LG Frankfurt/Main, Az.: 2-13 S 138/17, Urteil vom 27.09.2018
In dem Rechtsstreit hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 06.09.2018 für Recht erkannt:
1. Auf die Berufung der Beklagten zu 1) und 2) wird das Teilurteil des Amtsgerichts Dieburg vom 18.09.2017, Az. 2 C 36/16 (29), insoweit abgeändert als der Klage gegenüber den Beklagten zu 1) und 2) hinsichtlich der Hinwirkung auf die Beseitigung der im Keller. lfd. Nr. 8 der Teilungserklärung durch Dritte eingerichtete Abortanlage stattgegeben wurde. Die Klage wird insoweit abgewiesen.
Das vorgenannte Teilurteil wird weiterhin auf die Berufung des Beklagten zu 3) insofern abgeändert, als der Klage gegenüber dem Beklagten zu 3) hinsichtlich der Beseitigung der im Keller eingerichteten Abortanlage stattgegeben wurde. Die Klage wird auch insoweit abgewiesen.
2. Die weitergehenden Berufungen werden zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 80% und die Klägerin 20% zu tragen.
4. Das Urteil und das angefochtene Urteil sind, im Umfang der Zurückweisung der Berufung der Beklagten zu 1) und 2), vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte zu 3 kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 7.000 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten zu 3 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des insoweit vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht der Beklagte zu 3) vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
5. Die Revision wird, soweit die Berufung des Beklagten zu 3) zurückgewiesen wurde, zugelassen. Im Übrigen werden die Revision und die Rechtsbeschwerde nicht zugelassen.
6. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.000,00 EUR festgesetzt.
Gründe
I.
Die Klägerin ist eine WEG. Die Beklagten zu 1) und 2) sind Eigentümer der Teileigentumseinheit Nr. 8 dieser WEG. Diese Teileigentumseinheit besteht aus Ladenräumen im Erdgeschoss und Räumen im Kellergeschoss. Diese haben die Beklagten zu 1) und 2) an den Beklagten zu 3) vermietet, welcher dort eine „Eisverkaufsstelle“ betreibt.
Die Klägerin hat erstinstanzlich u.a. die Unterlassung der Nutzung als Eisdiele begehrt …
Die Teilungserklärung enthält unter Ziffer II eine Regelung zur Nutzung der streitgegenständlichen Sondereigentumseinheit. Dort wird sie als „Laden“ bezeichnet. …
Der Beklagte zu 3) verkaufte in der Teileigentumseinheit Laden Eis, Kaffeespezialitäten und Erfrischungsgetränke. In den Räumlichkeiten hat der Beklagte zu 3) Stühle und Tische aufgestellt. Gleiches gilt für die Fläche vor der Räumlichkeit. Auf den Tischen liegen Speisekarten aus.
In der Eigentümerversammlung vom 01.06.2016 wurde unter TOP 5 ein Beschluss hinsichtlich der Durchsetzung etwaiger Unterlassungsansprüche gefasst.
Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, die Nutzung der Teileigentumseinheit als Eisdiele sei nicht von der Teilungserklärung gedeckt. …
Das Amtsgericht hat der Klage teilweise stattgeben.
Ein Anspruch auf Unterlassung der streitgegenständlichen Nutzung folge gegen die Beklagten zu 1) und 2) aus § 1004 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 15 Abs. 3 WEG.
Die Teileigentumseinheit werde durch den Beklagten zu 3) nicht als „Laden“ im Sinne der Teilungserklärung genutzt, wofür die Beklagten zu 1) und 2) einzustehen hätten. …
Ein Anspruch gegen den Beklagten zu 3) folge aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die Nutzung entgegen der Teilungserklärung stelle eine Eigentumsbeeinträchtigung dar.
Die Beklagten begehren die Aufhebung des Urteils. …
II.
2. Hinsichtlich des Unterlassens der Nutzung des „Ladens“ als Eisverkaufsstelle ist die Berufung unbegründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten zu 1) und 2) ein Unterlassungsanspruch nach den §§ 1004 Abs. 1 BGB, 15 Abs. 3 WEG zu. Gegenüber dem Beklagten zu 3) folgt ein solcher Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB.
Es kann vollumfänglich auf die zutreffenden und sorgfältig begründeten Entscheidungsgründe der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.
a) Die streitgegenständliche Nutzung als Eisverkaufsstelle kann nicht unter den Begriff des Ladens subsumiert werden. Es handelt sich vielmehr um eine andere Kategorie der Nutzung.
Vorliegend sieht die Teilungserklärung eine Regelung hinsichtlich der Nutzung der streitgegenständlichen Teileigentumseinheit vor. Diese bezeichnet die streitgegenständlichen Räumlichkeiten als „Laden“.
Die Nutzung als Eisverkaufsstelle kann nicht unter diese Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter subsumiert werden. Nach § 15 Abs. 1 WEG obliegt es den Eigentümern den Gebrauch des Sondereigentums zu regeln. Dies kann etwa im Rahmen der Teilungserklärung erfolgen. Eine dort getroffene Zweckbestimmung ist dann regelmäßig als Vereinbarung hinsichtlich der Nutzung zu verstehen bzw. ist rechtlich so zu behandeln (Bärmann/Suilmann WEG § 15 Rn. 8). Zutreffend hat das Amtsgericht insofern ausgeführt, dass der Vertrieb von Speisen und die Eröffnung der Möglichkeit, diese an Ort und Stelle zu verzehren, nicht mehr unter den Begriff des Ladens subsumiert werden kann. Als Maßstab ist mit der obergerichtlichen Rechtsprechung auf den allgemeinen Sprachgebrauch abzustellen (KG, Beschluss vom 21-05-1986 – 24 W 1511/86 = NJW-RR 1986, 1073). Danach ist unter einem Laden eine Verkaufsstätte zum Vertrieb von Waren an jedermann zu verstehen. Vom Betrieb eines Ladens könne aber nicht mehr gesprochen werden, wenn nicht nur Getränke und Speisen zum Verkauf angeboten werden, sondern sich die Besucher auch zum Verzehr dieser Lebensmittel in den dafür eingerichteten Räumen aufhalten (BayObLG, Beschluß vom 29. 9. 1999 – 2Z BR 103/99 = NZM 2000, 288).
Nach den – insofern bindenden Feststellungen des Amtsgerichtes – werden in den streitgegenständlichen Räumlichkeiten nicht nur Eis, sondern auch andere Speisen und Getränke verkauft. Den Kunden werden Sitzmöglichkeiten eröffnet, die zum zumindest kurzfristigen Verweilen einladen. Insofern steht nicht mehr bloß der Verkauf von Waren im Vordergrund, sondern auch die Bewirtung. Es kann nicht mehr von einer bloßen Verkaufsstelle gesprochen werden. Vielmehr werden die Kunden durch die örtlichen Gegebenheiten, etwa Bestuhlung, zum Verweilen eingeladen. Hierdurch ist mit einer verstärkten Kommunikation der Kunden zu rechnen. Es kann insofern kein Vergleich mit einem Laden, wie er im allgemeinen Sprachgebrauch definiert wird, gezogen werden. Beim Letzteren steht der Verkauf und nicht der gleichzeitige Genuss bzw. Verbrauch der angebotenen Waren im Vordergrund.
b) Diese Nutzung verursacht bei einer typisierenden Betrachtung eine höhere Störung als die in der Teilungserklärung vorgesehene Nutzung. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dennoch zulässig, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung (BGH, Urt. v. 27. 10. 2017 – V ZR 193/16 = NJW 2018, 41).
Auch dies ist vorliegend nicht der Fall. So ist insbesondere mit einer erhöhten Geräuschbelastung zu rechnen. Dies bei einem typisierten, also vom konkreten Einzelfall unabhängigen, Vergleich eines Verkaufs- und eines Gastronomiebetriebes. Bei Letzterem ist insbesondere mit dem Verweilen der Kunden zu rechnen. Diese erwerben nicht bloß Waren, sondern nutzen angebotene Sitzmöglichkeiten, um die Waren vor Ort zu verzehren. Dies ist oft eine Gelegenheit, neben dem Verzehr an sich, zur Kommunikation. Ein gastronomischer Betrieb bedingt ein völlig anderes Kundenverhalten als eine reine Verkaufsstelle. Im Falle einer reinen Verkaufsstelle ist eine Kommunikation unter den Kunden, also damit Gesprächslärm, auf Ausnahmefälle beschränkt. Das Gegenteil gilt für gastronomische Betriebe. Dort ist die Kommunikation der Kunden ein wesentlicher Teil der Nutzung.
Soweit die Berufung insofern die fehlende tatsächliche Untermauerung einer solchen Beurteilung rügt, ist anzumerken, dass es sich bei dieser typisierenden Betrachtung gerade um eine Wertungsmöglichkeit handelt, die von einer Beweisaufnahme unabhängig ist. Es ist daher auch kein Beweis hinsichtlich der tatsächlichen Verhältnisse, also etwa die Anzahl der verweilenden Kunden, zu erheben. Vielmehr ist ein abstrakter Vergleich der betroffenen Nutzungsarten vorzunehmen.
c) Die Eigentümer, also die Beklagten zu 1) und 2), haben für die zweckwidrige Nutzung durch ihren Mieter, den Beklagten zu 3), nach § 14 Nr. 2 WEG einzustehen. Sie sind zumindest als mittelbare Handlungsstörer anzusehen (Bärmann/Suilmann WEG § 13 Rn. 145 m.w.N.).
d) Dem folgt dann auch die Bewertung betreffend der Hinwirkung auf die Beseitigung hinsichtlich der Gaststätteneinrichtung. Auch ein Anspruch auf die Beseitigung der Beschilderung zu der Toilette im Keller besteht. Nachdem die Beklagten in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer erklärt haben, diese nicht mehr zu nutzen, besteht kein Anlass auf diese durch Schilder hinzuweisen und dadurch Gäste in den gemeinsam genutzten Teil des Hauses (Flure, Treppen) zu leiten, so dass der diesbezügliche Anspruch besteht.
e) Hinsichtlich der Passivlegitimation des Beklagten zu 3) als Mieter betreffend einen Anspruch der Klägerin der bezüglich der Unterlassung einer vereinbarungswidrigen Nutzung, schließt sich die Kammer der insofern herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung (Jennißen/Schultzky WEG § 13 Rn. 36, 15 Rn. 129; Bärmann/Suilmann WEG § 15 Rn. 47; Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 34 f.; BeckOGK/Falkner WEG § 13 Rn. 93; Hügel/Elzer WEG § 15 Rn. 76; Bärmann/Seuß, 2. Teil. § 8. Rn. 33; OLG München, Urteil vom 25-02-1992 – 25 U 3550/91 = NJW-RR 1992, 1492; OLG Stuttgart, Beschluß vom 30-09-1992 – 8 W 256/92 = NJW-RR 1993, 24; KG, Beschluss vom 13. 12. 2004 – 24 W 298/03 = NJW-Spezial 2005, 146; ebenso BGH, Urteil vom 18.01.1995 – XII ZR 90/93, NJW- RR 1995, 715) an.
So wird in Literatur und Rechtsprechung überwiegend vertreten, dass der Mieter als Besitzer, der nicht unmittelbar den Vereinbarungen der Sondereigentümer unterworfen ist, dennoch hinsichtlich eines Unterlassungsanspruchs betreffend den vereinbarungswidrigen Gebrauch unterliegt. Ein solcher Anspruch folge zwar nicht aus § 15 Abs. 3 WEG, dieser Anspruch steht nur den Sondereigentümern gegenüber anderen Sondereigentümern zu, aber aus § 1004 Abs. 1 BGB. Dies sei damit zu begründen, dass durch Vereinbarung, oder eben eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, der Inhalt des Eigentums bestimmt wird. Diese dingliche Rechtsposition müsse dann auch im Sinne eines absoluten Rechts gegenüber jedermann wirken.
Dagegen wird angeführt (Riecke/Schmidt/Abramenko WEG § 13 Rn. 4), dass das dargestellte Verständnis vom Inhalt des Sondereigentums zu einer unzulässigen Ausdehnung absoluter Rechte führen würde. Auch stünde den nicht vermietenden Sondereigentümern eine größere Rechtsmacht zu als dem vermietenden Sondereigentümer, da dieser im Verhältnis zu seinem Mieter an die vertragliche Regelung gegenüber diesem gebunden ist.
Auch in der Rechtsprechung wird in neueren Entscheidungen vereinzelt (etwa AG Hannover, Urteil vom 28.08.2009 – 458 C 7007/09 = ZMR 2010, 153) ein direkter Anspruch gegen den Mieter verneint. Die dingliche Wirkung einer vereinbarten Gebrauchsregelung wirke insofern nicht absolut. Die Sondereigentümer könnten nur den gesetzlich definierten Gehalt des Eigentums verteidigen. Dieser könne aber nicht durch eine Vereinbarung mit Wirkung gegenüber Dritten erweitert werden. Der Mieter habe keine Möglichkeit auf die vereinbarte Eigentumsbestimmung einzuwirken.
Der Bundesgerichtshof hat diese Frage in einer neueren Entscheidung (Urteil vom 10.07.2015 – V ZR 194/14) thematisiert, aber im Ergebnis offen gelassen.
Die Kammer schließt sich der herrschenden Meinung in Literatur und Rechtsprechung an. Diese Ansicht überzeugt, da es sich bei den geltend gemachten Unterlassungsansprüchen um dingliche Rechte handelt, die gegenüber jedermann gelten. Schuldrechtliche Beziehungen – wie hier zwischen Mieter und Vermieter – binden dagegen nur die Parteien dieser Beziehung, sie wirken nur relativ.
Es kann insbesondere nicht davon ausgegangen werden, dass die Vereinbarung des Gebrauchs insofern keine durch §§ 823, 1004 BGB geschützte Rechtsposition beinhalten würde. So sieht § 5 Abs. 4 S. 1 WEG gerade vor, dass eine Vereinbarung der Sondereigentümer den Inhalt des Eigentums bestimmen kann. Eine solche Inhaltsbestimmung des Eigentums muss dann auch nach allgemeinen Regeln, also §§ 823, 1004 BGB, verteidigt werden können. Ob Dritte, etwa ein Mieter, an der Bestimmung des Inhaltes des Eigentums mitwirken können, ist insofern auch unerheblich. Es handelt sich um eine Besonderheit des WEG-Rechts, dass die Sondereigentümer den Inhalt des Eigentums in dieser Form bestimmen können (Bärmann/Armbrüster WEG § 5 Rn. 137). Die Rechtsfolgen dieser Befugnis werden durch das WEG-Recht nicht beschränkt. Sie müssen aus den allgemeinen Regeln, etwa des BGB, folgen. Hiernach ist dann auch der schuldrechtlich Berechtigte gegenüber dem Eigentümer als Störer anzusehen. Dies ist auch in der vergleichbaren Konstellationen betreffend einer Grunddienstbarkeit anerkannt. Ist das dienende Grundstück vermietet und wird es von dem schuldrechtlich Berechtigten in einer die Grunddienstbarkeit störenden Weise genutzt, dann ist der Mieter unmittelbarer Handlungsstörer, gegen den der Berechtigte unmittelbar vorgehen kann (vgl. bereits RGZ 47, 162; BeckOGK/Alexander BGB § 1027 Rn. 61.2).
Darüber hinaus wäre es auch unverständlich, dass ein Sondereigentümer durch Vermietung seines Sondereigentums seine Gebrauchsbefugnis faktisch erweitern könnte. Der Sondereigentümer könnte dann durch vertragliche Regelung mit einem Dritten faktisch vereinbarte Beschränkungen der Gebrauchsmöglichkeit umgehen. Die Durchsetzung der Rechte der übrigen Eigentümer gegen den vermietenden Eigentümer gestaltet sich als schwierig, insbesondere die Vollstreckung gegenüber dem Mieter selbst. Die übrigen Sondereigentümer wären in ihrem Rechtsschutz gegenüber vereinbarungswidriger Nutzungen eines Mieters erheblich eingeschränkt. Sie wären auf Ansprüche gegen den vermietenden Sondereigentümer beschränkt, welcher wiederum auf den Mieter einwirken müsste. Die Durchsetzung eines solchen Anspruchs durch den Vermieter gegenüber dem Mieter, im Zweifel sogar gegen eine Vereinbarung im Mietvertrag, erweist sich – was der Kammer aus entsprechenden Verfahren bekannt ist – als praktisch nur schwer umsetzbar. Die dingliche Wirkung einer Vereinbarung betreffend die Nutzung wäre damit im Ergebnis entwertet. Aus dem absoluten Charakter des dinglichen Rechts, also der Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, die ja gerade den Inhalt des Eigentums definiert, muss folgen, dass dies gegenüber Jedermann verteidigt werden kann. Insofern sind schuldrechtliche Beziehungen zu Dritten, etwa dem Vermieter, unbeachtlich (betreffend die Störung eines Mieters durch einen anderen Mieter durch Rauchen vgl. etwa BGH, Urteil vom 16.1.2015 – V ZR 110/14 = NJW 2015, 2023). Ein in einem absoluten Recht Verletzter muss sich solche schuldrechtlichen Verträge, an denen er nicht beteiligt ist, nicht entgegenhalten lassen. Etwas anderes kann auch nicht im Wohnungseigentumsrecht gelten.
Es kann zuletzt auch keine strikte Trennung des Mietrechts einerseits und des Wohnungseigentumsrechts andererseits angenommen werden. Der Vermieter kann sich gegenüber seinem Mieter ohne eine aus dem WEG-Recht folgende Beschränkung verpflichten, § 311a Abs. 1 BGB. Dies kann jedoch keine Auswirkung auf den Inhalt des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums haben. Eventuelle Ersatzansprüche des Mieters gegen den Vermieter, weil dieser ihm die Mietsache nicht frei von Rechtsmängeln verschafft hat, sind in diesem Verhältnis zu lösen (dazu BGH NJW-RR 1995, 715). Damit werden die Risiken derartiger Konstellationen auch interessengerecht gelöst.
Ob im Falle der Gebrauchsregelung durch Beschluss eine andere rechtliche Beurteilung geboten wäre (so etwa Landgericht Nürnberg-Fürth, Urteil vom 31. 7. 2009 – 19 S 2183/09 = ZWE 2010, 26), kann vorliegend offen bleiben.
3. Soweit die Beklagten die Bestimmtheit des Titels rügen, diese sei nicht vollstreckungsfähig („hinzuwirken“), hat dies ebenfalls keinen Erfolg. Die Tenorierung des Amtsgerichtes ist zutreffend.
§ 14 Nr. 2 WEG verpflichtet den Eigentümer, auch für das Verhalten von Dritten Sorge zu tragen. Hierbei ist er selbst Anspruchsgegner (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Wie er diese Pflicht erfüllt, ist ihm überlassen (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Eine konkrete Maßnahme kann vom verpflichteten Eigentümer nicht verlangt werden (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Er muss lediglich das ihm Zumutbare unternehmen, um die Störung zu beseitigen (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29). Dies ist dann auch der Anspruchsinhalt, welcher durch das Vollstreckungsgericht, mit Blick auf die zumutbaren Maßnahmen des Anspruchsgegners, beurteilt werden kann (Niedenführ/Vandenhouten/Kümmel WEG § 14 Rn. 29).
Sollte der Anspruchsgegner die ihm zumutbaren Maßnahmen unterlassen, käme eine Androhung eines Ordnungsgeldes bzw. ersatzweise Ordnungshaft in Betracht.
Der Ausspruch über die Ordnungsgeldandrohung folgt aus § 890 ZPO.
7. Die Revision ist, soweit die Berufung des Beklagten zu 3) zurückgewiesen wird, zuzulassen, § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO. Die Frage der Passivlegitimation eines Mieters betreffend einen Unterlassungsanspruch in einem Fall, in dem eine Nutzung entgegen einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer bzw. eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter betroffen ist, wurde bislang nicht höchstrichterlich geklärt. Dieser Frage wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet. Die Beantwortung dieser Rechtsfrage hat für eine unbestimmte Vielzahl von Fällen Bedeutung. Im Übrigen handelt es sich um die Entscheidung eines Einzelfalls aufgrund gefestigter Rechtsprechung, so dass für eine weitergehende Revisionszulassung kein Bedarf bestand. Gründe die Rechtsbeschwerde zuzulassen liegen nicht vor, zumal diese bei einer Kostenentscheidung nach § 91a ZPO nicht aus materiellen Gründen zugelassen werden darf.
