das Geringste vorgetragen.
Räumt der Mieter nach einer Kündigung die Wohnung nicht, muss der Vermieter nach allgemeinen Regeln zwar der Fortsetzung des Mietverhältnisses wirksam widersprechen (§ 545 BGB), jedoch kann der Vermieter die Wirkung des § 545 BGB schon im Mietvertrag – so wie hier unstreitig geschehen – ausschließen, so dass der Vermieter anschließend gemäß § 546a BGB eine Nutzungsentschädigung verlangen und dabei gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB statt der vereinbarten Miete auch die ortsübliche Marktmiete begehren kann.
Ein Vermieter erhält gegen seine Mieter einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietvertragsverhältnisses gemäß § 546a BGB grundsätzlich nämlich bereits dann, wenn das zwischen den Parteien wirksam geschlossene Mietverhältnis durch Kündigung, Zeitablauf oder Aufhebung beendet worden ist und dem Vermieter die Mietsache von den Mietern zudem vorenthalten wird, indem die Mieter die Wohnung nicht an den Vermieter zurück geben. Die Mietsache wird dem Vermieter im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB somit nach Beendigung des Mietverhältnisses dann vorenthalten, wenn der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, Urteil vom 05.10.2005, Az.: VIII ZR 57/05, u.a. in: NZM 2006, Seite 52; BGH, Urteil vom 25.04.2001, Az.: XII ZR 43/99, u.a. in: NJW 2001, Seiten 2251 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, Seite 937).
Die Vorschrift des § 546a BGB setzt insofern zwar keine aktiv auf Besitzentziehung gerichtete Handlung der Mieter voraus; nach ständiger herrschender Rechtsprechung wird eine Wohnung insofern aber im Sinne von § 546a BGB (= § 570 BGB a.F.) nur dann durch die bisherigen Mieter „vorenthalten“, wenn die Mieter die Wohnung nicht zurückgeben und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht.
Davon ist aber in der Regel nur dann auszugehen, wenn die Mieter die Wohnung entgegen ihrer Rückgabepflicht aus § 546 Abs. 1 BGB nicht, verspätet oder nicht vollständig geräumt zurück gegeben haben (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, Beschluss vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NJW-RR 2010, Seiten 1521 f.; BGH, NJW 1996, Seite 1886; BGH, NJW 1984, Seite 1527; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, Seite 937; OLG Koblenz, NZM 2006, 181; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, Seite 27; OLG Düsseldorf, NZM 2002, Seite 742; OLG Hamm, ZMR 1996, Seite 372; OLG Köln, NJW-RR 1996, Seite 1480) und zudem dieses Unterlassen der Rückgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (= Vorenthaltung; Reichsgericht, RGZ Band 103, Seite 289; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, WuM 2010, Seiten 632 f. = NJW-RR 2010, Seiten 1521 f.; BGH, BGHZ Band 90, Seiten 145 ff.; BGH, NJW 1960, Seiten 909 f.; BGH, NJW 1983, Seite 112; BGH, NJW 1996, Seiten 1886 f.; BGH, NJW 2001, Seite 2251; BGH, NJW-RR 2004, Seite 558; BGH, NJW-RR 2005, Seite 1081; BGH, NJW 2007, Seiten 1594 ff. MDR 2007, Seiten 910 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, Seite 937 = MietRB 2007, Seiten 286 f.; KG Berlin, KG-Report 2006, Seiten 375 f.; OLG München, WuM 2003, Seite 279; OLG München, WM 2002, Seite 614).
Die Rückgabepflicht erfüllt ein Mieter somit, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt; bei Räumen in der Regel durch Schlüsselübergabe und vollständiger Entfernung der Sachen des Mieters (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.). Eine „Vorenthaltung“ liegt dem entsprechend nur dann vor, wenn die Mieter die Wohnung nicht zurückgeben, obwohl ihnen die Rückgabe möglich gewesen wäre.
Fehlt es aber an einem Rücknahmewillen des Vermieters, dann ist es nach der herrschenden Rechtsprechung sogar unschädlich, wenn der Mieter zu einer ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache in der Lage ist.
Nur wenn ein Mieter die Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses in diesem Sinne somit nicht an den Vermieter (bzw. dessen Vertreter) zurückgibt, so kann der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB dann grundsätzlich auch für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Voraussetzungen für eine Entschädigung des Vermieters nach § 546a Abs. 1 BGB in Höhe der vereinbarten Miete sind somit die Beendigung eines Mietvertrages sowie die fehlende Rückgabe der Wohnung trotz eines Rückerlangungswillens des Vermieters (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, NJW 2007, Seiten 1594 ff. = MDR 2007, Seiten 910 f.; BGH, NJW 1996, Seiten 1886 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Brandenburg, OLG-Report 2007, Seite 937 = MietRB 2007, Seiten 286 f.; LG Potsdam, Urteil zu dem Az.: 3 O 35/05).
Der § 546a Abs. 1 BGB ist dementsprechend ein vertraglicher Anspruch eigener Art, der im – nach Beendigung des Mietverhältnisses – bestehenden Abwicklungsverhältnis an die Stelle des Mietzinsanspruches tritt (BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, NJW 1984, Seite 1527; BGH, NJW 1988, Seite 2665; BGH, NZM 2003, Seite 231; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Frankfurt/Main, NZM 1999, Seite 969; KG Berlin, Grundeigentum 2003, Seite 46; LG Berlin, ZMR 1992, Seite 541; LG Essen, NJW-RR 1992, Seite 205).
Dieser Anspruch des Vermieters besteht im Übrigen für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache, ohne dass es darauf ankommt, ob der Mieter die (Wohn-)Räume tatsächlich noch weiterhin nutzt (BGH, NJW 1989, Seite 1730).
Wenn ein derartiger Entschädigungsanspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 BGB begründet ist, kann der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 BGB entweder die vereinbarte Miete oder aber die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen (Wohnungen) ortsüblich ist, wobei jedoch die von den ehemaligen Mietern geschuldete Miete den Betriebskostenanteil mit umfasst (OLG Dresden, Urteil vom 19.10.2011, Az.: 13 U 1179/10, u.a. in: NZM 2012, Seiten 84 ff.; KG Berlin, KG-Report 2006, Seiten 375 f.; AG Dortmund, Urteil vom 09.10.2018, Az.: 425 C 5213/18, u.a. in: ZInsO 2018, Seiten 2416 ff.). Auf die Frage der Angemessenheit kommt es hierbei somit nicht an (OLG München, Urteil vom 26.03.2008, Az.: 3 U 3608/07).
Der in § 546a BGB vom Gesetzgeber verwendete Begriff der „ortsüblichen Miete“ ist zwar etwas „unscharf“ (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 546a BGB, Rn. 34), jedoch hat die herrschende Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 18.01.2017, Az.: VIII ZR 17/16, u.a. in: NJW 2017, Seiten 1022 f.; LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, Az.: 18 S 381/16, u.a. in: Grundeigentum 2018, Seiten 459 ff.; AG Dortmund, Urteil vom 09.10.2018, Az.: 425 C 5213/18, u.a. in: ZInsO 2018, Seiten 2416 ff.) bereits entschieden, dass im Falle einer Vorenthaltung die „Marktmiete“ hier maßgeblich ist, d.h. diejenige Miete, die im Falle einer Neuvermietung erzielt werden kann.
Zwar wäre bei der Wohnraummiete insofern auch noch ggf. der § 556d Abs. 1 BGB mit zu beachten, wonach die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete in bestimmten von der Landesregierung bestimmten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt höchstens um 10 Prozent übersteigen darf. Dies gilt nämlich grundsätzlich auch für die Höhe der Nutzungsentschädigung, weil unter der nach § 546a BGB maßgeblichen Marktmiete nur die rechtlich zulässige Miete zu verstehen ist (Blank/Börstinghaus, Miete, 6. Aufl. 2020, § 546a BGB, Rn. 34); jedoch befindet sich die hier streitige Wohnung unstreitig nicht in einem von der Landesregierung bestimmten Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt.
Die konkrete Höhe der „Marktmiete“ ist insofern durch das Gericht im Wege einer Schätzung auf der Grundlage eines Zuschlags von 10 % zu den Werten des örtlichen Mietspiegels zu ermitteln (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, Az.: 18 S 381/16, u.a. in: Grundeigentum 2018, Seiten 459 ff.).
Die streitbefangene Wohnung liegt ausweislich des hier maßgeblichen Mietspiegels 2018 der Stadt Brandenburg an der Havel im Quartier 1. Da die Prozessparteien zum Zustand des Gebäudes keine Angaben gemacht haben, geht das erkennende Gericht – welches das Gebäude von außen her kennt – von einem „normalen“ Gebäudezustand aus. Bei einer hier anzusetzenden Wohnfläche von unstreitig 48,75 m² beträgt die Netto-Kalt-Miete für diese Wohnung dementsprechend bei der oberen Spannengrenze aber maximal 5,88 €/m². Bei einem Zuschlag von 10 % beträgt die „Marktmiete“ mithin hier wohl höchstens 6,47 €/m² und nicht – wie von den Klägern behauptet – 7,00 €/m², so dass auch die Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB bei dieser 48,75 m² großen Wohnung nur 315,41 €/Monat netto-kalt zuzüglich 42,00 €/Monat für Heizkosten und 42,00 €/Monat für Betriebskosten, mithin insgesamt also 399,41 €/Monat (315,41 €/Monat + 42 €/Monat + 42 €/Monat) – nicht aber 425,25 €/Monat, wie von der Klägerseite behauptet – beträgt.
Die Beklagten gerieten mit der Zahlung der erhöhten Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“ gemäß § 286 BGB hier im Übrigen aber frühestens erst im Anschluss an deren Fälligstellung durch die Kläger – welche jedoch erst mit Zugang des Schreibens des nunmehrigen Prozessbevollmächtigten der Kläger vom 12. März 2019 (Anlage K 3) bei der Beklagtenseite erfolgte – in Verzug, so dass der weiter gehende Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum vom 01. Januar 2019 bis zu 12. März 2019 schon insoweit zurückzuweisen wäre. Den Klägern hätte nämlich schon insofern bis zum 12.03.2019 nur ein Anspruch auf Zahlung der bisher vereinbarten Miete in Höhe von netto 250,00 Euro/Monat bzw. 334,00 brutto Euro/Monat zugestanden (LG Berlin, Urteil vom 17.01.2018, Az.: 18 S 381/16, u.a. in: Grundeigentum 2018, Seiten 459 ff.). Diesen Betrag hatten die Beklagten aber unstreitig bereits bis einschließlich März 2019 an die Kläger bezahlt.
Zur Rückgabe der Mietsache gehört es im Übrigen grundsätzlich, dass dem Vermieter der unmittelbare Besitz an der Mietsache verschafft wird. Die Rückgabeverpflichtung erfüllt ein Mieter somit dann, wenn er die Mietsache räumt und die Verfügungsgewalt über sie vollständig aufgibt. Bei der (Wohn-)Raummiete ist hierfür die Rückgabe sämtlicher (Wohnungs-) Raum-Schlüssel durch die Mieter an den Vermieter erforderlich (BGH, NJW 1988, Seite 2665; BGH, NJW 1994, Seite 3232; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.11.2012, Az.: I-10 U 44/12, u.a. in: ZMR 2013, Seiten 706 ff.; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, Seite 750; OLG Hamm, NZM 2003, Seite 26; OLG Düsseldorf, NZM 2002, Seiten 742 f.). Ein Mieter enthält die Mietsache dem Vermieter insofern also nur dann noch vor, wenn er noch Schlüssel – entgegen seiner Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB – weiter in Besitz behält (OLG Hamburg, WuM 1977, Seite 73; OLG Köln, DWW 1996, Seite 189).
Hier haben die Beklagten aber unstreitig den Klägern am 01.06.2019 nur einen Teil der Schlüssel für diese Wohnung und dann am 07.06.2019 auch die übrigen Schlüssel übergeben, so dass die Klägerseite vorliegend – sogar unstreitig – erst seit dem 07. Juni 2019 in Besitz sämtlicher Schlüssel zu dieser Wohnung – und somit auch im Besitz der streitbefangenen Wohnung – war.
Die Klägerseite kann dann – entgegen der Ansicht der Beklagtenseite – aber auch von den Beklagten hier grundsätzlich eine Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB für die Zeit vom 01.01.2019 bis zum 06.06.2019 beanspruchen, da die Kläger die hier streitige Wohnung erst seit dem 07.06.2019 vollständig mit allen Schlüsseln in Besitz genommen hatten (OLG Köln, ZMR 1993, Seiten 77 f. = WuM 1993, Seiten 46 f.).
Die Beklagten haben den Klägern die Wohnung hier aber erst seit dem 21. März 2019 „vorenthalten“ (BGH, Urteil vom 12.07.2017, Az.: VIII ZR 214/16, u.a. in: NJW 2017, Seite 2997; BGH, Urteil vom 29.01.2015, Az.: IX ZR 279/13, u.a. in: NJW 2015, Seite 1109; BGH, Beschluss vom 13.07.2010, Az.: VIII ZR 326/09, u.a. in: NJW-RR 2010, Seiten 1521 f.; OLG Düsseldorf, GuT 2006, Seite 29 = Grundeigentum 2006, Seiten 189 f.), so dass hier den Klägern für den vorliegend streitigen Zeitraum vom 01.01.2019 bis 20.03.2019 ein Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung gegenüber den Beklagten grundsätzlich nicht zur Seite stand.
Die Kläger haben gegen die Beklagten insofern hier für den Zeitraum vom 01.01.2019 bis 20.03.2019 somit keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung aus § 546a Abs. 1 BGB, da die Beklagten diese Räume den Klägern bis zum 20.03.2019 nicht im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB „vorenthalten“ hatten. Denn die Weiternutzung der Wohnung durch die Beklagten seit dem 01.01.2019 widersprach zunächst nämlich noch nicht dem Willen der Kläger.
Zwar trifft es zu, dass die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach Beendigung der Mietzeit nach § 546 BGB grundsätzlich eintritt, ohne dass es einer besonderen Aufforderung durch den Vermieter bedarf. Auch bedurfte es keines Widerspruchs der Kläger gegen eine Verlängerung des Mietverhältnisses durch Fortsetzung des Gebrauchs, da die Parteien die Regelung des § 545 BGB formwirksam ausgeschlossen hatten, wie bereits ausgeführt. Unzutreffend ist aber die Annahme der Klägerseite, dass deshalb von dem Fehlen eines Rückerlangungswillen nur dann ausgegangen werden könne, wenn die Kläger auf die Rückgabe ausdrücklich verzichtet hätten oder eine Nutzungsvereinbarung zwischen den Parteien zustande gekommen wäre. Denn diese Frage ist stets unter Berücksichtigung von allen Umständen des Einzelfalls zu beurteilen (KG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019, Az.: 12 U 138/17, u.a. in: BeckRS 2019, Nr. 41858 = „juris“; LG Berlin, Urteil zu dem Az.: 29 O 490/16).
Zu Recht hat die Beklagtenseite nämlich darauf hingewiesen, dass die Kläger aufgrund der Unterzeichnung der Vereinbarung vom 01.11.2018 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – zumindest zu erkennen gegeben haben, dass sie mit der weiteren Fortsetzung der Nutzung durch die Beklagten einverstanden sind, selbst wenn hierdurch – wie oben bereits näher ausgeführt – ein neues Mietvertragsverhältnis nicht begründet wurde. Die Kläger haben nämlich unstreitig bis März 2019 die Weiternutzung der Wohnung durch die Beklagten nicht in Frage gestellt oder auch nur die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung geändert. Erstmals mit Schreiben ihres nunmehrigen Prozessbevollmächtigten vom 12.03.2019 – Anlage K 3 (Blatt 12 der Akte) – hat die Klägerseite nämlich die Rückgabe der Räume spätestens zum 20.03.2021 und die erhöhte Nutzungsentschädigungen von den Beklagten gefordert.
Indem die Kläger aber mit ihrer Unterschrift unter der Vereinbarung vom 01.11.2018 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – zumindest bestätigten, dass eine Räumung durch die Beklagten – trotz der von diesen ausgesprochenen Kündigung – nicht erfolgen muss, haben die Kläger sich mit der Weiternutzung dieser Wohnräume durch die Beklagten über den 31.12.2018 hinaus einverstanden erklärt (KG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019, Az.: 12 U 138/17, u.a. in: BeckRS 2019, Nr. 41858 = „juris“; OLG Hamm, Urteil vom 09.10.1996, Az.:33 U 17/96, u.a. in: NJW-RR 1997, Seiten 264 f.).
Dieses Verhalten der Kläger konnte von den Beklagten nicht anders verstanden werden, als dass die Kläger zunächst mit einer Weiternutzung der Räume gegen Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der (ursprünglich) vereinbarten Miete einverstanden waren. Vor diesem Hintergrund lag es aus Sicht der Beklagten auf der Hand, dass die Kläger aufgrund dieser Vereinbarung vom 01.11.2018 – Anlage B 1 (Blatt 38 der Akte) – somit zunächst auch noch selbst an der Weiternutzung durch die Beklagten gegen Zahlung der (ursprünglich) vereinbarten Miete interessiert waren (KG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019, Az.: 12 U 138/17, u.a. in: BeckRS 2019, Nr. 41858 = „juris“; LG Berlin, Urteil zu dem Az.: 29 O 490/16).
Aus diesem Grund ist der vorliegende Fall auch nicht vergleichbar mit der bloßen Gewährung einer Räumungsfrist aus rechtlicher oder tatsächlicher Notwendigkeit oder auch nur als Entgegenkommen des Vermieters. Denn die Kläger handelten hier im Gegensatz zu diesen Fällen aus eigenem Interesse (KG Berlin, Beschluss vom 11.04.2019, Az.: 12 U 138/17, u.a. in: BeckRS 2019, Nr. 41858 = „juris“; LG Berlin, Urteil zu dem Az.: 29 O 490/16).
Die Kläger waren hier aber wegen des nicht geräumten Kellers und der zunächst nicht mit übergebenen Keller- und Briefkastenschlüssel berechtigt gewesen, die Rücknahme der Räume bis zum 07.06.2019 zu verweigern. Der Umstand, dass ein Mieter Sachen in der Wohnung zurück lässt, steht der Annahme einer Rückgabe entgegen und begründet damit eine „Vorenthaltung“, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjektes anzunehmen ist (BGH, BGHZ Band 104, Seiten 285 ff.; OLG Brandenburg, ZMR 2014, Seiten 28 ff. = Grundeigentum 2014, Seiten 252 f.).
Zur Erfüllung der Rückgabepflicht gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes zwar auch die Räumung der Mietsache (BGH, NJW 1994, Seiten 3232 ff.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Hamm, ZMR 1996, Seiten 372 f.). Zwar kann die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt sein, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt aber von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (BGH, NJW 1983, Seiten 1049 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; KG Berlin, Beschluss vom 03.06.2010, Az.: 12 U 164/09). Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist aber dann nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben (OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.) oder gar ein ganzer Raum (hier der Keller) noch mit Sachen voll gestellt ist und die Kellerschlüssel und Briefkastenschlüssel auch noch nicht mit übergeben wurden. Einer „Vorenthaltung“ der Mietsache steht es nämlich gleich, wenn hierdurch eine anschließende Nutzung durch den Vermieter verhindert wird (OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.; OLG Brandenburg, ZMR 1997, Seiten 584 f.).
Da die Nutzungsentschädigung als Ausgleich für die nachvertragliche Leistung des Vermieters der Möglichkeit der weiteren Nutzung durch den Mieter dienen soll und gerade keinen Schadensersatzanspruch darstellt, muss somit nur eine nicht nur unerhebliche Weiternutzung durch die Mieter vorliegen (OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020, Az.: 3 W 125/19, u.a. in: ZMR 2020, Seiten 642 f.; OLG Brandenburg, Urteil vom 16.07.2013, Az.: 6 U 11/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 28 ff.).
Insofern ist der Klägerseite auch dahingehend zuzustimmen, dass die Kläger als Vermieter Teilleistung nicht anzunehmen brauchten, da Teilleistungen bei Erfüllung der Rückgabeverpflichtung gemäß § 266 BGB grundsätzlich unzulässig sind. Dies hat dann nämlich zur Folge, dass der Vermieter insofern dann auch die gesamte Mietsache/Wohnung vorenthalten wird (BGH, BGHZ Band 104, Seite 285; OLG Düsseldorf, ZMR 2003, Seite 105; KG Berlin, Grundeigentum 2007, Seiten 217 f. = ZMR 2007, Seiten 194 f. = KG-Report 2007, Seiten 255 f.) und der Vermieter seinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache nur dann zum Teil verliert, wenn er den zurückgegebenen Teil ggf. gesondert verwerten könnte (OLG Hamburg, NJWE-MietR 1996, Seite 156; OLG Hamm, ZMR 1996, Seite 372; OLG Naumburg, Urteil vom 04.02.1999, Az.: 4 U 177/98; LG Berlin, MM 2000, Seite 85; LG Berlin, Grundeigentum 2000, Seite 677; LG Braunschweig, NZM 2000, Seite 277; OLG Düsseldorf, ZMR 2002, Seite 814; OLG Düsseldorf, ZMR 2004, Seiten 27 ff. = MDR 2003, Seiten 1411 ff.; OLG Koblenz, ZMR 2005, Seiten 712 f. = NZM 2006, Seiten 181 f.; KG Berlin, Grundeigentum 2006, Seite 53 = OLG-Report 2006, Seiten 125 f.; Düsseldorf, GuT 2006, Seite 29 = Grundeigentum 2006, Seiten 189 f.), so dass, wenn in den (Wohn-)Räumen noch Sachen zurückgelassen werden, grundsätzlich eine (vollständige) Räumung auch (noch) nicht vorliegt, sondern nur eine teilweise Rückgabe und ein Vermieter dann auch die Rücknahme dieser Räume verweigern kann, ohne in Annahmeverzug zu geraten, wenn er die übrigen Räume des Objekts insofern auch nicht teilweise verwerten kann. Dies war hier aber der Fall.
Aus all´ dem folgt dann aber, dass die Beklagten hier spätestens mit Ablauf des 20.03.2019 den Klägern die Mietsache vorenthalten hatten.
Aus diesem Grunde ist die Klage hinsichtlich der geltend gemachten Nutzungsentschädigung in Höhe der „Marktmiete“ von insgesamt 399,41 €/Monat brutto für die Zeit vom 21.03.2019 bis einschließlich 06.06.2019 zu, mithin in Höhe von insgesamt 1.020,43 Euro (anteilig März 2019 in Höhe von 141,73 €, für April 2019 in Höhe von 399,41 Euro, für Mai 2019 in Höhe von 399,41 Euro und anteilig im Juni 2019 in Höhe von 79,88 €) zu. Hierauf haben die Beklagten im Zeitraum vom 21.03.2019 bis einschließlich 06.06.2019 insgesamt 452,52 Euro (anteilig März 2019 in Höhe von 118,52 €, für April 2019 in Höhe von 334,00 Euro, für Mai 2019 in Höhe von 0,00 Euro und anteilig im Juni 2019 in Höhe von 0,00 €) gezahlt, so dass den Klägern gegenüber den Beklagten hier noch ein Anspruch auf Zahlung von Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 567,91 Euro (1.020,43 € – 452,52 €) – nicht aber in Höhe von 875,30 Euro – zur Seite steht.
Der Anspruch der Beklagten hinsichtlich der Zahlung des weiteren Betrages in Höhe von 282,24 Euro bezüglich der Nutzungsentschädigung für Mai 2019 ist auch noch nicht teilweise durch Erfüllung (§ 362 BGB) in Höhe von 334,00 Euro erloschen.
Zutreffend gehen die Kläger/Vermieter hier nämlich davon aus, dass die Beklagten/Mieter für die Erfüllung ihrer Zahlungsverbindlichkeiten auch beweispflichtig sind (BGH, Urteil vom 14.09.2005, Az.: VIII ZR 369/04, u.a. in: NJW 2006, Seiten 300 f. OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341 AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).
Die Beklagten sind nämlich dafür darlegungs- und beweisbelastet, weil sie für eine Erfüllung ihrer Miet-Verbindlichkeiten gegenüber den Klägern als Gläubiger beweispflichtig sind (OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365; OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.01.2004, Az.: I-16 U 18/03; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341; AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).
Es gilt nämlich auch hier der allgemeine Grundsatz, dass rechtsvernichtende Einwendungen von der Partei darzulegen und zu beweisen sind, die sich darauf beruft. Entsprechend diesem Grundsatz geht der Bundesgerichtshof auch seit Jahren (u.a.: Urteil vom 27.02.1975, Az.: III ZR 9/73, u.a. in: WM 1975, Seite 593; Urteil vom 17.01.2007, Az.: VIII ZR 135/04, u.a. in: NJW-RR 2007, Seiten 705 ff.) davon aus, dass der Mieter als Schuldner der Miete bzw. der Nutzungsentschädigung vortragen muss, ob und in welchem Umfang er den Anspruch erfüllt hat.
Nach herrschender Rechtsauffassung obliegt es nämlich dem Schuldner – hier also den Beklagten – nach den allgemeinen Beweislastgrundsätzen (Erfüllung einer bestehenden Forderung), die Darlegung und erforderlichenfalls den Beweis für die Zahlung nachzuweisen (BGH, NJW 1969, Seite 875; BGH, Urteil vom 28.06.1972, Az.: VIII ZR 39/71, in: LM ZPO § 282 Nr. 24; BGH, WM 1975, Seite 593; BGH, NJW 1982, Seite 1516; BGH, NJW 1988, Seite 60; BGH, NJW 1992, Seiten 2698 f.; BGH, NJW 1993, Seiten 1704 ff.; BGH, NJW 1997, Seiten 128 f.; BGH, NJW 2006, Seiten 300 f.; BGH, NJW-RR 2007, Seiten 705 ff.; OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; OLG Naumburg, NZG 2000, Seiten 152 ff. OLG Dresden, NZG 1998, Seite 852; OLG Oldenburg, NJW-RR 1997, Seite 1325; OLG Düsseldorf, GmbH-Recht 1994, Seiten 398 f.; OLG Köln, ZIP 1989, Seiten 174 ff.; OLG Stuttgart, NJW 1987, Seite 1032; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341; AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).
Den Untergang eines Rechts durch Erfüllung müssen nämlich nicht die Gläubiger, sondern die Schuldner nach der schon erwähnten allgemeinen Beweislastregel darlegen und im Streitfall auch beweisen, weil es sich dabei um einen für die Schuldner günstigen Tatbestand handelt, aus dem sie Rechte herleiten wollen (BGH, Urteil vom 28.06.1972, Az.: VIII ZR 39/71, in: LM ZPO § 282 Nr. 24; BGH, WM 1975, Seite 593 OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341 AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.).
Geht es nämlich um die Frage, ob ein Schuldner eine ihm obliegende vertragliche Zahlungsverpflichtung überhaupt nicht oder nicht rechtzeitig oder nur teilweise erfüllt hat, entnimmt die Rechtsprechung der sich aus § 362 BGB ergebenden Beweislastverteilung, dass der Schuldner selbst dann die Beweislast für die Erfüllung oder für eine rechtzeitige Erfüllung trägt, wenn der Gläubiger wegen Nichterfüllung oder nicht rechtzeitiger Erfüllung neue Ansprüche geltend macht (BGH, NJW 1969, Seite 875; BGH, NJW 1982, Seite 1516; BGH, NJW 1988, Seite 60; BGH, NJW 1993, Seiten 1704 ff.).
Dieser weitere Zahlungsanspruch steht den Klägern/Vermieterin hier auch noch zu, denn er ist noch nicht nachweislich durch Erfüllung im Sinne des § 362 BGB erloschen.
Zwar haben die Beklagten behauptet, dass sie seit Mietbeginn im November 2011 gemäß den zwei eingereichten Kontoauszügen – Anlage B 3 (Blatt 40 bis 41 der Akte) – ihre Miete jeweils im Voraus zum 1. des Monats überwiesen hätten, so dass auch die Zahlung von April 2019 in Höhe von 334,00 Euro für den Monat Mai 2019 erfolgt sei. Jedoch haben die Beklagten mit den vorgelegten Kontoauszügen – Anlage B 3 (Blatt 40 bis 41 der Akte) – hier nur ihre Zahlungen von November 2011 und Dezember 2011 nachgewiesen. Insbesondere haben sie aber nicht belegt, dass sie dann auch bis Ende April 2019 diese Zahlungen immer monatlich im Voraus gezahlt haben. Aber schon ein einmaliges Aussetzen der Vorauszahlung würde genügen, um dies zu widerlegen.
Dem Antrag der Beklagtenseite, den Klägern die Vorlage ihrer Kontoauszüge aufzugeben, anhand derer die behauptete Zahlung belegbar seien, ist im Übrigen auch nicht nachzugehen, weil nicht dargetan und erst recht nicht glaubhaft gemacht ist, dass die Kläger insoweit eine Verpflichtung trifft. Das ergibt sich aus § 424 Nr. 5 ZPO (OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12).
Sollten darüber hinaus noch weitere Mietzahlungen durch die Beklagten geleistet worden sein, hätte sie diese im Übrigen auch darlegen und beweisen müssen. Die Beweislast oblag hier insofern nämlich den Beklagten als Mietern (BGH, NJW 1969, Seite 875; BGH, Urteil vom 28.06.1972, Az.: VIII ZR 39/71, in: LM ZPO § 282 Nr. 24; BGH, WM 1975, Seite 593; BGH, NJW 1982, Seite 1516; BGH, NJW 1988, Seite 60; BGH, NJW 1992, Seiten 2698 f.; BGH, NJW 1993, Seiten 1704 ff.; BGH, NJW 1997, Seiten 128 f.; BGH, NJW 2006, Seiten 300 f.; BGH, NJW-RR 2007, Seiten 705 ff.; OLG Koblenz, Beschluss vom 05.11.2012, Az.: 5 U 1059/12, u.a. in: ZMR 2014, Seiten 279 f.; OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008, Az.: 3 W 49/07, u.a. in: WuM 2009, Seiten 472 f.; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.09.2006, Az.: I-10 W 102/06, u.a. in: Grundeigentum 2007, Seite 365 OLG Brandenburg, Beschluss vom 08.05.2006, Az.: 3 W 18/06, u.a. in: Grundeigentum 2006, Seiten 1169 f.; OLG Naumburg, NZG 2000, Seiten 152 ff.; OLG Dresden, NZG 1998, Seite 852; OLG Oldenburg, NJW-RR 1997, Seite 1325; OLG Düsseldorf, GmbH-Recht 1994, Seiten 398 f.; OLG Köln, ZIP 1989, Seiten 174 ff.; OLG Stuttgart, NJW 1987, Seite 1032; LG Berlin, Urteil vom 23.08.2013, Az.: 65 S 538/12, u.a. in: Grundeigentum 2013, Seite 1341; AG Lichtenberg, Urteil vom 29.11.2016, Az.: 19 C 52/15, u.a. in: ZMR 2017, Seiten 597 f.), wie bereits ausgeführt.
Dass der hier noch streitige Betrag für Mai 2019 in Höhe von 334,00 Euro durch Zahlung bereits erfüllt worden sei, hat die Beklagtenseite somit nicht bewiesen, so dass den Klägern nach wie vor gegenüber den Beklagten auch dieser Zahlungsanspruch zur Seite steht.
Die Klage ist daher hier hinsichtlich der darüber hinausgehend geltend gemachten Nutzungsentschädigung abzuweisen.
Den Klägern steht gegenüber den Beklagten als Gesamtschuldnern hier im Übrigen auch noch ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von insgesamt 3.646,77 Euro aus der Betriebskostenabrechnung vom 10.05.2019 unter Beachtung des Schriftsatzes der Klägerseite vom 25.11.2020 für den Zeitraum 01.01.2018 bis zum 31.12.2018 zu (§ 535 Abs. 2, §§ 556 f. BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Prozessparteien vom 01.09.1992).
Die Verurteilung hinsichtlich der Zinsen hat in den § 247, § 286 und § 288 BGB sowie daneben auch in § 291 BGB ihre Grundlage.
Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits stützt sich somit auf § 91, § 92 und § 100 sowie hinsichtlich der teilweisen Klagerücknahme auf § 269 Abs. 3 ZPO.
Der Anspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht hinsichtlich der Verurteilung der Beklagten auf § 709 ZPO und bezüglich der Verurteilung der Kläger im Kostenpunkt auf § 708 Nr. 11 und § 711 ZPO.
Der Wert des Streitgegenstandes des Rechtsstreits ist hier zudem noch durch das Gericht wie geschehen festzusetzen gewesen.