AG Hamburg-Wandsbek – Az.: 713D C 251/10 – Urteil vom 23.05.2011
1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gläubiger zur gesamten Hand EUR 617,88 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 06.01.2010 sowie weitere EUR 1.377,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.05.2010 als Kostenvorschuss für Schönheitsreparaturen zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 3.371,88 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche aus einem zwischen ihnen bestehenden Mietverhältnis.
Mit Mietvertrag vom 01.07.1991 mietete der Beklagte von ihrem Onkel, dem damaligen Hauseigentümer Dr. R. H., zum 01.07.1991 eine Wohnung im 2. OG links des Hauses K., … H.. In § 14 des Mietvertrages vom 01.07.1991 war vorgesehen, dass der Mieter sich zur Vornahme der während der Mietzeit erforderlichen Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Einige Jahre nach ihrem Einzug in die Wohnung im 2. OG zog die Beklagte in eine Wohnung im Erdgeschoss des gleichen Hauses um, wobei die Beklagte und der Zeuge H. im Zuge des Wohnungswechsels keinen neuen Mietvertrag oder sonst eine schriftliche Vereinbarung abschlossen. Die Gesamtmiete über die Wohnung betrug zuletzt EUR 514,90 monatlich.
Mit Wirkung ab dem 01.01.2007 wurden die Kläger Eigentümer des Hauses K..
Als die Beklagte im Jahre 2009 die Wände und Decken der Wohnung mit Dispersionsfarbe strich, entstanden an den Zimmerdecken im Flur, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche und Bad Farbabplatzungen und Blasen. Die Decken dieser Zimmer waren zuvor mit Leimfarbe gestrichen. Wegen der Farbabplatzungen minderte die Beklagte in den Monaten Juli 2009 bis Juni 2010 die von ihr geschuldete Miete um 10%, mithin um EUR 51,49 monatlich und forderte die Kläger zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes auf. Die Kläger forderten ihrerseits die Beklagte mit Schreiben vom 07.05.2010 unter Fristsetzung zum 25.05.2010 zur Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes auf.
Die Kläger behaupten, die Beklagte und der Zeuge H. hätten bei Umzug der Beklagten in die Wohnung im Erdgeschoss vereinbart, dass der Mietvertrag vom 01.07.1991 entsprechend auch für die Wohnung im Erdgeschoss gelten solle. Davon dass an den Zimmerdecken Leimfarbe angebracht gewesen sei, hätten sie, die Kläger, keine Kenntnis gehabt. Sie meinen, die Beklagte habe die Schönheitsreparaturen in der Wohnung nicht fachgerecht durchgeführt, sie sei daher zur Mietminderung nicht berechtigt gewesen und habe für den entstandenen Schaden aufzukommen.
Sie beantragen, an die Kläger als Gläubiger zur gesamten Hand EUR 1.994,88 zzgl. Zinsen p. a. in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz auf EUR 617,88 ab 06.01.2010 sowie auf EUR 1.377,00 ab dem 26.05.2010 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt sie, die Kläger als Gesamtschuldner zur Zahlung von EUR 1.377,08 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 11. August 2010 an die Beklagte zu verurteilen.
Die Kläger beantragen, die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, den Klägern sei bekannt gewesen, dass an den Decken anderer Wohnungen Leimfarbe angebracht sei, sie hätten dies daher auch von der Wohnung der Beklagten vermuten und die Beklagte entsprechend hinweisen müssen. Darüber hinaus seien die Schönheitsreparaturen von ihr fachmännisch durchgeführt worden. Wenn ihr vom Vermieter die Wohnung mit Leimfarbe und damit mit unüblichem Voranstrich übergeben worden sei, habe sie die daraus entstehenden Schäden nicht zu tragen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Zeugen H.. Hinsichtlich der Ergebnisse der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2011 verwiesen.
Vor dem angerufenen Gericht wurde unter dem Aktenzeichen 716 H 11/09 ein selbstständiges Beweisverfahren über die Frage der Ursache der Farbablösungen sowie über die Kosten einer Schadensbeseitigung geführt. Im Rahmen dieses Verfahrens wurde ein schriftliches Sachverständigengutachten des Gutachters S. eingeholt. Die Akten des selbständigen Beweisverfahrens einschließlich des Sachverständigengutachtens vom 03.02.2010 nebst Ergänzungsgutachten vom 11.03.2010 wurden beigezogen und waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und überwiegend unbegründet. Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet.
I.
Die zulässige Klage hat in der Sache überwiegend Erfolg. Den Klägern steht ein Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete sowie auf Kostenvorschuss für von der Beklagten geschuldete Schönheitsreparaturen aus dem zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag zu.
1. Zwischen den Parteien besteht auch nach Umzug der Beklagten ins Erdgeschoss des Hauses der Mietvertrag vom 01.07.1991 mit dem dort vereinbarten Inhalt fort. Nach der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Beklagte und der Zeuge H. sich auf Weitergeltung des Mietvertrages verständigt haben. Zwar wurde nach dem Umzug keine schriftliche Vereinbarung hierüber geschlossen. Der Zeuge H. hat jedoch in der mündlichen Verhandlung angegeben, dass er dies mit der Beklagten damals mündlich so vereinbart hatte. Das Gericht hat keinen Grund, an der Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln, ein eigenes Interesse am Ausgang des Rechtsstreits ist nicht erkennbar. Die Angaben des Zeugen werden gestützt von der Tatsache, dass die Beklagte auch nach ihrem Umzug Miete in der gleichen Höhe leistete und die Wohnungen im zweiten OG und dem Erdgeschoss der Größe nach identisch sind. Es besteht zudem auch nach der Lebenserfahrung eine Wahrscheinlichkeit dafür, dass bei Wechseln von Wohnungen desselben Vermieters innerhalb eines Hauses die gleichen Bedingungen wie zuvor fortbestehen sollen und hierüber – zumal wenn es sich bei Vermieter und Mieter um Verwandte handelt – keine schriftliche Vereinbarung geschlossen wird.
Nach § 14 des Mietvertrages vom 01.07.1991 ist die Beklagte zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet. An der Wirksamkeit dieses § 14 bestehen aus AGB-rechtlichen Gesichtspunkten keine Bedenken, insbesondere ist die Beklagte nach dem Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen nicht nach einem starren Fristenplan verpflichtet.
Schönheitsreparaturen in der Wohnung der Beklagten sind dann fällig, wenn die Räume unansehnlich geworden sind (Langenberg/Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 538 BGB Rn. 214).
Vorliegend ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die objektiven Umstände in der Wohnung momentan dergestalt sind, dass eine solche Unansehnlichkeit besteht, so dass Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.
Zu den erforderlichen Schönheitsreparaturen wäre die Beklagte zwar dann nicht verpflichtet, wenn die Unansehnlichkeit der Räume auf einem Umstand beruhen würde, den der Vermieter zu vertreten hätte. Dies ist nach Ansicht des erkennenden Gerichts vorliegend aber nicht der Fall, vielmehr hat die Beklagte die Renovierungsarbeiten im Jahre 2009 nicht in fachgerechter Weise und damit mangelhaft durchgeführt. Diese Pflichtverletzungen liegen hier in der Verwendung einer ungeeigneten Farbe (Binderfarbe) für Decken und Wände, die in Farbabplatzungen und Blasen an den Zimmerdecken resultierten.
Nach dem Mietvertrag ist die Beklagte während der Mietzeit zur handwerksgerechten Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Schönheitsreparaturen müssen auch nach allgemeiner Ansicht fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden, der Mieter ist verpflichtet, die geschuldeten Reparaturen – zwar nicht notwendigerweise durch einen Fachmann – aber doch in fachmännischere Art und Weise zu erbringen (Langenberg/Schmidt-Futterer, aaO, § 538 BGB, Rn. 81).
Diese Verpflichtung hat die Beklagte vorliegend nicht erfüllt, die von ihr im Jahre 2009 ausgeführten Malerarbeiten haben die Anforderungen im Hinblick auf die Qualität der Ausführung nicht erfüllt. Nach dem Gutachten des Sachverständigen S. steht fest, dass die Abplatzungen und Blasen an den Zimmerdecken daraus resultieren, dass an den Decken vorher Leimfarbe angebracht war, auf der die von der Beklagten aufgebrachte Binderfarbe nicht haftet, sondern es zu einem Abplatzen kommt. Der Sachverständige hat auch ausgeführt, dass Leimfarbe nicht mit anderen Farben überstrichen werden kann und ansonsten – d. h. bei geplantem Anstrich mit Binderfarbe – zunächst abgetragen werden muss. Zur ordnungsgemäßen Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört es auch, die Malerarbeiten an die Untergrundgegebenheiten anzupassen bzw. die für den Farbanstrich notwendigen Vorbereitungsarbeiten am Untergrund, wie etwa ein Abschleifen der zu streichenden Fläche etc., durchzuführen (auch zur Leimfarbe: Langenberg/Schmidt-Futterer, aaO, § 538 BGB, Rn. 83.).
Zwar ließe sich möglicherweise bei gänzlich unüblichen oder veralteten Untergrundbeschichtungen, die besondere, dem durchschnittlichen Mieter nicht bekannte Maßnahmen bei Schönheitsreparaturen erfordern vertreten, dass bei Verschlechterungen keine Verantwortung des Mieters bestehen kann, wenn der Vermieter hierüber nicht aufgeklärt hat. Diese Frage kann jedoch vorliegend dahin stehen, da die vor Einzug der Beklagten durchgeführten Malerarbeiten in der Wohnung der Beklagten von dieser selbst beaufsichtigt und veranlasst wurden. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts nach Aussage des Zeugen H. fest. Der Zeuge hat in der mündlichen Verhandlung angegeben, er habe es bei Renovierung der streitgegenständlichen Wohnung und Einzug seiner Nichte dieser alleine überlassen, mit den Malern Farbqualität und Farbton zu besprechen. Er als Vermieter habe hier keine Anordnungen getroffen, sondern die Besprechungen mit den Malern der Beklagten überlassen. Die Beklagte hätte infolgedessen selbst Kenntnis von der Existenz der Leimfarbe an den Decken haben müssen, eine Aufklärungspflicht der Kläger bestand unter Zugrundelegung der Angaben des Zeugen H. nicht. Das Gericht hatte nach dem Eindruck in der mündlichen Verhandlung keine Anhaltspunkte dafür, den Angaben des Zeugen keinen Glauben zu schenken. Die Aussage des Zeugen war detailreich und in sich ohne Widersprüche. Für den Wahrheitsgehalt seiner Aussage spricht auch, dass er sich noch an emotional besetzte Randtatsachen erinnern konnte, wie die, dass die Maler über die Wünsche seiner Nichte verzweifelt gewesen sein.
Obwohl die Beklagte ihre mietvertragliche Pflicht zur Durchführung von fachgerechten Schönheitsreparaturen verletzt hat, besteht gleichwohl kein Anspruch der Kläger auf Schadensersatz in der geltend gemachten Höhe, sondern lediglich ein Anspruch auf eine entsprechende Vorschusszahlung zur Durchführung der erneuten, ordnungsgemäßen Schönheitsreparaturen.
Es kann zwar in Folge von nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführten Schönheitsreparaturen im Einzelfall auch ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bestehen, wenn die schlecht ausgeführten Schönheitsreparaturen zu Substanzverletzungen an der Mietsache geführt haben. Die Abgrenzung zwischen Schönheitsreparaturen und Substanzschäden erfolgt dabei danach, ob der Missstand durch Malerarbeiten einschließlich der üblichen Vorarbeiten behoben werden kann. Können bloße Malerarbeiten einen ordentlichen Zustand schaffen, fehlt es an einer Substanzbeschädigung und damit an einer einen Schadensersatzanspruch begründenden Vertragsverletzung (Langenberg/Schmidt-Futterer, aaO § 538, Rn 100 m. w. N).
Nicht malermäßig zu beseitigenden Substanzverletzungen haben die Kläger vorliegend nicht behauptet, die Unansehnlichkeiten lassen sich nach dem Sachverständigengutachten des Sachverständigen S. allein durch malermäßige Arbeiten beseitigen.
Ein wirtschaftlicher Vorteil ergibt sich aus der Durchführung der Schönheitsreparaturen während der Mietzeit für den Vermieter nicht, so dass ihm durch das Unterbleiben der Schönheitsreparaturen derzeit kein Schaden entstanden ist, sondern er nur Vorschuss verlangen kann (BGH, Urteil v. 30.05.1990, BGHZ 111, 301; LG Berlin, Urt. v. 11.05.2004, NZM 2004, 655). Auch wenn nämlich die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vertraglich auf den Mieter überwälzt wird, ändert dies nichts daran, dass ihre Erfüllung während des Mietverhältnisses nicht dem Vermieter, sondern dem Mieter als demjenigen zugute kommt, dem alleine der Gebrauch der Mietsache zusteht. Damit erschöpfen sich Sinn und Zweck der vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturverpflichtung bei fortbestehendem Mietverhältnis in der tatsächlichen Erbringung der geschuldeten Leistung.
Bei Verzug des Mieters mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen ist der Vermieter aber nach der Rechtsprechung berechtigt, vom Mieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu fordern, (BGH, aaO). Die Voraussetzungen des Vorschussanspruches liegen hier vor, da die Renovierungsarbeiten ab Vorliegen des unansehnlichen Zustandes fällig waren (Langenberg/Schmidt-Futterer, aaO, § 538, Rn. 214) und die Kläger die Beklagte zur Beseitigung mit Schreiben vom 07.05.2010 unter Fristsetzung zum 25.05.2010 aufgefordert haben, so dass entsprechend § 187 Abs. 1 BGB Verzug ab dem 26.05.2010 vorlag.
Der Vorschussanspruch, der als Minus zum Schadensersatzanspruch ohne Verstoß gegen § 308 Abs. 1 ZPO zugesprochen werden konnte, besteht auch in der geltend gemachten Höhe, der Sachverständige S. hat diesen Betrag – von der Beklagten nicht bestritten – als zur Beseitigung erforderlich angegeben.
Ein Zinsanspruch auf diesen Betrag ergibt sich aus § 288 Abs. 1 BGB. Auch bei der Pflicht zur Vorschusszahlung handelt es sich um eine Geldschuld i. S. d. § 288 BGB (Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 69. Aufl., § 288, Rn. 6), wobei dann allerdings die Zinsen in die Abrechnung des Vorschusses nicht einzubeziehen sind (BGH, Urt. v. 20.05.1985, BGHZ 94, 330).
2.
Den Klägern steht auch der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung der rückständigen Miete aus § 535 Abs. 1 BGB zu. Die Beklagte hat die Miete zu Unrecht gemindert, die Farbabplatzungen an den Zimmerdecken stellen keinen zur Minderungen berechtigenden Mangel dar, denn die Beklagte war für die Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache selbst verantwortlich.
Der Zinsanspruch auf den geltend gemachten Mietanspruch ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1, 286 BGB. Das Gericht konnte vorliegend vom beantragten mittleren Zinszeitpunkt ausgehen, da der Gesamtzinsbetrag nach dieser Berechnungsmethode jedenfalls geringer ist als der Betrag, der sich ergäbe, wenn Zinsen auf den monatlichen Minderungsbetrag ab dem – nach § 8 des Mietvertrages in Verbindung mit § 286, 187 Abs. 1 BGB – jeweils 4. Werktag im Monat zugesprochen würden.
II.
Die zulässige Widerklage ist dagegen nicht begründet, der Beklagten steht kein Anspruch auf Ersatz der für die Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes erforderlichen Kosten zu. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 536 a BGB, denn der Zustand der Wohnung beruht nicht auf einem Umstand, den die Kläger zu vertreten haben, vielmehr hat, wie dargelegt, die Beklagte von ihr geschuldete Schönheitsreparaturen nicht ordnungsgemäß durchgeführt.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Soweit der Kläger Schadensersatz beantragt hat und lediglich eine Vorschusszahlung zugesprochen wurde, ist von einem lediglich geringfügigen Unterliegen auszugehen, zumal die zur Beseitigung voraussichtlich benötigten Kosten dem beantragten Schadensersatzanspruch der Höhe nach entsprechen.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
Der Streitwert war auf die Summe von Klagforderung und Widerklagforderung festzusetzen (§§ 45 Absatz 1, 48 Absatz 1 GKG, 3 ZPO).
