AG Hildesheim – Az.: 44 C 26/12 – Urteil vom 13.11.2012
1. Der in der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft … am 12.04.2012 zu TOP 3 („Einzel-und Gesamtabrechnung 2011“) gefasste Beschluss wird für ungültig erklärt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Vollstreckung wegen der Gerichtskosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten über die Gültigkeit der in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.04.2012 zu den Tagesordnungspunkten 3 (Genehmigung der Einzel- und Gesamtabrechnung 2011), 4 (Verwalterbestellung) und 7 (Genehmigung des Wirtschaftsplans 2012/2013) gefassten Beschlüsse.
Die Kläger sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft Unter den Eichen 4-19, 21 in Hildesheim. Die Gesamtwohnfläche beträgt 5.736,44 m2.
Der Kläger zu 1. ist Eigentümer der Wohnung Nr. 10 mit einer Fläche von 72,55 m2 und einem Miteigentumsanteil von 1265/100.000.
Der Kläger zu 2. ist Eigentümer der Wohnung Nr. 28 mit einer Fläche von 67,13 m2 und einen Miteigentumsanteil von 1170/100.00.
§ 10 der Teilungserklärung bestimmt, dass jeder Wohnungseigentümer verpflichtet ist, Beiträge zur Deckung der Bewirtschaftungskosten zu leisten.
Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus den Verwaltungskosten, den Betriebskosten, der Instandhaltungspauschale und den Heizkosten.
Der auf den Wohnungseigentümer entfallende Anteil an den vorstehend genannten Kosten wird entsprechen den Quadratmetern Wohn-/Nutzfläche ermittelt.
Hiervon gelten für die Verwaltungskosten, die pro Wohnungseigentum berechnet werden, und weitere Kostenpositionen Ausnahmen. Im Übrigen gilt die gesetzliche Regelung.
Auf die laufenden Geldleistungen haben die Wohnungseigentümer angemessene monatliche Abschlagszahlungen (Wohngeld) zu leisten.
Die Höhe wird von dem Verwalter im Wirtschaftsplan festgesetzt.
Der Wirtschaftsplan wird jeweils für ein Geschäftsjahr im Voraus bis zum 31. März vom Verwalter aufgestellt und sodann beschlossen.
Bei Nichtteilnahme am Bankeinzugsverfahren ist eine Mehrarbeitspauschale zu entrichten.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Teilungserklärung vom 16.08.1993 (Anlage K 2) Bezug genommen.
Am 12.04.2012 beschloss die Eigentümergemeinschaft unter Top 3 die „Einzel- und Gesamtabrechnung 2011“. Wegen des Inhalts der den Klägern am 20.02.2012 erteilten Einzelabrechnungen wird auf die Anlagen K 6 und K 7 verwiesen.
Eine davon gesonderte Gesamtabrechnung gibt es nicht.
Unter Top 7 beschloss die Eigentümergemeinschaft am 12.04.2012, den bestehenden Wirtschaftsplan fortzuschreiben. Dieser soll solange gültig bleiben, bis ein neuer beschlossen wird.
Wegen des Inhalts der den Klägern erteilten Wirtschaftspläne vom 18.03.2011 wird auf Anlagen B 8 und B 9 (Bl. 103 ff d.A.) Bezug genommen.
Der Wirtschaftsplan vom 18.03.2011 war erstmals so am 18.03.2011 beschlossen worden; auf das Protokoll (Anlage, Bl. 160 d.A.) wird verwiesen.
Ferner wurde am 12.04.2012 unter Top 4 die jetzige Verwalterin für weitere fünf Jahre bestätigt.
Alle Entscheidungen vom 12.04.2012 ergingen „mehrheitlich“.
Wegen der Beschlussfassung wird auf das Protokoll vom 12.04.2012 (Anlage Bl.116 d.A.) verwiesen.
Die Verwalterin legte die Instandhaltungsrücklage bei der Deutschen Bank auf einem Konto an, deren Inhaberin sie selbst ist; auf Anlage K 5 wird verwiesen.
Da die Deutsche Bank Schwierigkeiten bei der Einrichtung von Konten macht, deren Inhaberin Wohnungseigentümergemeinschaften sind, begründet die Verwalterin eine neue Geschäftsbeziehung zur Sparkasse Hannover. Dort soll bis Ende 2012 ein neues Konto für die Instandhaltungsrücklage auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft eingerichtet und geführt werden.
Die Kläger rügen zu Top 3 des Beschlusses vom 12.04.2012, dass es keine gesonderte Gesamtjahresabrechnung gibt.
Die vorgelegte Jahresabrechnung sei nicht hinreichend verständlich. Die Instandhaltungsrücklage sei nicht ausgewiesen. Soweit einzelne Positionen nicht nach Wohnfläche, sondern nach Miteigentumsanteilen abgerechnet würden, entspreche der Umlageschlüssel nicht § 10 der Teilungserklärung.
Entsprechendes gelte für den unter Top 7 beschlossenen Wirtschaftsplan.
Erstmals mit Schriftsatz vom 06.09.2012 haben die Kläger eingewandt, dass der Wirtschaftsplan für 2012 sowie 2013 und damit für mehr als ein Jahr beschlossen worden sei.
Die Kläger rügen zu Top 4, die Neubestellung der Verwalterin widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung.
Sie haben behauptet, die Verwalterin führe keine Beschlusssammlung.
Nach Vorlage derselben behaupten sie nunmehr, diese sei nicht ordnungsgemäß.
Sie rügen ferner wegen des bei der Deutschen Bank geführten Treuhandkontos einen Verstoß gegen § 27 V WEG und § 2 Nr.3 des Verwaltervertrages.
Aus der Summe der Pflichtverletzungen, zu denen insbesondere auch die nicht ordnungsgemäßen Abrechnungen gehörten, läge ein Grund zur sofortigen Abberufung vor.
Die Kläger beantragen,
1. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.04.2012 zu TOP 3 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;2. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.04.2012 zu TOP 4 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;
3. den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 12.04.2012 zu TOP 7 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie sind der Auffassung, dass die Gesamtjahresabrechnung in den vorgelegten Einzelabrechnungen enthalten und das zulässig sei.
Es seien nur Positionen nach Miteigentumsanteilen gemäß § 16 Abs.2 WEG umgelegt worden, die in der Teilungserklärung nicht genannt würden.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.10.2012 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die Anfechtungsklage ist gemäß §§ 43 Nr. 4, 46 Abs.1 WEG zulässig.
Sie ist innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung am 12.04.2012 erhoben und auch fristgerecht begründet worden.
Die Klage ist aber nur teilweise begründet.
II.
Der auf der Eigentümerversammlung vom 12.04.2012 zu Top 3 gefasste Beschluss über die Genehmigung der „Einzel- und Gesamtabrechnung 2011“ ist für ungültig zu erklären, weil dieser Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung gemäß § 21 Abs.3 WEG widerspricht.
Gemäß § 28 Abs.3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Jahres eine Abrechnung aufzustellen. Diese muss eine geordnete und übersichtliche Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das Wirtschaftsjahr enthalten.
Die Jahresabrechnung besteht zwingend aus zwei Teilen:
Die Gesamtabrechnung listet die gesamten Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres auf. Die bloße Nennung von Gesamtkosten ist grundsätzlich keine ordnungsgemäße Gesamtabrechnung (OLG Köln, ZMR 2008, 478; OLG Düsseldorf, NZM 2007, 811). Die Jahresabrechnung muss eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung beinhalten. Sie soll es den Eigentümern ermöglichen, die Vermögenslage der Gemeinschaft zu erkennen und die Jahresabrechnung auf Plausibilität zu prüfen.
In der Gesamtabrechnung sind auch die Zahlungen der Wohnungseigentümer für die Instandhaltungsrückstellung als Einnahmen auszuweisen. Zudem muss die Gesamtabrechnung Angaben über die Höhe der gebildeten Rücklagen und die Kontostände enthalten – und zwar jeweils zum Anfang und zum Ende des Abrechnungsjahres (BGH ZWE 2010, 170; OLG Hamburg, ZMR 2007, 550 (552)).
Die Entwicklung der Konten und der Instandhaltungsrücklage ist darzustellen.
Aus der Gesamtabrechnung sind dann die jeweiligen Einzelabrechnungen abzuleiten.
Diese können nicht isoliert und schon gar nicht ohne Gesamtabrechnung beschlossen werden. Werden lediglich Einzelabrechnungen als Jahresabrechnung beschlossen, entspricht dies nicht ordnungsgemäßer Verwaltung (OLG Düsseldorf, a.a.O.).Diesen Anforderungen genügen die angefochtenen Abrechnungen für 2011 nicht.
Es handelt sich hierbei nur um Einzelabrechnungen.
Dass diese auch die zugrunde gelegten Gesamtausgaben und -Einnahmen enthalten, macht sie nicht zu einer Gesamtabrechnung.
Eine den obigen Anforderungen entsprechende Gesamtabrechnung fehlt.
Es liegt schon formal keine Gesamtabrechnung vor. Inhaltlich fehlt eine Darstellung der Kontostände auf den Gemeinschaftskonten – jeweils zum 01.01.2011 und zum 31.12.2011. Eine geordnete und nachvollziehbare Darstellung der Kontoentwicklungen liegt nicht vor. Die erforderliche Darstellung der Instandhaltungsrücklage fehlt.
Da die Einzelabrechnungen aus der Gesamtabrechnung herzuleiten sind, diese aber fehlt, liegen auch keine wirksamen Einzelabrechnungen vor.
Der Beschluss zu Top 3 – Genehmigung der Jahresabrechnung – war deshalb vollständig und nicht nur hinsichtlich einzelner Rechnungspositionen aufzuheben.
Wegen der zu erfolgenden Neuabrechnung wird vorsorglich auf folgendes hingewiesen:
Soweit von den Klägern der Umrechnungsschlüssel gerügt wird, könnte es sich empfehlen, dass die Verwalterin zusammen mit der Gemeinschaft prüft, ob die gerügten Positionen unter § 10 der Teilungserklärung – der ggf. auszulegen ist – fallen oder nicht (dann § 16 Abs. 2 WEG). Über das Ergebnis sollte ein Beschluss gefasst werden, damit die Unsicherheiten für die Zukunft beseitigt werden. Das sollte auch kein Problem sein, weil derzeit beide Umlegungsmaßstäbe zum gleichen Ergebnis führen.
Bei den Kosten für den Zensus dürfte zu prüfen sein, ob es sich um Verwaltungskosten handelt; der Begriff „Rechts- und Beratungskosten“ ist nicht transparent.
Im Rahmen der zu erstellenden Gesamtabrechnung sollte es leicht möglich sein die Rechtsverfolgungskosten, soweit diese auf die Gemeinschaft umzulegen sind, transparenter als bislang darzustellen.
Die Kosten für das Lastschriftverfahren finden ihren Rechtsgrund in § 10 der Teilungserklärung. Über die Höhe der „Mehrbearbeitungspauschale“ ist aber neu zu beschließen, falls nicht nur DM 2,00 (€ 1,02) – wie am 13.04.2000 beschlossen – berechnet werden sollen. Ferner ist klar zu regeln, ob der festgesetzte Betrag nur einmal jährlich, monatlich oder je Vorgang erhoben werden soll.
Schließlich sollte zukünftig in dem Protokoll festgehalten werden, wie viele Stimmenanteile bei der Versammlung anwesend bzw. vertreten waren und mit welcher Stimmenmehrheit jeweils die einzelnen Beschlüsse zustande gekommen sind.
III.
Die Anfechtung des Beschlusses zu Top 7 – Fortschreibung des Wirtschaftsplanes von 2011 – ist unbegründet.
Zwar sind grundsätzlich auch ein Gesamt- und Einzelwirtschaftspläne aufzustellen (§ 28 Abs.1 Nr.1 und 2 WEG); ferner ist darin die Instandhaltungsrücklage aufzunehmen (§ 28 Abs.1 Nr.3 WEG).
Das sollte zukünftig unbedingt beachtet werden.
Aber an den Wirtschaftsplan sind nicht so strenge Anforderungen zu stellen, wie an die Jahresabrechnung. Denn hierbei geht es im Wesentlichen nur um eine Schätzung bzw. Prognose der Einnahmen und Ausgaben für das nächste Jahr. Maßstab muss sein, dass einerseits die Gemeinschaft auskömmliche Einnahmen erzielt und zu hohe Nachschusspflichten in der Jahresabrechnung möglichst vermieden werden. Andererseits sind eine Überforderung der Eigentümer im laufenden Jahr und überhöhte Vorauszahlungen ebenfalls zu vermeiden. Da hier weder unzureichende Einnahmen der Gemeinschaft noch eine übermäßige Belastung der Eigentümer – auch der Kläger – zu erkennen sind, könnte der vorgelegte Wirtschaftsplan ggf. ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Die Kläger haben auch gar nicht vorgetragen, dass die darin festgelegten Vorauszahlungen sie ungebührlich belasten. Der Plan ist auch nicht für zwei Jahre beschlossen worden, sondern nur für den Zeitraum März 2012 bis März 2013; das ist ein Jahr und dieser Zeitraum ergibt sich aus der Teilungserklärung.
Nicht ordnungsgemäßer Verwaltung könnte es aber entsprechen, wenn der alte Wirtschaftsplan nur einfach fortgeschrieben wird, insbesondere wenn das über mehrere Jahre geschieht. Denn der Wirtschaftsplan muss sich an den aktuell zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben für das Folgejahr orientieren. Diese bleiben in der Regel nicht über mehrere Jahre gleich. Abgesehen von den allgemeinen Preissteigerungen verändern sich auch die Kosten für Instandhaltung und Rücklagen – die im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sind. Auch können nicht über mehrere Jahre dieselben Rechtsverfolgungskosten „mitgeschleppt“ werden.
Diese Fragen bedürfen hier aber keiner weiteren Vertiefung.
Soweit ersichtlich ist der Plan am 18.03.2011 neu erstellt worden; es handelt sich mithin 2012 um die erste Fortschreibung.
Aber selbst wenn es hier nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen haben sollte, den Wirtschaftsplan von 2011/2012 für 2012/2013 fortzuschreiben, ist die Anfechtung unbegründet. Denn der Wirtschaftsplan 2011 hätte auch ohne ausdrücklichen Beschluss vom 12.04.2012 fortbestanden, bis ein neuer Plan beschlossen wird.
Die Kläger hätten 2012 mithin allenfalls einen positiven Anspruch gegenüber der Verwalterin auf Vorlage eines neuen Planes gehabt. Dieser Anspruch ist aber nicht durch Aufhebung des Fortschreibungsbeschlusses vom 12.04.2012 zu erfüllen.
Vielmehr hätte die Verwalterin zunächst in einer Eigentümerversammlung durch Beschluss angehalten werden müssen, einen neuen Wirtschaftsplan für 2012/2013 zu erstellen. Hätte sie sich geweigert, hätten die Wohnungseigentümer ggf. dann einen einklagbaren Anspruch gehabt.
Dieser positive Anspruch ist nicht Gegenstand des Rechtsstreits. Dieser kann auch nicht durch die Aufhebung des Fortschreibungsbeschlusses erfüllt werden; damit ist überhaupt nichts gewonnen.
Der nunmehr fortgeschriebene Plan vom 18.03.2011 ist nicht mehr anfechtbar.
Denn darüber ist bereits am 18.03.2011 bestandskräftig beschlossen worden.
Er ist auch nicht nichtig.
IV.
Die Anfechtung des Beschlusses zu Top 4 – Bestätigung der Verwalterin für weitere fünf Jahre – ist unbegründet.
Die erneute Bestellung der Verwalterin durch Beschluss vom 12.04.2012 würde nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen, wenn ein wichtiger Grund zur sofortigen Abberufung vorgelegen hätte. Der Maßstab an die Unwirksamkeit der Bestellung ist dabei noch höher, als der für die Abberufung gemäß § 26 WEG: Das Gericht darf nicht ohne wirklich zwingenden Grund in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümergemeinschaft eingreifen.
Ein wichtiger Grund zur Abberufung liegt gemäß § 26 Abs.1 Satz 4 WEG regelmäßig vor, wenn der Verwalter keine Beschlusssammlung führt.
Das haben die Kläger zunächst wahrheitswidrig behauptet.
Dieser Abberufungsgrund liegt hier aber gerade nicht vor, weil die Verwalterin eine Beschlusssammlung führt. Diese ist auch ordnungsgemäß; auf die Anlage B 6 (Bl. 98 ff d.A.) wird verwiesen.
Die übrigen vorgetragenen Gründe genügen – auch in der Summe – nicht für eine Abberufung der Verwalterin und schon gar nicht für die Aufhebung der erneuten Bestellung. Das ist in der mündlichen Verhandlung eingehend erörtert worden.
Die Verwalterin hat getrennte Konten eingerichtet; die Anlage von Treuhandkonten in der hier bislang gewählten Form entsprach der früheren – auch von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebilligten – Praxis. Die Verwalterin ist auch nicht uneinsichtig. Sie ist bereit, wie mittlerweile geboten, eigene Konten für die Eigentümergemeinschaft einzurichten. Da dies bei der Deutschen Bank auf Schwierigkeiten stößt, wechselt die Verwalterin die langjährige Geschäftsbeziehung, was mit erheblichem Aufwand verbunden ist.
Die Kläger verkennen bzw. negieren die hohen Anforderungen, die an eine Abberufung der Verwalterin durch gerichtlichen Beschluss zu stellen sind. Sie übersehen auch, dass die Verwalterin seit bald 15 Jahren für die Gemeinschaft tätig ist. Dass sie von der Mehrheit der Wohnungseigentümer zum wiederholten Mal bestätigt worden ist, spricht dafür, dass die Erfahrungen mit ihr über viele Jahre so schlecht nicht gewesen sein können. Das Gericht ist wegen der vorgetragenen Gründe nicht befugt, in die Autonomie der Eigentümergemeinschaft einzugreifen und die gewollte Mehrheitsentscheidung auf den Wunsch einer Minderheit hin aufzuheben.
V.
Soweit der Schriftsatz der Kläger vom 24.10.2012 neues Vorbringen enthält, das über eine Erwiderung auf den Schriftsatz vom 02.10.2012 hinausgeht, war dieses nicht nachgelassen und wird es gemäß § 296 a ZPO zurückgewiesen.
VI.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs.1 ZPO unter Berücksichtigung des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens beider Parteien. Für eine Kostentragung durch die Verwalterin gemäß § 49 Abs. 2 WEG gibt es keinen durchgreifenden Grund.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.
