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Was Mieter über Instandsetzung und Modernisierung wissen müssen

Wohnung renovieren
Was Mieter über Instandsetzung und Modernisierung wissen müssen

Instandsetzungsarbeiten: Im Haus, am Haus und um das Haus herum

Im Regelfall keine Mieterhöhung nach Instandhaltungsarbeiten

Grundsätzlich gilt, dass Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Sache des Vermieters sind (vgl. § 535 Abs. 1 BGB). Dort heißt es: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“. Eine Mieterhöhung infolge solcher Arbeiten ist in der Regel nicht möglich.

Ankündigung von Instandhaltungsarbeiten

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Foto: kasto / Bigstock

Eine Erhaltungsmaßnahme muss an der Mietsache vorzunehmen sein, wobei dies nicht nur die gemieteten und die zur Mitbenutzung überlassenen Räume betreffen kann, sondern auch das übrige Gebäude. Die Erhaltung umfasst Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung i.S.d. § 535 BGB (s.o.). Der Mieter ist grundsätzlich uneingeschränkt zur Duldung dieser Maßnahmen verpflichtet. Der Vermieter wiederum ist zur rechtzeitigen Ankündigung verpflichtet, die jedoch form- und fristfrei erfolgen kann, so dass im Endeffekt auch beispielsweise eine mündliche Mitteilung ausreichend ist. Die Bestimmung der Rechtzeitigkeit ist eine Einzelfallfrage und richtet sich nach der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme. Sie ist ausnahmsweise nur dann entbehrlich, wenn z.B. Gefahr im Verzug vorliegt. Je umfangreicher die Maßnahme, desto rechtzeitiger muss die Ankündigung erfolgen. Müssen die Mieter beispielsweise dafür ausziehen, so ist der Vermieter verpflichtet, die Maßnahmen mehrere Wochen vorher anzukündigen.

Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Anders ist die Rechtslage jedoch bei Modernisierungsmaßnahmen. Hier gibt es nämlich neben einem Form- auch ein Fristerfordernis. Der Vermieter ist gem. § 555c Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform mittels einer sog. Modernisierungsankündigung mitzuteilen. In dieser Modernisierungsankündigung sind Angaben über Art und Umfang der geplanten Modernisierung, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung zu machen. Sollten die erforderlichen Informationen vom Vermieter auf mehrere Schreiben verteilt werden, so beginnt die Frist grundsätzlich erst ab dem letzten Schreiben zu laufen.

Die Regel: Die Duldungspflicht des Mieters bei Instandsetzung und Modernisierung

Grundsätzlich müssen Mieter eine Instandsetzung oder eine Modernisierung dulden. Die jeweilige Duldungspflicht ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. Hinsichtlich der Erhaltungsmaßnahmen heißt es in § 555a Abs. 1 BGB: „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen)“. Für Modernisierungsmaßnahmen ergibt sich die Duldungspflicht aus § 555d Abs. 1 BGB: „Der Mieter hat die Modernisierungsmaßnahme zu dulden.“.

Die Ausnahme: Unter diesen Voraussetzungen muss der Mieter die Instandsetzung und Modernisierung nicht dulden

Die zuvor beschriebene grundsätzliche Duldungspflicht kann jedoch unter gewissen Voraussetzungen entfallen. So entsteht die Duldungspflicht hinsichtlich der Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn der Vermieter die Ankündigung – obwohl sie nicht entbehrlich ist – unterlässt oder diese inhaltlich mangelhaft ist. Die Duldungspflicht hinsichtlich der Modernisierungsmaßnahmen besteht einerseits dann nicht, „wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist.“ (vgl. § 555d Abs. 2 BGB). Andererseits besteht die Duldungspflicht auch dann nicht, wenn der Vermieter die ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung unterlassen hat. Der Mieter steht dann grundsätzlich nicht in der Pflicht, den Maßnahmen zuzustimmen und kann prinzipiell den Zutritt zur Wohnung verweigern. Beginnt der Vermieter dennoch mit der Durchführung der Maßnahme, muss der Mieter, wenn er dies verhindern will, gerichtlich (ggf. im Rahmen des einstweiligen Rechtsschutzes) dagegen vorgehen. Darüber hinaus verschiebt das Fehlen oder ein Mangel der Modernisierungsankündigung die Wirkung der Mieterhöhung um 6 Monate (§ 559b Abs. 2 S. 2 Nr. 1 BGB).

Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen

§ 555e BGB sieht ein Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen vor. Danach kann der Mieter nach Zugang der Modernisierungsankündigung das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Dabei ist zu beachten, dass die Kündigung bis zum Ablauf des Monats erfolgen muss, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Streitfall(e) Luxusmodernisierung

Luxusimmobilien

Foto: Artazum LLC/Bigstock

Der Begriff Luxusmodernisierung ist zweifelsohne ideologisch besetzt. Was im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme Luxus bedeutet, ist letztlich eine Einzelfallentscheidung, da der Gesetzgeber diesbezüglich keine richtungsweisende Definition geschaffen hat. Für die einen mag es schon Luxus sein, wenn die marode Altbauwohnung mit Heizung und Bad ausgestattet wird, für andere beginnt der Luxus hingegen erst bei Fußbodenheizung, Kamin und goldenen Wasserhähnen. Der BGH hat sich in einem Urteil mal mit dem Begriff der Luxusmodernisierung auseinandergesetzt und festgestellt, dass der Vermieter zwar grundsätzlich die Art und Weise, wie er den Wohnwert seiner Wohnungen verbessert, selbst auswählen kann. Die Grenze dabei sei jedoch die Luxusmodernisierung. So solle der Mieter vor besonders aufwendigen Maßnahmen, die zu unzumutbaren Härten führen können, geschützt werden (BGH, Urt. v. 20. Juli 2015 – Az. VIII ZR 253/04). Mit anderen Worten: eindeutige Luxusmodernisierungen muss der Mieter jedenfalls nicht hinnehmen. Ebenfalls muss er nicht dulden, dass durch die Modernisierung beispielsweise die Wohnfläche verkleinert wird, Räume gänzlich wegfallen oder aber Vergrößerungen des Wohnungsgrundrisses erfolgen. Einwände muss der Mieter dem Vermieter schriftlich innerhalb eines Monats nach der Ankündigung der Modernisierung mitteilen.

Mietminderung bei Beeinträchtigung der Mietsache möglich?

Grundsätzlich ist auch bei Modernisierungsmaßnahmen an eine Mietminderung zu denken. Wird durch die entsprechenden Arbeiten der Mietgebrauch beeinträchtigt, kann der Mieter somit prinzipiell die Miete mindern. Eine Ausnahme gilt aber hinsichtlich energetischer Modernisierungsmaßnahmen (z.B. durch Fassadendämmung): in diesem Fall darf der Mieter die Miete für drei Monate nicht mindern (§ 536 Abs. 1a BGB).

Mieterhöhung nach Modernisierung

Nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen kann der Vermieter die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten gem. § 559 Abs. 1 BGB erhöhen. Hat der Mieter gegenüber dem Vermieter mitgeteilt, dass die Mieterhöhung eine wirtschaftliche Härte für ihn ist, dann muss der Vermieter (bzw. im Streitfall der Richter) dies im Rahmen einer Interessenabwägung prüfen und ggf. entsprechend berücksichtigen.

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