Wenn der Vermieter unangekündigt vor der Tür steht – Muss ich ihn in die Wohnung lassen?
Es gibt durchaus Situationen im Alltag des Menschen, bei denen selbst ein rechtlich eindeutiges Vertragsverhältnis zwischen zwei Parteien zu einem Problem führen kann. Das Mietrecht ist hierfür ein regelrechtes Paradebeispiel. Obgleich doch das Verhältnis zwischen dem Vermieter als Eigentümer des Mietobjekts und dem Mieter als Nutzer des Mietobjekts sehr eindeutig geregelt ist, so kann es innerhalb dieses Mietvertragsverhältnisses zu problematischen Konstellationen kommen. Die klassische Situation für derartige Probleme ist die, bei welcher der Vermieter die Wohnung betreten möchte. Natürlich handelt es sich hierbei mitnichten um reine freundschaftliche Besuche, sondern vielmehr handelt der Vermieter aus einem ganz bestimmten Zweck heraus. Für den Vermieter stellt sich jedoch fast immer automatisch die Frage, wann genau ein Vermieter die Wohnung überhaupt betreten darf und welche Voraussetzungen für das Betreten der Wohnung durch den Vermieter gegeben sein müssen.
Der Gesetzgeber hat für den Vermieter grundsätzlich erst einmal ausdrücklich kein Besichtigungsrecht vorgesehen. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Vermieter die Wohnung eines Mieters überhaupt nicht betreten darf. Für das Betreten der Wohnung durch den Mieter müssen jedoch ganz konkrete sowie auch wichtige Gründe vorliegen!
Welche Gründe gelten als wichtig und konkret
Sicherlich kann gesagt werden, dass jeder Grund als wichtig und konkret angesehen werden kann. Da es sich hierbei jedoch zumeist um individuelle Sichtweisen handelt hat der Gesetzgeber im Hinblick auf die wichtigen und konkreten Gründe genaue Rahmenbedingungen festgelegt, welche einen Vermieter zum Betreten einer Wohnung berechtigen.
Beispiele hierfür sind:
- die Präsentation der Wohnung für etwaige Nachmieter oder Kaufinteressenten
- um Vorbereitungen für etwaige Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnehmen zu treffen
- zwecks Erforschung der Ursache bei einem aufgetretenen Schaden
- um drohende Schäden abzuwenden bzw. zu vermeiden, sofern hierfür konkrete Anhaltspunkte vorliegen
- zwecks Durchführung von Reparaturmaßnahme bzw. Kontrolle von erbrachten Handwerkerleistungen
- im Fall einer vertragswidrigen Nutzung der Mieteinheit, sofern ein begründeter Verdacht vorliegt
- Vermessungsmaßnahmen der Mieteinheit
- zur Kontrolle von Messvorrichtungen bzw. ablesen von Zählerständen
In vielen älteren Mietverttägen findet sich noch eine sogenannte Besichtigungsklausel zugunsten des Vermieters, welche dem Vermieter in regelmäßigen Abständen von einem oder zwei Jahren das Betreten der Wohnung auch ohne einen wichtigen oder konkreten Grund erlaubt. Hierbei wird von der sogenannten anlasslosen Wohnungsbesichtigung gesprochen, die jedoch in dem Mietrecht nicht vorgesehen ist. Auch die Besichtigung rein aus dem Grund der Überprüfung des aktuellen Wohnungszustandes ist gem. § 307 Absatz 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch gem. eines BGH-Urteils (Aktenzeichen III ZR 289/13) unzulässig, da eine unangemessene Benachteiligung des Mieters hieraus entsteht.
Selbst dann, wenn ein Vermieter wichtige und konkrete Gründe für das Betreten einer Mieteinheit vorweisen kann, so darf der Vermieter nicht plötzlich und unangemeldet vor der Haustür des Mieters stehen und Einlass verlangen. Vielmehr ist der Vermieter dazu verpflichtet, seinen Besuch rechtzeitig bei dem Mieter anzukündigen. Im Hinblick darauf, was als „rechtzeitig“ angesehen wird, gibt es jedoch keine allgemeingültigen Regelungen. Bei einem Mieter, welcher keiner geregelten Arbeitstätigkeit nachgeht, kann eine Ankündigung 24 Stunden vor dem Besuch bereits als ausreichend angesehen werden. In der gängigen Praxis gelten jedoch Fristen von 3 bis 4 Tagen bei konkreten Terminen sowie auch 14 Tagen bei einer Besichtigung durch Kauf- bzw. Nachmieterinteressenten als üblich und angemessen. Sollten dritte Personen die Mieteinheit betreten wollen, so muss der Vermieter den Mieter ausdrücklich auf diesen Umstand hinweisen.
Ein Vermieter darf die Mieteinheit auch ohne vorherige Anmeldung bei dem Mieter betreten. Dies ist jedoch nur dann gesetzlich regulär, wenn es sich um eine sogenannte Notöffnung handelt. Sollte der Mieter nicht erreichbar sein und ein sogenannter dringender und unaufschiebbarer Notfall eintreten, so darf der Vermieter eine Notöffnung der Mieteinheit vornehmen.
Zu welchen Zeiten darf ein Vermieter eine Mieteinheitsbesichtigung vornehmen?
Ein Vermieter ist gesetzlich dazu verpflichtet, die Zeiten der Mieteinheitsbesichtigung mit der Mietpartei zu koordinieren. Sollten die vorgeschlagenen Termine des Vermieters für den Mieter nicht passend sein, so ist der Mieter zur Ablehnung der Terminvorschläge berechtigt. Hierbei muss jedoch gesagt werden, dass ein Mieter in einem derartigen Fall die Pflicht hat, dem Vermieter Ersatzterminvorschläge zu unterbreiten. Es gibt jedoch auch Besichtigungszeiten, die von dem Gesetzgeber als gängig angesehen werden. Hierbei handelt es sich um Wochentagstermine in der Zeit von 10:00 Uhr bis 13:00 Uhr sowie von 15:00 Uhr bis 18:00 Uhr. Als Ausnahme können jedoch auch Termine zu anderen Zeiten zwischen den beiden Vertragsparteien vereinbart werden.
Das Landgericht Frankfurt / Main hat entschieden, dass ein Mieter auch dann dreimal im Monat anfallende Besichtigungstermine in der Zeit von 19:00 Uhr bis 20:00 Uhr dulden muss, wenn der Mieter berufstätig ist und der Vermieter zwecks Verkaufsabsicht das Mietobjekt etwaigen Kaufinteressenten präsentieren möchte.
Besichtigungstermine können überdies im gegenseitigen Einvernehmen in einem Mietvertrag auch schriftlich festgehalten werden, sofern der Vermieter durch derartige Klauseln kein jederzeitiges Besichtigungsrecht ohne konkreten Anlass erhält. Überdies ist ein Vermieter auch nicht zu allen Tätigkeiten während der Besichtigung berechtigt. Möchte ein Vermieter beispielsweise im Rahmen der Besichtigung des Mietobjekts Fotos anfertigen, so muss zuvor die Erlaubnis der Mietpartei eingeholt werden. Das Amtsgericht Steinfurt hat mit seinem Urteil (10/04/2014 – Aktenzeichen 21 C 987/13) festgestellt, dass Fotografien ohne Erlaubnis der Mietpartei eine unverhältnismäßige Beeinträchtigung der Privatsphäre der Mietpartei darstellen.
Sollte eine Mietpartei der Vermieterpartei den Zutritt zu dem Mietobjekt verweigern, so begeht die Mietpartei grundsätzlich eine Vertragsverletzung. Dennoch sollten Vermieter in einem derartigen Fall unter gar keinen Umständen vorschnell oder gar unüberlegt handeln, da der Gesetzgeber sehr strenge Maßstäbe an das Betreten des Mietobjekts anlegen. Ein Vermieter darf eine Notöffnung lediglich in einem absoluten Notfall vornehmen, da anderenfalls die Gefahr des Hausfriedensbruchs gegeben ist. Sollte eine Mietpartei sich absolut „quer“ stellen und dem Vermieter auch bei einem berechtigten Interesse den Zutritt zu dem Mietobjekt verweigern, so steht dem Vermieter natürlich der Klageweg offen. Hierbei muss jedoch gesagt werden, dass dieser Weg zeit- und auch kostenintensiv sowie für den Vermieter nicht gänzlich risikolos ist. Als Alternative zu dem Klageweg kann selbstverständlich auch eine einstweilige Verfügung erwirkt werden, welche die Mietpartei rechtlich dazu verpflichtet, dem Vermieter den Zutritt zu dem Mietobjekt zu ermöglichen. Die einstweilige Verfügung ist im Vergleich zu dem Klageweg der schnellere und auch kostengünstigere Weg, da die einstweilige Verfügung auf Antrag bei Vorliegen aller rechtlichen Voraussetzungen gewährt wird. Das sogenannte gerichtliche Schnellverfahren ist jedoch nur in besonders dringlichen Fällen möglich.
Im absoluten Zweifel ist es auf jeden Fall sehr ratsam, dass zunächst erst einmal eine Beratung bei einem Fachanwalt für Mietrecht erfolgt und dass dieser Fachanwalt für Mietrecht mit einem Mandat ausgestattet wird. Wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei stellen diesbezüglich sehr gern unser Team aus kompetenten sowie engagierten Rechtsanwälten zur Verfügung, die sehr gern für Sie die Kommunikation mit der Mietvertragspartei übernehmen. Unabhängig davon, ob Sie als Vermieter oder als Mieter Ihre Rechte gegenüber der anderen Vertragspartei gewahrt wissen möchten sind wir Ihr starker und zuverlässiger Partner.
