Wann liegt ein sittenwidriger Mietvertrag vor?

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 17.820,62 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.11.2016 zu bezahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere € 17.820,62 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 22.12.2016 zu bezahlen.

3. Es wird festgestellt, dass der Gewerberaummietvertrag vom 1./2.3.2012 über das Objekt Wa.-str. …, C., wirksam ist.

4. Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin einen monatlichen Mietzins in Höhe von € 8.910,31, jeweils fällig bis zum dritten Werktag eines Monats, erstmals zum Januar 2017, zu zahlen.

5. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 170.543,33 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin ist seit Februar 2016 Eigentümerin des Grundstücks W.-str. … in C.. Die Beklagte ist gewerbliche Mieterin des Objekts.

Die Klägerin macht als neue Eigentümerin des Grundstücks, gestützt auf den mit der Voreigentümerin zuletzt geschlossenen Mietvertrag, rückständigen und zukünftigen Mietzins geltend. Desweiteren begehrt sie die Feststellung, dass dieser Mietvertrag wirksam ist.

Ursprünglich hatte die Beklagte das streitgegenständliche Grundstück von P. U. angemietet (Mietvertrag vom 26.7.1999; Anl. B4). Später wurde der Mietvertrag aufgehoben und das streitgegenständliche Grundstück nebst anderen Betriebsgrundstücken der Beklagten an die von P. U. kontrollierte L. GmbH & Co. KG vermietet, die das Grundstück – zusammen mit anderen – durch Rahmenmietvertrag vom 29.12.2000 an die Beklagte untervermietete (Anl. B 7).

Am 15.3.2005 wurde das streitgegenständliche Grundstück an die … Investments SA (im Folgenden: …) veräußert. Die … ist eine Objektgesellschaft der U. & E. Investments Ltd., eines der größten internationalen Immobilieninvestoren. Die … erwarb am 15.3.2005 eine Vielzahl von Betriebsgrundstücke der Beklagten von P. U. und dessen Ehefrau.

Gleichzeitig wurde am 15.3.2005 ein neuer Rahmenmietvertrag zwischen der … und der Beklagten geschlossen (Anl. B 8 am Ende).

Bei Abschluss des Mietvertrages handelte ausweislich der notariellen Vertragsurkunde (Anl. B 8) für die Beklagte „vorbehaltlich nachträglicher Genehmigung“ (dort S. 1) Herr Dr. M. K. Dessen Erklärungen für die Beklagte wurden ausweislich der notariellen Urkunden vom 16.3.2005 (URNr. 0449/2005; Anlage zu B8) vom damaligen Geschäftsführer der Beklagten, W. A., genehmigt.

Der mit der … geschlossene Rahmenmietvertrag vom 15.3.2005 (B8) entsprach – insbes. hinsichtlich der Miethöhe – weitgehend dem vorausgegangenen Rahmenmietvertrag mit der Laudan GmbH & Co. KG vom 28./29.12.2000. Allerdings wurden die Instandhaltungspflichten der Mieterin um eine sog. „Triple-Net-Klausel“ (auch für Dach und Fach, ohne Kostenbegrenzung) erweitert.

Der Rahmenmietvertrag vom 15.3.2005 wurde 2012 durch einen – nunmehr objektbezogenen – Mietvertrag vom 1./2.3.2012 (K 1) abgelöst, der den Vertrag vom 15.3.2005 „ersetzt und samt dem hierzu ergangenen Nachtrag vom 15. Juni 2005 aufhebt“, die Konditionen des Vorgängervertrages aber weitgehend übernahm. Im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vom 1./2.3.2012 verpflichtete sich die … jedoch zu einem Investitionszuschuss in Höhe von 600.000 €. Gleichzeitig wurde Mietzeit bis 2028 verlängert.

Die Beklagte zahlt für das Grundstück seit September 2016 keinen Mietzins mehr.

Die Klägerin beantragt:

I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 17.820,62 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klageerhebung zu bezahlen.

II. Die Beklagte wird verurteilt, weitere € 17.820,62 nebst Zinsen hieraus in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klageerhebung zu bezahlen.

III. Es wird festgestellt, dass der Gewerberaummietvertrag vom 1./2.3.2012 über das Objekt W.-str. …, 93413 C., wirksam ist.

IV. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin eine monatliche Miete in Höhe von € 8.910,31, jeweils fällig bis zum dritten Werktag eines Monats, erstmals zum Januar 2017, zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt Klagabweisung.

Die Beklagte ist der Meinung, dass der Mietvertrag wegen Sittenwidrigkeit gem. § 138 Abs. 1 BGB (wucherähnliches Rechtsgeschäft) nichtig sei, wobei sie die Verträge von 2005 und 2012 als einheitlichen Vertrag wertet.

Im dem nach ihrer Ansicht maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich im März 2005 habe der vereinbarte Mietzins von 11,40 €/m² unter Einbeziehung der sog. Triple-Net-Klausel mit sehr weitgehenden Instandhaltungspflichten den marktüblichen Mietzins um 125 % überschritten.

Dies sei der … als einem der größten internationalen Immobilieninvestoren bekannt gewesen, nicht aber der Beklagten, die an den Verhandlungen 2005 nicht beteiligt gewesen sei.

Dieses Missverhältnis sei durch den von der … 2012 geleisteten Investitionskostenzuschuss in Höhe von 600.000 € nicht ausgeglichen worden.

Die Klägerin behauptet, dass die geschuldete Miete orts- und branchenüblich sei (Beweis: Sachverständigengutachten).

Selbst wenn man ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung annehmen wolle, fehle es jedenfalls an einer verwerflichen Gesinnung. Eine solche verwerfliche Gesinnung sei bei Gewerbetreibenden, die untereinander Mietverträge schließen, nicht schon durch ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung indiziert.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf die gewechselten Schriftsätze und die Sitzungsniederschrift verwiesen.

Gründe

Die Klage ist mit den zuletzt gestellten Anträgen zulässig und begründet.

I.

Soweit die Wirksamkeit des Mietvertrages vom 1./2.3.2012 festgestellt werden soll, handelt es sich um ein feststellungsfähiges Rechtsverhältnis i.S.d. § 256 ZPO (Zöller/Greger, ZPO, 2016, § 256 Rn. 4). Es besteht auch neben den Leistungsanträgen ein Feststellungsinteresse, weil die Beklagte die Wirksamkeit des Vertrages von Beginn an in Frage stellt, also nicht nur die aktuelle Leistungsverpflichtung der Klägerin, sondern mittelbar auch den Rechtsgrund für die von ihr in der Vergangenheit erbrachten Leistungen.

Die Klage ist auch zulässig, soweit auf künftige Leistung geklagt wird. Nach § 259 ZPO kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist ein „Sich-Entziehen“ im Sinne des § 259 ZPO stets anzunehmen, wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernstlich bestreitet (BGH, Beschluss vom 20. November 2002 – VIII ZB 66/02 –, Rn. 16, juris). Letzteres ist hier der Fall, nachdem die Beklagte die Unwirksamkeit des die Mietzinsforderung begründenden Mietvertrages geltend macht.

II.

Die Klage ist auch begründet.

1. Der Klägerin steht aufgrund des Mietvertrages mit der Voreigentümerin (§§ 566, 578 Abs. 1 BGB) vom 1./2.3.2012 gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung des dort vereinbarten Mietzinses in Höhe von monatlich € 8.910,31 zu, der von der Beklagten seit September 2016 nicht mehr erfüllt wurde.

Der Mietvertrag ist nicht nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig.

a) Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn es nach seinem aus der Zusammenfassung von Inhalt, Beweggrund und Zweck zu entnehmenden Gesamtcharakter mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist. Hierbei ist weder das Bewusstsein der Sittenwidrigkeit noch eine Schädigungsabsicht erforderlich, es genügt vielmehr, wenn der Handelnde die Tatsachen kennt, aus denen die Sittenwidrigkeit folgt; dem steht es gleich, wenn sich jemand bewusst oder grob fahrlässig der Kenntnis erheblicher Tatsachen verschließt (BGH, Urteil vom 19. Januar 2001 – V ZR 437/99 –, BGHZ 146, 298–310, Rn. 11).

Danach können gegenseitige Verträge, auch wenn der Wuchertatbestand des § 138 Abs. 2 BGB nicht in allen Voraussetzungen erfüllt ist, als wucherähnliche Rechtsgeschäfte nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig sein, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung objektiv ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt. Dies ist insbesondere der Fall, wenn eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten hervorgetreten ist, weil er etwa die wirtschaftlich schwächere Position des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt oder sich zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sich der andere nur unter dem Zwang der Verhältnisse auf den für ihn ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Dem wirtschaftlichen Zwang zum Eingehen auf ungünstige Vertragsbedingungen stehen die in § 138 Abs. 2 BGB genannten Umstände in ihren Auswirkungen auf die freie Willensentschließung gleich. Es reicht daher aus, wenn sich der Begünstigte bewusst oder grob fahrlässig der Einsicht verschließt, dass der andere Teil den Vertrag nur aus Mangel an Urteilsvermögen oder wegen erheblicher Willensschwäche eingegangen ist (BGH, a.a.O.).

b) Die Beklagte hat außer dem von ihr behaupteten auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung keine weiteren Umstände dargetan, die den streitgegenständlichen Mietvertrag als sittenwidrig erscheinen ließen.

Insbesondere lassen die beklagtenseits behaupteten Tatsachen keinen sicheren Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der Klägerin zu.

aa) Zwar kann ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung grundsätzlich den Schluss auf die bewusste oder grob fahrlässige Ausnutzung eines den Vertragspartner in seiner Entscheidungsfreiheit beeinträchtigenden Umstandes rechtfertigen (BGH, a.a.O., Rn. 12). Von einem solchermaßen groben Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist nach der Rechtsprechung bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp doppelt so hoch ist wie der Wert der Gegenleistung (BGH, a.a.O., Rn. 12 für Grundstücksgeschäfte). Die hieran anknüpfende Schlussfolgerung leitet sich aus dem Erfahrungssatz her, dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not – oder nicht ohne einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand – zugestanden werden und auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt (BGH, a.a.O., Rn. 12).

bb) Diese aus einem besonders groben Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung hergeleitete Vermutung greift allerdings von vornherein nicht bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen ein, weil sie ja gerade voraussetzt, dass sich der Begünstigte nach der allgemeinen Lebenserfahrung zumindest leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, es liege ein krasses Missverhältnis vor; davon kann angesichts der bei gewerblichen Pacht- und Mietverhältnissen regelmäßig vorliegenden Bewertungsschwierigkeiten nicht ausgegangen werden, hier ist zur Feststellung der Äquivalenzstörung in der Regel eine tatrichterliche Würdigung erforderlich (Staudinger/Rolf Sack/Philipp S. Fischinger (2011) BGB § 138, Rn. 279; BGH NJW 2002, 55, 57; NJW-RR 2002, 8; NJW 2004, 3553; NJW-RR 2004, 1454, 1455).

Die Vermutung greift ferner nicht, wenn der Übervorteilte Kaufmann war (Staudinger/Rolf Sack/Philipp S. Fischinger (2011) BGB § 138, Rn. 279). So hat der BGH in Bezug auf einen Leasingvertrag entschieden, dass dort, wo es sich bei dem Leasingnehmer um einen privaten Endverbraucher handelt, es Sache des Leasinggebers ist, darzulegen und notfalls zu beweisen, dass der Leasingnehmer sich auf den ihn objektiv übermäßig belastenden Vertrag nicht nur wegen seiner wirtschaftlich schwächeren Lage, Rechtsunkundigkeit oder mangelnder Geschäftsgewandtheit eingelassen hat oder dass er, der Leasinggeber, dies jedenfalls nicht erkannt oder ohne Leichtfertigkeit verkannt hat. Beim vollkaufmännischen Leasingnehmer sei dagegen umgekehrt widerleglich – zu vermuten, dass die persönlichen Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit beim Leasinggeber nicht erfüllt sind (BGH, Urteil vom 11. Januar 1995 – VIII ZR 82/94 –, BGHZ 128, 255–270, Rn. 43). Umgekehrt begründe die Vollkaufmann-Eigenschaft des Benachteiligten in aller Regel die widerlegliche Vermutung, dass der Begünstigte nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten ausgenutzt habe (BGH, Urteil vom 06. Mai 2003 – XI ZR 226/02 –, Rn. 19, juris).

cc) Diese Überlegungen sind auf den streitgegenständlichen Mietvertrag ohne weiteres anwendbar. Der Anwendbarkeit steht insbesondere die beklagtenseits mit Schriftsatz vom 10.3.2017 zitierte Rechtsprechung des OLG Düsseldorf (Beschluss vom 17.12.2010, 24 U 66/10) nicht entgegen, denn eine gleichsam vertragstypische, strukturelle Unterlegenheit der Beklagten bei Abschluss des Mietvertrages ist nicht ersichtlich. So hat auch das OLG Düsseldorf in der beklagtenseits zitierten Entscheidung eine strukturelle Unterlegenheit unter anderem mit der Begründung abgelehnt, dass es sich bei der benachteiligten Vertragspartei um ein vollkaufmännisches Unternehmen handelt. Eine vertragstypische, strukturelle Unterlegenheit der Beklagten ergibt sich nicht daraus, dass sie an den Verhandlungen nicht beteiligt war. Der Geschäftsführer der Beklagten hat die Willenserklärung des ohne Vollmacht handelnden Dr. K. genehmigt. Dass er dabei nicht in der Lage gewesen wäre, die Interessen der Beklagten wahrzunehmen ist nicht dargetan.

Bei der Beklagten als vollkaufmännischer Mieterin ist danach – widerleglich – zu vermuten, dass die persönlichen Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit beim Vermieter nicht erfüllt sind. Bei Geschäften mit kaufmännischen Mietern bleibt es vielmehr bei der allgemeinen Beweislastregel, dass derjenige, der sich auf die Nichtigkeit des Geschäfts beruft, die subjektiven Voraussetzungen der Sittenwidrigkeit darlegen und notfalls beweisen muss. Es besteht sogar eine Vermutung dahin, dass die Klägerin nicht in verwerflicher Weise eine persönliche oder geschäftliche Unterlegenheit des Benachteiligten ausgenutzt hat.

dd) Diese Vermutung hat die Beklagte nicht widerlegt. Es fehlt ausreichender Tatsachenvortrag im Hinblick auf eine verwerfliche Gesinnung der ….

Die Beklagte beschränkt sich darauf zu behaupten, dass der … – anders als der Beklagten – bei Vertragsschluss bekannt gewesen sei, dass ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung bestand.

Für diese – von der Klägerin bestrittene – innere Tatsache führt die Beklagte die aus dem Tätigkeitsfeld der … zu vermutende Marktkenntnis an, aufgrund derer der … die von ihr behauptete Diskrepanz zwischen dem vereinbarten und dem ortsüblichen Mietzins bekannt gewesen sein müsse. Zwar ist der Beklagten ohne weiteres darin zu folgen, dass die … über gute Kenntnisse in diesem Bereich verfügen wird. Möglicherweise hat sie deshalb – die diesbezügliche Behauptung der Beklagten unterstellt – auch erkannt, dass ein Missverhältnis zwischen dem vereinbarten und dem ortsüblichen Mietzins vorlag.

Das alleine lässt aber aus den genannten Gründen einen Rückschluss auf eine verwerfliche Gesinnung der … selbst bei unterstellter Überschreitung der ortsüblichen Miete im Vertrag vom 15.3.2005 nicht zu.

Vielmehr liegen wesentliche Umstände vor, die gegen eine verwerfliche Gesinnung der … sprechen.

(1) Die oben beschriebenen Schwierigkeiten bei der Feststellung einer Äquivalenzstörung im Bereich gewerblicher Mietverhältnisse kommen hier in exemplarischer Weise zum Tragen. Besonderheiten ergeben sich nämlich daraus, dass die Beklagte im März 2005 nicht nur ein Objekt, sondern 19 von ihr bereits benutzte Objekte im ganzen Bundesgebiet anmietete. Es mag aus Sicht der … für die Beklagte vor diesem Hintergrund durchaus wirtschaftlich sinnvoll gewesen sein, einen deutlich höheren als den ortsüblichen Mietzins zu bezahlen, um so die andernfalls erforderlichen, mit der anderweitigen Anmietung und Einrichtung von 19 unterschiedlichen Immobilien verbundenen Kosten und Risiken zu vermeiden. Anders formuliert: der besondere Wert, der von der … vermieteten Grundstücke bestand für die Beklagte darin, dass sie ein „Gesamtpaket“ von ihr bereits benutzter Betriebsstätten anmieten konnte, dessen Gegenwert für sie höher war, als die Anmietung von 19 anderen Grundstücken zu einem vielleicht geringeren Mietzins.

(2) Besonderheiten ergeben sich vor allem aber auch insoweit, als die Beklagte selbst behauptet, dass der vor dem Erwerb der Immobilie mit der damaligen Vermieterin, der Laudan Beteiligungs GmbH bestehende Rahmenmietvertrag vom 28./29.12.2000 dem mit der … 2005 geschlossenen Mietvertrag hinsichtlich der wirtschaftlichen Konditionen wie der Miethöhe weitgehend entsprach. Lediglich die Instandhaltungspflichten seien um eine – von der Beklagten mit einer Kostenbelastung von etwa 5 % der Miethöhe bewerteten – sog. Triple-Net-Klausel erweitert worden. Die 2005 vereinbarte Miethöhe entsprach damit aus Sicht der … einem Mietzins, dem sich die Beklagte schon 5 Jahre zuvor unterworfen hatte. Selbst wenn man die Erweiterung der Instandhaltungspflichten einer Mieterhöhung um 5 % gleichsetzen wollte, hätte sich das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung gegenüber dem Vorgängervertrag nicht wesentlich geändert.

c) Weil der Vortrag der Beklagten den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung der … weder zum Zeitpunkt des Abschlusses des Rahmenmietvertrages vom 15.3.2005 noch im Hinblick auf den objektbezogenen Mietvertrag vom 1./2.3.2012 zulässt, kann dahin stehen, auf welchen der Verträge hinsichtlich der Beurteilung eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung abzustellen wäre.

Tatsächlich spricht vieles dafür, dass für die Beurteilung der Sittenwidrigkeit auf den zuletzt genannten Zeitpunkt abzustellen ist. Denn auch wenn die Vertragsbedingungen aus dem Vorgängervertrag im wesentlichen übernommen wurden, relativiert sich das Verhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch den von der … mit dem Mietvertrag vom 1./2.3.2012 übernommenen Investitionskostenzuschuss in Höhe von 600.000 €, also fast in Höhe einer sechsfachen Jahresmiete, ganz erheblich. Wegen der damit aktuell zur Verfügung gestellten Liquidität würde der wirtschaftliche Wert eines solchen Zuschusses auch durch eine rechnerische Umlegung auf die Restlaufzeit des Mietvertrages nicht zutreffend erfasst. In dieser Vereinbarung zeigt sich vielmehr erneut, dass im Fall gewerblicher Mietverhältnisse der auf ein Einzelobjekt bezogene Vergleich zwischen tatsächlicher und ortsüblicher Miete häufig nicht geeignet ist, eine verwerfliche Gesinnung im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB zu indizieren.

2. Die Zinsansprüche der Klägerin ergeben sich dem Grunde nach, soweit Verzinsung ab Rechtshängigkeit geltend gemacht wird, aus § 291 S. 1 BGB.

Die Zinshöhe ergibt sich aus § 288 Abs. 2 BGB. Der Beginn der Verzinsung sich aus dem Zeitpunkt der Zustellung der Klage bzw. des klageerweiternden Schriftsatzes vom 2.12.2016.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 S. 1, 2 BGB.