AG Wilhelmshaven, Az.: 6 C 331/12, Urteil vom 08.04.2014
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits und des selbständigen Beweisverfahrens (…) sowie die durch die Nebeninterventionen in diesem Verfahren auf Beklagtenseite entstandenen Kosten zu tragen. Die durch die Nebenintervention auf Klägerseite entstandenen Kosten trägt die Streithelferin der Klägerin selbst. Im Übrigen findet ein Kostenausgleich nicht statt.
3. Das Urteil ist – auch hinsichtlich der Kosten der Nebenintervention – vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 105 % der jeweils zu vollstreckenden Beträge.
4. Streitwert: 284.602,78 €.
Tatbestand
Die Klägerin macht Schadenersatzansprüche geltend.
Die Klägerin und die Beklagten sind Teilerbbauberechtigte an der WEG-Anlage B.-Str. …, G.-Str. …, P.-Str. … . Mit dem Anteil am Erbbaurecht ist auf Seiten der Klägerin verbunden das Sondereigentum an einem BCenter und bei der Beklagten das Sondereigentum an einem darüber befindlichen Parkhaus.
Das B.-Center ist vermietet, ursprünglich an den Streithelfer zu 1.) auf Seiten der Klägerin.
Die Kläger behaupten, seit Beginn des Mietverhältnisses sei es, vor allem bei starkem Regen, immer wieder zu Wassereinbrüchen im B.-Center gekommen. Aus diesem Grunde habe der damalige Mieter die Miete um 20 bis 30 % gekürzt. Im März und April 2009 wurden Abdichtungsarbeiten durch die Beklagte durchgeführt. Man einigte sich dahingehend, dass alle gegenseitigen Ansprüche bis 30. April 2009 durch Zahlung einer Abfindung abgegolten sein sollten.
Mit der Klage macht die Klägerin Schadensersatzansprüche seit Mai 2009 geltend.
Sie behauptet hierzu, dass die Abdichtungsarbeiten an dem Parkdeck im Frühjahr 2009 nicht zu dem gewünschten Erfolg geführt hätten. Weiterhin sei insbesondere bei Regenfällen Wasser durch die Decken in das B.-Center eingedrungen und zwar im nahezu monatlichen Rhythmus. Einzelne B.-Bahnen sowie auch die Küche, das Büro, der Bereich der Spielautomaten und Billard-Tische und der Maschinenraum seien durch Wassereinbruch zeitweise unbenutzbar gewesen und hätten zum Teil auch gesperrt werden müssen. Die unter den Decken angebrachten Mineralfaserplatten sowie sämtliche Holzverkleidungen, insbesondere an Außenwänden seien durch das eindringende Wasser ständig feucht. Die Substanz der Mineralfaserplatten sei nachhaltig geschädigt. Ein unangenehmer Modergeruch sei nunmehr wahrnehmbar. Wiederholt seien die Mineralfaserplatten durchgebrochen, eine Platte sei im August 2011 auf dem Kopf eines Gastes gefallen. Aufgrund dieser Mängel sei die Tauglichkeit der Räumlichkeiten zum Betrieb eines B.-Centers erheblich eingeschränkt. Der bisherige Mieter, der Streithelfer auf Seiten der Klägerin zu 1.) sowie der Nachmieter – der Streithelfer zu 2.) – hätten die Miete aufgrund der Tauglichkeitseinschränkungen gemindert. Insgesamt sei die Miete im Zeitraum Mai 2009 bis Februar 2012 um 40.983,60 € gemindert worden.
Im Oktober 2010 sei durch den jetzigen Mieter des B.-Centers, eine Teilsanierung durchgeführt worden. Die Kosten der Teilsanierung machte der Mieter jetzt gegenüber der Klägerin geltend.
Die Klägerin ist der Auffassung, sie habe Anspruch auf Zahlung des Mietausfallschadens und auf Freistellung von der Schadensersatzaufforderung gegenüber dem jetzigen Mieter wegen Verletzung der Pflichten aus dem WEG-Verhältnis gemäß § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 7 der Teilungserklärung vom 29.03.1996 (Urkundennummer …, Urkundenrolle … des Notars …). Die entsprechende Regelung lautet:
„Die Teilerbbauberechtigten sind verpflichtet, die dem Sondereigentum unterliegenden Teil des Gebäudes so instand zu halten, dass dadurch keinem der anderen Teilerbbauberechtigten über das in einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Teilerbbauberechtigten sind insbesondere verpflichtet, erhebliche Schäden und vergleichbare Beeinträchtigungen an dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie das Auftreten von Ungeziefer/Schädlingen u. ä. dem Verwalter unverzüglich anzeigen.“
Auch ohne diese Regelung ergebe sich die Haftung der Beklagten aus § 14 Nr. 1 WEG. Die Wassereinbrüche seien auf die Undichtigkeit des Asphaltbelages des Parkdecks zurückzuführen. Dieser Asphalt Belag zähle zum Sondereigentum der Beklagten, da es sich lediglich um einen sogenannten Nutzbelag handele. Dieser sei nach § 1 Ziffer 1 c, Ziffer 1 unabhängig von anderweitigen gesetzlichen Regelungen dem Sondereigentum zuzurechnen. Der Schaden sei durch mangelnde Instandhaltung entstanden, so dass eine Pflichtverletzung der Beklagten vorliege.
Die Klägerin beantragt,
1. Die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger 40,983,60 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 3.415,30 € seit dem 09.08.2009 sowie 34.640,90 € seit dem 11.01.2012 und aus 2.927,40 € ab dem 13.02.2012 zu zahlen.
2. Die Beklagte zu verurteilen, die Kläger von der Schadensersatzforderung in Höhe von 17.519,18 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.04.2011 gegenüber Herrn D. B.-J., W., freizustellen.
3. Die Beklagte zu verurteilen, die Beeinträchtigungen des in dem Gebäude G.-Str. … – … befindlichen B.-Centers durch Wassereinbrüche und Durchfeuchtung ausgehend von Baumängeln ihres Parkhauses zu beseitigen.
4. Die Beklagte zu verurteilen, die Kläger gegenüber den RAe V., W., W., I., von der Vergütungsverbindlichkeit in Höhe von 1.761,08 € aus der anwaltsvertraglichen Beauftragung zur zunächst außergerichtlichen Regulierung der Schadensersatzansprüche freizustellen.
Die Beklagte und deren Streithelfer beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten beantragen, der Klägerin die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Landgericht O. (…) aufzuerlegen.
Die Beklagte rügt zunächst die fehlende Aktivlegitimation der Klägerin. Sie hätten als „GbR“ klagen müssen.
Die Beklagten wenden weiter ein: Die Beklagte sei für behauptete Ansprüche der Klägerin nicht passivlegitimiert. Die Abdichtungsebene zwischen Parkhaus und B.-Center gehöre nach § 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Für dieses sei die Beklagte als bloße Teilerbbauberechtigte nicht verantwortlich und somit auch nicht passivlegitimiert. Richtiger Anspruchsgegner sei die WEG als solche und hier die Frage der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentumes. Insoweit wäre die Klägerin gehalten gewesen, sich zunächst um eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung zu bemühen. Auch die Aktivlegitimation der Klägerin sei fraglich. Der von den Klägern vorgelegte Mietvertrag für das B.-Center sei auf Vermieterseite nicht von den aus den Klägern bestehenden GbR geschlossen. Auch sei nicht belegt, dass seit Februar 2010 der Streithelfer zu 2.) auf Klägerseite Mieter sei. Die entsprechenden Rechtsnachfolgen seien nicht belegt. Darüber hinaus sei kein Schaden entstanden, da nach § 22 des Mietvertrages Minderungsansprüche des Mieters wegen etwaiger Mängel im Verhältnis zur Vermieterin ausgeschlossen seien. Eine Minderung sei auch nicht gerechtfertigt und im Übrigen nicht ausreichend dargetan. Denn es fehle an einer substantiellen Darstellung dazu, inwieweit sich die behaupteten Mängel auf den Geschäftsbetrieb des B.-Centers ausgewirkt hätten. Die Durchführung einer Teilsanierung durch den – angeblichen – nunmehrigen Mieter werde bestritten.
Wegen des weitergehenden Vortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auch auf die nachfolgenden Entscheidungsgründe Bezug genommen. Vor dem Landgericht O. wurde zum Aktenzeichen … ein selbständiges Beweisverfahren durchgeführt. Die Akten waren beigezogen. Das Gericht hat den dort bestellten Sachverständigen, Dipl.-Ing. U. B. ergänzend angehört. Wegen des Ergebnisses wird auf die Sitzungsniederschrift vom 13.03.2014 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist nicht begründet.
Der Erfolg der Klage scheitert allerdings nicht daran, dass die falsche Partei klagt. Zwar ist die ursprüngliche Bezeichnung der Klägerin in der Klageschrift
„…………….,
vertr……….
– als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts –
undeutlich. Die Klägerin und die Wohnungseigentümergemeinschaft weisen aber zutreffend darauf hin, dass zwischen einer falschen Bezeichnung des richtigen Klägers und der materiellen Klageberechtigung bzw. Aktivlegitimation zu unterscheiden ist. Grundsätzlich ist die Parteibezeichnung als Teil einer Prozesshandlung der Auslegung zugängig. Es kommt darauf an, wie die Bezeichnung bei objektiver Deutung aus Sicht der Empfänger (Gericht und Gegenpartei) zu verstehen ist. Bei Auslegung der Parteibezeichnung sind nicht nur die im Rubrum der Klageschrift enthaltenen Angaben, sondern auch der gesamte Inhalt der Klageschrift zu berücksichtigen. Bei objektiv unrichtiger oder auch mehrdeutiger Bezeichnung ist grundsätzlich diejenige Person als Partei anzusehen, die erkennbar durch die Parteibezeichnung betroffen werden soll. Insoweit besteht hier kein Zweifel daran, dass die GbR als Berechtigte des Teilerbbaurechts Nr. 3 im vorliegenden Rechtsstreit die Klägerin ist. In der Klagebegründung heißt es, dass „die klägerische GbR“ als Erbbauberechtigte den Anspruch geltend macht. Ausweislich des Grundbuchauszuges sind die in der Klageschrift zu a. und b. bezeichneten Rechtssubjekten Teilerbbauberechtigte in Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Insoweit war das Rubrum, wie oben ersichtlich, zu berichtigen.
Die Beklagte ist jedoch nicht passivlegitimiert für den geltend gemachten Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. § 14 Nr.1 WEG bzw. § 7 der Teilungserklärung. Die behaupteten Wassereinbrüche im B.-Center, die zu einer Minderung der Miete und damit zu einem Schaden der Klägerin geführt haben soll, wäre zurückzuführen auf eine nicht mehr funktionsfähige Abdichtung der Geschossdecke zwischen Parkhaus und B.-Center. Entgegen der Auffassung der Klägerin sind die – wo auch immer – zu verortenden Abdichtungsebenen, nicht dem Sondereigentum der Beklagten zuzurechnen, sondern stehen vielmehr zwingend im Gemeinschaftseigentum und unterliegen damit eben auch zwingend der Verwaltung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die Zuordnung der Abdichtungsebenen zwischen Parkhaus und B.-Center ergibt sich aus § 5 Abs. 2 WEG. Danach sind Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden. Zu den konstruktiven Teilen gehören insbesondere sämtliche Geschossdecken und auch das Dach eines Gebäudes (vgl. Schmidt, Juris PK-BGB § 5, Rdnr. 20). Darüber hinaus gehören zu den konstruktiven Teilen sämtliche Schichten zur Isolierung gegen Feuchtigkeit sowie die entsprechenden Abdichtungsanschlüsse (vgl. Behrmann, WEG, § 5 Rdnr. 86 ; OLG Hamm, Beschluss vom 13.08.1996, 15 B 115/96, mit weiteren Nachweisen). Der Wassereintritt im Parkhaus ist nach dem im Beweissicherungsverfahren eingeholten Gutachten auf von Fahrzeugen eingetragenes Schleppwasser wie auch auf seitlich einregnendes Regenwasser zurückzuführen. Der Sachverständige hat insoweit im Termin vom 13.03. ausgeführt, dass die Geschossdecken des Parkhauses praktisch als Dach für die darunterliegenden Räumlichkeiten fungieren. Insoweit besteht keinerlei Zweifel, dass die Abdichtungsebenen – wo auch immer zu verorten seien – dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind. Etwas anderes ergibt sich auch aus § 2 Ziffer 2 c Nr. 1 der Teilungserklärung. Denn dort werden ausschließlich Gebäudeteile aufgezählt, die sondereigentumsfähig sind, wobei mit Fußbodenbelag grundsätzlich austauschbare, nicht konstruktiv wirksame Belege gemeint sind, wie Laminat, Teppichboden, Parkett oder Fliesen. Aber auch dann, wenn man der Argumentation der Klägerin folgen würde, das die Asphaltschicht nach der Teilungserklärung dem Sondereigentum zuzuordnen wäre und Abdichtungsfunktion hat, würde sich nichts anderes ergeben. Denn eine solche Zuordnung wäre unwirksam, weil Abdichtungsebenen grundsätzlich dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen sind und auch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer Gemeinschaftseigentum nicht zu Sondereigentum erklärt werden kann (BGH NJW 2013, 1154-1156).
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach § 20 ff. WEG. Schadensersatzansprüche wegen fehlender Instandhaltung der Abdichtungsebenen können daher nicht gegen die Beklagte als einzelne Wohnungseigentümer geltend gemacht werden. Vielmehr wäre die Klägerin gehalten gewesen, nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG vorzugehen.
Eine Haftung der Beklagten ergibt sich auch nicht nach § 7 Abs. 2 der Teilungserklärung. Denn soweit dort Instandhaltungspflichten für die Teilerbbauberechtigten geregelt sind, betrifft dieses Gegenstände, die dem Sondereigentum unterliegen. Weiter ist dort eine Anzeigepflicht für Schäden am Sonder- und Gemeinschaftseigentum gegenüber dem Verwalter geregelt. Dass die Beklagte solche Pflichten verletzt hat – und hieraus ein entsprechender Schaden entstanden ist – wurde jedoch nicht vorgetragen.
Aus den vorgenannten Gründen hatten die Anträge zu 1.) und 2.) keinen Erfolg. Mangels Verwaltungszuständigkeit der Beklagten (s.o.) besteht gegen diese auch kein Anspruch auf Beseitigung der Mängel der Abdichtungsebene (Antrag zu Ziff. 3). Da die geltend gemachte Hauptforderung nicht berechtigt ist, bestehen auch keine Ansprüche aus vorgerichtlicher Rechtsverfolgung (Antrag Ziff.4).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 Abs.2 ZPO. Lediglich klarstellend wurden auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens tenoriert. Denn die Kosten eines selbständigen Beweisverfahrens werden von der Kostenentscheidung eines sich anschließenden Klageverfahrens mitumfasst, wenn zumindest ein Teil der Streitgegenstände und die Parteien der beiden Verfahren identisch sind (vgl. BauR 2007, 747, 748 = NZBau 2007, 248).
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in der Vorschrift des § 709 ZPO.
