AG Wismar – Az.: 8 C 337/17 WEG – Urteil vom 17.12.2018
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG … vom 19.10.2017 zu TOP 4: Die Eigentümer beschließen die Haus- und Einzelabrechnung 2016 vom 23.09.2017 sowie zu TOP 5: Die Eigentümer erteilen dem Verwalter für das Jahr 2016 die Entlastung werden für ungültig erklärt; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Von den Kosten des Rechtsstreites tragen der Kläger 1/4 und die beklagten Wohnungseigentümer zu je 3/276 .
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Eine Partei kann die Vollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 8.991,67 € festgesetzt.
Tatbestand
Der Kläger ist Eigentümer einer Wohnung der WEG-Anlage … . Die Beklagten sind die weiteren Eigentümer in dieser Wohnungseigentumsanlage. Der Kläger ficht in seiner Eigenschaft als Eigentümer vier Beschlüsse an, die auf der Eigentümerversammlung vom 19.10.2017 gefasst wurden.
1.
Angefochten wird der Beschluss zu TOP 3 (die Eigentümergemeinschaft schließen sich der Schätzung der … an und schätzen den Betriebsstrom für die Heizungsanlage auf 1.392,65 € für die Heizkostenabrechnung 2016.
Der Kläger hält den Beschluss im Wesentlichen für unwirksam, da der Beschluss zu unbestimmt sei, da die Berechnungsgrundlage nicht angegeben sei. Eine Schätzung von 4 % des Gesamtstromes sei auch nicht statthaft, da der Betriebsstrom der Heizung nach der Heizkostenverordnung zu bestimmen sei.
2.
Den Beschluss zu TOP 4 (Die Eigentümer beschließen die Haus- und Einzelabrechnung 2016 vom 23.09.2017) hält der Kläger aus folgenden Gründen für unwirksam:
Es bestehe eine Differenz zwischen der Einzelabrechnung und der Gesamtabrechnung, was die Kosten für Wärme, Wasser und Abwasser anbelange. In der Gesamtjahresrechnung sei ein Betrag von 65.000,56 € ausgewiesen, in der Einzelabrechnung hingegen 65.175,10 €.
In der Anlage zur Jahresrechnung bezüglich der Heizkosten seien Brennstoffkosten von 18.107,23 € angegeben, in der Gesamtabrechnung 33.796,08 €, mithin knapp das Doppelte. Da sei keine Abgrenzung mehr.
Die Instandhaltungsrücklage differenziere nicht zwischen Ist und Soll. Dies sei aber Voraussetzung für eine ordnungsgemäße Abrechnung. Nach der Gesamtabrechnung würden die Rücklageneinnahmen 30.064,33 € betragen. Die Instandhaltungsrücklage solle eine Zuführung von 30.000,00 € erhalten, zugeführt sein aber 30.002,40 €. In der Darstellung der Bankkonten seien Einnahmen enthalten von 5.387,95 €, die nicht erläutert werden. Hier könne alles versteckt sein.
Bei den Rücklagen würden die offenen Posten fehlen. In der Bankkontenentwicklung sei angegeben, dass der Verwalter 29.836,16 € für das laufende Jahr und 228,17 € für das Folgejahr erhalten habe. Dies bedinge Fehler.
Der Verteilerschlüssel für die Heizkosten wird gerügt. Nach der Teilungserklärung sei dieser 50 : 50. Kosten der Wartung der Heizung seien auch nicht ordnungsgemäß verteilt worden.
Zinsen habe es in Höhe von 106,17 € gegeben, in der Gesamtabrechnung seien nur 1,13 € aufgeführt. Es seien zwei Heizkostenabrechnungen, nämlich vom 02.03.2017 und vom 31.08.2017 vorhanden. Es sei nicht klar, welche Heizkostenabrechnung letztlich beschlossen worden sei.
3.
Hinsichtlich der angefochtenen Beschlüsse zu TOP 5 und TOP 6 meint der Kläger, dass weder der Verwaltung noch dem Verwaltungsbeirat für das Wirtschaftsjahr 2016 Entlastung erteilt werden könne.
4.
Der Beschluss zu TOP 8 (Die Eigentümer bestätigen die Hausverwaltung … als Verwalter der WEG zu gleichen Vertragskonditionen bis zum 31.12.2019) sei zu unbestimmt. Es sei nicht klar, welcher Vertrag verlängert werden sollte. Außerdem entspräche es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Verwalter zu bestätigen, der keine ordnungsgemäße Abrechnung erstelle.
Der Kläger beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der WEG … vom 19.10.2017 zu
TOP 3: Die Eigentümergemeinschaft schließen sich der Schätzung der … an und schätzen den Betriebsstrom für die Heizungsanlage auf 1.392,65 € für die Heizkostenabrechnung 2016
TOP 4: Die Eigentümer beschließen die Haus- und Einzelabrechnung 2016 vom 23.07.2017;
TOP 5: Die Eigentümer erteilen dem Verwalter für das Jahr 2016 die Entlastung;
TOP 6: Die Eigentümer erteilen dem Verwaltungsbeirat für das abgelaufene Wirtschaftsjahr Entlastung;
TOP 8: Die Eigentümer bestätigen die Hausverwaltung … als Verwalter der GmbH zu gleichen Vertragskonditionen bis zum 31.12.2019
werden für unwirksam erklärt.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Die Beklagten halten die Anfechtung insgesamt für unwirksam. Die Beklagten wenden im Wesentlichen ein:
1.
Der Betriebsstrom für die Heizungsanlage sei durch den Messdienst pauschal mit 4 % von den Brennstoffkosten geschätzt worden. Dies sei nach der Heizkostenverordnung zulässig, wenn keine Messeinrichtung zur Erfassung des Betriebsstromes vorhanden sei. So verhalte es sich vorliegend.
2.
Es seien zwei getrennte Heizkostenabrechnungen, nämlich für die Häuser 14-16 und 17-19 vorhanden. In der Jahresabrechnung seien die gesamten Brennstoffkosten angegeben, in den jeweiligen Heizkostenabrechnungen aber nur die Brennstoffkosten der jeweiligen Wärmeabnahmestation.
3.
Die Berechnung der Instandhaltungsrücklage differenziere nach „Soll laut Wirtschaftsplan“ und „bezahlt“. Hieraus sei zu entnehmen, dass alle Eigentümer bezahlt hätten.
4.
Der Betrag von 5.386,82 € sei klar und eindeutig. Es handele sich um einen Betrag aus Nachzahlungen aus Abrechnungen.
5.
Was den Betrag von 29.836,16 € ausmacht, meine der Kläger, eine Differenz zum Wirtschaftsplan erkannt zu haben. Der Wirtschaftsplan enthalte aber nur Planzahlen.
6.
Soweit in der Abrechnung Zinseinnahmen als Minus dargestellt würden, sei das buchungstechnisch üblich und völlig normal. Das erkennende Gericht habe dies anders gesehen. Die Verwaltung habe deshalb ihre Abrechnungsart geändert.
7.
Es treffe zu, dass die Teilungserklärung eine Verteilung der Heizkosten von 50 : 50 vorsehe. In den letzten 5 Jahren sei aber nach dem hier abgerechneten Maßstab von 70 : 30 unwidersprochen abgerechnet worden.
Entscheidungsgründe
I.
Die gestellten Anträge sind zulässig und zum Teil begründet, Im Übrigen unbegründet.
Die Zulässigkeit der Anträge ergibt sich aus § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.
Die Anfechtung der Beschlüsse ist in der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG erfolgt. Die Anfechtungsklage ging hier am 17.11.2017 ein. Die Zustellung an die Verwaltung erfolgte am 30.12.2017, nachdem am 27.11.2017 ein Vorschuss angefordert wurde, der sodann am 08.12.2017 einging. Die Anfechtungsfrist ist damit gewahrt.
II.
Die Anfechtung ist hinsichtlich der Beschlüsse zu TOP 4 und TOP 5 begründet, im Übrigen unbegründet.
Zunächst ist festzustellen, dass die Anspruchsbegründung hier per Fax am 19.12.2017 einging, so dass die Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG zur Begründung der Klage eingehalten wurde.
1.
Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 ist nicht durch das Gericht festzustellen.
Das Gericht meint, dass dem Kläger bereits ein Rechtsschutzinteresse zur Anfechtung dieses Beschlusses fehlt. Die Beschlussfassung hat nämlich keine unmittelbare Auswirkung auf den Kläger. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat lediglich beschlossen, sich einer Schätzung anzuschließen und diese zur Grundlage der Abrechnung zu machen. Tatsächlich betroffen wird der Kläger aber erst durch die Abrechnung, die er gleichzeitig anficht. Einer gesonderten Anfechtung des Beschlusses zu TOP 3 bedurfte es daher nach Ansicht des Gerichtes nicht.
2.
Das Gericht hat festzustellen, dass der Beschluss zu TOP 4, nämlich hinsichtlich des Beschlusses zur Haus- und Einzelabrechnung 2016 ungültig ist.
a)
Was die Differenz zwischen der Einzel- und der Gesamtjahresrechnung anbelangt, die sich auf ca. 175,00 € beläuft, soll sich diese nach der Einwendung der Beklagtenseite aus den Heizkosten ergeben.
Zunächst ist darauf abzustellen, dass eine Jahresabrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Kalenderjahr darstellt. Sie muss für einen Wohnungseigentümer aus sich heraus und ohne Hinzuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen verständlich sein. Sie ist keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung, sondern eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlich angefallenen Beträge im Abrechnungszeitraum einander gegenüberzustellen hat. Danach ist die Jahresabrechnung die an sich ganz einfache Rechnung: Anfangsbestand der Konten zu Beginn des Jahres plus Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Laufe des Jahres minus erfolgte Ausgaben im Abrechnungsjahr (vgl. LG Rostock, Urteil vom 10.07.2015, 1 S 160/14, Rd.Nr. 6 bei juris).
Was nun die Frage der Verteilung der Heizkosten anbelangt, dürfte zwischen den Parteien unstreitig sein, dass diese auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft nach den Grundsätzen der Heizkostenverordnung zu erfolgen hat. Das Gericht schließt sich insoweit bezüglich der Heizkosten der Auffassung des BGH aus seinem Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10 – an, wonach in der Jahresgesamtabrechnung alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen sind. Für die Verteilung in den Einzelabrechnungen sind dagegen die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffes maßgeblich. Der Unterschiedsbetrag ist in der Abrechnung verständlich zu erläutern. Daran fehlt es vorliegend. Es gibt mithin eine Differenz in Höhe von ca. 175,00 €, die sich nicht von selbst erklärt, was aber erforderlich wäre.
b)
Unstreitig entspricht die Verteilung der Heizkosten nicht dem in der Teilungserklärung vorgesehenen Schlüssel von 50 : 50.
Dieser Verteilerschlüssel ist nicht wirksam geändert worden.
Die Beklagten dringen nicht mit ihrem Einwand durch, dass in der Vergangenheit, nämlich bereits über 5 Jahre, ein abweichender Verteilungsschlüssel von 70 : 30 den Abrechnungen zugrunde gelegt wurde.
Grundsätzlich können die Parteien einen Verteilerschlüssel wählen, der der Heizkostenverordnung entspricht. Die Heizkostenverordnung selbst gestattet den vorgenommenen Schlüssel. Allerdings meint das Gericht, dass eine Vereinbarung hinsichtlich der abweichenden Abrechnung von dem Verteilerschlüssel, der in der Teilungserklärung festgelegt ist, weder ausdrücklich noch konkludent erfolgt ist.
Eine ausdrückliche abweichende Vereinbarung haben die Parteien nicht geschlossen.
Zwar ist auch eine konkludente Vereinbarung möglich, jedoch sind hieran besonders strenge Anforderungen zu stellen (so Spielbauer/Then, Kommentar zum WEG, 3. Auflage 2017, § 16 WEG Rd.Nr. 9). Alleine die schweigende Hinnahme von Abrechnungen, welche dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsmaßstab nicht entsprechen, genügt nicht, um eine konkludente Vereinbarung der Wohnungseigentümer anzunehmen. Erforderlich ist vielmehr, dass sämtlichen Eigentümern bewusst war, eine dauerhaft anderweitige Regelung zu schaffen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass einem Erwerber einer Eigentumswohnung ohne Weiteres ersichtlich sein muss, welcher Kostenverteilungsmaßstab in der entsprechenden Wohnungseigentumsanlage gilt. Dies kann er in Bezug auf die Heizkosten jedenfalls durch einen Blick in die Teilungserklärung feststellen. Eine konkludente Änderung insoweit würde sich einem Erwerber nicht ohne Weiteres erschließen.
Eine wirksame Änderung des Verteilerschlüssels, die den vorgenannten Kriterien entspricht, gibt es nicht.
c)
Das Gericht ist der Ansicht, dass die Jahresrechnung auch deshalb für unwirksam zu erklären ist, weil die Heizkostenverteilung aus sich heraus nicht verständlich ist.
Zunächst ist festzustellen, dass zu einer Jahresrechnung die Einzel- und die Gesamtjahresrechnung gehört, aber eben auch die Heizkostenverteilung.
Die Heizkostenverteilung wurde vorliegend offensichtlich getrennt vorgenommen, nämlich hinsichtlich der Häuser 14-16 und 17-19.
Eine solche getrennte Abrechnung begegnet grundsätzlich keinen Bedenken, wenn die Einheiten zwar unterschiedlich abgerechnet werden, in der Gesamtabrechnung aber dann wieder die gesamten Beträge aufgeführt werden (so Spielbauer/Then, a.a.O., § 28, Rd.Nr. 43).
Der Kläger verweist insoweit jedoch zu Recht darauf, dass die Beträge, die in der Abrechnung insoweit aufgeführt werden, nicht ohne Weiteres nachvollziehbar sind.
Bei einer erneut zu erstellenden Abrechnung wird die Verwaltung auch den Einwendungen des Klägers hinsichtlich der Schätzung des Betriebsstromes Rechnung zu tragen haben. Die Klägerseite weist selbst insoweit zu Recht darauf hin, dass dann, wenn kein eigener Zwischenzähler vorhanden ist, der Betriebsstrom zu schätzen ist.
Der BGH führt hierzu in seiner Entscheidung vom 3.6.2016 – V ZR 166/15 (zitiert nach JURIS) aus:
In der Jahresabrechnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen die Kosten des Betriebsstroms der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe der Heizkostenverordnung verteilt werden; wird der Betriebsstrom nicht über einen Zwischenzähler, sondern über den allgemeinen Stromzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt.
Weiter führt der BGH unter Rd. 14 aus:
Wird der Betriebsstrom – wie häufig (vgl. Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91) und auch hier – nicht über einen Zwischenzähler erfasst, muss geschätzt werden, welcher Anteil an dem Allgemeinstrom hierauf entfällt (vgl. BGH, Urteil vom 20. Februar 2008 – VIII ZR 27/07, NZM 2008, 403 Rn. 32 Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl., Rn. 312; Lammel, Heizkostenverordnung, § 7 Rn. 91). Die Schätzung kann sich entweder auf einen Bruchteil der Brennstoffkosten stützen (vgl. Jennißen in Jennißen, WEG, 4. Aufl., § 16 Rn. 123: zwischen 3% und 6%; Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 12. Aufl., § 7 HeizkostenV Rn. 30: zwischen 4% und 10%; Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 4. Aufl., Rn. 5930: 8% bis 10%; MAH MietR/Gies, 4. Aufl., § 24 Rn. 308: nicht mehr als 5 %) oder an einer Berechnung orientieren, die auf dem Stromverbrauchswert der angeschlossenen Geräte und den (ggf. geschätzten) Heiztagen beruht (näher Lammel, Heizkostenverordnung, 4. Aufl., § 7 Rn. 91). Welche Schätzmethode die Wohnungseigentümer wählen, steht in ihrem Ermessen, solange sie nicht einen offenkundig ungeeigneten Maßstab wählen.
Nicht dargelegt ist in der Abrechnung der Fa. … zu den Heizkosten, welche Schätzmethode gewählt wurde und wie sich der Wert in Höhe der angesetzten 724,29 € errechnet. Aus dem Beschluss zu TOP 3 ist dieser Wert jedenfalls nicht zu errechnen. Im Gegenteil: Die Beklagten tragen jetzt vor (Schriftsatz 19.2.18, dort Seite 2, Bl. 64 d.A.), dass der Wert von den Gesamtbrennstoffkosten errechnet wurde. In TOP 3 ist ein Anteil am Allgemeinstrom vorgesehen gewesen.
d)
Die Abrechnung ist auch insoweit fehlerhaft, als auch Zinserträge wieder mit einem Minuszeichen versehen sind. Die Argumentation der Beklagtenseite bezieht sich offensichtlich auf die Zukunft. Nicht entgegengetreten ist die Beklagtenseite auch dem Einwand der Klägerseite, dass es Zinsen in Höhe von 106,17 € zu verteilen gab und nicht lediglich in Höhe von 1,13 €.
e)
Was die weiteren Einwendungen gegen die Abrechnung betrifft, sind diese Einwendungen nach Ansicht des Gerichtes von der Beklagtenseite entkräftet worden.
3.
Der Beschluss zu TOP 5 (Entlastung der Verwaltung) war für ungültig zu erklären.
Zwar führt nicht jeder Mangel zwangsläufig dazu, dass der Verwaltung eine Entlastung zu verweigern ist. Allerdings entspricht es keiner ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen die Verwaltung in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall liegt insbesondere dann vor, wenn die Verwaltung – wie vorliegend – eine fehlerhafte Abrechnung erstellt hat.
4.
Der Beschluss zu TOP 6 (Entlastung des Verwaltungsbeirates) war nicht für ungültig zu erklären.
Nach der Rechtsprechung des BGH gelten für die Entlastung des Verwaltungsbeirates grundsätzlich dieselben Grundsätze, wie für die Entlastung der Verwaltung. Allerdings verhält es sich hinsichtlich des Verwaltungsbeirates so, dass dann, wenn der Verwaltungsbeirat lediglich die rechnerische Richtigkeit der Jahresabrechnung prüft, er für weitergehende, strukturierte Mängel der Jahresabrechnung nicht mithaftet. Denn für eine solche weitergehende Prüfung, die einschlägige Kenntnis des Wohnungseigentumsrechts voraussetzt, wäre der Beirat, der sich üblicherweise aus juristisch nicht vorgebildeten Wohnungseigentümern zusammensetzt, regelmäßig überfordert (so LG Rostock, Urteil vom 23.01.2015, 1 S 24/14, Rd.Nr. 23 bei juris).
5.
Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 8 (Bestätigung der Hausverwaltung) war nicht für ungültig zu erklären.
Der Kläger zitiert zwar richtigerweise, dass an die Bestimmtheit von Beschlüssen hohe Anforderungen zu stellen sind. Es wird hierzu verwiesen beispielsweise auf das Urteil des LG Rostock vom 01.12.2017 – 1 S 86/17 – mit dem ein Urteil des hiesigen Gerichtes vom 24.04.2017, 8 C 437/16 WEG, bestätigt wurde.
Dem Beschluss zu TOP 8 mangelt es aber gerade nicht an einer hinreichenden Bestimmtheit. Es ist klar, wer bestellt werden soll, es ist klar, welche Vertragskonditionen gelten sollen, nämlich die „gleichen“ und es ist weiterhin klar, dass die Hausverwaltung bis zum 31.12.2019 bestätigt wird. Was daran inhaltlich unbestimmt sein soll, vermag das Gericht beim besten Willen nicht zu sehen.
Vom Kläger sind auch keine Gründe vorgetragen worden, dass es nicht einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen würde, die Hausverwaltung weiter zu beschäftigen. Dass die Hausverwaltung keine Abrechnung erstellt hat, die den gerichtlichen Anforderungen entspricht, ist allein für sich genommen kein Grund, die Verwaltung nicht weiter zu beschäftigen. Klar ist, dass man von einer Verwaltung verlangen kann, dass ordnungsgemäße Abrechnungen erstellt werden. Klar ist aber auch, dass die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Abrechnung hoch sind und dort erfahrungsgemäß immer wieder Fehler passieren. Ob diese Fehler in ihrem materiellen Gehalt dann tatsächlich derart gravierend sind, dass man zu dem Schluss kommen muss, die Verwaltung sei schlichtweg nicht mehr tragbar, ist in den meisten Fällen zu bezweifeln. Viele Abrechnungen enthalten schlichtweg formelle Fehler, ohne dass es insoweit zu materiellen Ungereimtheiten kommt.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO, wobei das Gericht von 69 Eigentumseinheiten – mit Ausnahme des Klägers – ausgeht.
Das Gericht hat davon abgesehen, die Verwaltung gemäß § 49 Abs. 2 WEG mit Kosten des Rechtsstreites zu belasten.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO. In der Hauptsache hatte keine Vollstreckbarkeitserklärung zu erfolgen, da nur Kosten vollstreckt werden können.
Bei der Bemessung des Streitwertes ist das Gericht dem Streitwertvorschlag der Klägerseite gefolgt.
