Wasserschaden in WEG – WEG-Verwalter muss unverzüglich Schadensursache ermitteln

Wasserschäden in WEG: Verpflichtungen und Verantwortlichkeiten des Verwalters

Ein kürzlich ergangenes Urteil des Landgerichts Lüneburg hat die Pflichten und Verantwortlichkeiten eines WEG-Verwalters im Falle eines Wasserschadens in den Fokus gerückt. Das Urteil, datiert auf den 28.10.2022, befasst sich insbesondere mit den Anforderungen an den Verwalter, wenn in einer Wohnung innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) Feuchtigkeitsschäden auftreten.

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Die zentralen Fragen des Falles

Die Kläger, Eigentümer einer Wohnung innerhalb einer WEG, hatten Feuchtigkeitsschäden in ihrer Wohnung festgestellt und die Beklagte, die Verwalterin der WEG, darauf hingewiesen. Sie forderten die Beklagte auf, die notwendigen Maßnahmen zu ergreifen, um die Ursache der Feuchtigkeit zu ermitteln und den Schaden zu beheben. Die zentrale Frage des Falles war, ob die Beklagte ihrer Verpflichtung nachgekommen war, die Schadensursache unverzüglich zu ermitteln und die notwendigen Maßnahmen zur Mängelbeseitigung zu treffen.

Die Handlungen des Verwalters und die rechtlichen Überlegungen

Die Beklagte hatte in Reaktion auf den gemeldeten Schaden ein spezialisiertes Fachunternehmen beauftragt, um die Ursache der Feuchtigkeit zu ermitteln. Dieses Unternehmen stellte fest, dass sich Feuchtigkeit auch in den Schächten der Versorgungsleitungen befand, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten. Das Amtsgericht Cuxhaven hatte in erster Instanz entschieden, dass die Beklagte ordnungsgemäß gehandelt hatte und ihre Verpflichtungen aus § 27 WEG erfüllt waren.

Das Landgericht Lüneburg bestätigte in seiner Entscheidung die Auffassung des Amtsgerichts. Es wurde betont, dass es Aufgabe des Verwalters ist, bei möglichen Schäden des Gemeinschaftseigentums unverzüglich die Schadensursache und die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen festzustellen. Das Gericht stellte klar, dass die Beauftragung eines Fachunternehmens durch die Beklagte innerhalb der von den Klägern erteilten Einwilligung lag und somit rechtmäßig war.

Die Tragweite des Urteils

Das Urteil des Landgerichts Lüneburg unterstreicht die Verhaltenspflichten eines WEG-Verwalters im Falle eines Wasserschadens. Es betont die Notwendigkeit für den Verwalter, proaktiv zu handeln und die notwendigen Schritte zur Ermittlung und Behebung von Schäden zu unternehmen, insbesondere wenn diese das Gemeinschaftseigentum betreffen könnten. Das Urteil macht auch deutlich, dass die Einwilligung der Wohnungseigentümer eine wichtige Rolle spielt und dass Maßnahmen, die innerhalb dieser Einwilligung liegen, als rechtmäßig betrachtet werden.

Das Urteil bietet somit eine klare Richtschnur für WEG-Verwalter und Wohnungseigentümer gleichermaßen und betont die Bedeutung einer klaren Kommunikation und Zusammenarbeit zwischen den Parteien im Falle eines Wasserschadens.

Das vorliegende Urteil

LG Lüneburg – Az.: 3 S 36/22 – Beschluss vom 28.10.2022

In dem Rechtsstreit hat die 3. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg am 28.10.2022 beschlossen:

1.) Die Kläger werden darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Cuxhaven vom 13.04.2022 – 5 C 478/20 – gem. § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da die Kammer einstimmig davon überzeugt ist, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordern und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist.

2.) Den Klägern wird Gelegenheit zur Stellungnahme und ggf. zur Zurücknahme der Berufung binnen 3 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses gegeben.

Gründe

I.

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Schadensersatz wegen eines ihnen entstandenen Mietausfalls in Anspruch.

Wegen der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen und der gestellten Anträge wird gem. § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Cuxhaven vom 13.04.2022 (Bl. 118 ff. d.A.).

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, es fehle hinsichtlich eines Anspruchs aus § 14 Abs. 2 WEG a.F. an der Passivlegitimation der Beklagten, hinsichtlich eines Anspruchs aus § 823 Abs. 1 BGB bzw. § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 303 Abs. 1 StGB an der Rechtswidrigkeit der Verletzung der Sachsubstanz des klägerischen Eigentums. Die Beklagte als Verwalterin der Wohnungseigentumsgemeinschaft habe ordnungsgemäß gehandelt und insbesondere ihre Verpflichtungen aus § 27 WEG erfüllt. Bei zumindest möglichen Schäden des Gemeinschaftseigentums sei es Aufgabe des Verwalters, unverzüglich die Schadensursache und die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen festzustellen. Vorliegend sei in der Wohnung der Kläger Feuchtigkeit festgestellt worden, worauf die Kläger die Beklagte hingewiesen und dahingehend angewiesen hätten, das Erforderliche zu veranlassen. Da die Ursache der Feuchtigkeit unklar geblieben und es bei Feststellung der Feuchtigkeit möglich gewesen sei, dass die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liege, habe die Beklagte die Ursachen der Feuchtigkeit ermitteln müssen. Die Beklagte habe ein spezialisiertes Fachunternehmen beauftragt, welches festgestellt habe, dass sich ebenfalls Feuchtigkeit in den Schächten der Versorgungsleitungen, die zum Gemeinschaftseigentum gehörten, befinde. Die von dem Fachunternehmen vorgenommene Bauteilöffnung in der klägerischen Wohnung sei erforderlich und gerechtfertigt gewesen. Die Schadensursache habe letztlich nicht ermittelt werden können. Der Feuchtigkeitsschaden sei durch Trocknungsmaßnahmen behoben worden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Urteilsbegründung wird auf die Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (Bl. 120 d. A.).

Gegen dieses Urteil, das den Prozessbevollmächtigten der Kläger am 20.04.2022 zugestellt worden ist, haben die Prozessbevollmächtigten der Kläger mit Schriftsatz vom 20.05.2022 Berufung beim Landgericht Stade eingelegt. Nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist haben die Kläger ihr Rechtsmittel dann mit Schriftsatz vom 20.07.2022, der ebenfalls am selben Tag beim Landgericht Stade eingegangen ist, begründet (Bl. 146 ff. d. A.). Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 01.08.2022 beantragt, die Berufung als unzulässig zu verwerfen und auf die Sonderzuständigkeit des Landgerichts Lüneburg gemäß § 72 Abs. 2 GVG in Verbindung mit § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG hingewiesen. Daraufhin haben die Prozessbevollmächtigten der Kläger mit Schriftsatz vom 11.08.2022 hilfsweise die Verweisung an das Landgericht Lüneburg beantragt und vorsorglich Antrag auf Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gestellt. Mit Beschluss vom 06.09.2022 hat das Landgericht Stade auf seine Unzuständigkeit hingewiesen. Dieser Beschluss wurde den Prozessbevollmächtigten der Kläger am 13.09.2022 zugestellt. Mit Schriftsatz vom 19.09.2022 haben die Prozessbevollmächtigten der Kläger die Berufung zum Landgericht Stade zurückgenommen. Ebenfalls mit Schriftsatz vom 19.09.2022, eingegangen am 20.09.2022, haben die Prozessbevollmächtigten der Kläger Berufung beim Landgericht Lüneburg eingelegt und zugleich Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragt.

Mit ihrer Berufung greifen die Kläger das amtsgerichtliche Urteil insgesamt an. Das Amtsgericht habe den Sachverhalt falsch bewertet, zudem rechtfertigten die Tatsachen eine andere Entscheidung. Es sei unstreitig, dass der Schaden und auch die Ursache des Feuchtigkeitsschadens allein das Sondereigentum der Kläger betroffen hätten. Die vom Amtsgericht angeführten Rechtfertigungsgründe griffen daher mit Blick auf die Inanspruchnahme des Sondereigentums der Kläger nicht. Das Amtsgericht habe zudem die Beweislastverteilung nicht berücksichtigt. Die Substanzbeschädigung des Sondereigentums der Kläger indiziere die Rechtswidrigkeit des Handelns der Beklagten. Es sei daher an der Beklagten, rechtfertigende Umstände darzulegen und zu beweisen. Dies habe die Beklagte jedoch nicht getan, sie habe sich lediglich darauf berufen, keine unerlaubte Handlung begangen zu haben.

Die Kläger beantragen, die Beklagte unter Abänderung des unter dem 13.04.2022 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Cuxhaven zum Aktenzeichen 5 C 478/20 zu verurteilen, an die Kläger 3.462,18 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.08.2020 zu zahlen, darüber hinaus vorprozessual entstandene Anwaltskosten in Höhe von 490,91 Euro in gesetzlicher Höhe zu verzinsen seit Klagezustellung.

Die Beklagte hat beim Landgericht Lüneburg noch keinen Antrag gestellt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

1. An der Zulässigkeit der Berufung bestehen bereits Zweifel. Insofern verweist die Kammer auf die bereits geäußerte Rechtsauffassung im Schreiben vom 30.09.2022. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass es für die Kammer nicht nachvollziehbar ist, weshalb es sich wie die Prozessbevollmächtigten der Kläger meinen in dem vorliegenden Fall nicht um eine Wohnungseigentumssache im Sinne des § 43 Abs. 2 WEG handeln soll. Für Klagen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter – wie vorliegend – greift § 43 Abs. 3 WEG. Dies gilt auch bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen, gleich aus welcher Rechtsgrundlage – wie das Landgericht Stade bereits zutreffend ausgeführt hat. Entgegen der Ansicht der Kläger sind auch Ansprüche wegen unerlaubter Handlung hiervon in jedem Fall dann umfasst, wenn diese im Zusammenhang mit der Verwaltertätigkeit stehen (Roth, in: Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 43 Rn. 93). Überdies könnte vorliegend ein Fall vorliegen, wonach den Prozessbevollmächtigten der Kläger das Festhalten an ihrer – auf die unrichtige Rechtsmittelbelehrung gestützten – fehlerhaften rechtlichen Beurteilung ausnahmsweise als Nachlässigkeit zum Vorwurf gemacht werden, weshalb der Wiedereinsetzungsantrag auch unter Berücksichtigung der einschlägigen höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 21.02.2020 – V ZR 17/19) verfristet sein könnte. Hierzu ist die Kammer noch zu keiner abschließenden Entscheidung gelangt.

2. Die Berufung hat jedoch jedenfalls in der Sache keine Aussicht auf Erfolg.

a) Ohne Erfolg berufen sich die Kläger zunächst darauf, dass das Amtsgericht Cuxhaven seiner Entscheidung einen falschen Sachverhalt zugrunde gelegt habe.

Soweit die Kläger in der Berufungsbegründung vom 20.07.2022 (Bl. 146 ff. d. A.) behaupten, es sei unstreitig, dass der Schaden allein das Sondereigentum der Kläger betreffe und die Ursache des Feuchtigkeitsschadens ausschließlich im Sondereigentum der Kläger festzumachen gewesen sei, trifft dies nicht zu. Bereits in der Klageerwiderung hatte die Beklagte vorgetragen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen auf einen (Leitungs-)Wasserschaden mit der Ursache im Gemeinschaftseigentum hingewiesen habe (Bl. 28 d. A.). Zudem erkennen die Kläger selbst, dass die Beklagte jedenfalls im Schriftsatz vom 02.11.2022 zur Beeinträchtigung und Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch den Wasserschaden vorgetragen hat. Es ist dabei – anders als die Kläger meinen – unschädlich, dass die Beklagte diesen Vortrag nicht bereits mit der Klageerwiderung, sondern erst mit Schriftsatz vom 02.11.2022 gemacht hat. Die eingangs genannten klägerischen Behauptungen waren mithin zu Recht vom Amtsgericht Cuxhaven nicht als zugestanden zu bewerten.

b) Soweit das Amtsgericht Cuxhaven festgestellt hat, dass es an der Rechtswidrigkeit der Verletzung der Sachsubstanz des klägerischen Eigentums mangelt, ist dies ebenfalls nicht zu beanstanden.

Nach Auffassung des Berufungsgerichts stellt sich die Beauftragung der Beklagten durch die Kläger im Hinblick auf den eingetretenen Feuchtigkeitsschaden „das Erforderliche zu veranlassen“ als (das Handeln der Beklagten rechtfertigende) Einwilligung dar, welche die grundsätzlich indizierte Rechtswidrigkeit entfallen lässt. Diese weit gefasste Ermächtigung der Beklagten ist zum Zeitpunkt ihrer Abgabe jedenfalls dahingehend zu verstehen, dass die Beklagte die Ursache für den Feuchtigkeitsschaden finden und beheben sollte. Indem die Beklagte ein spezialisiertes Fachunternehmen mit der Prüfung des Feuchtigkeitsschadens beauftragte, handelte sie innerhalb dieser Einwilligung. Dass mit der Ursachenforschung und -behebung auch eine Substanzverletzung am Sondereigentum der Kläger einhergehen kann, versteht sich für die Kammer von selbst und ist folglich mangels expliziter Ausnahme durch die Kläger von deren Einwilligung umfasst.

Daneben entfällt die Rechtswidrigkeit auch deshalb, weil § 14 Nr. 4 WEG a.F. den Klägern eine Duldungspflicht auferlegt hinsichtlich Betreten und Benutzen ihres Sondereigentums, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Dies hat das Amtsgericht Cuxhaven ebenfalls zutreffend festgestellt. Die Duldungspflicht der Kläger umfasst mithin auch Maßnahmen, die die Beklagte nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. zu treffen verpflichtet und berechtigt war. Rechtsfehlerfrei stellt das Amtsgericht Cuxhaven die sich aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. herzuleitende Pflicht und auch Berechtigung des Verwalters zur Ursachenerforschung und -behebung bei Vorliegen eines Feuchtigkeitsschadens dar: Der Verwalter ist bei Feststellung eines Wasserschadens in einer Wohnung, dessen Ursache im gemeinschaftlichen Eigentum liegen kann, verpflichtet und eben auch berechtigt, unverzüglich Feststellungen einzuleiten zu Art, Umfang und Ursache der Feuchtigkeit, auch um zu klären, ob Eilmaßnahmen geboten sind (OLG München, Beschluss vom 15.05.2006 – 34 Wx 156/05; BayObLG, Beschluss vom 29.01.1998 – 2 Z BR 53/97; LG München I, Urteil vom 15.10.2012 – 1 S 26801/11). Bei Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum dürfte ein Mangel bzw. Schaden am Gemeinschaftseigentum immer naheliegen, beispielsweise eine Dach- oder Wandundichtigkeit oder ein Rohrschaden an wasserführenden Leitungen innerhalb des Gemeinschaftseigentums. Auch die Beklagte nahm im Zeitpunkt der Meldung des Feuchtigkeitsschadens unstreitig an, dass der Schaden auch das Gemeinschaftseigentum betreffen könnte. Folglich handelte die Beklagte innerhalb der ihr obliegenden Berechtigung und Verpflichtung aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG a.F. und damit rechtmäßig.

III.

Da die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hat, dürfte sich aus Kostengründen die Zurücknahme der Berufung empfehlen. In diesem Falle würden sich die Gerichtsgebühren von 4,0 auf 2,0 Gebühren ermäßigen (Ziff. 1222 Nr. 1 Kostenverzeichnis zum GKG).