AG Hamburg-Bergedorf – Az.: 409 C 68/12 – Urteil vom 18.12.2012
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu je 1/2.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die beiden Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte zuvor Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die beiden Kläger sind Vermieter, der Beklagte ist Mieter eines Endreihenhauses (Wohnungseigentum) in der …straße … . Der Beklagte parkt jedenfalls gelegentlich sein Fahrzeug auf der Zufahrt zur mitgemieteten Garage im Haus der Kläger. Der Beklagte hat zudem einen Zaun hinten im Garten aufgestellt. Im Mietvertrag ist die vermietete Sache bezeichnet als „Reihenhaus komplett mit Garage und Garten“.
Die Kläger tragen vor, die Nachbarn –Wohnungseigentümer des Mittelreihenhauses –würden sich über die Nutzung des Beklagten beschweren, jedenfalls über das Parken des Beklagten vor der Garage und über das Aufstellen des Zaunes im Garten.
Die Kläger beantragen,
1.
der Beklagte wird verurteilt, es zu unterlassen, einen Pkw auf der Zufahrt zu der Tiefgarage im Hause …straße …, … Hamburg, abzustellen oder anderen zu gestatten, dort einen Pkw abzustellen. Für den Fall der Zuwiderhandlung wird ihm ein Ordnungsgeld in Höhe von bis zu 250.000,00 EURO, ersatzweise Ordnungshaft von bis zu zwei Jahren, angedroht.
2.
Der Beklagte wird verurteilt, den hinter dem Hause …straße …, 21029 Hamburg, auf dem Gartengrundstück der Wohnungs-Eigentümergemeinschaft …straße …, … Hamburg, vorhandenen Maschendrahtzaun nebst Zaunpfählen und Bodenhülsen fachgerecht zu entfernen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze einschließlich der dort genannten Anlagen und auf die Erklärungen der Parteien in der mündlichen Verhandlung beim Ortstermin vom 07.11.2012 Bezug genommen sowie auf die Feststellungen anlässlich des Ortstermins gemäß Protokoll vom 07.11.2012.
Entscheidungsgründe
1.
Die beiden Kläger haben keinen Anspruch gegenüber dem Beklagten auf Unterlassen der monierten Handlungsweisen des Beklagten. Ein Anspruch aus § 541 BGB besteht nicht. Der Beklagte als Mieter unternimmt einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache durch das Parken vor der Garage und durch das Aufstellen des Zaunes hinten im Garten nicht.
Die Kläger haben an den Beklagten ein Reihenhaus komplett mit Garage und Garten vermietet. Der Mietgegenstand stellt rechtlich Wohnungseigentum dar, verbunden mit Sondernutzugsrechten an dem Grundstück.
Vermietet aber der Eigentümer eines Hauses das gesamte Haus inklusive aller Teile des Grundstückes an einen Mieter, so überlässt der Vermieter aufgrund seiner Eigentümerstellung alle Rechte zum Besitz an diesen Mieter. Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn z. B. im Mietvertrag bestimmte Teile des Grundstückes ausgenommen sind. So lässt sich vielleicht denken, dass z. B. der hintere oder vordere Teil eines solchen Grundstückes dann nicht mit vermietet ist, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vorgesehen ist und wenn der Vermieter auch eine rein tatsächliche Möglichkeit hat, das insoweit ausgeschlossene Gartenstück gesondert zu betreten und dementsprechend auch gesondert zu nutzen. Es lässt sich auch denken, dass z.B. bestimmte Teile eines Grundstückes deshalb nicht mit vermietet sind, weil möglicherweise der Vermieter mit dem Nachbarn bestimmte Absprachen getroffen hat, die wiederum belegen, dass ein Teil des Grundstücks bzw. der Grundstücksrechte nicht an den Mieter mitvermietet werden sollen, sondern dass insoweit gesonderte Rechte z. B. eines Nachbarn bestehen sollen. Alles das ist vorliegend nicht gegeben.
Vermietet also ein Eigentümer ein Reihenhaus komplett mit Garage und Garten an einen Mieter, so ist die Besitzüberlassung an diesem gesamten Eigentumsstücks inklusive etwaige Sondernutzungsrechte an den Mieter vollen Umfanges erfolgt. Denn es macht für den Eigentümer keinen Sinn, einen Teil seiner Eigentumsbereiche oder einen Teil seiner Sondernutzungsrechte behalten zu wollen, es sei denn, besondere Umstände liegen vor. Die Besitzüberlassung umfasst dementsprechend die gesamten vom Eigentum umfassten Bereiche. Das gilt auch für Sondernutzungsrechte bei Wohnungseigentum. Denn diese Sondernutzungsrechte sind eigentumsrechtlich allein dem Vermieter zugeordnet, der Vermieter kann aber ein Eigenbesitzinteresse an solchen Sondernutzungsflächen nicht geltend machen. Dafür fehlt ihm jedes rechtliche Interesse. So liegt es hier. Weder enthält der Mietvertrag gesonderte Einschränkungen, noch sind z. B. Absprachen mit Nachbarn ersichtlich, die Teile der den Vermietern zustehenden Sondernutzungsrechte betreffen. Dementsprechend soll nach dem Mietvertrag der Beklagte als Mieter den Besitz auch an allen Sondernutzungsrechten der beiden Kläger als Vermieter und Eigentümer nach dem zugrundeliegenden Mietvertrag erhalten. So ist die Besitzüberlassung auch zu verstehen.
2.
Aus diesen Überlegungen folgt, dass dem Beklagten als Mieter die gesamte Einfahrt insoweit zum gemieteten Besitz überlassen worden ist, als diese Einfahrt zum Sondernutzungsrecht der beiden Kläger gehört. Das aber ist der gesamte Bereich der Einfahrt zur Garage, die sich im gemieteten Haus befindet. Keinesfalls ist diese Einfahrt auf Kosten der Nachbarn beschränkt. Denn nach dem hier vorliegenden beiderseitigen Parteivortrag ist die gesamte Einfahrt entsprechend der Teilungserklärung unter den Miteigentümern als Sondernutzungsrecht den beiden Klägern zugewiesen. Keinesfalls handelt es sich um ein Sondernutzungsrecht sowohl der beiden Kläger, wie auch der Nachbarn. Die Nachbarn haben nach dem beiderseitigen Parteivortrag und der Teilungserklärung, wie sie in der mündlichen Verhandlung anlässlich des Ortstermins eingesehen wurde, eine eigene Zufahrt.
Die Kläger können auch nicht damit gehört werden, der Nachbar habe dann nur eine äußerst beschränkte Zufahrt zu seiner Garage. Das ist ein rechtliches Interesse, welches die Kläger gar nicht berührt. Wenn der Nachbar auf dem ihm zustehenden Sondernutzungsrecht ein Beet angelegt hat und damit seine Zufahrtmöglichkeit zur Garage hin eingeschränkt hat, so ist es allein Angelegenheit des Nachbarn. Auch der Nachbar darf als Eigentümer – oder ggfls. Mieter – genau dasjenige Sondernutzungsrecht so nutzen, wie es ihm beliebt. Möchte also ein Sonderbenutzungsberechtigter eine Einfahrt zu seiner Garage verkleinern und das Sondernutzungsrecht teilweise nicht als Zufahrt, sondern als Beet benutzen, so ist das eine Handlungsweise, die allein diesem Sondernutzungsberechtigten zugewiesen ist. Er könnte auch die Garage komplett als Abstellraum benutzen und auf eine Zufahrtmöglichkeit verzichten. Weder können andere Sondernutzungsberechtigte dessen Entscheidung angreifen, noch kann derjenige Sondernutzungsberechtigte, der durch eigene Handlungen sein eigenes Sondernutzungsrecht beeinträchtigt, daraus Rechte gegenüber anderen Eigentümern herleiten. Das ist ein selbst verantworteter Teil dieses Nachbarn hinsichtlich seines Sondernutzungsrechtes.
Die Kläger können auch nicht damit gehört werden, wenn sie in ihrem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 06.12.2012 nunmehr neu zur Zufahrtmöglichkeit des Nachbarn behaupten, eine weitere, durchgehende Garagenzufahrt sei bei der Planung des Gebäudes behördlich nicht genehmigt worden. Zum einen sind keine Schriftsätze nachgelassen worden, um Parteivortrag zu ergänzen oder neuen Parteivortrag zu bringen. Zum weiteren ist auch gar kein Antrag gestellt worden in der mündlichen Verhandlung vom 07.11.2012 auf Schriftsatznachlass. Eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung insoweit kommt auch nicht in Betracht. Denn die Behauptung von Klägerseite, eine weitere, durchgehende Garagenzufahrt sei bei der Planung des Gebäudes behördlich nicht genehmigt worden, ist ohne jede Substanz. Sie ist auch auf den ersten Blick kaum verständlich. Denn die Pläne weisen jeweils Sondernutzungsrechte für die unterschiedlichen Wohnungseigentümer auf, es liegt auch völlig auf der Hand, dass eine Garage möglichst eine gerade Zufahrt haben sollte. Wieso die Behörde in diesem speziellen Fall eine Zufahrt zur Garage der Nachbarn gerade nicht genehmigen wollte, sondern stattdessen auf einem kleinen Beet bestanden haben soll, bleibt unerklärt, ist auch kaum erklärbar. Im Übrigen ist auch durchaus zweifelhaft, ob die Bauaufsichtsbehörde überhaupt eine solche Zufahrtmöglichkeit rechtlich verbieten könnte.
3.
Auch hinsichtlich der Nutzung des Beklagten im Garten besteht kein Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB heraus.
Auch hier gilt: Mangels entgegenstehender tatsächlicher Umstände haben die beiden Kläger alles das mit vermietet, was ihrem Sondernutzungsrecht zuzuordnen ist. Dazu gehört der gesamte Teil des Gartens, der entsprechend der Teilungserklärung ihrem Wohnungseigentum zugeordnet ist als Sondernutzungsfläche. Das ist entsprechend den Plänen genau derjenige rechtwinklige Gartenteil, der sich in Verlängerung der Eigentumswohnung der Kläger befindet. Dieses gesamte Gartenstück ist dem Beklagten mit vermietet.
In einem mit vermieteten Gartenstück kann der Mieter im Grundsatz alle diejenigen Maßnahmen oder vergleichbare Maßnahmen treffen, die er auch in den vermieteten Räumlichkeiten unternehmen könnte. Zum Mietgebrauch gehört z.B. das Andübeln von Borden oder Schrankwänden. Wollte ein Mieter z. B. durch eine spanische Wand einen größeren Raum abteilen und die spanische Wand an den Wänden mit Dübeln befestigen, so bestünden dagegen aus mietrechtlicher Sicht keine Bedenken. Dem entsprechend kann der Mieter also in dem mit vermieteten Gartenstück ebenfalls einen Teil abtrennen, soweit die Abtrennung kein eigenes festes Bauwerk darstellt. Ein solches festes Bauwerk ist bei dem aufgestellten Zaun nicht gegeben. Denn dieser Zaun ist ein durchsichtiger Maschendrahtzaun, der mit vielleicht einem Meter aus dem Erdboden herausragenden Holzpfählen oder Kanthölzern befestigt ist. Die Kanthölzer wiederum sind mit Metallhülsen im Boden befestigt. Alles das hat der Vorsitzende anlässlich der Ortsbesichtigung selbst gesehen. Pfähle, die mit Schrauben an einer Metallhülse befestigt sind, sind durch Lösen von Schrauben leichtest gehend wieder zu entfernen. Insoweit gilt dasselbe, wie beim Andübeln eines Schrankes. Auch in den Boden eingeschlagene Metallhülsen sind leichtest gehend aus dem Boden wieder zu entfernen. Mit ein wenig Kraftaufwand und hin- und her ruckeln können diese Metallhülsen wieder aus dem Boden herausgezogen werden. Insoweit übersteigt ein solcher Mietgebrauch denjenigen Gebrauch nicht, der dem Mieter über den Vertrag zur Benutzung überlassen ist.
Soweit in der mündlichen Verhandlung zweifelhaft geworden ist, ob der Zaun des Beklagten über das Sondernutzungsrecht der Kläger hinausragt, gereicht auch das den beiden Klägern nicht zu einem Vorteil, der zu einem Erfolg ihrer Klage insoweit führen könnte. Denn entweder befindet sich der Zaun in allen Teilen im Bereich des Sondernutzungsrechtes der Kläger. Dann ist dieser Bereich mit vermietet und aufgrund des Mietvertrages darf der Beklagte dann die Mietsache so nutzen, wie er sie durch Aufstellen eines solchen Zaunes tatsächlich auch nutzt. Oder aber der Zaun verlässt den Bereich des Sondernutzungsrechtes der beiden Kläger und steht im Bereich des Sondernutzungsrechtes des Nachbarn. Dann fehlt es an einem Rechtschutzbedürfnis für die beiden Kläger. Denn dann kann der Nachbar aufgrund seiner Eigentümerstellung hinsichtlich seines Wohnungseigentums und hinsichtlich seiner Sondernutzungsrechte ggf. eigene Rechte gemäß § 903 BGB gegenüber dem Beklagten geltend machen. Ob solche Rechte des Nachbarn möglicherweise bestehen, ist nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtstreites unter diesen Parteien.
4.
Nebenentscheidungen: §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
