Schadensersatz Mietausfall
Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 3 W 125/19 – Beschluss vom 03.02.2020
Die sofortige Beschwerde des Beklagten gegen den Beschluss des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 04.06.2019, Az. 11 O 150/18, in der Fassung des Beschlusses vom 05.11.2019, wird zurückgewiesen.
Gründe
Die nach § 127 Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.
Dem Beschwerdeführer ist über den tenorierten Umfang hinaus keine Prozesskostenhilfe zu bewilligen, da seine weitere Rechtsverteidigung keine Aussicht auf Erfolg bietet.
1.
Die Beschwerde hat keinen Erfolg, soweit der Beklagte zu 1. sich darauf beruft, dass auch die Rechtsverteidigung gegen den von der Klägerin geltend gemachten Anspruch auf Nutzungsentschädigung Erfolg verspreche.
a)
Zwar begründet allein der Umstand, dass die Beklagten keine Renovierungsarbeiten durchgeführt haben, weder einen Anspruch aus § 546 a BGB noch aus §§ 280, 286 BGB.
Ein Anspruch aus § 546 a BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird, d.h. der Mieter dem Vermieter – in Widerspruch zu dessen Willen – die Mietsache nicht zurückgibt. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der (vorgesehenen) Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend wird einhellig eine Vorenthaltung der Mietsache verneint, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen (BGH, Beschluss vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 326/09 –, juris unter Hinweis auf BGHZ 86, 204, 209 f.; 104, 285, 289; jeweils m.w.N).
b)
Auch sind die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs aus §§ 280, 281 BGB, 249,252 BGB nicht hinreichend dargetan. Zwar kann im Falle, dass die Rückgabe einer Gewerberaumfläche in nicht vertragsgemäßem Zustand erfolgt, ein Anspruch auf Schadensersatz in Form von Mietausfall für den Zeitraum von Vertragsende bis zur Neuvermietung der Mietsache aus §§ 280, 281, 249, 252 BGB bestehen (vgl. z. Bsp. OLG Frankfurt, Urteil vom 21. Juni 2012 – 2 U 46/12 –, juris). Macht der Vermieter einen Mietausfallschaden geltend, muss er aber darlegen, dass ihm infolge des Zustandes der Mietsache ein konkreter Mietausfall entstanden ist (KG, KG Berlin, Beschluss vom 3. Juni 2010 – 12 U 164/09). Dazu muss der Vermieter regelmäßig substantiiert vortragen, an wen, zu welchem Zeitpunkt und zu welchen Bedingungen ihm tatsächlich eine Weitervermietung im Fall der ordnungsgemäßen Durchführung der Schönheitsreparaturen möglich gewesen wäre, da ein Mietausfall nicht einfach unterstellt werden kann (Staudinger/Volker Emmerich (2014) BGB § 535, Rn 125). Jedenfalls sind konkrete Anknüpfungstatsachen, die für eine hinreichende Schadenwahrscheinlichkeit sprechen, darzulegen (BGH, Beschluss vom 13. Juli 2010 – VIII ZR 326/09 –, juris). Daran fehlt es hier.
2.
Ein Anspruch kann sich aber aus § 546 a BGB daraus ergeben, dass die Beklagten die Mietsache nicht vollständig zurückgegeben haben und deshalb der Klägerin weiterhin vorenthalten.
Die Vorenthaltung endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache (BGH, NJW 1994, 3232, 3234; OLG Hamm, ZMR 1996, 372, 373). Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Ob dies der Fall ist, hängt von den jeweiligen Umständen des Einzelfalls ab (BGH, NJW 1983, 1049, 1050; KG Berlin, Beschluss vom 3. Juni 2010 – 12 U 164/09 –, juris). Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben (KG, a.a.O).
Dies zugrunde gelegt dürfte – bei der im Prozesskostenhilfeverfahren gebotenen summarischen Prüfung – eine vollständige Rückgabe noch nicht erfolgt sein, da der begehbare Kühlschrank/Kühlraum bislang nicht abgebaut und in den Mieträumen zurückgelassen wurde. Es handelt sich hierbei nicht nur um einen zu vernachlässigenden Einzelgegenstand, sondern schon aufgrund der Größe und des Umfangs um ein schwer transportables Objekt, das einer Nutzung des Raumes durch einen anderen Mieter entgegensteht. Dass es verbindliche Absprachen darüber gegeben habe, dass der Kühlschrank im Objekt verbleiben könne, haben die Beklagten nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt.
3.
Die Beschwerde hat auch keinen Erfolg, soweit sie sich gegen die Versagung von Prozesskostenhilfe für die Widerklage wendet. Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen werden.
Im Übrigen wird auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 24.07.2019 (VIII ZR 141/17) hingewiesen, wonach bereits durch schlüssiges Verhalten des Vermieters die Abrechnung wirksam vorgenommen werden kann. Es kann als konkludente Abrechnung angesehen werden, wenn der Vermieter – wie im Streitfall – die ihm (seiner Auffassung nach) zustehenden Forderungen aus dem beendeten Mietverhältnis gegen den Mieter klageweise geltend macht, ohne durch einen Vorbehalt kenntlich zu machen, dass noch mit der Geltendmachung weiterer Forderungen zu rechnen ist. Denn auch hiermit bringt der Vermieter – für den Mieter erkennbar – zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten beziehungsweise auf die aufgerechneten oder klageweise geltend gemachten Forderungen beschränkt (BGH, a.a.O).
Die Beschwerde war nach alldem zurückzuweisen.
Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.
