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WEG – abweichende Regelung der Instandhaltungs- und Kostentragungspflichten

LG Berlin – Az.: 55 S 86/18 WEG – Urteil vom 18.12.2018

1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 26.7.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg – 19 C 15/18 – abgeändert. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.010,27 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.12.2016 zu zahlen.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu zahlen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Sach- und Streitstandes in tatsächlicher Hinsicht sowie der Anträge der Parteien wird nach Maßgabe der §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 Satz 2 ZPO in Verbindung mit § 26 Nr. 8 EGZPO abgesehen. Da die Kammer die Revision nicht zugelassen hat, ist ein weiteres Rechtsmittel unzweifelhaft nicht gegeben. Die Beklagte kann die Nichtzulassung der Revision auch nicht mit der Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 544 Abs. 1 ZPO angreifen: Gemäß § 26 Nr. 8 Satz 1 EGZPO, zuletzt geändert durch das Gesetz zur Änderung des Gesetzes betreffend die Einführung der Zivilprozessordnung vom 21.6.2018 (BGBl. I S. 863), ist § 544 ZPO bis einschließlich 31. Dezember 2019 mit der Maßgabe anzuwenden, dass die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision durch das Berufungsgericht nur zulässig ist, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Dies ist vorliegend nicht der Fall.

II.

Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im übrigen zulässige Berufung der Klägerin ist begründet. Die Beklagte ist der Klägerin gegenüber zur Erstattung der durch den Austausch der Kunststofffenster entstandenen Kosten verpflichtet; diese Kostentragungspflicht beruht auf § 8 Nr. 7 der Gemeinschaftsordnung (GO).

1.

Gemäß § 5 Abs. 2 WEG stehen die zu einem Gebäude gehörenden Außenfenster nebst Rahmen zwingend im Gemeinschaftseigentum (BGH v. 2.3.2012 – V ZR 174/11, Tz. 7). Dies hat nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für ihren Austausch zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und die damit verbundenen Kosten nach § 16 Abs. 2 WEG zu tragen hat (BGH, a.a.O.), sofern die Wohnungseigentümer keine abweichenden Regelungen treffen.

Ordnet eine Gemeinschaftsordnung in Abweichung von den Regelungen in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG und § 16 Abs. 2 WEG an, dass einzelne Elemente des gemeinschaftlichen Eigentums nicht von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich, sondern von einzelnen Wohnungseigentümern allein instandgehalten und instandgesetzt werden müssen, so ist zwischen der Verwaltungsbefugnis und der Kostentragungslast zu unterscheiden. Die Verwaltungsbefugnis bestimmt, wer für die notwendigen Arbeiten zuständig ist und sie ggfs. eigenverantwortlich auszuführen hat. Die Kostentragungslast betrifft die Frage, wer die durch eine Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahme entstehenden Kosten tragen muss. Soll die Verwaltungsbefugnis und die Kostentragungslast abweichend vom Gesetz geregelt werden, ist für ihre Wirksamkeit der Regelung erforderlich, dass die Wohnungseigentümer klare und eindeutige Regelungen treffen (BGH v. 22.11.2013 – V ZR 46/12, Tz. 10; BGH v. 2.3.2012 – V ZR 174/11, Tz. 7).

2.

Eine solche klare und eindeutige Regelung haben die Parteien in Bezug auf die Kostentragungslast getroffen. § 8 Nr. 7 GO bestimmt, dass die Kosten der Pflege, ordnungsgemäßen Instandsetzung und Instandhaltung für die Fenster im Bereich des Sondereigentums der jeweilige Sondereigentümer zu tragen hat. Diese Kostentragungspflicht besteht unabhängig davon, ob und in welchem Umfang die Gemeinschaftsordnung dem einzelnen Wohnungseigentümer in § 8 Nr. 4 bis 6 eine eigenständige Instandhaltungsbefugnis oder -verpflichtung auferlegt. Der Regelung in § 8 Nr. 7 GO kann insbesondere nicht entnommen werden, dass sie nur dann gelten soll, sofern allein der einzelne Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums berufen und ihm eine entsprechende Verwaltungsbefugnis zugewiesen wird. Vielmehr gilt sie – entsprechend ihrem Wortlaut – auch für solche Instandhaltungsmaßnahmen, die nicht in die Verwaltungsbefugnis des einzelnen Wohnungseigentümers, sondern in die der Gemeinschaft fallen.

Es ergeben sich auch aus einer Gesamtschau der Regelungen in § 8 GO keine Anhaltspunkte, die die Annahme des Amtsgerichts tragen könnten, der Begriff der Instandsetzung und Instandhaltung erfasse ausnahmsweise und abweichend vom allgemeinen Sprachgebrauch (vgl. insoweit BGH v. 2.3.2012 – V ZR 174/11, Tz. 9) nicht auch den vollständigen Austausch der Fenster. Der Umstand, dass ein Wohnungseigentümer die Fenster nicht eigenmächtig austauschen, sondern nur die Gemeinschaft dies anordnen darf (§ 8 Nr. 2 GO), hat daher nicht zur Folge, dass er im Fall eines von der Gemeinschaft vorgenommenen Austausches von seiner Kostentragungspflicht befreit ist.

III.

Der Zinsanspruch beruht auf §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 2, 288 Abs. 1 BGB, die Kostenentscheidung auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Revision hat die Kammer nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO für eine Zulassung nicht gegeben sind. Die für die Auslegung einer Teilungserklärung maßgeblichen Rechtssätze ergeben sich u.a. aus den beiden zitierten Entscheidungen des BGH. Die Rechtssache hat daher weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs.

 

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