AG Wedding – Az.: 20 C 302/18 – Urteil vom 10.01.2020
1. Das Versäumnisurteil vom 25. September 2018 wird aufrechterhalten.
2. Den Klägern werden die weiteren Kosten des Rechtsstreits sowie die Kosten der Nebenintervention auferlegt.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckung aus dem Versäumnisurteil darf nur gegen Leistung dieser Sicherheit fortgesetzt werden.
Tatbestand
Die Kläger begehren die Anfechtung und Ersetzung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung vom 11. April 2018.
Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft in … Berlin. Wegen der Einzelheiten der Teilungserklärung wird auf die Anlage K 1 (Bl. 10 ff., Bd. I d.A.) verwiesen. Hiernach sollte das Grundstück mit Wohnhäusern bebaut werden, die elf Wohnungseinheiten enthalten und das Eigentum daran in zwölf Miteigentumsanteile geteilt werden (Bl. 12 Bd. I d.A.). Unter A IV 1. – entfallen laut Ergänzung vom 07. November 1975 – heißt es, das Haus II sei völliges Sondereigentum (Bl. 17 Bd. I d.A.). § 8 Nr. 2 bestimmt sodann, dass die Instandsetzung und -haltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile der Gebäude […] der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt; sodann:
„Ausgenommen ist hiervon das Wohnungseigentum Nr. 12. Die Instandsetzung und Instandhaltung sowie die Unterhaltung dieser Wohnungseigentumseinheit in ihrer Gesamtheit obliegt ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer.“
Am 11. April 2018 fand eine ordentliche Eigentümerversammlung statt (Protokoll siehe Anl. B 1, BI.113 ff., Bd. I d.A). Unter Punkt 3 der Tagesordnung beschlossen die Wohnungseigentümer die korrigierte Hausgeldabrechnung des Jahres 2016 in der Fassung vom 23. März 2018 mit neun Ja-Stimmen und einer Nein-Stimme. Unter Punkt 4 lehnten die Eigentümer einen entsprechenden Beschluss für die Hausgeldabrechnung 2017 mit zwei Ja-Stimmen, fünf Nein-Stimmen und drei Enthaltungen ab. Unter Punkt 5 der Tagesordnung erteilten die Eigentümer dem damaligen Verwalter, der hiesige Streithelfer der Beklagten für das Geschäftsjahr 2016 mit acht Ja-Stimmen, einer Nein-Stimme und einer Enthaltung Entlastung. Unter Punkt 6 der Tagesordnung verzichtete der Streithelfer auf eine Beschlussfassung zur Entlastung für das Geschäftsjahr 2017. Unter Punkt 11 der Tagesordnung lehnten die Eigentümer einen Beschluss zum Austausch bzw. Rückbau des erneuerten Schließzylinders an der Tür des im Jahr 2016 errichteten Zaunes mit einer Ja-Stimme, fünf Nein-Stimmen und vier Enthaltungen ab.
Die Kläger sind der Ansicht, die Jahresabrechnung 2016 (Anl. K 3, Bl. 55 ff., Bd. I d.A.) entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da sie nicht ausreichend prüffähig und nachvollziehbar sei. Die Zusammensetzung der zugrunde gelegten Gesamtheizkosten von 6.938,47 Euro sei nicht nachvollziehbar – es handele sich zumindest nicht um die im Abrechnungszeitraum 2016 auf die auf Heizkosten geleisteten Zahlungen. Entsprechendes gelte für die Kosten der Wasserversorgung. Die Wasserabrechnung sei insgesamt nicht nachvollziehbar und die Kosten des Sprengwassers seien fehlerhaft ermittelt und verteilt. Auch Stand, Entwicklung und Verwendung der Instandhaltungsrücklage würden nicht korrekt, widerspruchsfrei und nachvollziehbar dargestellt: In der Einzelabrechnung seien unter E. Kosten der laufenden Instandhaltungen dargestellt, obwohl es sich um gesonderte, laufende Bewirtschaftungskosten handele. Die Kosten (insb. Außenbeleuchtung, Erneuerung der Zaunanlage und Abschleifen des Dachlukenrahmens) hätten zudem als Gemeinschaftskosten auf alle Eigentümer umgelegt werden müssen. Die der Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage (2.688,34 €) zugrunde liegende Instandsetzungsmaßnahme sei auszuweisen; sie müsse auch Erwähnung in den Einzelabrechnungen finden. Es sei so nicht nachzuvollziehen, dass ein erforderlicher Beschluss vorlag. In der Darstellung über die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage sei auszuweisen, inwieweit einzelne Wohnungseigentümer ihren Zahlungspflichten nicht nachgekommen sind. Es sei nicht ersichtlich, dass es sich bei dem angeführten Endbestand zum Jahresende 2016 (99.841,81 €) um den korrekten Soll- und Ist-Bestand handelt. Es sei nicht nachzuvollziehen, ob die von den Eigentümern in den Vorjahren gezahlten und verbuchten Zuführungen der Instandhaltungsrücklage ordnungsgemäß dem hierzu eingerichteten Rücklagenkonto zugeführt wurden oder per 01.01.2016 bereits eine Unterdeckung zwischen Ist- und Soll-Bestand bestand. Laut Abrechnung zum 31.12.2017 betrug der Kapitalbestand lediglich 95.724,80 €, so dass der Endbestand zum Jahresende 2016 von 99.841,81 Euro nicht schlüssig sei.
Für die Jahresabrechnung 2017 (Anl. K 5, Bl. 77 ff., Bd. I d.A.), für die die Kläger in der Klageschrift behauptet hatten, dass in der Eigentümerversammlung eine Genehmigung erfolgt sei, gelte all dies entsprechend.
Die Verwalterentlastung für 2016 und die in der Klageschrift als beschlossen behauptete Verwalterentlastung für 2017 entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Abrechnungspflicht noch nicht ordnungsgemäß erfüllt sei. Ferner gebe es Anhaltspunkte für objektive Pflichtverletzungen der Verwaltung, einerseits weil im Jahr 2016 (unstreitig) keine Versammlung stattfand und andererseits weil der Verwalter die Erneuerung der Zaunanlage veranlasste, wobei der ursprünglich im Tor der Zaunanlage vorhandene Schließzylinder gewechselt wurde, sodass es den Eigentümern nun nicht mehr möglich ist, das Tor mit ihrem Schlüssel zur Gemeinschaftsschließanlage zu öffnen. Der Einbau eines falschen Schließzylinders stelle einen Eingriff in die Schließanlage und mithin eine bauliche Veränderung dar, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft hätte. Vor diesem Hintergrund sei der ursprüngliche Zustand des Gemeinschaftseigentums wiederherzustellen und den Klägern Mitbesitz und Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums einzuräumen.
Im Termin am 25. September 2018 haben die Kläger keinen Antrag gestellt und die Klage ist durch Versäumnisurteil abgewiesen worden. Gegen das ihnen am 02. Oktober 2018 zugestellte Versäumnisurteil haben die Kläger mit am 15. Oktober 2018 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Einspruch eingelegt. Mit Schriftsatz vom 17. Mai 2019 hat der ehemalige Verwalter den Betritt des Rechtsstreits auf Beklagtenseite erklärt.
Die Kläger beantragen nunmehr, unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 25. September 2018,
o die in der Wohnungseigentümerversammlung vom 11.04.2018 der Wohnungseigentümergemeinschaft Lichtungsweg 10-12a in 13465 Berlin gefassten Beschlüsse
o zu dem Tagesordnungspunkt 3, Genehmigung der Hausgeldabrechnung 2016 (Gesamt- und Einzelabrechnungen)
o zu dem Tagesordnungspunkt 4, Genehmigung der Hausgeldabrechnung 2017 (Gesamt- und Einzelabrechnungen)
o zu dem Tagesordnungspunkt 5, Entlastung des Verwalters für das Geschäftsjahr 2016,
o zu dem Tagesordnungspunkt 6, Entlastung des Verwalters für das Geschäftsjahr 2017,
o zu dem Tagesordnungspunkt 11 Austausch bzw. Rückbau des erneuerten Schließzylinders an der Tür des im Jahr 2016 errichteten Zaunes
für ungültig zu erklären sowie den unter Tagesordnungspunkt 11 gefassten Beschluss wie folgt zu ersetzen:
Die Gemeinschaft beschließt den Rückbau des im Zusammenhang mit der Neuerrichtung des Zaunes im Jahr 2016 ausgetauschten Schließzylinders durch Installation eines zur Schließanlage gehörenden Doppelzylinders DOM, Anlagen-Nr. EAHO mit der Schließung-Nr. Z1 auf Kosten der Gemeinschaft (aller Wohnungseigentümer).
Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten.
Der Streithelfer hat sich diesem Antrag angeschlossen.
Die Klage ist bei Gericht am 11. Mai 2018 vorab per Fax eingegangen und nach der Kostenanforderung, die am 23. Mai 2018 an die Klägervertreter hinausgegeben worden ist, erfolgte am 13. Juni 2018 eine entsprechende Gutschrift. Die Klage ist den Beklagten am 09. Juli 2018 zugestellt worden.
Wegen weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Einspruch ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.
I. Die Klage ist zulässig, aber nicht begründet.
1. Die Anfechtungsfrist wurde eingehalten. Gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG muss die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben werden. Die Beschlüsse sind am 11. April 2018 gefasst worden. Die Klage ist am 11. Mai 2018, also einen Monat später bei Gericht eingegangen. Dass die Klage den Beklagten erst am 09. Juli 2018 zugestellt worden ist, ist unschädlich. Denn die Zustellung erfolgte „demnächst“ im Sinne des § 167 ZPO. Die Kläger haben auf die am 23. Mai 2018 abgesandte Kostenanforderung zeitnah gezahlt. Die Verzögerungen zwischen Eingang und Kostenanforderung sowie zwischen Kosteneingang und Zustellung der Klage über rund zwei Wochen zzgl. einer Weiterleitungsfrist an die Kläger von rund drei Tagen hinaus waren nicht den Klägern zuzuschreiben.
Die Kläger sind beide aktivlegitimiert; die Aktivlegitimation der Klägerin zu 1) ergibt sich aus dem zur Akte gereichten Grundbuchauszug, Bl. 7 ff. Bd. II d.A.
2. Der unter Top 3 gefasste Beschluss zur Jahresabrechnung 2016 widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Jahresabrechnung, die der Verwalter gemäß § 28 Abs. 3 WEG aufzustellen hat, ist eine geordnete Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Sie muss vollständig, übersichtlich und für jeden Wohnungseigentümer in zumutbarer Weise und ohne Sachverständigenhilfe nachvollziehbar sein. Sie ist keine Bilanz und auch keine Gewinn- und Verlustrechnung. Die Abrechnung hat nach Ist- und nicht nach Sollbeträgen und ohne Rechnungsabgrenzungsposten zu erfolgen. Rückstände aus früheren Jahren sind offene Forderungen und sind ebenso wie Guthaben aus Vorjahren grundsätzlich nicht Bestandteil der Jahresabrechnung. Sie können nur zur Information und Erinnerung mitgeteilt werden. Tatsächliche Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind als Einnahmen darzustellen.
Daneben sind aber auch die noch offenen, nicht geleisteten Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage auszuweisen. Tatsächliche und geschuldete Zahlungen auf die Instandhaltungsrücklage sind hingegen nicht als Ausgaben oder sonstige Kosten in der Jahresabrechnung zu buchen. In der Jahresabrechnung ist zudem der Vermögensstatus, insbes. der Bestand der für die Gemeinschaft geführten Konten (z.B. Instandhaltungsrücklage, Verwaltungskonto) anzugeben. Die Jahresabrechnung hat aus einer Einzel- und Gesamtabrechnung zu bestehen. Sie muss somit zum einen eine vollständige Gesamtabrechnung aller Einnahmen und Ausgaben des Wirtschaftsjahres unabhängig von ihrer materiell-rechtlichen Berechtigung enthalten. Diese sind unter Angabe des angewendeten Kostenverteilungsschlüssels auf die einzelnen Wohnungseigentümer zu verteilen (Einzelabrechnung). Gezahlte Vorschüsse, Nachzahlungen und Ausgaben, die nur den einzelnen Eigentümer betreffen, sind in die Einzelabrechnung dieses Eigentümers aufzunehmen. Die Gesamtabrechnung kann, muss aber nicht, eine Aufschlüsselung der eingegangenen Hausgeldzahlungen enthalten.
Diesen Anforderungen wird die Abrechnung gerecht.
Die Abrechnung der Heizkosten widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. In der Gesamtabrechnung müssen alle tatsächlichen Zahlungsflüsse, die im Zusammenhang mit der Anschaffung und dem Verbrauch von Brennstoff stehen, eingestellt werden, während in den Einzelabrechnungen die auf den konkreten Verbrauch entfallenden Kosten zu verteilen sind (BGH, Urt. v. 17.2.2012, V ZR 251/10). Dass insoweit dann keine Deckungsgleichheit zwischen Einzel- und Gesamtabrechnung mehr besteht, begründet sich in deren unterschiedlichen Zielrichtungen. Die Gesamtabrechnung dient der Kontrolle des Verwalters, die Einzelabrechnungen hingegen der Kostenverteilung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer. Die Differenz zur Gesamtabrechnung ist aus Gründen der Übersichtlichkeit und Nachvollziehbarkeit der Abrechnung zu erläutern. An welcher konkreten Stelle der Gesamt- oder Einzelabrechnung diese Erläuterung erfolgt, bleibt dem Verwalter überlassen. Vorliegend sind in der Gesamtabrechnung auf S. 2 (Anl. K 3, Bl. 56 Bd. I d. A.) Anfangs- und Endbestand des Heizöls sowie ein Heizöleinkauf für 4.950,40 € (10.000 Liter) und ein Verbrauch von 5.619,96 € (9.540 Liter) nachvollziehbar dargestellt. Auch sind die weiteren Kosten für Wartung, Schornsteinfeger/Kehrgebühren, die Stromkosten für die Heizung und die Kosten für den Abrechnungsdienst der Fa. …, sowie die Sonderkosten Einzelnutzer dargetan. In der Gesamtabrechnung Heizung der Fa. … (Bl. 72 Bd. I d.A.) finden sich diese Informationen ebenfalls und die daraus resultierenden in der Einzelabrechnung zu verteilenden Kosten. Insbesondere durch die klare Aufstellung von Bezug und Verbrauch an zweifacher Stelle sind die vom BGH aufgestellten Maßstäbe eingehalten.
Der spätere Vortrag der Kläger, dass die Kosten für angeschaffte, aber noch nicht verbrauchte Brennstoffe nach dem allgemeinen Schlüssel zu verteilen seien, ist schon deshalb irrelevant, da hier die Anschaffungskosten für Brennstoff hinter den Verbrauchskosten zurückgeblieben sind.
Die Einwände der Kläger in Bezug auf die Wasserversorgung sind nicht substantiiert. Hier entsprechen die in der Gesamtabrechnung aufgelisteten Gesamtkosten aus den Abrechnungen des Vorjahres und der geleisteten Abschlagszahlungen den verteilten Kosten; außerhalb der Heizkostenverordnung ist eine periodengerechte Verteilung nicht zwingend.
In die Jahresabrechnung sind die tatsächlichen Ausgaben für Sprengwasser eingestellt. Inwiefern die Kosten fehlerhaft ermittelt oder verteilt worden sein sollen, war für das Gericht nach der pauschalen Behauptung nicht nachzuvollziehen. Dass die Angaben den tatsächlichen Ausgaben nicht entsprechen, behaupten die Kläger dabei schon nicht.
Auch die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. In der Jahresabrechnung sind lediglich die tatsächlichen Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Rücklage darzustellen sowie die geschuldeten Zahlungen anzugeben (BGH, Urt. v. 04. Dezember 2009 – Az.: V ZR 44/09). Vorliegend sind in der Einzelabrechnung (Anl. K 4, Bl. 61 ff. Bd. I d.A.) sowohl die Soll-Zuführungen laut Wirtschaftsplan (jeweils gesamt und individuell) als auch die Ist-Zuführungen (jeweils gesamt und individuell) ausgewiesen und ohne weiteres ersichtlich – so unter B. Abrechnung der Zahlungen in die Instandhaltungsrücklagen sowie unter F. Übersicht der Zahlungen. Die Kosten der laufenden Instandhaltung sind unter E. ausgewiesen und ausdrücklich als solche bezeichnet. Dass jene Kosten nicht aus der Rücklage entnommen, sondern als für Bewirtschaftungskosten aus den Wirtschaftsplaneinnahmen verteilt sind, lässt sich aus der Hausgeldabrechnung unter A. (Bl. 62 Bd. I d.A.) sowie der Übersicht der Zahlungen unter F. (Bl. 66 Bd. I d.A.) ersehen. Eine fehlerhafte Kostenverteilung ist zudem nicht erfolgt. Nach § 8 Ziffer 2 der Teilungserklärung sind für die Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen Untergemeinschaften (WE 1-11 und WE 12) mit Kostensonderzuständigkeiten gebildet. Die Kostenverteilung basiert mithin auf der Teilungserklärung und deren Ergänzung. Hiernach ist das Wohnungseigentum 12 am Bestandshaus kostenmäßig unabhängig von den anderen elf Wohnungseinheiten zu bewerten. Dies ergibt sich aus der Historie sowie der entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung, wonach die Instandsetzung und Instandhaltung sowie die Unterhaltung dieser Wohnungseigentümerschaft in ihrer Gesamtheit ausschließlich dem jeweiligen Eigentümer obliegt. Dass nicht ausdrücklich geregelt ist, dass das Wohnungseigentum Nr. 12 von der Kostentragung im Übrigen ausgenommen sein soll, ist unschädlich. Die Auslegung ergibt, dass die kostentechnische Sonderstellung dieser Wohnungseinheit klarstellend bestimmt werden sollte – allerdings nicht nur in eine Richtung. Der Eigentümer der Eigentumswohnung Nr. 12 soll bestimmte Kosten ausschließlich tragen, im Gegenzug muss damit auch eine Entlastung von Kosten der anderen Häuser einhergehen.
Dass der Kapitalbestand unter der Instandhaltungsrücklage liegt, erklärt sich damit, dass sämtliche Vermögenswerte der Gemeinschaft zum 31. Dezember 2016 zu berücksichtigen sind. Zu den Kontobeständen in Höhe von 95.704,80 € ist als weiterer Vermögenswert der Heizölbestand im Wert von 10.179,79 € hinzu zu addieren. Die Darstellung der Ist-Rücklage ist schlüssig.
Die aus der Rücklage finanzierten Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen sind in der Gesamtabrechnung auf S. 2 unter Ziff. 6a mit 2.688,34 € (Bl. 56 Bd. I d.A.) dargestellt.
3. Im Hinblick auf die von den Klägern begehrte Ungültigerklärung des Beschlusses zu Top 4 geht das Begehren bereits deshalb ins Leere, weil die (zunächst) behauptete Annahme des Beschlusses gar nicht erfolgt ist. Der Beschlussantrag zu Top 4 ist ausweislich des Protokolls abgelehnt worden.
4. Der Entlastungsbeschluss zu TOP 5 ist ordnungsmäßig. Da die Jahresabrechnung nach den obigen Ausführungen den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entspricht, bietet die Abrechnung keinen Anlass, den Beschluss zur Verwalterentlastung anzugreifen. Auch liegt in dem fehlerhaften Einbau eines falschen Schließzylinders durch das von der Gemeinschaft beauftragte Unternehmen keine Pflichtverletzung des Verwalters. Zudem ist der Verwalter nicht verpflichtet, selbst Abhilfe zu schaffen. Anhaltspunkte für weitere Pflichtverstöße des Verwalters haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen.
5. Im Hinblick auf die von den Klägern begehrte Ungültigerklärung des Beschlusses zu Top 6 geht das Begehren bereits deshalb ins Leere, weil die (zunächst) behauptete Fassung des Beschlusses nicht erfolgt ist. Ausweislich des Protokolls hat der Verwalter von einer Beschlussfassung abgesehen.
6. Die Kläger haben auch keinen Anspruch auf die begehrte Ersetzung der Beschlussfassung zu TOP 11.
Es kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen der Vorbefassung im Sinne des § 21 Abs. 8 WEG gegeben waren, da kein ausformulierter Beschluss zur Abstimmung gestellt wurde; ebenso, ob die vorherige Ausstattung des Tors mit einem Schloss der Schließanlage überhaupt auf die Gemeinschaft zurückging. Denn jedenfalls liegt darin mangels absichtlicher Maßnahme keine bauliche Veränderung. Selbst wenn dies der Fall wäre, würde es an einer Reduzierung des Ermessens dergestalt, dass der von den Klägern avisierte Beschluss gefasst werden müsste, fehlen. Es liegt nicht im gerichtlich überprüfbaren Beurteilungsspielraum der Wohnungseigentümer, ob diese eine Gartenpforte in die gemeinschaftliche Schließanlage einbinden oder diese mit einem anderen Schließzylinder versehen. Mithin greift das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Angesichts des Umstandes, dass das Tor nur eine kleine Fläche betrifft, nämlich die zur Wohnung 1 gehörende Terrasse und die Kläger – ebenso wie die weiteren Miteigentümer mit Ausnahme der Eigentümer der Wohnung 1 von der Mitbenutzung der Fläche ausgeschlossen sind, ist zudem schon sachlich entbehrlich, dass die Fläche mit dem Schlüssel der Schließanlage zu begehen ist.
II. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91, 101 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.
