Vorratskündigungen wegen Eigenbedarfs

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 313 a, 540 Abs. 2, 544 Abs. 2 Nr. 1 ZPO abgesehen.

II.

1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Nachdem die Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt, die Beklagten der Erledigung widersprochen haben, war die Klage abzuweisen.

Der von den Klägern mit der nach § 264 Nr. 3 ZPO zulässigen Antragsänderung begehrten Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache steht entgegen, dass die Klage unbegründet war.

Ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von den Beklagten vom Kläger gemieteten Wohnung an diesen und die Klägerin bestand nicht. Die Voraussetzungen der §§ 546 Abs. 1, 985 BGB lagen nicht vor. Das Mietverhältnis zwischen dem Kläger und den Beklagten ist durch die Kündigung vom 22. Februar 2022 nicht beendet worden; die Beklagten hatten mithin auch gegenüber der Klägerin ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 Abs. 1 BGB.

Nach dem Ergebnis der Anhörung des Klägers als (einzigem) Vermieter und der Wiederholung der Beweisaufnahme durch Vernehmung der Tochter der Kläger steht zur Überzeugung der Kammer fest, dass im maßgeblichen Zeitpunkt des Ausspruchs der Kündigung allenfalls die Absicht bestand, die von den Beklagten bewohnte Wohnung zu „sanieren“, wobei die Voraussetzungen des – im Kündigungsschreiben als Kündigungsgrund ebenfalls angegebenen § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB – offenkundig nicht vorlagen, ansonsten – wie bereits seit mehr als einem Jahrzehnt – lediglich vage die Möglichkeit in Betracht gezogen wurde, dass die Tochter der Kläger – oder ein anderes der Kinder der Kläger – nach Ausführung der Arbeiten die Wohnung beziehen könnte.

Die Voraussetzungen des § 573 Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB lagen demgegenüber entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht vor.

Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter einer Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein berechtigtes Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 Alt. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn er die Wohnung für sich benötigt.

Bei dem Kriterium des „Benötigens“ in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB handelt es sich um einen objektiv nachprüfbaren unbestimmten Rechtsbegriff, der voraussetzt, dass der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe hat, die Wohnung selbst zu nutzen. Der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, reicht nicht aus; hinzutreten muss unter anderem ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf (st. Rspr., vgl. BVerfG, Kammerbeschluss v. 19.07.1993 – 1 BvR 501/93, m.w.N.,; BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen v. 20.01.1988 – VIII ARZ 4/87 Rn. 17ff., m.w.N.; Urt. v. 05.10.2005 – VIII ZR 127/05, WuM 2005, 779, Rn. 5). Die Darlegungs- und Beweislast liegt insoweit beim Vermieter (vgl. nur BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368).

Gemessen am Maßstab des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es an der Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens bei einer nur vagen oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgten Nutzungsabsicht. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; sogen. Vorratskündigungen sind unzulässig (BVerfG, Beschl. v. 23.08.1990 – 1 BvR 440/90; BGH, Urt. v. 11.10.2016 – VIII ZR 300/15, Rn. 19; Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 2015, NJW 2015, 3368, [3370]; Kammer, Beschl. v. 03.07.2019 – 65 S 227/18; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 82; Blank/Börstinghaus/Siegmund/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, § 573 Rn. 49 f.).

Vor dem Hintergrund des Gewichtes des Besitzrechtes des vertragstreuen Mieters, das das Bundesverfassungsgericht wegen der Bedeutung der Wohnung als Mittelpunkt (auch) der privaten Existenz des Mieters zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit als Eigentum iSd Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG anerkennt (BVerfG, Beschl. v. 26.05.1993 – 1 BvR 208/93, NJW 1993, 2035, [2036], nach beck-online, m.w.N.), ist dem Eigentümer/Vermieter ein Zugriff auf das vermietete Objekt erst dann zu gestatten, wenn und soweit dies durch gegenwärtig beachtliche Gründe motiviert ist (BVerfG, Beschl. v. 23.08.1990 – 1 BvR 440/90).

Die danach erforderliche Überzeugung (§ 286 ZPO) von einer bereits „verdichteten“ Überlassungsabsicht an seine Tochter und deren Familie hat die Kammer nach der wiederholten Vernehmung der Zeugin in zweiter Instanz und der nachgeholten Anhörung des Klägers nach § 141 Abs. 3 ZPO (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2015 – VIII ZR 297/14, WuM 2015, 677, Rn. 26), nicht gewinnen können. Es haben sich vielmehr über den bisherigen Akteninhalt hinaus weitere Zweifel an der Ernsthaftigkeit des Überlassungswunsches des Klägers und des Nutzungswunsches der Zeugin ergeben.

Nach § 286 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhaltes der Verhandlungen und des Ergebnisses der Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten ist. Nach § 286 ZPO hat der Richter ohne Bindung an die Beweisregeln und nur seinem Gewissen unterworfen die Entscheidung zu treffen, ob er an sich mögliche Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann. Das Gesetz setzt keine von allen Zweifeln freie Überzeugung voraus. Das Gericht darf keine unerfüllbaren Beweisanforderungen stellten und keine unumstößliche Gewissheit bei der Prüfung verlangen, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist. Vielmehr darf und muss sich der Richter in tatsächlich zweifelhaften Fällen mit einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit begnügen, der den Zweifeln Schweigen gebietet, ohne sie völlig auszuschließen (vgl. BGH, Urt. v. 14.01.1993 – IX ZR 238/91; Urt. v. 06.05.2015 VIII ZR 161/14, in WuM 2015, 412, Rn. 11).

Dieses Maß der Gewissheit vermochte die Kammer nicht zu gewinnen. Dem liegen folgende Feststellungen zugrunde:

Die Angaben des Klägers zu der Frage, wann er den Entschluss gefasst habe, seiner Tochter und deren Familie die an die Beklagten vermietete Wohnung zu überlassen, blieben auch auf mehrfache Nachfrage hin vage. Er berief sich darauf, dass er das Haus bereits mit dieser Absicht gekauft habe. Mit Blick auf den Umstand, dass dies bereits vor 20 Jahren – 2003 – geschehen ist, vermag diese Einlassung allein den Ausspruch (unter anderem) der Eigenbedarfskündigung mit Schreiben vom 22. Februar 2022 offenkundig schon deshalb nicht zu erklären, weil seine erstinstanzlich als Zeugin vernommene Tochter ausweislich des Protokolls der öffentlichen Sitzung vom 23.01.2024 vor dem Amtsgericht angegeben hatte, dass sie sich 2010 verlobt, in der Zeit keine Wohnung gefunden habe und auch nach der Eheschließung noch ein Jahr lang mit ihrem Ehemann in der Wohnung ihrer Eltern leben „musste“. Erst nach ihrer Schwangerschaft habe sie eine Wohnung gefunden. In eben diesem Zeitraum allerdings hat der Kläger – seinen Angaben zufolge – mit den Beklagten, die die Wohnung seit 2003 bewohnten, einer Fortsetzung des Mietverhältnisses „mit Unterzeichnung des neuen Mietvertrages vom 03.01.2011“ zugestimmt. Der Kläger berichtete sodann – ungefragt – von seinen Söhnen und musste an das eigentliche Thema seiner Anhörung – den Überlassungswunsch an seine Tochter – erinnert werden. Bei der Frage, wann sich der Wunsch der Überlassung der Wohnung an seine Tochter verdichtet habe, blieb er vage dabei, dass dies immer Thema gewesen sei. Auf weitere Nachfrage gab er an, dass dies ein paar Monate vor dem Ausspruch der Kündigung gewesen sei. An mehr konnte er sich nicht erinnern.

Ebenso vage blieben die Angaben der Zeugin in ihrer wiederholten Vernehmung vor der Kammer. Zuzugeben ist ihr, dass es – oberflächlich betrachtet – plausibel erscheint, dass sie mit zwei Kindern im Alter von 11 und 8 Jahren aus der Mietwohnung mit einer Größe von ca. 59 qm ausziehen möchte. Dass sie nunmehr ein weiteres Kind erwartet, kann aus naturgesetzlichen Gründen kein Motiv für den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung im Februar 2022 gewesen sein. Dass die Zeugin trotz der von ihr geltend gemachten beengten Verhältnisse zeitnah in die Wohnung einzieht, hat sie selbst ausgeschlossen. Sie will erst nach der – wohl beabsichtigten – Aufstockung einziehen, weil sie ja nicht auf einer Baustelle leben könne. Dies spricht bereits dagegen, dass sich ihr Nutzungswunsch und der Überlassungswunsch ihres Vaters, des Klägers im Februar 2022 bereits so weit verdichtet hatte, dass von einem konkreten Interesse an einer alsbaldigen Nutzung/Überlassung ausgegangen werden kann. Dem Kündigungsschreiben lässt sich insoweit nichts entnehmen.

Hinzu kommen weitere Unstimmigkeiten, die die Zeugin nicht ausgeräumt hat, ohne dass Zweifel verblieben sind.

Auch die Zeugin berief sich darauf, dass schon immer die Rede davon gewesen sei, dass sie irgendwann mit in das Haus einziehe. Wohl in der Corona-Zeit (2020/2021) sei es konkreter geworden, was allerdings den Ausspruch der Kündigung aus dem Motiv der Überlassung an sie (erst) im Februar 2022 nur unzureichend erklärt.

Auf den Vorhalt ihrer Aussage vor dem Amtsgericht zu ihrer erfolglosen Wohnungssuche im zeitlichen Zusammenhang mit ihrer Eheschließung reagierte die Zeugin ausweichend. Sie verwies darauf, dass sie mit ihrem Ehemann in ihrem Jugendzimmer habe leben müssen. Das allerdings ist ein Grund mehr, weshalb es nicht nachvollziehbar ist, dass der Kläger im Jahr 2011 mit den Beklagten einen „neuen Mietvertrag“ abgeschlossen hat, obwohl er – seine mitgeteilte Auffassung zugrunde gelegt – keine Verpflichtung dazu sah, sondern ein Entgegenkommen, nachdem die Beklagten sich verpflichtet hatten, von ihnen angeblich verursachte Beschädigungen auf eigene Kosten zu beseitigen.

Soweit die Zeugin – darauf angesprochen – sodann ihre damalige Bedarfslage relativierte, indem sie angab, mit einem Kind sei das ja noch gegangen, überzeugt ihre Einlassung nicht. Hinzu kommt, dass sie – bezogen auf 2011 – angab, noch bei ihren Eltern habe leben zu müssen, ihren jetzigen Nutzungswunsch aber eingangs damit begründete, dass man ja auch irgendwann mal bei den Eltern wohnen wolle.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus 708 Nr. 10, 713 ZPO.

3. Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO nicht zuzulassen, weil die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erfordern. Es handelt sich um eine Einzelfallentscheidung auf der Grundlage des Gesetzes und höchstrichterlich bereits entwickelter Maßstäbe.