Ein geschlossener Mietvertrag für Wohnräume ist für beide Parteien grundsätzlich bindend. Nur in ganz bestimmten Fällen haben Vermieter und Mieter das Recht auf einen Widerruf eines geschlossenen Mietvertrages. Die größere Beweislast trägt der Vermieter, selbst, wenn dieser nicht der alleinige Eigentümer aber als Vertragspartei eindeutig identifizierbar ist. Ausnahmen gibt es für sogenannte „Klein-Vermieter“.
Definition Vermieter und Mieter
Als Vermieter gilt jede natürliche Person, Unternehmen oder im Auftrag eines Immobilienbesitzers handelnde natürliche Person, die juristisch dazu befähigt ist, Mietverträge zu schließen oder zu lösen. Als Mieter gilt, wer als natürliche Person geistig und nach dem Gesetz altersmäßig dazu befähigt ist, einen Mietvertrag für sich und/oder Angehörige zu schließen.
Widerrufsrecht für den Vermieter
Ein Vermieter ist in seinen Handlungsfähigkeiten, einen Mietvertrag zu widerrufen, sehr eingeschränkt. Wirksam wird ein Widerruf nur dann, wenn eine Rechtsverletzung des Mieters vorliegt. Gibt der Mieter bei Vertragsabschluss falsche Angaben zu seiner Person oder die seiner Angehörige ab und wird dieser Zustand erst nach Vertragsabschluss für den Vermieter ersichtlich, ist der Vertrag unwirksam.
Ein Widerrufsrecht besteht zudem, wenn der Mieter noch vor dem Einzug die gemeinsam vereinbarten Bedingungen des Vertrages nicht erfüllt. Die Beweislast liegt dann beim Vermieter, der im Notfall sein Recht vor einem ordentlichen Gericht geltend machen muss, um Gründe für einen Widerruf zu hinterlegen.
Widerrufsrecht für den Mieter
Ein Mieter, der einen Mietvertrag abschließt, die Wohnung aber nicht beziehen möchte, weil dieser eine bessere Wohnung oder anderweitige Immobilie gefunden hat, darf seinen bereits geschlossenen Mietvertrag nicht einfach widerrufen, zumindest wird eine solche aus dem genannten Grund nicht rechtswirksam.
Der Mieter kann nur bei zwei rechtswidrigen Vorgehen durch den Vermieter oder einer von ihm beauftragten Person einen geschlossenen Mietvertrag widerrufen. Haustürgeschäft oder wenn die Rahmenbedingungen für einen Fernabsatz erfüllt sind, schaffen das Recht auf einen Widerruf für den Mieter. Ausgenommen sind „Klein-Vermieter“, die als solche zu erkennen sind. Dabei handelt es sich um Vermieter, die eine Vermietung nicht gewerbsmäßig betreiben, also keine Geschäftsräume für die Geschäfte der Vermietung führen und der Bestand der Mieträume als gering eingestuft wird.
Vermieter oder Büros, die in dessen Vertretung agieren, dürfen Mietgeschäfte nur in ihren Geschäftsräumen oder auf ausdrücklichen Wunsch und Einladung des Mieters in dessen Wohnung oder an einem neutralen Ort durchführen. Der Beweis, dass der Mieter diesen Wunsch ausdrücklich geäußert hat, gilt es vom Vermieter nachzuweisen, falls der Mieter gegen diese Behauptung einen Widerspruch äußert.
Als Mieter kann eine natürliche Person einen Mietvertrag dann widerrufen, wenn der Vermieter oder einer von ihm beauftragten Person, den Mieter ohne Vorankündigung aufsucht und diesen in einem Gespräch dazu bedrängt oder überredet, einen Aufhebungsvertrag, einen erweiterten Mietvertrag, einen vollständig neu ausgearbeiteten Mietvertrag, einen zusätzlichen Mietvertrag, einen Vertrag zur Sanierung der bewohnten Mieträume oder rechtswidrige Sonderzahlungen abzuschließen. Gleiches gilt, wenn ein derartiges Geschäft im Rahmen des Fernabsatzes, als durch Fernkommunikation wie Telefon, Post oder E-Mail erfolgt.
Der Widerruf muss binnen 14 Tagen nach Vertragsunterzeichnung widerrufen werden, dabei gilt das Absendedatum als Frist, nicht der Erhalt eines Widerrufs. Der Widerruf sollte formlos auf dem Schriftverkehrsweg erfolgen, um einen dauerhaften Nachweis zu erhalten.
